链家的危机和房产中介的转机
　　风口浪尖链家的危机
　　2月23日，链家被曝光与部分客户存在交易纠纷，致使客户承担巨额资金风险。24日在上海市消保委发布《上海市房产中介消费者满意度调查》中，链家被点名批评。在列举的两起案例中，透漏了房源核验、查封房先行垫付的问题。而上海市住建委随后也表示，链家集团相关门店存在不规范经营行为，已经约谈其负责人对其展开正式调查，同时，涉事的链家集团两处门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。
　　不论是传统媒体还是自媒体，还是网友，都把矛头直指链家。一夜之间，链家成为了黑中介的代名词，成为了高的最大推手。媒体和网友们把对中介的不满和高房价的愤怒借机全部倾泄在了链家身上。
　　二手房交易本就环节众多，流程复杂，两起案例中链家的员工为了撮合交易，的确存在违规操作问题，但众多媒体为了寻找噱头，也存在夸大事实的地方。例如宣称链家员工故意出卖查封房和抵押房，事实上链家有完善的一整套流程来规避这种问题，但相关机构在查封房屋前并不会提前通知中介机构，因此房屋查封也有可能发生在买卖双方签约后，案例中黄先生购买的二手房就属于这一类。
　　还有媒体报道链家收取的贷款利率超过银行同类贷款利率的四倍，属于高利贷行为，而实际上，按照2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》，民间借贷利率年化24%以内都受法律保护。所谓的“最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定已于2015年失效。链家金融产品线众多，贷款利率折合年化为13%-24%不等，从行业角度做横向对比，处于行业平均水平，并不算高。而且，链家给买方提供贷款的初衷只是希望能帮助解决客户在购房过程中的短期资金需求，并非强制绑定购买，用户有自由选择的权利。
　　辩解是毫无意义的，真正应该做的是去反思和改变，就如链家集团总裁发表的声明。
　　“1．绝大多数纠纷都有我们自己的问题，我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的；2．辩解不能解决问题，并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中，及“幕后黑手”之类的无益假象里，从而放弃了推动组织进步的机会；3．这次上海的案子体现我们三个事情的落实问题：房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时处理；4．相信大家的关注是因为对我们的期许，对我们的高要求就是对中国服务行业的高要求！我们收到，我们会努力并不负所托。”
　　规则重塑房产中介的转机
　　随着中国市场从“增量房”时代转入“存量房”时代，二手房市场日渐火热，并成为渐渐成为市场的主导，在北京上海深圳二手房的成交远超一手房。
　　数据显示，2015年,北京二手房成交量19万套,成交面积1740万平方米,是一手房成交面积1098万平方米的1.6倍,总金额3983亿元,同比分别上涨80%、83%和100%;上海的二手房成交更是高达36万套,成交面积3046万平方米,是一手房成交面积1497万平方米的两倍多,总金额7678亿元,同比分别增长105%、113%和152%;深圳的二手房成交面积达到1064万平方米,是一手房成交面积的742万平方米的1.4倍。
　　但伴随着二手房市场而来的，是各种中介乱象和消费者不断的烦恼。消费纠纷,电话骚扰、虚标房价、隐瞒房产真实信息、额外收取不合理费用等问题层出不穷。
　　这也和二手房交易的特点有关，流程复杂，牵涉的部门众多，专业化要求高，风险大，普通购房者基本上没法单独完成整个交易，这就给许多黑中介留下了钻空子的机会，再加上监管层面的缺失，缺乏有效的监管手段，使得二手房交易一直为人诟病。
　　面对这种状况，中介公司只能依靠自己力量，建立一套自己的制度，从自我规范开始，一点点去改变，重塑整个行业的交易规则。
　　链家主打“真房源”，同时，建立起经纪行业的服务标准，承诺购买凶宅最高原价赔付等。这些举措，为购房人提供了大量真实、全面的信息，既提高了客户选房的效率，也保障了消费者的切身利益。链家2015年的大发展，至少说明这套规则还是获得了购房者的认可。
　　链接在这次事件中虽然犯了个错，但不可否认的是，他仍然是行业里的标杆，依然跑在房地产中介行业的前列。这次事件对链家可能是一个危机，因为要面对诸多的负面评论，受到购房者的质疑，但更是一个转机，可以更好的促使他们去改善自己的业务，规范自身流程，给购房者带去更好的服务。
　　更重要的是，这次事件有可能是整个中介行业的转机，或许能够促使行业不断加强自律，完善行业规则，减少各类欺骗购房者的乱象。倘如真能如此，链家一定会和购房者一同感到开心，因为身居行业老大，秩序最大的受益者，链家最希望看到的是，购房者轻松买到货真价实的房子，而他自己自然就能轻松赚到应赚到的钱。
（责任编辑：于书媛 ）
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最新播报：
房产中介为揽客造假房源 网上二手房真假咋分辨？
