房地产业回迁房的收入成本处理_百度知道
房地产业回迁房的收入成本处理
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回迁安置房按同类市场上同类房产的价值确认收入借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-回迁安置费贷：预收账款
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谢谢，我们分货币安置和房屋安置两种，如何确认成本呢，建安成本如何确认？
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评价文档：当前位置：&>&注册会计师&>&税法
税法(2015)
原题：不定项选择题
甲企业计算土地增值税的开发成本为（ ）万元。
正确答案：
知识点：土地增值税扣除项目的确定
回迁房收入与成本的计算[答疑编号：]
老师，您好！
有两个问题请教老师：
一、就本题来说，按照答疑编号的老师给予的答复，是将回迁房的开发成本看成是开房商先将10%部分的房子卖掉取得收入（36000/90%）*10%=4000。题目中给的0的开发成本对应的是90%对外销售的部分。我的问题是，如果6360对应的整个100%的部分的开发成本，此时10%的回迁房在做为视同销售计入收入的同时，其开发成本是用6360*10%算，（也就是其开发成本包含在6360中），还是继续用4000万算这10%回迁房的开发成本呢？
二、对于异地安置房屋的，此房屋是属于开发商自己开发的，讲义中说了此时房屋价值应计入拆迁补偿费，此时要不要计视同销售收入呢？
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上题的追问[答疑编号：]
老师，您好！
上面对于6360的开发成本，我的意思是整个楼盘的开发成本是6360，包括10%的回迁房。比方说，我是一开发商，拿了块地盖房，但是和当地的居民谈好了拆迁协议，原地回迁。我要拿出一栋楼来安置这些回迁居民。假定这栋楼就相当于这里的10%。整个项目全部盖好后，开发成本是6360万。90%部分全部销售，取得收入36000万元。10%已经回迁。
按照相关规定，这10%要视同销售算收入的同时还要计入拆迁补偿费，问题：视同销售收入是否是：（36000/90%）*10%？
计入拆迁补偿费的金额是（36000/90%）*10%还是6360*10%？
知识点出处：&>&税法&>&<a
href="/openqa/showQaList.html?examId=713&year=&>&第七章
资源税法和土地增值税法
本章所有知识点： |
本题/页答疑
本知识点其他学员的提问
关于土地增值税扣除项
kpmg 提问：
我记得在学土地增值税的时候，说过，房地产开发企业的契税要包含着取得土地的价款一起作为土地取得价作为扣除项。想问一下，这个契税是特指取得土地的契税么？
另外，一般契税不都是作为转让相关税金扣除的么，为什么还有算作土地取得价的契税呢？
麻烦老师讲解一下，非常感谢！
2015最后六套题（六）单选9
kpmg 提问：
1、土地出让金为什么包含相关税费？在教材什么地方讲到的？
2、开发成本里可以包含装修费，在教材什么地方讲到的？
3、房价包含地价，这个规定只适用于房产税么？除此以外还适用其他什么税种？
老师，销售不动产要交营业税，那
tonysy89 提问：
老师，销售不动产要交营业税，那建筑业不是也要交营业税嘛？第三小题怎么没有体现？
多选第13题、第32题
第13题的D 代扣代缴的纳税人在收购地缴纳资源税，题上说都向开采或生产地缴纳，不是错的吗？
第32题的C &评估费用也可以扣吗？书上没有提到吖，出处在哪？
还有就是轻1的206页的表格中，可据实扣除的项目，房地产开发企业可以扣留一定比例的工程款作为质量保证金，房地产企业收了钱为什么建筑企业还要给房地产企业开发票，不是应该房地产企业给建筑企业开发票吗？看不太懂。
请问纳税人在新疆开采的原油天然
请问纳税人在新疆开采的原油天然气自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税，自用于其他方面的视同销售。是因为连续生产的原油和天然气要交资源税的原因吗？人造原油是什么意思呢？
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房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析
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16:13 编辑
本文为天岳原创转载请注明出处　/赫 鹏
& && & 随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条至二十五条规定，拆迁补偿的方式可以采取货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本。对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋所有权的一种实物补偿形式。所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。从拆迁补偿形式来看，货币补偿涉税问题通常较为简单，难点在于实物补偿即“拆一还一”形式下的补偿涉及到的各项税收问题。本文将从实际案例及政策层面对“拆一还一”的涉税事项进行剖析，期待对开发企业拆迁安置过程中认清纳税事项、规避涉税风险有所帮助。& && & 一、营业税& && &&&国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。& && &&&1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前未有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。& && & 2、计税依据& && & 根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局〈关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复〉》（国税函发[号）、《国家税务总局〈关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复〉》（国税函[号）及国税函[号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均属于营业税的征税范围，应按销售不动产税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。