高价拿地只因盲目乐观和不差钱    今日早报
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外来房企这一回所交学费不菲
高价拿地只因盲目乐观和不差钱
　　激情之后的尴尬
　　外来房企这一回所交学费不菲
　　高价拿地只因盲目乐观和不差钱
　　□本报记者&蒋敏华
　　有研究机构做过调查统计，当前被高价地“套牢”的楼盘，绝大多数是外来房企。出现这种现象，一方面固然是因为外来房企已占据市场大半壁江山，另一方面也反映出初来乍到的外来房企，对杭州市场不谙水性。
外来房企亏损率高
　　“1/3亏损，1/3保本，1/3微利。”这是日前滨江房产董事长戚金兴对当前杭州楼市中房企生存状况的评判。身处房地产一线，向来敢于在市场上“发声”的戚金兴，得出这一结论显然是有非常扎实的依据。
　　无独有偶，浙报传媒地产研究院上个月对杭州楼市中的在售楼盘，做了较为全面的调查统计，得出的结论是，目前在售楼盘中有42个项目处于亏损或者疑似亏损，这其中一半以上是在2013年拿的地。
　　事实上，由于去年拿的地尚未完全开盘，这也就意味着亏损楼盘的数量，在随后几个月中还会不断增加。
　　另一个不得不提的统计结果就是，42个亏损楼盘中，外来房企占了69%。也就是说，亏损楼盘主要出现在外来房企身上。其中，外来房企首次入杭的项目，又占了7个，占据总数的1/6。
　　为何会亏损？市场的原因是成交低迷，价格不但上不去反而持续下行；成本方面的原因，则是楼面价偏高，甚至出现了“面粉贵过面包”的怪象。很多在售楼盘，楼面价已经超过售价的一半，有的甚至达到了60%-70%。
　　如果再把时间往前推几年，几乎每一家外来房企，都曾为进入杭州市场或多或少交过“学费”。拿高价地，往往也是学费中最昂贵的一部分。外来房企为何在杭州频频高价拿地，这其中有一些深层次的原因。
初来乍到不谙水性
　　一块土地究竟值多少钱？由于土地市场并不是真正意义上的市场，这个问题说到底就是一个伪命题。根据目前的土地出让规则，出让单位会设定一个起拍价，以此为基础由开发商竞拍。如果说这个起拍价是土地的参考价的话，那么很难解释为何有的地块溢价率高达30-40%甚至更高，而有的土地却直接底价成交。
　　“很多人认为我们的杭州项目，地价有点偏高，但是跟北京、上海一比，我觉得杭州项目的地价很便宜。说句实话，价格到底是高还是低，拿地的时候我们根本就没有感觉，毕竟我们对杭州市场不了解。”一家深耕北京、上海，今年首次入杭的外来房企负责人告诉记者，由于土地价格并没有一个科学合理的参照依据，对于一个外来者而言，很难做出理性判断。
　　地价越低，意味着开发成本越低。而在楼盘的所有成本中，只有土地成本最为刚性。因而对于房企而言，以最便宜的价格拿到土地，自然是其追求的目标。不过纵观去年的土地市场，往往一宗土地的争夺者多达十余家房企，而且为数不少的都是一些首次入杭的新鲜面孔，这种情况下拍卖现场往往会失去理性。
　　事实上，即便是大多数房企在拍卖会上保持足够的理性，但只要有两家房企“死磕”，土地拍卖就会持续下去，直到最终决一胜负。去年杭州多场土地拍卖会上，一开始往往有多家房企争夺，但到最后把地价抬高甚至封顶成交的，往往只有两家。比如日的拍卖会，首开遇到旭辉；日的拍卖会，淮矿遇上宝嘉，都是两个初入杭城的外来房企相互抬价。
资金充裕“不差钱”
　　而支撑外来房企高价拿地的另一个重要因素，自然是这些房企资金实力雄厚，拍卖会上有足够的资金储备作为后盾，争夺的时候自然也就有了必胜的勇气。
　　以淮矿为例，这家名不见经传的房企，母公司主营矿业，而且是一家国企，背后有了源自母公司的资金支持。因此在争夺彭埠地块过程中，淮矿不断报价直至封顶，最终击败那些实力和知名度看上去远比它强的房企。
