投资商铺回报率多高才划算？
　　一铺养三代，那么现在商铺的市场行情究竟如何？在楼市限购且没有更好的投资渠道下，商铺投资是否真能成为致富的重要途径？为此，羊城晚报记者近日采访了业内人士，“投资商铺划不划算，能不能养三代，关键看其平衡点，回报率达到6%才有投资价值，而想养三代必须要达到6%到8%。”满堂红市场研究部高级经理周峰称。
　　商铺投资客同比减少超三成
　　记者近日采访了解到，与二手楼市大热形成鲜明对比的是，广州商铺投资客在刚刚过去的两个月骤降超三成。
　　“现在买卖二手房的人在增多，买商铺者却寥寥无几，而商铺放盘却同比上升了超一成。”中城地产一刘姓负责人告诉羊城晚报记者，由于现在商铺售价过高，其回报率又太低，因此一些相关客户想尽快出售手里的商铺，从而向二级市场转移。
　　据满堂红提供的数据显示，今年1-2月广州一手商铺的均价是22225元/平方米，同比下跌27.1%，二手商铺均价是15336元/平方米，同比上升1.4%。
　　周峰在接受羊城晚报记者采访时也表示，今年前两个月，广州商铺投资者降超三成，但商铺放盘者与去年基本持平。不过他同时也表示，现在不少买家正在向二线市场转移。
　　周峰称，最近一年，支撑商铺市场的客户，主要是外地买家，即非广州市的买家。外地投资客判断商铺的投资价值着重在售价和未来市政规划所形成的升值空间方面，而对其所处城市的等级不是特别关注。近两个月，非本市客户购买本地商铺的现象已从一线城市向二线城市“传递”，二线城市的项目价格只要比同省份一线城市的项目售价有竞争力，便可形成吸引外来资金的因素之一。
　　目前广州商铺回报率约4%
　　羊城晚报记者采访了解到，在广州，一铺养三代已成为过去时。“近年投资商铺的回报率越来越低。”位于五羊新城的一中介负责人表示，目前的商铺回报率一般在3%到5%，有些甚至低至2%。
　　周峰也表示，根据满堂红的统计，目前的商铺回报率为4%左右。“买铺投资的客户只有长线出租和短线转售两类，目前超过95%的客户都是采用长线投资方式，一年下来，在商铺租赁市场上累积了过万套新增供应，很多商场相距较近，定位也差不多，势必造成小范围的恶性争客，因此租金水平或许未如理想”。
　　事实上，拉低回报率的另一重要原因，就是广州商业新增面积也在大幅攀升。据相关机构统计，近年来白云万达广场、友谊国金店、高德置地、太古汇、万菱汇等16个大型城市商业综合体建成陆续开业，总商业面积接近150万平方米，比2007年前五年的商业新增面积高出一倍以上。而且，广州商铺面积的增长速度还在继续。
　　“商业面积的不断扩容已远远超出人均商业面积的警戒线。”中城地产负责人刘小姐表示，目前广州的人均商业面积在3平方米左右，而发达国家的人均商业面积的标准警戒线为1.2平方米。
　　套用公式算平衡点
　　飞涨的房价和商铺价格让一些人感觉到自己存款的缩水速度在不断加快，但在楼市限购且又没有更好的投资渠道的情况下，不少人还是把目光转向了商铺。
　　广州市民刘女士告诉记者，看着物价飞涨，感觉人民币也在快速贬值，如果不做点投资，现在存的这点钱会离孩子将来出国时所需费用越来越远。“目前来看，房子比较保值，但又限购，除此之外，又没有更好的投资渠道，所以想买个商铺做投资，但不知现在在哪里买商铺合适？在广州买会不会亏？回报率达到多少才值得投资？”
　　针对刘小姐的疑问，周峰表示，根据目前广州商铺4%左右的回报率来看，投资商铺非常不划算。“投资商铺的回报率必须达到6%才能与投入持平，而想一铺养三代的话投资回报率必须达到8%—10%，甚至更高。”
　　周峰表示，计算投资回报率最简单的公式就是(月租金×12个月)÷总价。
　　张爱丽
】【】【】8%！公寓租金回报率赶超商铺
位于新神仙树中心地带的新成国际还未开盘，已经有外地的神秘买家订下了1号楼整层一共20套精装柏涛公寓，预计这笔投资将达到1000多万元，这个价钱在此区域已经可以买到一个200～400平方米的社区商铺。为何投资客选择了SOHO公寓，而不选大热的商铺？成都商报记者通过实地调查发现，投资门槛不高的优质SOHO公寓回报率其实并不低，特别是在神仙树桐梓林区域，部分公寓投资回报率已经达到了8%，超过了多数商铺的回报率。
45㎡精装月租2500元以上 回报率达到8%
合景泰富·叠翠峰作为成都第一个真正意义上的酒店式公寓，曾经因为产品设计、装修风格和高单价引起业界热议，当年对于“45平方米精装公寓能租3000元”的说辞，连销售员都有些力不从心。然而现在，叠翠峰在租赁市场的火爆让不少错过的投资者扼腕叹息。
2010年，陈先生在位于桐梓林的合景泰富·叠翠峰耗资2000多万元，先后购买了40余套45㎡的酒店式公寓和85㎡的商务行政套房。现在，陈先生的投资已经收到了明显的成效。伊诚地产的工作人员向记者介绍：“去年叠翠峰一个45㎡左右的精装公寓标间一个月租金是元，今年已经涨到元了，房源还很紧俏，一出来等不到一周就被租出去了。”算起来，叠翠峰公寓的租金已经超过60元/平方米/月。