网上看好的房源信息，给中介打去电话，却被告知房源不存在，或是真实情况与网上的图片和文字表述大相径庭；兜兜转转几个小时看房，却看不到原本网上兜售的房源……随着贷款利率的降低、二手房交易新政的出台，二手房交易市场火爆，然而，不少人却遭遇了网上二手房源虚假的问题。是什么原因造成虚假房源现象？人们在网上挑选二手房时又该如何辨别真伪？记者对此进行了调查。
房源多虚假客户伤不起
郑州的刘女士最近准备结婚，因为单位附近新楼盘较少，她就通过网站搜寻二手房的信息，“最近我在几个大的房地产网站搜索二手房信息，看到一些图片不错、价格较低的优质房源，但当打电话给中介提出要看房时，总是被告知房子已经出售或者是房东不在没法看房。”
“而中介在得知我的电话后，会不断打电话推荐其他的房源，使我的工作生活都受到一定的影响。以前想着在网上搜房会更方便快捷，没想到会这样麻烦。”刘女士说。
与刘女士有相同遭遇的范先生也在考虑购买二手房。“毕竟买房是个大事，不能完全相信网上的信息，还得实地去看。”范先生告诉记者，“只是每次去看房都要花费很长时间，几个小时下来也难找到自己满意的。”
记者在相关网站找了郑州市几个小区的二手房源信息，上面明确标注了“100%真房源”，拨打中介电话便印证了刘女士所说：要么被告知“房子已经卖出去了”，要么是“租客在居住，不方便看房”，随即中介便会向记者推荐附近其他房子，但价格都要比网上标注的至少高5万元。
通过走访，记者了解到假房源一般有几种形式，最常见的就是价格虚假，中介一般会把价格标注比实际低3万～5万元，甚至10万元来吸引客户。其次是照片虚假，中介没有实地考察拍摄房源图片，而是通过放置其他房源照片或者拼凑照片来蒙骗购房者。还有一种就是房源存在，但业主并无卖房的意愿，或者房源已经售出，中介仍把房子放在网上不下架。
近日，中国青年网针对各大房产信息平台服务情况发起了问卷调查，数据同样不容乐观。调查显示，约75%的用户曾遭遇过不同情况的假房源欺骗；近50%的用户认为网上真实可信的房源不超过一半；58%的用户遇到过经纪人以房东出国、房东不在或房子已卖出去等理由告知不能看房；77%表示经常是实际看到的房子与图片中相差甚远。
市场竞争大监管待完善
难道网上信息虚假、浪费客户的时间精力，就不担心客户源的流失吗？
面对记者的疑问，房地产中介也表示无奈。美信地产郑州分公司的一位中介经纪人向记者坦言：“网上房源相当于一种广告，如果标价高的话，谁还会给我们打电话。”由于中介行业竞争压力大，发布虚假房源已成为业内吸引客户的一种惯用销售方式。
“房主卖房时是多家委托，并不只在一家房地产中介登记，为了保护自己的房源信息，中介有时也会改变一下楼层、朝向等内容。”郑州市美华房地产营销策划有限公司副总监王玉仙说。
据了解，目前网上房源信息基本上都是中介公司通过第三方平台如搜房网、安居客等发布，中介公司需要向第三方平台支付费用，而第三方平台对于房源的真实性很难核实。
记者从搜房网了解到，由于信息量巨大，他们对于中介发布的房源不可能做到现场考察，一般会有系统核实和人工核实两种途径，而核实也主要是辨别有无此小区，价格是否过于悬殊等，对于更多的细节内容则无法进行核实。
假房源现象引起了政府相关部门的注意，住房城乡建设部和国家工商总局曾联合下发通知，专项治理房地产中介机构和经纪人员发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为，但效果并不明显。
“省住建厅出台了《河南省房地产经纪管理办法》等，规范房地产经纪的行为，但在政策执行上需要工商、公安等部门加强配合，政策才能真正落实。”省住建厅房地产市场监管处副处长孟庆才说。
多看多比较莫要贪低价
假房源浪费购房者的时间精力，给中介行业健康发展带来困扰，许多中介公司也意识到如果“假房源”现象得不到遏制，会导致公司信誉降低、客户流失。一些业内人士认为，房地产中介应加强行业自律，规范市场操作，从源头上杜绝假房源。还要在业内建立“真房源”的核验标准，制定一套符合市场需求、保障用户权益的规范。
近日，省住建厅召开会议修订《河南省房地产经纪管理办法》，进一步规范房地产经纪的行为。“作为政府主管部门，我们会搭建好平台，引导市场构建真房源系统，建立市场诚信体系。”孟庆才说。
郑州市房管局副局长杨智威表示，郑州二手房成交量巨大，房产中介市场发展很有潜力，行业发展过程中会有一些需要提升改进的地方，市场应给予中介行业更多的理解和支持。同时，中介也要不断创新服务，“不仅是提供真房源，还有后续的服务质量，中介都应加强提升。”
北京德和衡（郑州）律师事务所副主任高鸿雁认为，虚假二手房源信息在一定程度上侵犯了消费者的知情权，应加大力度打击发布虚假房源的现象。她表示，目前对于网上发布的房源信息没有相应的监管措施，原因在于房地产中介公司是由房产部门进行监管，但信息发布网站则不在房产部门监管范围之内，缺乏对应的监管部门。为此应完善相关法律法规，规范网上信息发布行为，保障消费者的权益。
面对网上众多的房源信息，购房者究竟应该如何辨别呢？郑州锦江房地产营销策划有限公司普罗旺世分店店长徐春俊告诉记者，购买二手房还是要多看多比较。首先是看价位，购房者可以先对周边房价进行了解，若网上报价低于市场价位很多，是假房源的可能性就很大。其次是看图片，同一套房子的装修风格应该比较接近，如果装修风格明显不一致，可能就是中介提供的假图片。然后是打电话约看房，如果总是托故不让看，很有可能是假房源。同时，购房者可以选择有资质、口碑好的网络平台，尽量避免遭遇假房源。(记者 王恒昀 张向阳)
网络房产信息平台服务情况调查
通过网络收集房源信息的用户
遭遇过不同情况的假房源欺骗的用户