　　从国内整个房地产市场环境而言，经历了2012年的市场复苏，大多数房企度过了最为困难的阶段，通过前期销售回笼了大量资金。再加上年期间拿地量不大，急需补充土地储备，在这一大背景下，2013年房企拿地热情普遍高涨，加剧了土地市场持续升温。
　　也正因为多数外来房企并不差钱，所以它们在土地市场上屡屡获胜。尤其是一些高总价地块，比如绿地拿下的华家池57号地块，起价高达43.2亿元，最终拍出了56.2亿元的总价。很多中小房企，尤其是一些民企，甚至连拍地保证金的钱都不一定能够拿得出。
　　“钱多人胆大”，这就是土地拍卖会上的真实场景。2013年的杭州土地市场，除了一些处于市场边缘的商地，想在土地市场上“捡漏”，这样的可能性微乎其微。
误判形势盲目乐观
　　对于后市盲目乐观，也是一些房企高价拿地的直接动力。事实上如果以拿地当时的市场行情而言，一些房企自己也认为拿地价偏高，但最终还是高价拿下，主要是基于对后市的乐观。
　　“太高了。”当日河北天成18.9亿元拿下热电厂地块之后，公司代表当场直言。至于为何觉得偏高还是要拿地，这位代表表示他们公司之前已经进行了较长时间的前期准备，计划打造一个精品楼盘。如今看来，这样的市场预期显然过于乐观。
　　在杭州土地市场上，最近几年这样的事件屡见不鲜。日，雅戈尔经过多轮竞价，以总价24.42亿元的总价拿下申花两宗姊妹地块，楼面价创下申花新高。然而自2011年3月“限购”以来，房价一路下跌，申花房价甚至一度跌破17000元/平方米，这一价格已经逼近雅戈尔的楼面价。2013年7月，雅戈尔最终选择退地，4.84亿元保证金也因此打了水漂，成为杭州楼市有史以来最贵的一笔“学费”。
　　类似的还有中企御品湾，在市场最好的2009年拿地，楼面价高达18206元/平方米，创下城东新城楼面价新高。而后楼市经历多轮调控，城东房价也是几番沉浮。若参照目前的市场售价，中企御品湾的亏损额度将高达9000元/平方米。
　　“商业投资不是赌博，绝对不能非理性的意气用事，更何况用的是公司的钱。”马云近期在微信上的公开发言，或许对这些盲目乐观的房企，有一定的借鉴意义。不能把所有的宝，全都押在对未来市场的预期上。
圈地布棋不论输赢
　　而除了以上这些原因，还有一些外来房企，尤其是上市公司，有时候拿地是出于战略布棋的需要，而不在于一时的得失。
　　为什么那么多房企，明知地价偏高风险极大，可最终还是义无返顾地拿地？金隅房产杭州公司的一位负责人告诉记者，很多时候是出于一些上市公司营业额的需要。“如果不拿地，业绩报表的营业额数据就会很难看。只要拿了地，手头上有项目了，营业额的数字就会上去。当然营业额上去了，利润未必会同比增加，但很多时候营业额比利润更重要。”
　　由于北京、上海等一线城市的土地供应量不大，而三四线城市的房地产前景并不被看好，因此作为1.5线城市的杭州，自然也就受到了那些想在全国扩展的房企的更多青睐。2013年首次入杭的外来房企就多达19家，很多是因为在一线城市不能如愿以偿地拿到地，只能退而求其次将目光瞄向了杭州。
　　如果站在全国布局的战略角度，拿下一个项目，保本甚至微亏，这对于一家全国性的房企而言，可能还承受得起，毕竟赚钱的事情不能只图一时，只要房地产市场还不至于彻底崩盘。当然这种做法只能偶尔为之，如果不能盈利，摊子越大意味着资金断裂的风险也就越大。市场行情开始下行的时候，扩张也就成了一种危险之举。
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馆藏&353586
TA的最新馆藏别以为地价涨房价就有涨的理由
　　9600元/平方米的勾庄宅地“出笼”，比邻近的万科北宸之光宅地去年底的楼面价上涨110%，有开发商又开始蠢蠢欲动：地价这么疯涨，房价是不是也该涨了？
　　据说，城东某项目，原本在售1.9万元/平方米，地块拍出当天，就紧急开会，商议新的定价策略。再比如，申花某新盘，即将开盘，闻讯也在突发异想，余杭宅地都卖到近万元，申花房价是否可以开到2.7~2.8万元/平方米?