& && & （1）“拆一还一”部分& && & 根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[号）和《营业税暂行条例》的有关规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施，如居委会用房、车棚、托儿所等，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。& && & 文件称对于“拆一还一”的部分按照成本价核定计征营业税，这里的回迁房成本价如何确定文中并未予以明确，因此存在较大争议。之前主要存在两种观点：一种观点认为，由于开发商不需对回迁房原占有土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；另一种观点则认为应包括土地成本。也就是说，矛盾的关键在于土地价款是否包含在成本范围内，这是实务中争议的焦点。比如，珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发[号）的规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。该文还规定，对于能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征销售不动产的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程差异等因素作合理调整后核定计征销售不动产的营业税。& && & 近期国家税务总局发文对此做进一步明确，根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。& && & 根据国家税务总局2014年2号公告的规定，拆迁安置用房视同销售，其营业税计税依据不包括回迁安置房所处的土地使用权价款。& && &&&（2）超面积补偿部分& && &&&对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额。即：第一，可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第二，可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第三，按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。& && &&&二、& && && &1、视同销售收入的确认& && & 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。文件确认收入的方法和顺序为：第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三，按开发产品的成本利润率确定。& && &&&2、计税成本的确认& && & 关于计税成本的确定，房地产企业自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号）规定：以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。即房地产开发企业以非货币性资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非货币性资产，再以与非货币性资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，房地产企业“拆一还一”行为要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认所得，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。& && & 又参照《关于印发〈2009年度企业所得税业务问题解答〉的通知》（青地税函[2010]2号）第26条规定，如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。【典型案例】：恒科房地产公司2012年度采取拆迁安置方式对碧翠园小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对被拆迁人房屋进行安置补偿。2013年2月恒科房地产公司就地安置拆迁户5,000平米，碧翠园小区市场售价9,000元/平方米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1.6亿元，总可售面积8万平米，其中包括用于拆迁安置的面积为5,000平米。拆迁补偿费支出：5,000×9,000=4,500万元视同销售收入：5,000×9,000=4,500万元单位可售面积计税成本=（2亿+1.6亿+4,500万）/80,000平米=5,062.50元/平米视同销售成本：5,000×5,062.50=2,531.25万元视同销售所得：4,500 -2,531.25=1,968.75万元需要在拆迁当期确认视同销售所得1,968.75万元。& && & 需要提示企业注意的是，视同销售的收入即4,500万元在做拆迁补偿成本的同时，应在碧翠园小区整个项目总可售面积之间进行分摊，而不能减去拆迁安置的5,000平方米，即不能以75,000平米作为分母，否则会加大可售部分单位工程成本。& && &&&三、土地& && & 房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，土地增值税方面应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。& && & 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。& && &&&与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要按照当地规定预征。回迁房视同销售所得是否需要做土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。如果项目已经全部销售完毕或者达到法定清算条件，则土地增值税必须清算。