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从差别化监管的角度看发展多层次资本市场
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地产分销市场亟需行业自律与政府监管(组图)
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（原标题：地产分销市场亟需行业自律与政府监管(组图)）
位于永安一路与南外环交汇西北侧的悦盈新城楼盘。南方日报记者 王云 摄位于永安一路与南外环交汇西北侧的悦盈新城楼盘。 南方日报记者 王云 摄　　近日来，中山家家顺与悦盈新城就代理佣金产生纠纷一事还在持续发酵中，在社交媒体和网络空间轮番刷屏。5月31日，事件双方前后再次发出声明，均认为对方违约在先，并表示如协商不成将通过司法途径解决纠纷。
　　业界普遍认为，该纠纷背后折射出的是当前中山房地产分销市场的乱象。有地产商在接受采访时表示，“针对地产分销市场买单、抢单等现象，其实大家都有了解，只不过有的开发商默认吃亏；而悦盈新城这次不愿吃亏，将窗户纸捅破，也就把这一问题暴露在公众视野之下。”
　　数日来，记者先后走访了事件双方负责人及多位业内人士，一方面试图厘清纠纷事件中的几个焦点话题；另一方面，也借此了解纠纷背后地产分销市场的商业逻辑。有业内人士坦言，“自去年中山楼市火热以来，在商业利益驱动之下，各种行业乱象也纷至沓来。我们需要关心的是当楼市起来之后，产业管理是否能跟上，开发商、代理商、渠道商等从业者的素质又能否跟上，而这也考验着相关政府部门的监管能力。” 南方日报记者 李凤祥
　　焦点1.金额争议
　　悦盈新城：86套问题单据争议金额212万元
　　家家顺：总计拖欠佣金超700万元
　　在此次纠纷中，对于争议金额，双方各执一词，事件发酵期间，甚至有《悦盈新城与家家顺千万佣金纠纷》等帖子出现在网络空间。
　　对此，悦盈新城在最近的一份声明中表示，在核查成交单据时，共发现问题单位86套，涉及纠纷的代理费212万元。具体来说，在合作周期内，悦盈新城与家家顺产生合作关系的成交单位合计310套，预计结算代理费约762万；其中24单没有问题，200单未进行核查、未达核算要求，剩余的86单经核查存在冒充业主签名等问题。
　　“在3月底，我们已经向家家顺支付代理费100万元，扣除已签约达到结算条件，且无问题的24套58万元，我们已超额付款42万元。”悦盈新城营销部经理郑嘉华说，“所以涉及争议金额212万。其他部分则是未签约没有达到结算条件的费用，一旦完成签约且验证后无问题，就可以正常支付。”
　　对于悦盈新城的说法，中山家家顺房地产经纪有限公司总经理李功镇并不认同。“今年前4月内，根据我们的系统数据，共成交312套，总计佣金800多万，悦盈新城已经支付100万元，还拖欠佣金超过700万元。”
　　李功镇认为，一方面对方所说的86套问题单据，都是经过对方签字确认的，当时为什么不提出质疑；另一方面，这些成交单位都是在1、2月份达成，到5月份还未签约可能性不大，故认为是对方故意在拖延。
　　焦点2.笔迹谜团
　　悦盈新城：客户笔迹不一致单据造假
　　家家顺：替客户签名与否并非代理交易成立条件
　　除了金额，客户签名笔迹不一是否构成问题单据是双方争议的核心问题。在悦盈新城采访现场，郑嘉华提供了多份名《家家顺控股集团客户成交确认表》，该确认表包括三部分：联动信息、成交确认（客户信息及签名）、开发商确认，其中客户签名与商品房成交合同的签名笔迹明显不同，这一点也得到了双方承认。
　　该确认表是代理双方确认客户成交的核心凭证。在双方提供的同一份《联动代理合同》中明确规定：“经甲方（悦盈新城）对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证。”
　　但对此条款，双方却有不同理解。悦盈新城认为，合同规定，客户成交确认表作为合同中不可分割的一部分，与合同具有同等的法律效力，因此如果出现业主签名造假，该成交单据就是问题单据。据郑嘉华介绍，悦盈新城曾对部分问题单客户进行回访，客户表示并非是家家顺介绍成交，因此这些问题单据涉嫌造假，暂停代理费结算。
　　而在家家顺看来，替客户签名与否并非代理交易成立条件，只要确认表是经过开发商对接人签字确认，即为有效成交，悦盈新城就应该支付代理费。“成交确认表是我们与悦盈新城的主要结佣依据，其中有一栏需要客户签名，但在合同中，并未约定这一项需要客户本人签名，因此我们认为这并不能作为结佣的强制性约束条件。”李功镇说。
　　焦点3.“内鬼”真假
　　悦盈新城：正在查！不排除“内客外导”存在
　　家家顺：无此事！佣金不足以覆盖买单费用
