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居民楼里开公司惹人烦 住宅楼商用西安有限制
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　　卢先生家住西安市西桃园附近一小区，他说当时选这个小区，是觉得环境清幽，打算和老伴在此安度晚年。谁知入住没多久，走廊对面搬来一家公司，而且这家公司租用了两套房子，职员便在两个房子间不时往来，搞得楼道整日不得安宁。有时夜深了，对面公司还在迎来送往地接待客户，影响休息不说，更让他觉得很不安全。一气之下，他打算以影响自己生活为由向法院起诉这家公司，后在物业公司的协调下，对面公司近期才有所收敛。
&&&&西高新某商住楼的业主李女士说，他们小区里面就有很多公司，常常造成上下班高峰期电梯不够用，要等很长时间。而且民宅商用存在安全隐患，因为在居民楼内开公司，人流增加，不安全因素随之增加，同时，住宅楼的消防设施远没有达到写字楼的要求，一旦失火，后果不堪设想。
&&&&昨日，记者调查发现，住宅商用现象在西安市小区内非常普遍，特别在交通便利、配套设施齐备的小区，几乎每个商住小区内都有十多家甚至数十家小公司。位于永松路的一家商住小区，入住刚一年，至少已有5套商品房被作为公司办公场所，有些是业主自身的小公司，有些则是业主出租给一些公司作为办公用地。
&&&&图便宜　企业搬进住宅楼办公
&&&&在西安市明德门一小区内租用办公场所的秦先生告诉记者，之所以选择在住宅楼里办公司，主要原因是房价、租金、物业管理费用都要比商用房便宜得多，比如在这一地段，按150平方米的面积算，即使不太好的位置，商用房的月租金至少在6000元，而在住宅小区只需1500元左右。而且写字楼的产权是50年，而住宅楼是70年，如果购买商住房办公司，又多了20年使用期限。而且物业费、水费、电费都按民用付费，这又省了一笔钱。
&&&&民宅商用　物业公司也头疼
&&&&提起小区内的公司，很多商住小区的物业公司都觉得头疼，虽然按《西安市物业管理条例》规定，商住楼不可以民宅商用，但是管理起来往往难度较大。从事物业管理工作多年的邓先生介绍，物业虽有管理职能，但不是行政职能部门，不能强令公司迁出，向相关行政管理部门反映，但管理部门往往又把&皮球&抛回来，让物业来协调。所以，物业公司只能对民宅商用的公司加强管理，比如强令公司的人数不得超过5人，同时所从事行业不能影响周围住户正常生活。一旦影响左邻右舍，引发业主投诉的，不得已时，他们会采取停水停电等相关措施，限期让该公司迁出，在迁出之前，必须严格遵守小区相关规定，不得干扰其他住户生活。
&&&&住宅楼商用　西安有限制
&&&&近日，北京市工商行政管理局下发文件：从6月21日起，暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办照。理由是&住所使用用途为&住宅&，不具备从事经营活动的条件&。这是继去年广州实施&住宅禁商&后，又一座颁布&住宅禁商令&的城市。
&&&&昨日，记者从西安市工商局注册分局了解到，目前西安工商部门尚未限制在住宅小区内办公的公司注册，注册人只要能提供相关产权证明或者房屋租赁合同，即可按相关规定进行注册。
值得注意的是，去年颁布实施的《西安市物业管理条例》第四十四条明确规定：业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。由此可以看出，住宅楼商用在西安并非没有限制，想想住宅楼里普通居民的反感，以及物业部门的阻挠，那些想在居民楼里办公司的人，可真该掂量一下了。
消息来源：华商报
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我国在建住宅能够卖5年：买房真的不需再抢了
&&买房真的不需要再抢了！&&&&中国在建住宅至少够卖5年&&既然有那么多的存量房了，中国还缺房子吗？&&半个月前，笔者在第一财经日报《财商》上发表的《中国到底有多少房子？》一文中计算，2013年底，中国城镇住宅面积约175.2亿平方米～240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计起来上限值高达474亿平方米。&&474亿平方米是什么概念？相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。有读者会说，你这么算是都当作平房来算了，确实应该考虑容积率，但如果算上农村，这个容积率比1也高不了多少。&&回到开头那个问题，房子是不缺了，但人口迁徙、分配不均、拆迁等因素的存在，住房需求还是大量存在的。这又引出一个问题&&买房还需要抢吗？&&前些年经常看到&日光盘&，开盘首日就被抢买一空，那种通宵排队的场面真是壮观。有时这是一种假象，尤其是2011年以来，个中猫腻媒体拆穿了不少，无非就是农民工可以很廉价地被雇佣，或者是地产商将新房输送给腐败官员等关系户再让真正的需求者向这些关系户买。&&今天，笔者继续用说话，至少在目前，买房真的不需要再抢了！&&3.24亿平方米待售&&第一个数据是待售面积，顾名思义即是准备出售的住宅量，此数据从2001年9月开始统计，但有意思的是该数据2001年～2004年、2010年的数据又无从可查，图中显示的缺失部分即是。