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& 申请公积金贷款过程中的一点疑惑（贷款银行是招行）
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& & 今年过年前 为了改善&&买了武昌一大楼盘的房子，经济实力有限，所以想用公积金贷款。我的个人情况呢，就是我个人每个月缴存1000，单位补1000，公积金余额有8 万左右。老公没有公积金。本来当时售楼小姐说是给我申请建行贷款，因为银行大可能额度比较好批准。等到我去签的时候呢，变成了招行，我想也无所谓吧，招行也算大银行，而且当时售楼小姐又说申请建行公积金贷款的人太多了，不好批，这些我都无所谓，但是当时还是和招行的人说，最好申请60万，不想商贷，她说尽力吧。我就除去准备贷款60万以外，把其余的首付都付了，差不多多付了7万块钱，然后呢就等消息，据说贷款60万要等2 3 个月，想着我的也是期房，就无所谓了。
& && && & 再交代一下个人情况，我在10年买了一套小房子，当时由于各种原因没有用成公积金贷款，所以用的商业贷款，兴业银行的，每个月还款3000。我们这次申请公积金贷款，打了银行流水，我的流水每个月5000，老公的流水每个月9000，这些都交给招行的负责贷款一美女。
& && && &过了一个月，招行美女打电话给我，说公积金中心给我预算了，只能贷款49万以下，因为我已经有套房贷每个月还3000多，再加上这个公积金贷款60万的话每个月贷款也有3000多，加在一起快7000块钱，超过我们流水的一半了，所以申请不了60万！当时一个晴天霹雳啊，为了凑首付基本手上已经没钱了，再拿10万出来肯定是没有的，只有问美女怎么办，她说你问下你们财务的，能不能找到公积金中心的人帮个忙，把额度提高一点。那我只有再问财务，财务说没有办法，只能走正常流程，我就和招行美女回话说暂时没有办法。
& && && & 心想着实在没有办法就只有商公积金混合贷款了，也就没管这事了。今天早上招行的美女发信息问我，说公积金贷款的事准备怎么办，当时觉得很纳闷，回了说没有办法，看公积金中心批吧。然后她回我一条信息说： 那就过来把首付补齐吧。 看到这话巨奇怪，因为我几乎每个礼拜都查公积金网站，输入我的名字和身份证，显示这三个月没有我的贷款信息，怎么又要我补首付？我就回了一条说： 我在公积金网站上没有查到我的公积金贷款批准啊？&&后来她就没有回我信息了！
& && && &我就特奇怪，打了个12329，想说查询一下是不是已经批准了，网站上没有显示。打了人工一问，人家说根本没有我的贷款信息，然后告诉我一个很奇怪的讯息，12329的客服说，公积金网站上显示贷款批下来的初审和复审是银行填写的，也就是银行对我的资料进行初审和复审后，再送到公积金中心，他们直接终审，但是我的资料银行到现在都没有提交到公积金中心，所以不知道初审和复审的情况是什么！！
& && && & 也就是说，到目前为止，我的资料还在招商银行，根本就不在公积金中心！那怎么通知我贷款额度是多少？凭什么要我补齐首付呢？？
& && && & 这中间真是不知道到底是哪个环节的问题，让我百思不得其解，望有没有高人可以指点一下，拜谢了！
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是不是 银行 把资料什么的 扣下来了
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我去年底公积金贷款的，银行负责初审复审，公积金中心终审，公积金贷款超过50万的话，公积金中心终审时间超微长一点。
从目前的情况来看，银行不愿给你申请公积金贷款，估计是排队的人很多，贷款流程有点长会影响开发商回笼资金。和帮你贷款的那美女要搞好关系，她的积极与否直接关系到你资料的初审和终审。必要时候还要给点好处的。
少壮不努力,一生在内地，年少不拼搏, 老死在中国，英语学不牢,世代在天朝，学习不刻苦,永远在大陆，在大陆,喝三鹿,七十年后没房住,世世代代穷忙碌……
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syice001 发表于
回复 crispine 的帖子
是不是 银行 把资料什么的 扣下来了
我现在也在考虑这个情况& &
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唉&&看来还是银行的关系&&拖了几个月&&没想到这样 我老公也说要不要给招行的人表示 我还想说 不至于吧&&看来还真是我天真了