　　问题单据问题在哪里？据一位不愿具名的知情人士介绍，这些单据涉及“买单”现象，悦盈新城可能出了“内鬼”，有案场销售将客户卖给家家顺员工，从而获得双倍佣金；在现有体系之下，悦盈新城给家家顺的代理费是3%，即成交一套100万的房子，可以拿到3万元的佣金；而案场销售成交一套，只有几千元佣金。
　　“有没有内客外导，我们还在调查中，不排除存在这种情况。”郑嘉华表示，“不过我们严禁这种现象，并且制定了严格的处罚制度，一旦发现有销售人员违规操作，将直接开除，并扣罚之前的所有佣金。”
　　同时悦盈新城方面认为，家家顺在拓展客户过程中存在违约行为，“有时候在售楼部，家家顺现场销售人员是我们案场销售的两倍，我曾两次要求家家顺负责人让其员工离开售楼部，去外边拓展客户，而不是在这里截我的自然到访客户。”
　　对于“买单”的说法，家家顺予以坚决否认。据李功镇介绍，一方面公司有明文规定，不能私下勾结开发商的员工骗取佣金，一旦发现会严肃处罚；另一方面，根据家家顺的结佣体系，一单100万的成交可以拿到3万元的佣金，扣除30%的管理层分成、20%的企业分成，剩下50%即1.5万元为经纪人佣金，而在当下一单成功的交易至少涉及3名员工，每人收入也就几千元，不足以覆盖“买单”费用。
　　同时，对于拓展客户过程中存在违约行为，家家顺方面认为，其严格按照合同约定进行，只要在开发商负责人确认当日前3周内，悦盈新城没有接待记录，就是家家顺的有效客户。
　　政府应加强针对性监管“渠道分销制度，一方面是高效率、易考量，能帮助开发商迅速打开市场的‘营销利器’；另一方面，在高额佣金的诱导之下，一些地产中介公司往往冲破底线，买卖客户资料、内单外导，抢客拉客多有发生，分销制又成了地产市场上‘毒药’。”秦晖（化名）是城区某楼盘的销售部门负责人，之前他曾在中山多家地产中介公司有过3年左右的工作经历。
　　自从去年下半年开始，中山房地产市场开始发力，量价齐升成为常态，在各大开发商赚得盆满钵满的同时，地产中介也收获颇丰，但乱象随之而生。
　　秦晖表示，分销行业之所以乱象丛生，主要在于低门槛和高收益。“按照业内的普遍情况，渠道商可以拿到成交房价的2%—3%作为佣金，近一年来，在中山一个月拿到10万元以上佣金的地产经纪人并不在少数。”
　　在高额佣金的激励下，分销市场乱象并不止于高速路口举牌拦客。据一位不愿具名的地产中介从业者介绍，分销市场乱象主要包括以下几个方面：其一，勾结置业顾问内单外导，虚假成交。为获得高额佣金，中介人员联合案场销售，将楼盘自然到访客户变成分销渠道商客户，获得佣金后与案场销售瓜分；其二，拉客、抢客成风，甚至为此大打出手，很多地产商抱怨渠道商在售楼部里等客，甚至通过违规返点给购房者来抢客；其三，买卖客户资料，业主不堪其扰，为了尽量多的拉到客户，提高成交率，一些分销渠道商会从一些机构手中购买业主资料，并频频开展电话销售。
　　开发商明知道渠道商有以上种种情况，为何还要开展合作？
　　凡是有高利润的地方，都有风险。开发商在明知道分销市场乱象的情况下，还坚持引入渠道商，是因为可以加快销售速度，与更大的利益相比，吃这点亏也许还能忍，“都是博弈的结果。”某地产研究机构相关负责人表示。
　　在鱼龙混杂、乱象丛生的背景下，渠道商又是开发商难以舍弃的选择，那么如何才能实现地产分销市场的有序发展？“首先便是行业自律，无论是地产商的销售人员、还是渠道商的中介人员，都应该按照合同规则来进行合作，只有这样才能实现共赢，如果闹成家家顺和悦盈新城的情况，无论对谁都是损失。”秦晖表示。
　　在某地产研究机构相关负责人看来，对于开发商而言，既然引入了渠道商，就需要加强监管。“首先是对渠道商的监管，在成交确认环节，可以引入预约制度。比如中介约客户过来，需要提前报备，路上捡到的客户，大概预测一下时间多久可以带过来；如果说是旧客，就需要提前半天报备；如果担心客户资料外露，或者开发商撬客，则可以发客户手机号的前三位后四位。”该负责人表示，“其次，开发商自己要加强数据库管理，如果连自己的数据库都乱七八糟，怎么去核对客源到底来自何处。”
　　除了开发商、渠道商的行业自律，多位业内受访者均建议政府相关管理部门要加强监管，尤其是对于分销行业乱象，可以采取针对性的管理措施。
　　“水至清则无鱼，房地产市场是不可能清澈如水的，越是市场好的时候，越是会有混乱的存在，在巨大利益驱动的前提下，就会越容易产生混乱的行为。但是，如果行业加强自律，政府可以更有针对性的进行监管，经过一番沉淀之后，相信市场会实现更加健康的发展。”该负责人说。
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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中国多层次直销的现状及发展研究
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官方公共微信万达私有化多层分销 各路资本赶赴“王的盛宴”