&&好在影响不大，截至2013年12月，全国住宅类商品房待售面积为3.24亿平方米，创历史新高。从图中可以看出，待售面积近几年持续攀高，说明供给很充足。&&也许有人说，按2013年住宅销售面积11.57亿平方米计算，3.24亿平方米的待售住宅只够卖3个多月的，不算啥。这显然是静态的眼光看问题了，因为还有40多亿平方米的房子正在施工呢！而且这是全国平均数据，杭州之类的部分城市压力可不是一般的大。&&中国在建住宅至少够卖5年&&第一财经日报《财商》再计算了一下中国目前到底还有多少住宅类商品房正在建设。&&这个数据来得比想象中难多了，琢磨良久也难找到合适的数据项。如果直接用住宅类商品房施工面积计算，考虑到部分已经建好甚至预售，个中误差不好统计。&&一位地产公司研究总监也是望而兴叹，他称业界一般通过代表性地产提供潜在供应量及全国份额来推算。&&但这显然也是比较粗略的，因为月度的竣工比率都是在变化的，即会根据形势来加快或推迟开盘。看1995年以来的年竣工率走势，非常不稳定，何况月度了。&&笔者最终找到这样一种计算方法，即用1997年以来的每年新开工面积，减去每年的竣工面积，当然这里也有个误差，即1997年是没有竣工数据可查的，不过1996年之前新开工面积都是有限的，所以就此忽略。&&计算得出，1997年～2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米，两者差值为46.35亿平方米。&&即截至2013年底，在建住宅面积约为46.35亿平方米，当然这个数据还应扣去烂尾楼，数据无从可查，就此略过。&&再对比2013年住宅累计施工面积48.63亿平方米，两者相差在2亿平方米多，误差尚在容忍范围内，而且此误差很可能是这部分已得到预售许可，进入待售统计中。&&这尚未完工的46.35亿平方米意味着什么呢？够卖多久呢？&&若以2013年全国一般住宅类商品房销售面积11.57亿平方米计算，如此庞大的在建面积需要卖4年左右。但2013年商品房销售面积又是创历史最高的。&&若以2009年～2012年之间约9亿平方米的销售面积，这部分房子要5年多才能卖掉。&&而上述预计是基于2014年起新开工面积为0，而这显然不太可能。需要说明的是，在建的不代表没有完成售卖，因为商品住宅销售中60%多为期房，所以小部分在建住宅可能已经售出。&&在建的房子需要好几年才能消化，供给还不过剩吗？而且还不算大规模兴建的保障房。&&35城市新建商品住宅库存创历史新高&&不过，各个城市又是有差异的。哪些城市供给不足呢？哪些城市又过剩呢？&&供给情况可以用存货去化月数来衡量，等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。通俗点讲，就是库存的房子要卖多少个月。&&存货去化月数指标的合理范围，给的是5~10个月。低于5个月说明存货严重不足，如果该指标高于10个月，则说明市场存货相对比较充分。&&万科副总裁在4月末被曝光的一个内部发言中提到，现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科做了统计，与往年的3月去化加快不同，个主要的城市中，多数的存销比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。&&具体到城市，深圳存销比29个月，长沙24个月，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月(唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里)，沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。&&据毛大庆讲，在万科内部，按照公司资金来源的成本和对股东收益率进行倒算，以平均21个月为一个风险警戒线。&&另外，6月10日，上海房地产研究院发布《5月份新建商品住宅库存报告》。监测数据显示，截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。&&具体来看，35个城市中，有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。&&鉴于5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，上述这些城市的可谓&压力山大&了。&&此外，申银万国证券2014年初统计出一个供需比，全国房地产市场目前供需比在119%，供给过剩的城市比例为37.14%。&&具体来看，申万的结论是一线城市明显供给不足，整体供需比为64.5%；22个二线城市，平均供需比155%，其中44%的城市属于供给过剩，尤其是太原、西宁、武汉、济南；34个三四线城市平均供需比125%，属于轻度供给过剩，但其中分化相当严重，以营口、鄂尔多斯、张家界最为严重。
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聚焦:中央为何不让城市再建封闭住宅小区？
日14:33&&来源：
原标题：聚焦:中央为何不让城市再建封闭住宅小区?