　　其实，地价涨并不代表房价涨。以现在常规拿地一年后开盘的态势看，这拨拿地开发商赌的是一年后的市场。也可能，一年后的市场房价跟现在差不多，也可能一年后房价会涨或跌，但不管怎样，这拨外来房企有重建市场价格体系的信心，也有成熟的操作经验，那就让他们去玩吧。
　　而本地房企不一样。经历了2009年~2010年的那拨地价大涨，也经历了年的房价下跌之痛，他们已不敢轻易地去评价地价和房价的关系。
　　更何况，不同的地块，即使相邻很近，不同的开发商操作，也完全可能卖出截然不同的价格。别的开发商地价拿得高，并不代表你的地就有涨价理由。
　　还是不要轻言涨价吧，等练好内功，摸透水性再说也不迟。 张卉卉
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为什么总有人拿所谓楼面价忽悠呢？楼面价等于商品房价吗
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为什么总有人拿所谓楼面价忽悠呢？楼面价等于商品房价吗
经常看到这样的新闻：XX公司拿下XX地段天价土地，楼面价已经突破X万每平米！
如：北京单日卖地再入81.57亿元，南六环地价逼近3万/平 。
就问一句：楼面价等于最终商品房价格吗？如果开发商在此地面建一个20层的楼，那么地价是不是等于3万除以20=1500元每平米？
这么忽悠，看了新闻让人感觉北京南六环的商品房马上要每平米3万了，赶紧买。如果是这样就太无耻了。
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就是天价地王，换算一下也很便宜的。
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经常看到这样的新闻：XX公司拿下XX地段天价土地，楼面价已经突破X万每平米！
如：北京单日卖地再入81.57亿元，南六环地价逼近3万/平 。
就问一句：楼面价等于最终商品房价格吗？如果开发商在此地面建一 ... 楼主别露怯了
去查查楼面价啥除以啥。再来喷不迟
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楼主，楼面地价不是这么算的
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=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*。
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给楼主不补课。要不太丢人
楼面价应该叫做建筑楼面价，单位是“元/平方米”。
中国的建筑用地会规定这块地占地面积是多少，上面能够建造多少建筑面积的房子，这块地还有个出让价格，建筑楼面价就是出让总价/规定的建筑面积，与之相对应的就是我们一般所说的房屋单价。
举例，一块地占地面积10000m2，规定建筑面积20000m2以下，出让总金额为1亿元，那么，这块土地的单价是10000元/m2（不是建筑楼面价），建筑楼面价为5000元/m2。如果以后造好房子售价为10000元/m2的话，那么1为土地成本，2000为建设成本（假设的），那么毛利就是3000元/m2
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楼主别露怯了
去查查楼面价啥除以啥。再来喷不迟 真心不懂，您帮算算吧：
根据出让资料显示，大兴区黄村镇DX00-地块四至范围是：东侧至新源大街，西侧至规划纵一路，北侧至义绣路，南侧至规划横一路。总建筑面积174841平方米，规划的商业部分总面积为平方米。同时，该地块需要配套建设15700平方米的限价商品房，销售限价为12000元/平方米，自住型商品房的出售限价为17000元/平方米。
& & 最终，经过长达1个多小时，199轮的激烈竞拍，恒大地产击败众多竞争对手，以41.6亿元并配建3.6万平方米自住房及1.57万平方米限价房的代价摘得该地块，溢价率179.9%，商业部分的楼面价则高达2.9万元/平方米。
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真心不懂，您帮算算吧：
根据出让资料显示，大兴区黄村镇DX00-地块四至范围是：东侧至新源大街，西侧至规划纵一路，北侧至义绣路，南侧至规划横一路。总建筑面积174841平方米，规划 ... 自己看看六楼吧
现在北京市土地出让方法比着麻烦，你更不明白了
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楼主算的对 算下了差不多就50块一平米
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楼主算的对 算下了差不多就50块一平米 不带这样黑开发商的
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回复成功，收到1个大米！
1…0&&parseInt(document.getElementById('custompage_down').value)页楼十天内免登录
拱墅区楼面价新纪录诞生 申花板块迎来“王炸”