认为网上真实可信的房源不超过一半的用户
认为房子实际与图片相差甚远的用户
遇到过经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了的用户
直接在网上交易的用户
制图/单莉伟
（数据来源：中国青年网）
[责任编辑：江苏加强房产中介管理 建立房源信息核验制度
各市建设局（委）、房产局，昆山市、沭阳县建设局，泰兴市房产局：
为进一步加强房地产中介行业管理，整顿和规范房地产交易秩序，切实维护群众合法权益，住房城乡建设部决定在2016年6月至10月开展全国房地产中介专项整治工作。现将《住房城乡建设部关于开展房地产中介专项整治工作的通知》（建房函﹝号，以下简称《通知》）转发给你们，并结合我省实际，提出如下要求，请一并遵照执行。
一、高度重视，精心组织
开展房地产经纪行业专项整治，对整顿和规范房地产市场秩序、加强房地产市场监管、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。各地房地产主管部门要高度重视，按照《通知》要求，加强对房地产中介市场专项整治工作的组织领导，精心组织，积极会同工商、金融等相关部门开展联合检查，建立信息共享和联动查处的工作机制。各省辖市房地产主管部门要加强对所辖县（市）的督促和指导，确保工作落实到位。
二、统筹安排，稳步推进
各地房地产主管部门要按照《通知》要求统筹安排专项整治工作，制定科学合理有效的实施方案。
1、动员部署阶段。房地产主管部门要做好专项整治的动员工作，并结合当地实际制定具体的实施方案，在动员部署阶段要设立举报电话、开通举报信箱，并通过网络、报纸等媒体向社会公布，征集线索。各地要将专项整治实施方案于日前上报我厅房地产市场监管处。
2、自查自纠阶段。各地房地产主管部门要针对《通知》的十项整治重点内容，切实组织好辖区内房地产中介机构自查，督促房地产中介机构及时上报自查报告和整改结果。要建立辖区内房地产中介机构和从业人员的台帐，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、工商登记注册号、在当地房地产主管部门备案的备案号、住所、法定代表人或者负责人、注册资本、房地产经纪从业人员数量等信息向社会公布，同时将备案的中介机构名单向社会公开，发布交易风险提示。
3、全面检查阶段。各地房产主管部门要通过研究分析房地产中介机构自查情况和群众举报投诉反映的问题，认真组织开展全面检查，严肃查处违法违规行为，及时曝光典型案例。各地房地产主管部门要在2016年10月底前，将本辖区开展专项整治工作的情况报告和典型案例上报我厅房地产市场监管处。
4、抽查督促阶段。11月，根据各地检查情况，省住房城乡建设厅将对各地专项整治工作开展情况进行抽查，并进行通报。
三、加强监管，注重长效
各地房地产主管部门要结合专项整治工作，边检查边整改，研究制定和完善相关政策制度，要注重长效机制建设，建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序。
1、进一步加强房地产经纪机构备案管理。各地房地产主管部门要按照《房地产经纪管理办法》要求，对申请备案的房地产经纪机构及其分支机构提供快捷方便备案手续，并及时将已备案的房地产经纪机构及其分支机构的主要信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，并通过搭建信息平台、发布风险提示等方式，引导当事人委托已备案的房地产经纪机构办理相关业务。
2、加强对房地产经纪从业人员行为管理。各地要充分发挥行业组织的作用，加强对房地产经纪行业从业人员的日常行为管理，强化业务培训，不断提高房地产经纪从业人员素质，保证房地产经纪服务质量，保障房地产交易者的合法权益。要督促房地产经纪行业从业人员严格遵守法律、行政法规、行业管理规定和职业道德规范。
3、全面建立健全存量房交易合同网上签约和资金监管制度。房屋交易网签系统建设和交易资金监管制度已经列入国务院去库存督查重点，各地务必高度重视。目前，我省各地已经基本上都实现了存量房交易合同网上签约和交易资金监管制度，尚未开展地区要尽快研究制定实施方案和计划，力争早日实施。今年年底我省所有地区要全部实现存量房交易合同网上签约和交易资金监管制度，已经实施的地区要尽快实现市县两级的联网，同时，各地要注重对存量房交易合同网上签约和资金监管制度的优化，缩短流程和时间，方便交易，切实维护交易双方当事人的利益。
4、研究建立房源信息核验制度。各地房地产主管部门要研究相关措施确保房地产中介机构发布的房源信息是真房源、真图片、真价格。有条件的地区可以要求房地产中介机构在发布房源信息时要编制房屋状况说明书，在说明书上记载房屋状况等信息，实现交易信息一次性告知消费者。
5、大力推进房地产经纪行业诚信建设。各地房地产主管部门要加快构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，建立健全房地产经纪信用档案，将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案，并向社会公示。同时，我厅正在推进全省房地产经纪行业的社会信用体系建设，逐步建立并实现房地产经纪机构和从业人员的征信全覆盖，对失信的机构和个人进行惩戒，直至清出市场，禁止从事房地产经纪相关活动。
关于的新闻