　　中国经济网北京2月22日讯（王子威）近日，中央城市工作会议的配套文件《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，描绘出了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展规划的新“蓝图”。
　　《意见》中明确指出，未来我国新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。
　　现状：封闭的院落把城市割裂开 无法形成高密度路网
　　何谓街区制？它实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。其最大的优势在于，能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅以及使得文脉得以传承。据中国经济网记者了解，在西方国家，城市通常采用街区制的规划建设方式。
　　与之相对的则是中国绝大部分城市目前所采用的“院落式”、“封闭小区式”的建设模式，大马路、大广场、大社区、大循环，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元。
　　这一点作为首都的北京表现尤为突出。北京一度被人们戏称为“首堵”，不少人把堵车的矛头指向巨大的汽车数量和不合理的城市规划思路――它顽强地保持着几百年来和几十年来的传统，到处排列着大院，而非开放的建筑群，使得高密度的道路网难以建设；另一方面，越来越富裕的市民渴望享受现代化的生活方式，购买私人小汽车。早在20世纪初，北京严重的堵车问题就已暴露出来，直至今日也没有得到实质性的改善。
　　对策：打开封闭格局 建设城市“毛细血管”
　　那么，中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢？《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。
　　据中国经济网记者观察，在中国不少二三线城市发展的过程中，已经逐渐暴露出了交通拥堵的问题。单靠主次干路、一环二环来疏导交通是远远不够的，正如人体不仅需要大动脉，还需要密布全身无数的毛细血管，才能保证正常机能的运转。
　　可以说，城市的一味扩张和从前的规划建设模式已经让决策者看到了弊端，并形成了清醒的反思，为了避免大城市拥堵不堪的毛病再在其他地方发生，中央明确态度，不再建设封闭住宅小区，打破城市条块割裂的现状，促进“微循环”。
　　案例：成都的“小街区规制”试验
　　今年1月，较早领会中央城市工作会议精神的四川就提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
　　作为其首府的成都，则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。从2015年12月起，包括中心5城区和高新区、天府新区等在内的九大片区，将按照“窄道路、密路网”的标准打造成一种开放式的街区模式。
　　根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。
　　延伸：街区制的短板
　　街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明，街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此，在规划过程中，街区单元尺寸的大小控制十分重要。
(责编：朱江、孙红丽)“住改商”的烦恼系列报道之一：
住宅楼里开公司须居委会同意盖章商户叹难办居委会抱怨两头不讨好
来源：中山商报
第 3403 期 A04版　发布日期：日　
&&&&竹苑新村内商铺林立。记者夏升权摄&&&&广东省商事登记改革中一项重要内容是：放宽住所登记条件改革，不再审查住所用途和使用功能，简化住所登记手续，申请人提交住所使用证明即可予以登记，允许各地根据本地实际对“一址多照”、“一照多址”及“住改商”等住所的条件进行探索。&&&&其中，“住改商”在中山早已实施，尽管允许登记注册的口子开了，但实际操作中，却引起各方颇多烦恼。大多居民不愿意自己楼上或楼下开公司，商户为节约租金成本很乐意在住宅里办公，负责把第一关的居委会，更是抱怨“两头不讨好”，就连工商部门私底下也表示这个事情不好做。这烦恼，到底有多长？记者走进社区逐一探究。
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作者：商报记者黄凡
责任编辑：刘小榕
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