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2013年上海花园大型社区项目营销策划报告_58p_销售推广策略-基本信息
关键字：大型社区,销售推广策略
2013年上海花园大型社区项目营销策划报告_58p_销售推广策略&
第一部分、
第二部分、
第三部分、
第四部分、销售策略
第五部分、广告表现
随着如皋各乡镇经济质量近年来的显著提高、人民生活显著提升，社会和谐显著增强、生态环境显著改善，人民对于居住环境的改善需求逐步提升。同时，随着国家城镇化进程的加快，农民居住向社区集中度明显提高，乡镇居民对于高品质商品房的需求日益迫切。
近年来，随着如皋城区房地产市场发展的深入所带来的地价及房价的飙涨，有少量敢于吃螃蟹的开发商深入乡镇拿地开发，其规范的开发模式及科学的规划和对品质的坚持，为乡镇市场居住品质的提升提供了巨大的推动力。
基于各乡镇经济发展状况及人口聚集程度的不同，长江镇等如皋几大经济及人口大镇的商品房开发及销售格局自称一体，情况相对较为理想，这也为本案的顺利开发提供了信心支撑。
本项目位于如皋市近郊小镇袁桥镇，与城区距离较近、且位于规划中直通市区快速连接道路旁，是袁桥镇未来进城必经之路。一方面在充分依托袁桥当地改善性需求的同时，也可辐射城区消费群；另一方面，本案高起点、高品质规划建设，可充分凸显出项目产品价值洼地的优越性，藉此可着力拓展包括如皋、南通、上海等外部市场需求，为本案顺利去化提供支撑。
本项目位于如皋市袁桥镇通城大道靠近G204交汇处，是连通袁桥镇与如皋城区的必经之路。
本项目占地116635平米，总建面积218213平米，其中商业面积22337平米。小区规划有多层、中高层及别墅产品，整体分三期开发建设。
本案一期总建面37773平米，其中商业10574平米。
20万平大型米国际生活样板区；
※ 位居袁桥镇进城直通大道；
※ 袁桥镇第一批商业项目；
※ 价格洼地，投资潜力大；
※ 品质高，规划好；
※ 生活水平提高,城镇化进城加快；
※ 市区房价高企为项目带来机会；
※ 价格洼地投资价值较明显；
※ 兼顾自住与投资多重属性；
※ 袁桥镇较小，本土需求量小；
※ 距离如皋市区有相当距离；
※ 尚未形成居住氛围；
※ 区域价值认可度低；
市民置业首选仍将是市区；
※ 首批启动，短期人气不足；
※ 投资价值较难获得普遍认同；
※ 房地产市场进入持续调控期。
针对本项目进行SWOT分析可知，本项目在今后的运作中应以“发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁”，作为项目指导原则，本案的发展策略如下：
1、从市场角度出发，以大规模、高品质、高附加值、高性价比形象赢得市场；
2、注重本案形象包装，提升项目文化品位，满足客户深层次需求；
3、立足当地需求，积极拓展南通、上海等外区域市场客户需求；
4、确立整盘定位、分步实施的思路，注意住宅与商业的互动营销；
5、紧跟市场节奏，锁定目标客群，集中火力推广，达到快速去化的目的；
6、时刻关注竞品及市场变动并及时调整策略；
功能描述：满足城镇特殊群体居住、投资的需求，提升居住品质；
档次描述：高贵生活，区域中高端品质的大型社区，菁英名流汇聚之地；
客群描述：城乡成功私营业主、公务员自住、投资需求，市内外投资客群；
生活方式：享受高品质生活，热衷投资，追求“贵族式”生活情调；
说明：对本案来说，全案体量明显大于袁桥镇当地需求，所以需要积极拓展外部
客源，后期投资客会占相当比例。从市场的角度出发，一种高雅形象、高贵品位、
国际化生活的业态就是一种具有投资前景的业态。
结合项目开发进度及市场基本状况，不同阶段，我们的目标客群有所不同：
首先，一期目标客群定位以本土需求为主，主要为袁桥镇及如皋市为主；
其次，二、三期则需积极拓展外区域需求，将南通、上海等地市场需求导入。
他们对产品要求有共性：
品位要求高雅：客户希望通过入驻本案来改变原有生活方式，提升生活质量。
价格要求实惠：高贵不贵是客户所喜闻乐见的，轻松置业是共同的目标；
前景要求明确：住宅兼具投资保值增值的属性，本案位居袁桥镇直通市区的通城
大道一侧，未来升值前景值得期待；
目标客群分析 ：一是袁桥镇及周边乡镇公务员、教师、医生、私营业主、富裕村
民等；二是如皋、南通、上海等外地市投资客群。
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