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毕竟帮你申请那么难申请的公积金贷款，对于一个银行职员来说，于他确实没啥好处。
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啊，还这复杂呀，先观望
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银行本来就是要初审的，估计是额度比较紧，所以不愿帮你申请，一般银行对公积金贷款没那么积极的
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本帖最后由 crispine 于
11:22 编辑
更新：打电话给招行 95555，客服说客户经理按照公积金的政策帮我算的如果只能贷款49万以下，那就是银行初审就直接把我拦着了，相当于要我再补齐11万，贷款额度为49的时候再帮我申请公积金贷款，这样的情况，银行初审才过。
又打电话12329 说可以自己到京汉大道的公积金中心去测算一下贷款额度， 如果公积金中心测算和银行初审的额度有冲突，以公积金中心测算额度为准
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& & （二）贷款额度计算公式
& & 1、不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度
& & 贷款额度=（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款期限；
& & 2、不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度
& & 贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。其中，借款人及配偶缴存余额之和不足1万元按1万元计算（缴存时间系数详见下表），公积金缴存账户必须为正常缴存账户。
再按公式一计算&&貌似我只能贷款31万啊 ，按公式一能贷款60万的每个月缴存得3800 左右啊&&，太高了吧
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&&④ 50万元以上住房公积金贷款申请，须在初审前报送武汉住房公积金管理中心贷审会审议,申请人除满足武汉市个人贷款政策规定条件外，还须具备连续缴存住房公积金24月以上，且申请人及配偶个人公积金账户余额合计达到2.5万元以上的补充条件。
也许是我误会人家招行了& &贷款50万以上确实需要公积金中心初审&&说不定是公积金中心初审就直接给我拦着49万了
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银行先是初审，初审通过没问题，才会到公积金中心那边。
现在的问题是，银行觉得你流水不够两个房子月还款额的两倍，那你问下银行，能不能把父母的收入也算进来，把他们当作共同还款人。
我一个人吃饭旅行到处走走停停...也一个人看书写信自己对话谈心...
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我先也考虑过增加流水这个事 问招行客户经理说没用啊
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crispine 发表于
回复 旗木家的格格 的帖子
我先也考虑过增加流水这个事 问招行客户经理说没用啊
如果增加流水没用，那那个人跟你说的原因就不成立了。
你换个银行吧，再小点的银行操作起来灵活点。
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我来解答你哟
1，你现在还有套房在还贷款，的确影响你目前这套房的月供了
2，招行抓住第一点，就是想让你办组合贷款，趁机可以银行多赚钱
我可以肯定，你答应招行办组合贷款，它一定马上给你审批
不信等着瞧吧，呵呵
调侃人生专用号-看得懂我的ID的含义的人自然懂，就这么简单
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我还真是刚刚给他回信息&&说不行就混贷&&额 看来这样真的就进套了
但是我按照 公积金中心的公式算&&只能贷 31 万&&会不会其实我换了银行&&也是这结局