& && & 四、土地出让金返还款& && &房地产开发企业在与政府签订的《拆迁安置协议》中往往约定，拆迁安置工作完成后，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，这里应当注意的是，对于该款项开发企业应当并入所得计征企业所得税。& && & 企业所得税法所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第一项至第八项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等等。根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府型基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）规定：（一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补贴、贴息、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。& && & 财税[号文规定不征税的财政性资金是指国务院财政、税务主管部门规定了专项用途并经国务院批准。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。& && & 随后财政税、国家税务总又联合下发了《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进行补充规定，通知规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。& && &根据70号文的规定，房地产开发企业取得的财政性拨款，必须能够提供县级以上政府有关部门规定资金专项用途的资金拨付文件且财政部门或拨付资金部门对该项有专门的资金管理办法，同时企业对该项资金的收支进行独立核算，上述情况同时满足的情况下，企业收到的财政性拨款方可作为不征税收入进行税务处理。& && &&&以上是本文对房地产开发企业采取“拆一还一”形式进行实物补偿所涉及到的主要涉税难点问题分析，期待对纳税人拆迁安置过程中的税收实务工作有所帮助。
& && & 本刊物为国家或地方颁布的相关法规天岳就某些专题而提供的分析，并非对此类问题的详尽描述，仅供客户参考之用，并不构成对客户的专业建议。天岳认为所作分析内容及观点客观公正，但不担保其内容的完整性，亦不对上述内容做任何明示或暗示的表述或保证，客户不应单纯依靠本资料所分析内容而取代个人的专业判断，并将其作为可能影响业务决策的唯一基础。
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TA的每日心情怒 09:13:13签到天数: 148 天[LV.7]常住居民III
拆迁地块总占地6万平方米，规划含：A地块占地0.5万平方米，建筑面积2.5万平米，商业用地；B地块5.5万平方米，建筑面积35万平米（含回迁房10万平米），住宅用地。
回迁房10万平米，假设5000元/平米，视同销售5亿元。
请问：5亿元作为土地拆迁补偿费是按照建筑面积在A\B地块间分配，还是按照占地面积分配
本位币1149 元威望值24 分注册时间阅读权限30帖子精华1积分1649UID75577
高级会员, 积分 1649, 距离下一级还需 351 积分
TA的每日心情开心 09:13:52签到天数: 1112 天[LV.10]以坛为家III
拆迁补偿费计入土地成本，是地价的一部分，所以应按占地面积法分摊
本位币2 元威望值0 分居住地 南宁市注册时间阅读权限3帖子精华0积分-3UID96902
无证上岗, 积分 -3, 距离下一级还需 3 积分
该用户从未签到
按占地面积法分摊
本位币43 元威望值1 分注册时间阅读权限15帖子精华0积分280UID35903
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TA的每日心情无聊 10:47:53签到天数: 75 天[LV.6]常住居民II
基本上提到分摊，只有一种可售面积分摊法，虽然法规上提到了，用可售面积和其他合理的方法分摊。但是税务执行的时候，除了能直接认定的，只要涉及到分摊，只认可售面积法。至少北京是这样的
本位币637 元威望值0 分注册时间阅读权限15帖子精华0积分237UID1937
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TA的每日心情怒 21:00:55签到天数: 121 天[LV.7]常住居民III
占地面积法分摊
本位币382 元威望值0 分居住地 上饶市注册时间阅读权限10帖子精华0积分175UID84809
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TA的每日心情衰 10:29:23签到天数: 101 天[LV.6]常住居民II
这个我也不知道，也想了解成本分摊的方法
本位币54 元威望值0 分注册时间阅读权限15帖子精华0积分463UID80458
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TA的每日心情奋斗 17:30:59签到天数: 183 天[LV.7]常住居民III
按道理应该是按实际占地面积分摊。
本位币54 元威望值2 分注册时间阅读权限10帖子精华0积分146UID97192
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TA的每日心情郁闷 09:55:41签到天数: 63 天[LV.6]常住居民II
是不是按占用面积分摊啊，我也不确定啊
本位币1119 元威望值53 分注册时间阅读权限25帖子精华1积分1329UID19362
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TA的每日心情开心6&天前签到天数: 596 天[LV.9]以坛为家II
按照占地面积分摊，根据31号文件如采用其他分摊方式应报征管分局批准。
本位币170 元威望值0 分注册时间阅读权限20帖子精华0积分700UID21591
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TA的每日心情衰 09:28:26签到天数: 275 天[LV.8]以坛为家I
个人认为应按占地面积分摊
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