“时光倒流七八十年，那个年代的年轻人在做什么？他们在为理想努力奋斗，为信念执著前行，哪怕敌人的枪口对准胸膛，沾满鲜血的屠刀砍向年轻的头颅……”昨天起，由市委宣传部指导，本报联合各区委宣传部主办的“红色文化看传承·穿越时空的对话”社区行活动正式启动，首站走进鼓楼区幕府山街道云谷山庄社区。通过中介买房，如何不被坑？哪些细节需要特别注意？
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通过中介买房……嗯……我就是中介，所以我就要一针见血告诉你，避免被骗，最重要的就是信息对称！也就是信息透明！中介的优势在哪？产调？这是谁都可以去拉的东西，只要你知道要买的房子的位置。房子的好坏？只要你知道房子的位置。与房东见面？当然了！我从来都是让房东与买家见面什么事情都谈清楚的。那么，为什么很多人仍然觉得会被中介坑呢？其实很简单：因为很多时候客户第一步就走错了，这一步也是我觉得的最重要的一步，也是中介暂时不能被替代的一步：房源。从一个菜鸟到一个熟练者（更别说行业精英），要看多少房子才能达到？以我的智商，我觉得没有看过1000套房子，还是属于菜鸟。只有见得多了，聊的多了，才能稍微摸出一点门道。何况你一个购房者，怎么才能把握这些房源？所以我一直希望购房者不要急啊！！！你花这么多钱！你不看个三五个月的房子！真的很难找到最适合你的房子。回到问题，如何防止被中介忽悠？一个是看这个中介敢不敢让您看到更多的信息，敢不敢让你和房东接触，当面报价。其次是要有耐心，从房源处就开始筛选。----------可惜，这个行业是典型的劣币驱逐良币，服务好，意识好的，客户跳单，同行撬单，购房者稀里糊涂就被不良中介忽悠一两个星期就买房的多了去了。
产调一定要看的，可以下载APP在线拉产调，上海这边有个“闪电鸽”，输入地址提交订单，不用一小时就出产调了
见发票给钱、自己不要贪小便宜！这样没人坑得了你！
看了大家的回答，基本上是对中介保持一种不信任的眼光，但是在现在这个年代只要有七八家门店的中介你这些担心都是不需要的，房屋只要有房产证，都能查到有没有抵押等，在中介都是以房产证查房的，不是以人，也就是产权证真假，和有没有抵押一目了然，还有这些大型中介不会隐瞒抵押查封，拍卖这些情况的因为这些对他们本身都是一种大麻烦，一般中介是不会做这种房子，除非房东有能力解除查封， 还有现在在链家买房，在签署合同后十天内，是可以无理由要求解除合同并且退换中介费的，当然前提是没有过户。
不要少给我中介费啊TAT
我有个客户要买一套500多万的三房，站在门口说到中介费的事情了，她就说给3w，0.6个点她妈打发叫花子啊，果然签不了，客户也挺喜欢那房子的 在我们店门口扬言说 你们要是今天不把这房子卖给我 ，你们她妈别想卖这房子了，当着我们的面给别的地产打电话 “那个啥
过来 我要买房子你们过来给我签一下合同”（第一次看到人可以没教养到这个地步的）
别的地产也表示0.6个点太低了也没签，事情过去有一段日子了，据说她现在还没买到房子 ，我是特别开心提点干货吧，您要是想买房子，就得认准一个好经纪人，长时间联系，不要怎么砍中介费，到时候将会努力的帮您杀价，争取让你最便宜的价格买到房子，还有看中某房的时候不要通过好几家地产问这房子的情况，因为问得人多了，业主的心态就高了…………
这都是经历告诉你们
现在交易几乎全部信息透明化了，找品牌中介没人会坑你的，坑你对中介并无好处。嫌恶设施都会公布，建议选一个自己信任的经纪人，给予对方信任、对方也不会懵你。交好几万的中介费您就安心让中介给您办吧，社会没那么复杂
买房，理应是件高兴的事，可是在现实中，总会有这样或那样的“陷阱”，稍不留神就会陷进去，让人恨得牙痒痒的。别急，小链马上为大家列举几个典型的“陷阱”，并附上防范招式。有了这套攻略，小白也可秒变购房达人。1、假房源往往披着“低价”外衣刘先生准备结婚，他通过网站搜寻二手房的信息时发现，一些图片不错、价格较低的优质房源，但当打电话给中介提出要看房时，总是被告知房子已经出售或者是房东不在没法看房。而之后，中介不断打电话推荐其他的房源，令刘先生觉得很烦恼。小链支招：假房源最常见的就是价格虚假，故意标低价来吸引客户。还有一种就是房源存在，但业主并无卖房的意愿，或者房源已经售出，但中介仍把房子放在网上不下架。要辨别假房源，首先是看价位，若网上报价低于市场价位很多，是假房源的可能性就很大，同时，尽量选择有资质、口碑好的平台。2、房子的产权性质要认清林女士最近一直在看房，看上一套小户型，位置、价格都觉得很满意，当天就交了定金。但是后来和业主谈的时候才发现，这套房子是商住房，不仅首付要五成，而且贷款最多只能贷十年，算下来超出了林女士的购房预算。小链支招：房子的产权有很多种，比如住宅、商住、公房、经济适用房、二类经济适用房，不同产权的房子，税费、贷款政策都不一样，一定要在定房之前了解清楚。此外，北京还有一些是军产、校产，往往是不能随便交易的，如果一不小心买了这样的房子，就算上了法庭也会判交易无效。3、眼见为实，注