或者说还想问一下&&如果我商贷个10 万&&客户经理能拿几个点啊？
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1,今年公积金贷款的政策改了，你只有一个人有公积金，这个狠吃亏，虽然你个人公积金缴存的蛮多
2，业务经理有提成，具体多少，我不知道，但关键的是他又为完成这个月的任务揽收一笔，狠开心啊，会得到领导的表扬和金钱奖励的
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谢谢亲的回复哈&&那我按照上面亲们的建议 换个银行贷款会不会好一点&&有没有这个必要啊
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换银行也没用
因为你已经有硬伤，就是我前面说的第一点
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本帖最后由 gp2304 于
13:00 编辑
首先你自己按公式算，算得不对，按你的月缴2000，余额8万，贷60w是没问题的（哪象你算的要3800），但公积金内部有连续缴存24个月以上才能申请60w的隐性条件，看你能否达到。
银行拒绝你60w的原因是你的流水不够，其实你的问题是银行这道初审关你都没过，那么后续的流程银行自然不会帮你去走。
不过我很奇怪，你说你两套房加起来也就一个月接近还7000，你的流水也有14000啊，怎么会不够，即使差一点，也不至于象招行美女说的只能贷到49w，我觉得银行不想贷那么多公积金，想增加你的商贷是主因，所以就拿这个借口忽悠你。
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我想买房，想知道贷款的手续
15-12-9 上午1:59
我想买房，想知道贷款的手续　　贷款买房有很多种，有贷款和商业贷款。在贷款前，你要先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。公积金是职工的一种福利，贷款的比商业贷款低很多。商业贷款一般是可以和公积金一起，做成组合贷款，如果你要贷很多款，但是你的公积金余额有不多，这时可以组合贷款。　　确定自己的公积金后，就是去选房子。确定这个房子总价多少钱，首付多少，总价减去首付就是贷款的钱。首付是不能贷款的，所以你手上必须要有些现金，一般的首付是30% 。如果你手上的钱多于首付的30% ，那么你还可以再给现金，这样做的原因是减少你贷款的钱，因为贷款是要利息的，这样从总额来说，给的现金越多，贷的越少还是合算的，当然这个得由你自己的情况来决定。　　在贷款的时候，要有，比如你要贷10万，那么你得提供公积金5万元的担保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起来公积金总的余额加起来超过5万就行了。提供担保的方式除了公积金担保外，还有存折担保和房产证担保，但这两种比较麻烦。存折担保，如果要贷10万，得由11万的存折，而且存折到期不能提取；房产担保，得看你所提供房产的面积有多少，太小了也不行，而且只能是本地区的。　　担保是别人给你担保，自己的帐户钱是可以取出来的。每年可以取一次。所以说取钱和贷款是两个不相干的过程。　　办好了贷款，银行会给你一个账号，公积金中心会给你算每个月需要还的钱，你只需要每个月20前，将钱汇入这个账号就行了。　　你也可以提前还款，但是必须得贷款满1年。提前还款可以少给利息。但是具体规定还得看你和银行签订的合同。　　假如只是进行商业贷款　　依照自身承受能力决定还款金额　　衡量资金承受能力遵守以下三条准则：　　1.贷款的月还款额≤月均可支配收入的50％-月物业管理费；　　2.贷款的月还款额≤月均可支配收入的55％-月物业管理费-其他债务月均偿付额；　　3.现金、银行等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。　　需要提示的是，大部分银行都提供房贷还款方式变更业务，同时提供还贷组合方式。如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合，应该咨询专业人士，选择合适的组合方式进行变更，以免伤害到自身信用，或者使得负担、压力过大。　　尽量提高首付层数可规避利率风险（非固定利率房贷）　　以50万元贷款15年期为例，首付为2成，利率为6.12%的要比利率为5.51%多付23572.43元；当首付为3成时，增加额为20625.87元，即在首付确定的情况下，利率带来的增加额与首付成反比。