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销售部管理条例
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> 前期物业
前期物业管理合同、管理方案、服务合同
住房是我们生活中面对的一大问题，而当中存在的物业问题也是需要我们关注的，物业问题处理了，我们的生活将会过得更...
阅读数：26300
　　1、何为前期物业管理?前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。　　2、物业管理条例相关约定。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。　　3、物业管理条例的操作方式。在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。　　4、前期物业服务合同应注意的事项：物业承接查验、服务的费用、物业服务合同的解除或终止。
　　为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。　　一、前期物业管理方案之高层负责人职责。　　1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。　　2、直接负责高层物业管理的各项工作。　　3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。　　4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。　　5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。　　负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。　　6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。　　7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。　　8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。　　二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：　　1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。　　2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。　　3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。　　4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。(如电梯进水故障、业主家中跑水等)　　5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。　　6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。　　7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
　　一、前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。　　二、前期物业管理协议的内容是按照物业公司介入时机不同而不同的：1、在建设期物业公司介入时，客户是开发商或者建筑公司，前期管理的内容以安全服务为主;2、在竣工但未交付业主使用前，前期物业管理的对象是开发商，主要管理工作是安全和园林维护;3、开始交付业主使用时，部分业主未能及时入住，此时的前期管理对象则是业主，管理内容与日常物业管理一致。　　三、签订合同的注意事项。在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。　　《商品房屋租赁管理办法》第七条规定：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;租金和押金数额、支付方式;租赁用途和房屋使用要求;房屋和室内设施的安全性能;租赁期限;房屋维修责任;物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;争议解决办法和违约责任。因而，可以在签订合同的时候就需要注意了。
　　签订前期物业服务协议的重要性：《前期物业服务协议》是开发商和物业公司之间签定的合同，在业主大会未成立之前，业主签购房合同时，顺带要签《前期物业服务协议》，以确定业主和物业公司之间的委托关系。业主大会成立之后，《前期物业服务协议》自动作废，业主委员会和物业公司重新签定新的《物业服务合同》。　　那么前期物业服务协议该如何签订呢?它包括些什么内容呢?以下是前期物业服务协议　　的范文：　　前期物业服务协议　　本协议当事人　　甲方：　　乙方：　　甲方是指：　　房地产开发单位选聘的物业管理企业。　　乙方是指：购房人(业主)。　　前期物业管理是指：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。　　物业名称：　　乙方所购房屋销售(预售)合同编号：　　乙方所购房屋基本情况：　　类型：　　座落位置：　幢　　单元　室　　建筑面积：　平方米　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：　　第一条双方的权利和义务　　一、甲方的权利和义务　　1 对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;　　2 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方;　　3 建立健全本物业的物业管理档案资料;　　4 制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;　　5 根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;　　6 依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用;　　7 编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划;　　8 每半年(不得低于一次)向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入;　　9 提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;　　10 不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能;　　11 向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务;　　12 如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。　　二、乙方的权利义务　　13 参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权;　　14 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;　　15 遵守本物业的《业主临时公约》和《物业使用守则》;　　16 依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用;　　17 装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定;　　18 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿;　　19 转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议;　　20 对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《物业使用守则》造成的损失、损害承担民事责任;　　21 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益;　　第二条物业管理服务内容　　一、房屋共用部位的维护和管理　　共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。　　二、房屋共用设施设备的维护和管理　　共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施、等设施设备。　　三、环境卫生　　22 物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁;　　23 共用设施设备保洁;　　24 生活垃圾收集、清运;　　四、安全防范　　内容　　(1)门岗值班;　　(2)物业管理区域内巡视;　　(3)公共报警监控;　　(4)　　责任　　(1)协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作;　　(2)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任;　　(3)维护小区安全次序;　　五、交通秩序与车辆停放　　? 内容(1)限速、限重、禁鸣;(2)车辆进出管理;(3)停车泊位管理;(4)____________。　　? 责任(1)车辆行驶、停放有序;(2)保持小区安静;(3)维护交通安全;(4)____________。　　六、房屋装饰装修管理　　24 与业主签订《房屋装饰装修管理协议》;　　24 履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务;　　24 为违章装修行为进行劝阻、制止;　　24 及时向政府有关行政主管部门报告。　　七、消防管理　　内容　　(1)消防器材管理;　　(2)易燃品管理;　　(3)消防宣传;　　(4)____________。　　责任　　(1)消防器材无缺少、失效;　　(2)消防通道畅道;　　(3)发现火灾及时报警，并积极组织灭火;　　(4)____________。　　八、公共绿化　　内容　　(1)修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护;　　(2)清理公共绿地;　　(3)必要的补种;　　(4)____________。　　责任　　(1)及时养护，促使花草树木的正常生长;　　(2)保持公共绿地整洁;　　(3)绿化少虫害、无枯死;　　(4)____________。　　第三条物业管理服务质量　　一、房屋外观　　24 外墙无破损，无乱涂乱画现象;　　24 户外无违章安装的防盗栅栏和空调;　　24 房屋场地无违章搭建;　　24 ____________。　　二、共用部位、共用设施设备的维护和管理　　24 共用部位无破损，共用设施设备运行正常;　　24 定期维护保养;　　24 专人维护保养;　　24 ____________。　　三、环境卫生　　24 环境整洁、无污染;　　24 生活垃圾日产日清;　　24 ____________。　　四、绿化　　24 养护得当，定期修剪;　　24 美观协调;　　24 ____________。　　五、交通秩序与车辆停放　　24 道路畅通有序;　　24 车辆停放整齐;　　24 ____________。　　六、保安　　24 统一服装，持证上岗，文明值勤;　　24 物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件;　　24 ____________。　　七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修　　小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。　　急修：20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。　　业主报修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。　　八、____________。　　第四条物业管理服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用)　　一、乙方交费时间：;　　二、收费标准(按建筑面积)　　多层公寓元/m2?月;　　别墅元/m2?月;　　小高层、高层元/m2?月;　　非住宅元/m2?月;　　三、乙方的空置房屋由乙方按物业管理费标准的70%向甲方缴纳;　　四、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带责任;　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。　　六、物业管理服务费中未计入的共用设施设备(如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等)运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。　　七、车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向甲方交纳：　　24 露天车位：;　　24 车库：;　　24 摩托车：;　　24 自行车：;　　八、甲方受乙方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。　　九、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费标准，参考《杭州市物业管理代办性、特约性专项服务(菜单式)参考收费标准》执行。　　第五条物业维修基金使用　　一、维修基金的使用由甲方提出年度计划，经业主大会批准，由市物业管理行政主管部门划拨;　　二、物业维修基金不敷使用时，由业主大会决定筹续，业主应当按照所拥有房屋建筑面积比例分摊;　　三、乙方转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。　　第六条广告牌设置及权益　　一、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和侵害业
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本词条编辑：沈超伟
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