重实地调查李女士买房看重交通，非常想买一个地铁房。看房时，中介小哥推荐了一套地铁上盖的房子，从小区里面就能通到地铁口，李女士看了以后满心欢喜，很快就签了约。但是后来搬进去以后才发现，由于她所在的楼离地铁很近，而且是二楼，经常能感觉到地铁的动静，特别是晚上睡觉的时候。小链支招：对于房子的居住体验，一定要自己去亲身感受一下。比如，地铁、公路、铁路旁的房子，晚上去感受一下有没有噪音；房子是顶层的话，下雨天去看一下漏不漏水；早晚高峰的时候去看看小区周边堵不堵车……做个有心人，一定可以看到中介陪同看房时没发现的东西。4、别忽视租客的“优先权”王先生看上了广渠门外的一套房子，与原业主谈得也很顺利，但是双方刚签完约，就冒出了“程咬金”，原来这套房子是出租状态，王先生本以为原业主已经和租客谈好了，但是租客却表示，除非给他违约金，否则不愿搬。这个违约金究竟该王先生付，还是原业主付，双方陷入了争执。小链支招：现在市面上有不少房子是转售为租，对于这类房子，租客可不是小人物，从王先生的情况来看，事先应该和业主在合同里面详细约定如何应对租客，是支付赔偿金让租客搬走，还是继续履行租约。实际上，租客还有一个特权，就是“优先购买权”，这个才是更要命的，所以，签约前一定要让租客出具一个“放弃优先购买权的声明”，切记切记。5、
买房后发现原
户口未迁走陈先生买了套学区房，想让孩子上个好点的学校，但是去派出所登记户口的时候发现，原业主的户口还在，自己没法入户，联系上原业主后，对方却百般推脱，一直不办理迁户，孩子的上学大计眼看就要耽误了，陈先生无奈之下准备去法院起诉。小链解读：二手房交易中，户口迁移是一个大问题，由于户籍是由公安部门管理，法院无权干涉，而且法院一般也不受理此类案件，买家完全是处于弱势。所以，未雨绸缪很重要，建议在签订合同的时候，就与卖家约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好是等他把户口迁走后再支付尾款，这样最安心。Tips:除了以上说到的五大“陷阱”外，还有一些交易中的细节，也值得给大伙儿提个醒：1）签约前，一定要核验一下房子状态，比如有没有被查封，业主、产权证是否都无误。2）注意定金和订金的区别。具有法律效应的是定金，而一些中介可能会忽悠你交订金，最后很难拿回来。3）如果原业主的房子需要解抵押，一定不要直接把钱给他，而是要在有担保的情况下才能打款。4）付房款时间、腾房时间都在合同里约定好，最好是约定到具体时间或条件！
补充说明 4.17 关于税、首付比例、首套认定的问题，说真的，就算上个月跟这个月都有很大出入，只有正在买房的才会特别了解，否则其他买过房的人的经验都可能已经过时。这篇文章的原则请知悉，具体关于税务的操作问题建议拨打官方税务咨询热线：12366 税务服务热线（比如上海是默认 021-12366），工作人员很热心！关键是人家是天天在操作、消息都是最新最新的！－－－－－－－－－－－－－－最近身边也有很多同学接触到了二手房买卖，感觉很惶恐，不知从何着手。这篇简单易懂的新手指南献给大家，不可能涵盖全部问题。但虽是一家之言，参考价值较大，全是干货！1、去弄个备用手机！买个新的手机号！当你准备买房的时候，你首先要做的第一件事就是这个！弄个新号码！这个非常重要！所有没做这一步的人都一定会苦口婆心的劝你一定要听话，千万不能少这一步。否则你会无休无止的被中介骚扰几年之久！！！！在任何和购房甚至装修的相关业务内，只要留手机，只留这一个。千万不要把自己的私人/办公电话留下。（江草建议：买房卖房的都要准备备用手机号！！！）2、弄清楚自己真正想要的不要先着急看房，先要想清楚自己究竟想要什么样的房子：1、地段。2、房型。3、面积。4、交通。5、周遍设施。6、学区。7、小区环境。8、电梯。9、朝向。10车位……等等。把自己和家人认为最重要的不能妥协的；尽量有但是可以妥协的；无关紧要的……分别列出来。然后再来考虑具体的房子。有这样一个过程，家人之间能够比较清晰的了解到彼此的诉求，内耗会少很多。3、咨询银行或信贷掮客（江草提醒：最好自己找银行信贷员或掮客了解情况，中介介绍的可以用、要慎用！！中介的利益团体可能为了促成成交，不管你最后能不能贷款～）之后，建议先咨询银行，按照自己的情况，能够贷到多少款，确定预算。然后开始找房子。如果能很有缘分的不通过中介直接手拉手找到房源，那必然是最好的事。如果非要通过中介，那有几点必须要牢牢记住：（1）在草签购房定金合同前，不要在中介给的任何一张纸上签字——无论是中介合同、看房确认书、工单、看房单……或者任何一张任何名义的材料，都不要签字。如果要签，至少要保证上面所写的每一个字（尤其是很小的字）你都清楚明白的理解，并作好承担任何损失的后果！（特别的，中介可能会告诉你，这个只是他们公司确认他的确带客户去看过房子了，希望你帮个忙之类。这是惯用伎俩，不要理睬。）（2）还有就是，你的任何材料，不要留在中介手里。不要让他保管任何包括身份证、户口本、房产证、合同之类的东西……中介只是个拉皮条的，他没有权利扣你任何东西。（3）在定金合同签定结束前，不要付给中介或者上家任何的费用——这些费用可能包括以“意向金、诚意金”等为名目的钱。中介可能会声称这是给上家的——不要相信。要付就是定金。尤其是……千万不能先付了中介费。定金合同签定前，不要付中介费——签定后可以支付部分，但是千万留好尾款。尾款要和中介明确说明等所有手续办完之后再支付——否则中介拿钱不干活后果自负！（4）产调不能偷懒。一定要调查清楚（可以委托中介去拉产调）是否有抵押、产权人是哪几个，是否全部同意出售。以及去当地派出所确认——里面是不是有户口。（5）请务必记住，中介的任何语言，都可能是谎言——而且无数人惨痛的事实证明了，越是和你休戚相关的事情上，他们越可能撒谎。他们追求的只是成交，至于成交之后你是不是有能力支付，和他们没有任何关系。所以，一定要自己确认每个关键细节而不要听中介的信誓旦旦。