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二手房买卖警惕这十类房 教你正确规避风险！
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  大家都知道二手房比起新房简单便捷，省去许多时间。二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示，今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。近日，针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。1慎选押房【法官提醒】如果在解除押的过程中卖房人不解押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。2防范债房【法官提醒】用房屋买卖做幌，变相以房债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。3巧签共有房【法官提醒】夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。4看清多户房【法官提醒】双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。5验明学区房【法官提醒】购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。6慎选央产房【法官提醒】买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。7警惕代理房【法官提醒】实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。8慎选在租房【法官提醒】不少二手房出售时处于出租状态，为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。9了解拍卖房【法官提醒】拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。10应对涨价房【法官提醒】因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。专家针对法院提出的十个提示做出了回应首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。目前来讲，格式化合同的问题太多，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区房的问题，当时是不是双方约定这就是学区房，如果不是，应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。我认为，依靠商家来自觉保护消费者的权利，这种作用非常有限，因为他不愿意给自己添加更多的责任和义务。因此政府部门应该发挥作用，即这个示范性文本，要求你一定要有哪几个东西，比如这种有相关特定需求的房子，例如学区房，不管是二手房还是一手房，如果承诺有一个学校，但最后并没有，那么开发商是什么责任，平台是什么责任，合同一定要细化。现在因为没有细化，所以在维权过程中给消费者带来了非常大的困惑。哪怕其他商品暂时做不到这么细化的文本，我们在房子上也应该先行，因为它是居民最重要的财产，因为动辄几十万、几百万，上千万，在这样大的财产变动面前，怎么样保护消费者的权益，有关部门应该在合同上要有大的作为。有了此作为，我们才能在维权的过程当中有充分的依据。其二，在二手房的交易中，中介其实发挥了非常大的平台作用。我们为什么要通过中介买房而不是自己去打听，就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题，平台也应该发挥自身的作用。因此明确中介的责任非常重要，他要负连带责任。比如二手房卖了以后，作为一个消费者，当时通过中介签了合同，双方都认可这是一个学区房，但最后来不是，中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任，就应该承担责任。所以应该抓住这两个环节，一是合同，二是第三方交易，即中介平台，才能够最后降低消费者的维权成本。二手房交易办理手续首先，需要的是买卖双方对房屋的售价和房屋交付时间等商定好，交定金、签合同、付首付款。买方需要提供身份证、户口本、相关结婚证进行购房资格核验的，具体的时间是10个工作日（本公司核验）。资格核验通过后，卖方提供身份证、产权证、需要在原购房发票进行存量房网上签约（也叫网签，是具体指本公司在市建委指定的网站上签约）。网签之后，就需要买卖双方一起去地税缴纳相关的税费，缴完后即可过户、领证。然后需要流程还有：1、过程中买卖双方需要建立信息沟通渠道，而且买方了解房屋整体现状及产权状况，并且要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20％），双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式两份的北京市存量房买卖合同。缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房、央产房与其它商品房的税费构成是不一样的。5、税费缴纳完毕后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理大厅办理产权变更登记，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。买房是不小事，所以房先生特别在这里提醒大家，一定要小心谨慎，对于合同和房屋信息查阅清楚，再下手购买。
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[责任编辑：v_yirancao]
日成交数据
周成交数据
201720183月
(闽侯县390万元/套)
(永泰县10000元/平方米)
(连江县7500元/平方米)
(马尾28000元/平方米)
(台江26000元/平方米)
(仓山23000元/平方米)
(闽侯县16000元/平方米)
(马尾18000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved二手房买卖风险多，这些坑千万别踩！
很多购房者认为二手房风险低，与新房相比更有保障，其实不然。新房出现问题还能去找开发商投诉，二手房想维权可就没有那么容易了。因为产权问题，中介问题，户口问题，二手房市场经常被爆出各种买房纠纷。
今天就给大家普及一下二手房的购房小知识以及如何能最大程度的规避风险。
二手房交易流程
二手房应该注意的风险
1、卖方身份
务必要核实卖方身份，清楚卖房是不是真正的房屋产权人，可以要求卖家提供合法的证件，包括房屋所有证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。
产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人
如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。
