专家称对明年楼市应审慎看待
第07版：财经
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11月本市房价涨幅扩大 深圳涨幅继续领跑全国
专家称对明年楼市应审慎看待
&&&&实习记者&陈雪柠&&&&国家统计局昨天发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，11月份，新建商品房和二手房价格环比上涨的城市分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个。从涨幅看，11月70城市新建商品房和二手房价格环比综合平均涨幅，已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2个和0.3个百分点。&&&&国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析，城市间房价同比涨跌差异明显。一线城市新建商品房与二手住宅房同比均上涨且涨幅相对较大。数据显示，11月北京房价涨幅扩大，其中二手房价同比上涨19.1%，环比上涨1.4%。&&&&大户型住宅成交火热&&&&根据中原地产统计，本市商品房住宅逐渐改善化，不仅成交高端，而且从供应数据看，三居以上的比例也高达60.8%，达到历史最高。“在2013年和2014年，三居室以上的比例只有47.55%和55%。而目前整体来看，北京楼市进入了大户型化。”中原地产分析师张大伟认为。&&&&根据统计局提供的数据，从不同户型来看，11月本市新建商品房中，144平方米以上的住宅价格涨幅最大，同比涨幅为16.5%，比上月扩大2.8个百分点；90-144平方米户型同比涨幅10.4%，比上月扩大1.4个百分点；90平方米及以下小户型价格则连续下跌，降幅比上月加深0.2个百分点。&&&&张大伟分析，北京土地供应已呈现郊区化发展趋势，五环内的存量越来越少。“从过去几年的变化看，五环内可售商品房住宅已经从过去的2万套以上下调到现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际五环内可售住宅非常少。”&&&&本市二手房价持续走高。11月大中小户型的二手房价同比涨幅均达到19%以上，环比涨幅也比上月略有抬升。根据伟业我爱我家市场研究院监测，前11月本市二手住宅成交总量逾17.4万套，同比大幅上涨93.5%，成交均价为38268元/平方米。伟业我爱我家副总裁胡景晖预计，今年全年成交量或将达到20万套，与去年相比几近翻倍。&&&&为了缓解此前排队缴税的难题，从10月8日开始，本市二手房交易办税点已从19处增加到149处。以朝阳区为例，在原来第六税务所办理的基础上，拓展了第三税务所、第七税务所、第八税务所、第九税务所和商务中心区税务所五个征收点。据朝阳地税相关负责人介绍，两个月来，各征收点共受理缴税业务11693份，日均办理量272份，共征收税款10.7亿元。在朝阳地税网站上，记者看到，除商务中心区税务所外，其余五个征收点均可进行网上预约，每日上午9点开放最近两周预约通道。从昨天下午网上预约的情况看，7天内的号码仍有不少剩余。&&&&深圳上涨44.6%继续领跑&&&&刘建伟分析，今年年初以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。其中，一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大，三线城市新建商品住宅价格环比由降转平，二手住宅价格环比持平。&&&&在70个大中城市里，深圳的新建商品房价同比上涨达44.6%，环比上涨2.9%，继续领跑。北上广紧随其后，新建商品房价同比涨幅分别为9.6%、15.4%、8.2%。&&&&胡景晖表示，虽然2015年楼市表现尚佳，但对2016年的市场预期仍需审慎看待。“今年房产市场的回暖很大程度上是填补2014年交易量的不足，以北京为例，近几年来二手房交易量均值在15万套左右，但2014年不到10.5万套，2015年则将近20万套，2016年很可能回归平均值。”另外，在胡景晖看来，目前市场上的主力购房人群以改善型购房需求为主，主要以紧凑型、中低价位的住房为主，而现在的市场偏豪宅化、高端化，实际上跟改善型需求很难匹配，存在一定的销售风险和困难。
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想找风投，不知如何去找？去哪找风险投资
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提问时间：
　　国际风险投资的运作过程，一般包括了以下几个步骤：
　　1. 初审
　　国际风险投资机构在拿到申请表或商业计划书后，往往只用很短的时间走马观花地浏览一遍，以决定在这件事情上花时间是否值得。必须有吸引他的东西才能使之花时间仔细研究。因此，申请登记表或商业计划的第一部分--“执行总结”对融资者来说就显得非常重要。
　　2. 风险投资机构之间的磋商
　　在大的国际风险投资机构，相关的专业人员会定期聚在一起，对通过初审的项目建议书进行讨论，决定是否需要进行面谈，或者回绝。
　　3. 面谈
　　如果风险投资机构对企业家提出的项目感兴趣，则会与企业家接触，直接了解其背景、管理队伍和企业，这是整个过程中较重要的一环。
　　4. 责任审查
　　如果初次面谈较为成功，接下来便是风险投资机构开始对企业家的经营情况进行考察以及尽可能多地对项目进行了解。他们通过审查程序对意向企业的技术、市场潜力和规模以及管理队伍进行仔细的评估，这一程序包括与潜在的客户接触，向技术专家咨询并与管理队伍举行几轮会谈。
　　5. 条款清单
　　审查阶段完成之后，如果风险投资机构认为所申请的项目前景看好，那么便可开始进行投资形式和估价的合作谈判。通常企业家会得到一个条款清单，概括出涉及的内容。
　　6. 签定合同
　　风险投资机构力图使他们的投资回报与所承担的风险相适应。基于各自对企业价值的评估，投资双方通过谈判达成最终成交价值。
　　通过谈判后，进入签定协议的阶段。签定代表企业家和风险投资双方愿望和义务的合同。
　　7. 投资生效后的监管
　　投资生效后，风险投资机构便拥有了风险企业的股份或其他合作方式的监管权利。多数风险投资机构在董事会或合作中中扮演着咨询者的角色。他们通常同时介入好几个企业，所以没有时间扮演其他角色。作为咨询者，他们主要就改善经营状况以获取更多的利润提出建议，帮助物色新的管理人员(经理)，定期与企业家接触以跟踪了解经营的进展情况，定期审查会计师事务所提交的财务分析报告。由于风险投资机构对其所投资的业务领域了如指掌，所以其建议会很有参考价值。
　　8. 退出
　　一般在5-10年取得一定收益后投资合作商采取的退出方法。主要有：公开上市；股份回购；出售（一般购并和第二期购并）；清算。
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　　第一步你要做的事情就是把你的项目用写一份详细的策划书，策划书的内容包括使命的陈述、法律结构（就是你期望的公司规模）、可行性研究报告（这个是最关键的）、最后介绍你的团队，投资家也很看重这一个，策划书写出来以后你就可以去找一些风险投资公司例如在网上搜索当地的投资公司，不过一般这些投资公司对项目都有一定的要求：
　　1、符合国家产业发展导向，经国家认定的高新技术企业。企业拥有自主知识产权，其技术先进性达到国际或国内先进水平。
　　2、企业的产品、工艺、服务具有创新，具备差别优势。核心技术进入门槛高，难以复制或具有独特的商业模式。
　　3、企业已初步发展到产业化经营阶段，具有明显的市场潜力或产品在国内外同行业具有相对垄断地位。
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