（6）鉴于政策经常变化，所以建议即使是以上家到手价的形式来交易，也换算成税费各付的形式写进合同。这样如果政策有变化，也不会因此突然增加巨额税费。4、基本确定购买意向之后的流程（1）确定自己的购买资格、联系银行信贷员确认自己贷款资格。（其实这步建议准备买房之前就先确定下来做到心中有数）。（2）付定金，签定定金合同。（3）去交易中心网签合同——上下家本人、中介（如果有）、贷款银行的工作人员（如果有）都要到场。签合同的同时，首付到位。（4）上家审税并交税，包括：1）5.65%的营业税（满五可免）；2）全额的1%或者差额的20%的个人所得税（满五且唯一可免）（5）下家审查限购资格：提供合同、房产证复印件、户口本原件及全套复印件、结婚证或单身证明（一月内有效）、身份证原件及复印件。需要7天。（6）下家审税，主要是契税，分1%、1.5%和3%三种。分别对应首套普通；普通；非普。需要10个工作日。上、下家审核可以同时进行。（7）过户。（8）办理水、电、煤、电视、电话、物业、维修基金等过户手续。交房。如不贷款，付尾款。（9）如果没有银行贷款，拿产证。有银行贷款的银行会拿产证，办理抵押后放款给上家。5、最后拿产证千万不要害怕，觉得没有中介很难办。每个交易中心都有很完善的指导服务，跟着他们指导做就可以了。江草提醒：现在行情下购房的注意事项（1）定金付的尽可能多，以防跳价 多付定金可以防跳价，或者房东即使跳价反悔，你也可以最大限度地得到时间上损失的赔偿。（毕竟现在二手房市场是一个星期一个价了。）（2）即使市场再火爆，产调还是一定要拉！之前爆出的链家房源有连环抵押贷款事件，购房者钱房两空，即使最后能要回大部分钱，也需要走相当漫长时间的司法程序。——当下的行情，时间就是钱！！！谁耗得起啊！！！（3）学区房名额并不是很好查，不要听口头承诺，为了学区名额买房的必须在合同中注明。（4）现在的行情下，谈判时间、看房时间都仓促，很多要求上家可能都不配合，但是，对特别低于市场价的房子，还是要谨慎再谨慎！高收益＝高风险。（5）别听信一个中介、一家中介的一面之词，网上平台多查查看、多通过网络咨询真房源和价格（因为省时间省精力，碰到要你手机号的，只留备用号，切记！）。相比几年前市场价格房源的混乱，现在绿皮在做的全市真实房源统计其实是为你省了不少搜索真实房源价格的时间和精力的，实际上，接触过绿皮的其实都觉得服务还可以。最近搜房也开始学绿皮做实勘房源和成交纪录查询了，但还是有浑水摸鱼的假房源存在。
永远保持对中介的戒备之心！之前本草说过的，中介的“黑”是行业的问题，不是一家中介的问题！（回“绿皮”可以复习《兼听则明|绿皮真有主流媒体所说的那么糟吗?上海的房价是绿皮推高的吗？？》）
中国的经纪人因为历史原因形成了其尴尬的定位，理论上是需要为买卖双方服务，但实际上往往发展成为自己私利去坑骗买方、卖方、甚至双方。因为整个交易中只有经纪人才掌握全部信息。这个情况不改变，二手房经纪人谋私利的空间就一直在。这篇文章主体部分是朋友ViolGG（他已经移民离开上海了）授权江草在做的“住在上海”公众号发的，但是因为时间较长了，上海市场也早就天翻地覆了。江草做了一些编辑、补充。这篇文章主体部分是朋友ViolGG（他已经移民离开上海了）授权江草在做的“住在上海”公众号发的，但是因为时间较长了，上海市场也早就天翻地覆了。江草做了一些编辑、补充。
产调肯定要看的，看你怎么考虑，现在好多了，不会那么明目张胆的坑你了，也不敢。看你重点放在哪，你要对房子放心，就多用点心思在价格上，要是价格无所谓，就多放点心思在产权上！
找一个你信任的中介，你不信任，什么事都自己操作，费时费力，中介费付的也不舒服，因为你压根就不信任他。所以找一个你信任的经纪人是很必要的，朋友介绍，自己结交，跟一个中介熟悉后去判断他的人品，这才是一劳永逸
支付定金之前的产调能够规避很多二手房交易过程中的风险，楼上的答案讲的很详细，我就不展开了。另一个省事一点的规避风险的办法就是交易资金监管，简单点说就是买卖双方委托具有资金监管资质的银行作为第三方支付平台，来保障交易双方交易安全。再简单点说，就是“支付宝”，你上淘宝买东西，钱给了支付宝，商家发货，你收到货没问题支付宝把钱划转给商家。资金监管在二手房交易过程中具体流程是这样的：买卖双方在签署二手房买卖合同之后过户之前，在约定的时间共同指定的银行签署资金监管协议，买方把购房款汇入银行指定的资金监管账户，卖方核验资金监管账户中购房款金额，确认无误。之后正常办理二手房交易的过户手续。过户成功后，提供过户完成的凭证，一般是新房产证或者房产业务过户受理单作为指令，通知银行把购房款划转给卖方。如果房产因为产权不清晰、或者卖方违约、不可抗力等各种原因没有交易成功，未能完成过户，那么可以由银行把钱退还给买方。同时对于卖方，可以在过户前确认买方的购买能力，保障过户后能收到钱。所以资金监管是能够保障买卖双方的交易方案，同时也能简化交易流程，甚至可以不做产业调查，因为产权不清晰的房产是不能满足过户条件的，只要不能完成过户，买方就能把钱拿回来，避免房财两空的损失。那么资金监管这么好，哪些银行能做呢？光大银行，建设银行，工商银行都是可以的。其他还有不少银行有资金监管的资质，可以提前去银行咨询一下。另外一定要注意资金监管和资金托管的区别！！！另外一定要注意资金监管和资金托管的区别！！！另外一定要注意资金监管和资金托管的区别！！！如果卖方在谈判中，坚持要资金托管而不是资金监管，那么不管房子多好多便宜，宁愿不买也坚决不能同意。资金托管和资金监管的唯一区别在于，资金托管的钱是存在卖方的个人账户中，由银行暂时冻结这笔资金，而资金监管的钱是放在银行的监管账户中。而卖方的个人账户有可能被法院查封。举个例子，房子100万，卖方欠A200万，但是并没有用这套房产做抵押，你在做这套房产的产业调查的时候房子的产权是清晰的，做了资金托管，钱冻结在卖方的个人账户。这时候A起诉卖方，卖方败诉，但是资不抵债，A向法院申请查封卖方的房产和个人账户，此时交易没办法继续不能完成过户，而你的钱也没办法从法院查封的账户中退回。这个例子也提醒了大家，完整的产调不仅仅是看房子的产权清晰，还应该去法院查一下卖方的诉讼。资金监管能够比较好的规避以上风险，可操作性也更强。第一次答题，不知道讲的明不明白，有问题可以交流。有时间再讲讲定金和订金的区别。