买房要看准“地王圈”生态环境 浙旅德信西宸展现双重价值31404元/方，拱墅区楼面价新纪录诞生！5月20日下午，热电厂地块(庆隆单元R21-04地块）正式出让成交，连创拱墅区宅地楼面价、溢价率等多项纪录。2016年，堪称杭州土地市场的高溢价之年。从年初开始，溢价率超过50%的地块便层出不穷，直到5月份，主城区两宗新出让宅地的溢价率更是一举突破100%。高价地的诞生，催生了“地王圈经济学”。今年，杭州楼市已经上演了数起土地成交后周边在售项目“封盘”的案例，一些嗅觉敏锐的购房者，甚至特意踩在土地出让的节点之前购入其附近房产。而在热电厂地块出让之后，6月3日，申花还将迎来另一宗庆隆地块的竞拍。短短半个月内迎来“王炸”的申花，如今还有哪些房源可选？31404元/方后还有33亿，申花板块迎来“王炸”人居展过后，杭州土地市场立马迎来一场焦点出让会。5月20日，热电厂地块(庆隆单元R21-04）即将进入竞拍场，16567元/方的楼面起价，创下申花板块新纪录，这个数字，距离申花当前的最高楼面成交价19695元/方，仅相差3128元/方。换句话说，如果热电厂地块以大约18%的溢价率成交，就已经达到了申花目前的最高楼面价水平。然而，在当前如此激烈的土地市场争夺战当中，以18%的溢价率拿下一宗热门宅地，不啻为一种奢望。最终，热电厂地块以31404元/方的楼面价顺利成交，溢价率高达89.56%，创下拱墅区宅地出让楼面价、溢价率等多项新纪录。乎是嫌一宗热电厂地块还不够热闹，6月3日，位于该地块西面的庆隆单元GS0305-05地块又将被摆上竞拍货架。该地块楼面起价17151元/方，直接破掉热电厂地块的起价记录，进一步缩短了与申花当前最高楼面价之间的距离。更值得关注的是，6月3日即将出让的庆隆单元GS0305-05地块，出让总金额起价达到33.2083亿元，又创下申花板块新高。这意味着，在接下来半个月的时间里，申花板块的土地市场很有可能将接连迎来新纪录的诞生，势必将对当前的商品房市场起到重要影响。土地热催生“地王圈经济学”，德信西宸脱颖而出如果要用一个词形容2016年的申花板块，那就是——火。申花的火，一方面来自于板块商品房和土地市场的持续热度，另一方面，则得益于区域配套的不断成型。要在如火如荼的申花板块当中挑选一个代表性楼盘，或许非浙旅德信西宸莫属。自今年开春以来，德信西宸与申花板块共同经历了一段价值腾飞之旅，4月两度开盘两度售罄。这个5月，德信西宸即将加推1号楼房源，其产品类型为当前申花板块中稀缺的小高层住宅，对于打算在城西置业改善的购房者来说，德信西宸1号楼，恰好带来适时之选。更重要的是，如今的申花，正接连迎来庆隆两宗高价地块，“王炸”将成为检验申花商品房的试金石。事实上，在今年的楼市中，不乏高价地直接影响其所在板块以及周边延伸区域的楼市生态环境的案例。例如潮鸣地块成交之后，周边的滨江华家池项目立刻宣布“封盘”；5月12日三墩北单元地块以114%溢价率成交之后，边上的协安紫郡同样采取了“封盘”策略。“庆隆宅地31404元/方的楼面成交价，可以视为申花板块价值的一把标尺。”有业内人士分析指出，火热的土地市场，已经催生出了“地王圈经济学”，早在1月信达南星地块出让之前，就有嗅觉敏锐的购房者直奔周边某在售楼盘选房；在刚刚结束的人居展上，“跟着地价去买房”，也成为了不少购房者评判楼盘价值的一项标准。承接申花利好，德信西宸带来升级之选申花板块的红火，直观反映了买房的显性价值与隐性价值。所谓显性价值，指的就是就是品质、配套等可见属性；而隐形价值，则是由地价、规划等因素引起的潜在属性。德信西宸，恰如其分地传承了申花板块的双重价值。众所周知，丰富的配套是申花板块深受青睐的重要原因，而德信西宸，几乎聚合了区域内最为优质的资源。正在建设的5号线与10号线换乘站点——莫干山路站，与德信西宸几乎“零距离”；项目更与蓝钻天成综合体仅隔一条萍水街相望，步行即可直达，周边还有城西银泰、蓝孔雀、大悦城等多个综合体环绕。如此丰富且就近的资源配置，在主城区范围内也不多见，德信西宸做到了“人无我有”。本土开发商素来注重品质，作为德信2016“G+”住区的城西样本，西宸用产品说话，为购房者带来更为细致也更为人性化的生活服务品质。智能化，是德信“G+”住区的显著特征，标配便是“人脸识别系统”。该套系统由德信控股集团旗下企业研发，拥有国际顶尖的识别算法，应用目前全球最精准的人脸识别技术，在提高小区整体安全性和生活品质的基础上，还带来了很大的便利性。物业，是德信西宸升级的重要一环。项目全新引进上市企业盛全物业，盛全物业服务股份有限公司隶属德信控股集团旗下，具备国家物业服务企业一级资质。近年来，不光是德信旗下项目，就连像九月庭院这样由其它开发商打造的商品房小区，也慕名引进盛全物业，让业主收获升级服务。同时，德信西宸更进一步提升小区景观园林，将小区的景观风格重新定位为新古典主义，在平面上多采用曲线式的构图，在立面上也多采用新古典式做法。而在功能上，德信西宸还专门规划了三大主题庭院。
本文来源：网易房产杭州
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2011年，牛田板块首次大批推地，引起各方关注。随着七堡段综合体的建设，招商、绿城等
1余杭 14500
2萧山 1500万起
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9萧山 120万起
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