首付成数越高，利率提高后，利息增加额越少。所以购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。而且如果首付提高，对于购房者也可减轻月供负担：假设利率为5.51%，首付3成比首付2成减少购房支出73585元，每月还款额减少408.81元；利率为6.12%，首付3成比首付2成减少购房支出76531.84元，每月还款额减少425.17元。　　银行设置等额本金、本息贷款门槛　　目前，大部分银行在提供等额本金和等额本息贷款时，有收入限制。相对来说，等额本金贷款由于初始还款额较高，门槛也较等额本息高。　　举例来说，15年期20万元贷款，等额本息每个月还款额大约为1707元，大部分银行需要贷款人每月收入高于3000元。同样贷款，等额本金还款额，首月偿还2200元，银行就将门槛自动抬高至4000元。选择哪种贷款方式，也要考虑到不同方式对贷款人收入的要求。　　你还可以参考　　都挺不错的　　我想买房，想知道贷款的手续1、抵押担保贷款流程（1）贷款申请并提交资料及贷款初审①借款人可到农行经办二手房贷款的机构领取《中国农业银行北京市分行二手房抵押贷款申请表》，也可网上直接下载，向农行提交贷款资料。②银行接到贷款申请后，由指定的律师事务所对申请人提供资料及所购房屋产权的真实性、合法性进行审查认证。③由银行认可的房地产评估机构对房屋进行评估。④银行根据评估结果及借款人还款能力确定贷款金额、期限，并出具《二手房抵押贷款承诺书》。（2）借款人与售房人到房地产管理部门办理房屋过户手续。（3）签订借款合同借款人与银行签订《购房抵押贷款合同》一式四份，办理保险手续。（4）抵押登记借款人与银行（或委托代理人）到房地产管理部门办理抵押登记手续，获得他项权利证交银行留存。（5）发放贷款办理完抵押登记手续后办理放贷手续，银行将贷款划拨到售房人在银行开立的个人账户。2、抵押担保加阶段性担保程序（1）贷款申请并提交资料及贷款初审①借款人可到农行经办二手房贷款的机构领取《中国农业银行北京市分行二手房抵押贷款申请表》，也可网上直接下载，向农行提交贷款资料。②银行接到贷款申请后，由指定的律师事务所对申请人提供资料及所购房屋产权的真实性、合法性进行审查认证。③由银行认可的房地产评估机构对房屋进行评估。④银行根据评估结果及借款人还款能力确定贷款金额、期限，并出具《二手房抵押贷款承诺书》。（2）借款人与售房人到房地产管理部门办理房屋过户手续。（3）签订借款合同借款人、担保人与银行签订《购房抵押贷款合同》一式四份，办理保险手续。担保人在抵押登记手续完成前承担连带担保责任。（4）发放贷款银行将贷款划拨到售房人在银行开立的个人账户。(5)律师协助客户办理抵押登记贷款担保方式介绍客户可以选择中介机构担保，也可以自行办理。采取抵押加阶段性担保方式的，过户后1-3个工作日放贷；采取抵押方式的，办理抵押登记后1-3个工作日放贷。1、抵押担保：是指买房人以所购二手房作为抵押物，向银行申请贷款的担保方式。这种担保方式的优点是：银行只有在买方完成所有手续后才能将全部贷款划至卖方账户上。这些手续包括：立契过户、制证、银行的抵押登记、并缴纳全部税费。这种担保方式的缺点是：一般而言完成这些手续至少需要一至两个月的时间。 2、抵押担保加阶段性担保：是指买房人以所购二手房作为抵押物向银行申请抵押贷款，在办理产权过户的过程中再由第三方向银行提供阶段性担保。这种担保方式的优点是：买方只要办理完过户手续，银行会在3个工作日内将贷款划至卖方账户，买方无需等到完成所有贷款手续就可入住，卖方从签订《购房协议书》到收到全部房款的时间大大缩小，减小了交易风险。这种担保方式的缺点是：采取这种方式费用会高于抵押担保。贷款的流程:提交申请--银行委托评估公司对房屋进行评估---见律师---银行审核(初审复审一共两次)---审批通过后双方去办理过户---拿到房产证后去办理抵押登记---银行放款至于公积金就和商贷有点不一样,公积金需要先交总房价的10%首付,看到首付的证明后才能做评估,还有就是公积金是先房屋过户,过完户才能审批,所以相对来说,公积金的风险也较大~住房贷款的种类
购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度（成数）、期限和利率这三大问题。 在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款(即：商业性贷款)、个人住房委托贷款（即：公积金贷款）和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：