首先要自己做好前期工作，把自己的真实需求和买房动力以及目的分析清楚，然后再找中介开始看房，定房时要主要产权调查和户口调查，签合同时注意补充协议的内容，对于每一步的具体时间要有明确标示，对于各方的义务和责任要书写清楚，违约责任一定要公平，
在很多人的认知中总觉得要买二手房通过中介比较保险，但是中介佣金又有点高，还担心遇到不靠谱的。那么如果真要避开房产中介买二手房的话，购房者应该注意些什么呢？注意甄别业主个人身份和对房屋的处置权　　房屋中介是服务商，提供的是信息、交易撮合、风险防范、金融、签约后事务办理等服务。因为二手房交易比较复杂，撮合的难度也比较大，所以大多数购房者在选购二手房时会选择中介服务。虽然要支付一定的中介服务费用，但确实会比自己“两眼一抹黑”地办理各项购房事宜省心省力。　　如果购房人不通过中介直接进行的话，在甄别业主身份时，需要注意两个方面：一是业主的个人身份；二是业主是否对所出售的房屋具有处置权。在签约付款前，房屋买卖双方可以一起到派出所查询房屋内是否有户口，顺便核验业主身份证的真伪。接下来，买卖双方可以一起到房产交易主管部门查验房屋的抵押、查封信息，顺便查验业主名字与看到的房产证上的名字是否一致。　　需要特别提醒的是，即使是查验清楚上述两个方面内容，购房者直接购买二手房，事实上还承担着一定的风险，包括房屋的物理瑕疵、权属瑕疵、付款后业主的配合度等问题。这些都要预先考虑清楚。另外，自行交易时，最低限度也要坚持将交易资金交由第三方支付机构做资金托管，比如常见的银行托管，或是专业机构的“理房通支付”等，这样可以使交易资金不受损失。shqianyy
中介经纪人各色各样，主要看经纪人的谈吐、做生意急不急、衣着，经纪人服务的细节，付定金前产调一般都是中介帮拉的，中介如何主动的告诉买家风险点和时间点，中介如何安排与房东的沟通。链家还是中原，找的经纪人对了，一路绿灯。你要问我中介经纪人怎么找，你自己去中原或者链家门店去聊呗。我的经纪人（我通过他这两年已经买了两套了在上海）可以准确的报出我想知道的小区的所有房型的朝向、年份、近3年成交了那几套（精确到那户）；特别可以在房东不方便看房的时候（现在二手房很火，有时候你根本来不及看或者看的时间非常短，比如出来了908，但是908一定要某天某点看，而经纪人因为从业时间长，2年前1708是他卖出去，就有能去看一下同结构的上下层。这样就比别的竞争者有优势）带我们去他之前帮别人买的房子（同小区基本类似的户型），他之前的客户见到他都很感谢而不会觉得麻烦；最关键的是经纪人要为你着想，这是一种感觉，一般大家都能体会。最后最重要的是，他愿意不管多累多晚都带你到处看房子而不催你买。其实吧，就是找做了超过3年的做过很多单子的，真正在这个行业做熟了且把这个当成事业一直做下去的经纪人（还没有升到店长的），每家中介门店都有，看你找不找得到。
同学们不要怕麻烦，一定要去拉产调。万一房子是抵押的呢？万一房子不能卖出呢？ 万一房东是骗子呢？我知道大家都很忙，我也是。所以当初买房子的时候想着花钱免灾，没有要求中介费打折，实打实的1%，就是希望能提供好一点的服务，别给我挖太多大坑。结果，愿望是美好的，事实是残酷的。在朋友的强烈建议下，我自己去产调了。房屋倒是可以交易的，之前的抵押是撤销掉了的，但是面积却不一样！中介居间协议上是130，实际只有127。三个平方就差了十几万啊！还好自己发现了。最后，我写自己经历的目的就是：不要怕麻烦，一定要去拉产调。去房地产交易中心拉产调是很方便的，带上身份证，30块钱和要买房子的地址就OK了，哦，还得有房东在身边。
曾为中介，先占坑。
看到图灵那个答案，也说一说关于查询房产权属信息的办法吧。千万不要只看房产证，因为上面缺乏很多重要信息，另外还真有假的房产证，做的十分逼真，一般人根本无法辨别。在房屋信息查询这方面，以人查房有很大的限制，律师也得有诉讼文书才可以查询。不过以房查人就简单多了。根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条原始登记凭证可按照下列范围查询： (一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；叫上卖家一起去房产档案馆（每个城市不一样，有的在房产交易中心才能查），直接把房屋原始凭证拉出来，什么信息看不见？动辄几百万的事情，让卖家配合一下理所应当。卖家没空去也没关系，叫他给你出一份委托书，你自己带过去查也是一样的。卖家要是这样都还不配合，你就得怀疑他心中有鬼了。如果没有卖家的配合，实在要查，也不是没有办法，只要知道房屋具体坐落就行。找一个律师，把房屋坐落告诉他，让他去帮你查房屋权属信息，同样是一查一个准。房产档案馆会给你打印一份信息登记表出来，上面抵押、查封、转移情况、房贷信息等等都有，保证准确。类似这样的：百度上很多律师专门做这个的，一般每次收费500。相比几百万的购房款，这钱还真不算贵。房屋具体坐落就是地址，精确到房号就行，比如说人民大街9号23层2305这样的。这个信息总能知道吧？