作者：来源：证券时报
&　　围绕着万达商业这只庞然大物，一场轰轰烈烈的私有化运动正在进行。这一次，王健林彻底摒弃了“A+H”的上市模式，直接转投A股市场，以给自己手中的这头“现金牛”寻求更高的估值。　　仅仅两年前，王健林才携万达商业取道香港，创下了港股市场规模最大的IPO。上市前夕，万达集团还将部分O2O资产紧急打包进万达商业，意在表明，万达商业并不只是万达集团房地产业务的平台。然而，两年来，港股市场投资者并不为其所动，万达商业的股价一直不温不火。　　两年后，风云突变。5月30日，万达商业启动私有化，并于8月15日确定了52.8元/股的私有化价格(高于IPO价格10%)。如无意外，万达商业将于9月20日起退市。　　一石激起千层浪，万达商业因其庞大的体量，迅速搅动市场，掀起各路资本分享其私有化盛宴的热潮。而证券时报记者梳理各投资实体结构发现，此次万达私有化呈现出明显的多层分销特点。　　九大投资实体分层围猎　　据资料，万达集团此前在融资方案中希望各个财团能够提供至少5亿美元的资金，并且不希望将股份转售给中小投资者。此外，万达集团希望上述投资者持有境外资金，因为中国的外汇管制会加大私有化融资难度。公开资料显示，这部分财团已支付承诺投资额20%的现金款项，合计超过80亿港元现金。　　那么，各路资本是如何通过上述9家实体分享万达私有化这场盛宴的呢？证券时报记者注意到，各路投资实体资产庞杂，散落于各个投资平台，但并非无迹可寻。结合现有的公开资料，基本可勾勒出其金字塔式的分食层级结构。　　百川灌河，各层级股东出资的汇集点、所有复杂运作的核心，就是位于金字塔最顶端的9个投资实体。其中，9个投资实体中的8家都以“WD Knight+罗马数字”命名(编号为I至X，不包含VI和VII)，外加Red Fortune Global Limited(下称“RFGL”)。其中，WD Knight I至III，以及X四个投资实体系万达集团全资所有。在此层级以下，相关公司通过H股转让或者WD Knight股权转让的形式，分羹万达商业私有化。　　具体来看，在WD Knight I中，万达集团与宁波南嘉股权投资合伙企业(有限合伙)(下称“宁波南嘉”)订立协议，前者视相关条件，可将相关H股或WD Knight I的股份转让予宁波南嘉，以供后者参与H股要约。宁波南嘉的普通合伙人为宁波杉岩股权投资有限公司，杉杉控股持有后者62%股权。　　在WD Knight II中，上海持睿投资管理中心(有限合伙)(下称“上海持睿”)及上海褚骅创业投资合伙企业(有限合伙)(下称“上海褚骅”)同样以上述方式参与万达私有化。上海持睿的普通合伙人为中孚和泰资产管理(上海)有限公司，自然人方少华及陶朝辉分别持有后者71%及29%权益；上海褚骅普通合伙人为上海小村资产管理有限公司，其单一最大权益持有人冯华伟持有约40%权益。　　此外，WD Knight IV、V及VIII的股权结构分层相对简单。在WD Knight IV中，万达集团持有其70%的股权；OMIF L.P。和ORIF L.P。合计拥有20%股权，分别由两家普通合伙人管理及运营，往下一层，两家普通合伙人股权由中铁国权投资控股有限公司全资拥有，而中铁国权的大股东为。WD Knight IV 剩余10%股权，则由新加投资者利冠投资有限公司收纳其中，利冠投资为华青发展(控股)集团有限公司全资附属公司，后者为青岛城市建设投资(集团)有限责任公司全资附属公司。　　WD Knight V、WD Knight VIII均为单一股东持有。具体来看，保华香港投资有限公司持有WD Knight V全部股权，保利龙马资产管理有限公司通过其子公司进行实际控制。证券(香港)有限公司通过有限合伙人的形式持有WD Knight VIII全部股权，中国平安为平安证券大股东。　　相比上述投资实体，WD Knight IX背后的股权分层则更加庞杂，分享其全部股权的有限合伙人达8个之多。顺藤摸瓜之后，证券时报记者发现，这8个有限合伙人最低属实控人第二层投资层级，最高则达到了第五层，其中不乏资本巨头。例如，工银国际控股有限公司通过其全资孙公司思卓投资有限公司参与分食WD Knight IX，而工银国际的背后是这样的巨无霸；又如，渤海产业投资基金通过旗下跨境投资平台的孙公司，以普通合伙人身份加入了这场盛宴。此外，(HK.1788)、北京鑫正厚成投资咨询有限责任公司分别通过旗下二级、三级投资平台参与万达私有化。　　继续挖掘可发现，上述投资平台背后还涉及大量投资方。例如，渤海产业投资基金背后涉及众多“中字头”股东，包括邮储银行、泰达控股、社保基金、、国开金融等。由此，引出了万达私有化背后庞大的股权投资族谱。
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