叠翠峰总建筑面积约6.3万平方米，由4栋小高层电梯公寓组成。其中一栋是40年商业产权的精装公寓，该小区由604套住宅和公寓构成，面积区间为45㎡～150㎡，住宅和公寓的租金价格持平。以叠翠峰40年产权的精装公寓为例，45㎡的二手房成交价为50万左右。2009年该公寓的售价为8500元/㎡，3年多时间涨了45%左右。而该户型每月的租金现在为2500元以上，不算物业涨幅的投资回报率就达到了8%左右。
据链家地产成都公司市场研究部统计，成都住宅出租的平均回报率多数在3%～4%，有一些精装公寓的回报率更高一些。比如桐梓林欧城，目前57㎡的小户型也要租到2600元/月～3000元/月。根据五大行的统计，成都主要区域一般社区商铺投资回报率为4%～7%。由此看来，一些公寓的回报率已经超过了部分商铺。
地段成熟物业品质高 精装全配租客不嫌贵
为了探究公寓高租金的秘密，记者进行了实地采访。记者来到位于广和二街的叠翠峰，这里步行500米就是欧尚、宜家，一过机场路就是传统的城南富人区，对面就是新南商圈，配套相当成熟。叠翠峰的门禁很严，如果说不出业主名字和准确的楼栋号，保安是不会放你进去的。记者以租房者的名义由中介带领进入该小区。叠翠峰大门左侧的精装商务公寓大部分都由房东租给了威斯凯尔酒店，该酒店定位于中端商务。在酒店的水牌上，记者看到该酒店的商务标间执行价为388元，商务套房的执行价是788元。“如果买了这儿的二手房，可以立即跟酒店签约，一签4年，45平方米的户型每月固定收2500元，酒店三个月一付。”中介介绍说。酒店大堂的工作人员则表示，他们的生意不错，房间需要提前预订。
叠翠峰所有的房源都是开发商合景泰富当年统一装修好的，用了几年也没显得陈旧。记者参观了45平方米的标间户型和82平方米的套一户型，装修风格都很类似，深色的木地板，飘窗和洗脸台都是大理石台面。记者发现，叠翠峰的装修标准不低，洁具用的是TOTO，厨房电器用的是西门子。酒店的工作人员介绍：“这些设备我们酒店使用了几年，基本没有用坏的情况。”记者了解到，当年叠翠峰新房的精装标准为2500元，所有装修标准全部出自香港大师梁志天之手，并赠送了全套家具家电。购房者大部分都认同这种精装公寓，现在来看，租客们对公寓也很喜欢。龚小姐是川航的空姐，她在叠翠峰租了一套45平方米的标间，很喜欢开发商的装修风格。她告诉记者说：“我应该是叠翠峰第一批搬进来的人，因为是装修好的，搬进来太方便了，直接拎包入住。住进来后也没有装修的噪音，后来我不少朋友都搬到这个小区来。”龚小姐还认为，叠翠峰的交通非常方便，她从这里去机场只要十几分钟。
锁定精英、外籍人士
优质软服务赚美誉
不仅租金贵，叠翠峰的物管费也不便宜，目前叠翠峰的物管费是3.8元/月/平方米，但租客们觉得物有所值。如果说地段好、配套好是叠翠峰高租金之秘的硬件原因，那么物管服务好则是叠翠峰租金高的软件原因。租客龚小姐说：“物管费里包含了收视费，还有每月一次的上门保洁费，这里的物管很负责，可以帮忙收快递，帮忙修灯泡……”
一位操盘叠翠峰的开发商营销负责人向记者表示：“叠翠峰的租金高很正常，租金低才不正常。”这位负责人介绍，叠翠峰在设计之初，就针对城市精英、外籍人士居住型为主，除高端居住外还讲求圈层生活氛围，“我们在2009年销售时，就宣传过叠翠峰45㎡、85㎡房源的租金有望达到3000元/月、6000元/月，现在市场也印证了当年我们的定位是对的。”前瞻性的产品设计、户型设计和装修标准；项目所处独一无二的地段；应客户需求升级的管家服务、私密服务，令叠翠峰取得了成功。
链家地产成都公司市场研究部的杨学武认为，在成都众多精装公寓中，叠翠峰确实具有代表性。“第一，开发商在这个地段打造这种产品让叠翠峰具有先天优势，桐梓林的高端住宅很多，但高端小户型公寓并不多。第二，叠翠峰的圈层聚合能力很强。我们做过调查，这里的租客占整体住客的80%以上，高级女白领住得最多，超过了50%，然后是企业高管、外籍人士。他们并不一定是在南门上班，选择叠翠峰是因为这里的交通方便，生活配套好，小区品质高。”
伊诚地产桐梓林店的店长告诉记者，叠翠峰的二手房也卖得比较好，“今年成交的均价大约每平米1万2左右，而且40年公寓和70年住宅的价格相差不大。这里的房源成交周期比较短，一般出来一个月左右就能成交。”记者发现，不仅神仙树区域的叠翠峰、欧城投资回报率较高，市中心的合江亭、盐市口等片区的公寓租金也很高，回报率也能达到7%左右。在新兴区域，比如大源的SOHO，目前回报率也能达到5%。而合景泰富在西高新开发的万景峰公寓回报率也能达到7%左右。
成都商报记者 杜娟摄影报道
本文来源：四川新闻网-成都商报
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