假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（00）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
工薪族购房的两种贷款方式
工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。
（一）用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。
贷款本息是如何偿还的呢？偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息＝ 贷款本金×月利率十贷款本金×月利率／（1十月利率）还款总月数－11] 。（二）用“按揭”贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。
申请公积金贷款买房的手续
（一）申请前，申请人应根据所购房产价格和自己的收入状况，计算一下自己的贷款数额和还款期限。按照规定，宁德市申请人的贷款额不能超过房产价格的70％，且最高贷款额为3万元。贷款最长期限为 7年。
（二）申请人必须取得一种贷款担保，这是为了保证贷款安全回笼。担保方式主要有四种：
1．由借款人或第三人提供财产抵押加第三人保证担保；
2．财产抵押担保加购房综合保险；
3．财产抵押担保；
4．连带责任保证担保。
（三）提出申请。申请人可以向所在单位的住房公积金管理部门提出申请，填报《个人住房担保委托借款申请表》，并提供必要的审核材料。这些材料包括：
1．有效居留证明；
2．购买住房的合同或意向书等有关证明文件；
3．借款人所在单位同意贷款的信函；
4．管理中心要求提供的其他材料。
（四）初审。管理部门对材料进行初审，核定贷款额度和期限，对贷款的担保方式也加以确定。
（五）调查。管理部门对申请进行调查，并提出调查意向。若是需进行抵押物审核评估的，还须由评估机构进行审核。
（六）签订合同。审批合格后，资料管理中心即与银行签订委托合同，并由资料管理中心签发委托贷款通知单。此外，贷款银行与借款人之间还需签订一系列的合同。这包括：
1．如是抵押加保证担保的，需订立抵押合同和保证合同；
2．如采取抵押担保同时购买购房综合保险的，须订上抵押合同和保险合同。
（七）划拨贷款。借款合同生效后，由管理中心将资金划入委托贷款基金户，再由受托银行按借款合同拨付。
有什么样的职业和收入才能贷款买房？
找银行贷款买房，已经成为不少想改善住房条件家庭的选择。具备什么条件才能从银行贷到款呢？
银行《个人住房贷款管理办法》规定的贷款对象和条件中有这么一条规定：“贷款人要有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。”并要求贷款人开具合法的、银行认可的最近两年稳定的经济收入证明。那些自由职业者、个体经营者、没有具体工作单位的人员，无法开出收入证明，但只要向银行出具近两年缴纳个人收入所得税的税单回执，银行就会根据你缴纳个人收入所得税的多少，认定你的收入情况和还款能力。如果其他条件符合规定，银行就会给你贷款。
对银行的规定如何理解？
1、银行所说的“稳定的职业和收入”，是相对于那些没有职业和收入来源或没有较固定的职业、收入者相比较而言的。一般情况下，在一个单位工作一年以上可视为相对稳定的职业。
2．稿费等收入是否视为稳定收入，这要区分不同情况。如果该贷款申请人为自由撰稿人，并以稿费收入为主要生活经济来源，则可考察其收入多少决定是否为稳定收入。如果申请人为业余撰稿人，偶得稿费，就不能视为稳定收入了，但可视为临时收入。银行考察其他自由职业者如演员、歌手、画家等等的收入，也是参照以上情况而定。
3、兼职收入如何认定，这要视兼职的具体情况而确定。如果在某一个单位兼职时间较长（通常要连续一年以上），且收入比较稳定，即可视为收入。但需要兼职所在的单位出具有关证明。
4、房租收入如何认定，如果有正式的租赁合同并且经过房地产管理部门审查许可，符合有关的管理规定，就可以视为正当的收入。贷款人其他的合法收入，也都可做为银行给其贷款的依据。抵押担保贷款流程（1）贷款申请并提交资料及贷款初审我想买房，想知道贷款的手续
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