我是搞中介的，做了马上三年，五家直营店，50号人，我来说说吧。说下我个人履历，免得有人一听中介就以为三教九流不靠谱。本科某西北985大学本科，毕业后国内一流股份制商业银行省（市）分行两年工作经验，三年做生意，现母校MBA在读，不过不打算再读了，不好玩儿，打算辍学再积累积累去英国或美国读
今天打开知乎，看到被邀请回答这个问题，答主我也够拼，现在都快凌晨了，还在码字，简单说两点吧...
不要急于付定金。没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。
产权调查应该是购房的第一步。但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，一定要调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。其次，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的，应该调查清楚，以免在后续的交易中再出现与预期不符的情况。嗯.该睡了.晚安各位:-)
1、亲自做产权调查，亲自！亲自，而不是委托中介，这是最一劳永逸的解决方案，甚至连“劳”都算不上，是非常简单易行的。只需要和卖家约好时间，让他带上身份证明，到房地产交易中心，填好表格，交几十元的查阅费，工作人员就会给你一份房地产登记簿，上面就有房屋是否被抵押的信息。如果卖家拒不配合，那明显就是有问题，就不必再往坑里跳了。现在绝大部分中介都声称自家房源是经过调查的，甚至不止一次，然而买房子不是买白菜，还是不要存在侥幸心理为妙。有些人以为看房产证就够了，其实房产证上虽然有权利人、地址、建筑面积等基本信息，但是完全看不出抵押、查封等权利限制的情况，可谓毫无用处。2、实地考察，务必去物业中心询问业主信息。之前有看中一套房子，中介说，卖家要求这套房子的卖房钱款必须一次性以现金的形式交付。注意，提这种要求的房子多半有问题。经过多次讨论，后来他们又说接受先付部分首付，剩下的办理贷款。但是和中介的协商中，中介无数次的暴露他们急需要钱的态度，引发了我们的怀疑......于是我们特意去找了小区物业了解一下情况。物业听说这个房子，告知我们，听说房东外面欠了钱。谨慎的我们又向另一个物业工作人员咨询，也说这个房东听说赌博，外面欠了高利贷，还告诉我们，中介是知道这个情况的，所以这个房子才这么便宜。吓出一身冷汗，这样的房子再便宜，买了也是后患无穷。3、签约前对房屋质量一定要认真审查。不要天真的以为你看到的就是真的。除了查看本房屋外，一定要向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过，查看房屋的内部结构时，特别看天花板有没有漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况。有其是对于简单的新装修二手房，更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。4、最好能直接和卖家当面议价，避免中介恶意抬高房价。房屋价款本来应该是买卖双方的事情，但现实中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与出卖人进行协商。但是现在好多中介都强迫卖家签独家协议，那就没有办法了。其实签赔协议对买家卖家都没啥好处，唯一从中牟取暴利的就是中介而已，居然还有那么多人前仆后继的中招，我也是醉了。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。5、交易失败，一定要找认识的、可靠的律师朋友要回定金。这一点的前提是一定是因为中介刻意隐藏真实信息，如买到抵押房、查封房才有用。因为根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。中介明知故犯，于情于法都是理亏的。但是，现在的中介态度都很强硬，一般都一口咬定不可以退。当时差点买到抵押房的时候，我们找了一个当律师的同学，正好是做房产纠纷这块的，最后2万块钱定金还是被要了回来。同学说多数情况下一扯到律师什么的，中介大多不想把事情闹大，虽然过程麻烦，但最终还是可以拿回定金的。准确说，不止他们这家中介，作为一个买房者，稍微接触下这个市场后，就会发现大多数中介都是差不多操作流程，只在乎最后合同签订那点中介费，你的保障你的安全没人管。相比之下，反而觉得直接交易更可靠，毕竟房东没有中介那么圆滑。之前在网上看到一直被讨论的“互助卖房”，买卖家直接勾兑，很多人关注。还有房多多也推出了“直买直卖”，和房东直接联系，没中介，佣金也省了。这可能是另一种可行的模式。最后再次提醒大家，付定金前亲自调查，重中之重！对未来感到迷茫和无所适从？关注未来知识图谱（ID:futureknowledge），回复“投资未来”获取《未来五年，这7个行业将爆发性增长》
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