无民事行为能力人包括不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。
2、房屋权属
房屋所有权证有可能作假，所以一定要到房管局查册核对真伪。并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外，还要注意是否存在依法被查封或转让，或以其他形式限制房屋所有权转让的情况，避免付款后房屋无法交付。建议购房者提前做好房屋产权调查。
3、房屋共有人
要仔细查看业主的房产证，看是否有房产共有人。
若房屋为2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋
如果有，在签订后面的合同时就必须要共有人一起签字。此外，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
4、房屋是否违章或待迁
用于交易的房屋是否为违章建筑或已被例入拆迁范围。
司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
物权法、担保法都规定，抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。买房的时候，要事先去到相关部门查询清楚，并要注意签约时的风险控制，在合同中约定好，如若存在被保全、查封、抵押的情况，经纪公司应当承担先行赔付的责任。
5、房屋是否被出租
《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
因此，如果房屋已出租他人，会导致买方购买后无法实际居住。如果有，尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。比如让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；或者让房东直接与租客解约。
6、房屋是否为合同房
合同房，简单的说，就是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。
没有房产证的房子，是无法办理过户的。有些合同房是可以取得房产证的，只是暂时未取得；而有些则是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理。买房的时候，一定要注意问是否取得了房产证，这样才能明确房屋的土地性质、了解房屋有哪些共有人，避免不必要的纠纷。
7、土地使用年限
了解该二手房的土地使用类型，是商业用地、工业用地，还是住宅用地，不同类型的用地，其产权年限都不一样。
土地使用年限要从开发商拿地开始算起，住宅的土地使用年限最长为70年！年限是影响房价的重要条件，同时也会影响按揭贷款年限，如果房龄太旧，部分银行会拒绝办理贷款，所以千万要在购买前核实清楚。
8、各项税费
二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括：增值税、个人所得税、契税等。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场；如果是业主实收，就只需要买家到场。
9、违约责任
为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。
如买方给了定金后，卖方毁约或过户期间房产遭到查封等，均视为卖方违约；如采取按揭贷款的方式购房，对由于买方征信、银行贷款收紧等原因导致没有获得银行贷款或额度不够的后续处理方式也要约定，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
10、家私电及附属设施
签约时，如协商好卖方赠送家私电的，及时要求中介抄写《家私清单》，并在合同约定家私电归属权及违约责任，最好是针对家私电进行拍照留底；如果有些房屋有附属设施，如游泳池、花园等，应明确价款中是否包含这些附属设施，避免日后产生纠纷。
11、阴阳合同
有些人为了避税，会签订价款约定不一致的阴阳合同。一旦产生法律纠纷，法院会认定阴阳合同为真实的买卖合同。所以，千万要避免签订阴阳合同。
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今日搜狐热点二手房交易有一定风险
这7大要点千万要牢记_张家港房产
二手房交易有一定风险
这7大要点千万要牢记
&发表于： 9:33:46&&共被阅读过268 次&&
& & &二手房由于是买卖双方和中介等三方进行交易，且二手房居住过一定的年限，加之交易的流程复杂。因此，交易的风险比较高。在进行交易时，下面的这些问题，一定要注意。（）
& & & 1、是否具备交易的条件
& & & 二手房要具有不动产证，才可以上市交易。买房时，要看看相关的证件是否齐全。
& & & 买方还要看自己是否具备购买资格，有无被限购或者限贷。
& & & 2、定金的支付
& & & 我们知道，定金是不退的。比如买房人向卖房人支付了20万定金，如果买房人反悔不想买房了，则20万定金不退还；如果卖房人反悔不卖房了，则要赔偿买房人40万（含20万定金）。
& & & 买房时，在支付定金的时候，要仔细考虑清楚，因为如果付了定金又不想买，定金是不退还的。另外，定金的金额，按照法律规定，是不得超过合同所标额的20％，也就是说如果合同的成交价是100万，所支付的定金金额不能超过20万。
& & & 3、查档和赎楼
& & & 正常查档情况下，买卖双方和中介都应该在场。如果卖方没有时间，买方可以和中介一起去查档，查档主要是看房屋有无抵押、查封、诉讼。
& & & 二手房如果有贷款，需要贷款结清了才可以上市交易。还清银行贷款，解除抵押的过程，俗称＂赎楼＂。
& & & 对于有贷款的二手房，很多卖房人会将买房人的首付拿去结清剩余的贷款，或者通过自有资金、找担保公司融资的方式来结清剩余的房贷。建议买房人不要拿自己的首付去帮卖房人结清贷款，用买房人的首付款赎楼具有很大的风险。
& & & 4、办理贷款的约定
& & & 在签约的时候，买房人要特别确认是否具备贷款的能力和资质，比如有无不良信用记录、还款能力是否足够、有无被限贷等。
& & & 另外，在贷款时应给自己预留充足的时间，避免贷款延期发放造成违约。
& & & 5、二手房处于租赁期
& & & 在买二手房的时候，还要注意该二手房是否处于租赁期。因为在同等条件下，承租人具有优先购买权；同时，买卖不破租赁，如果租期未满，租客有权利继续居住，即使买房人买下了这个房子，也无权要求租客搬出去。
& & & 因此，遇到这样的情况，买房人一定要卖房人出具承租人放弃优先购买权的书面文件。同时，注意看租约什么时候到期；如果租期比较长，就需要卖房人去和租客协商，是否提前退租等。
& & & 6、违约责任的约定
& & & 在进行交易的时候，有很多的不确定因素，比如，卖房人觉得自己的售价比较低，不想卖了；或者买房人发现了更好的房子，不想买了。只要有一方违约，交易就无法继续。因此，要约定好各种违约的情况，以及双方的违约责任。
& & & &7、房产过户
& & & &很多人买房是为了迁入户口，而如果原房主不愿意迁出户口，则新业主无法迁入。因此，就要将相关的约定，写入购房合同中，以得到法律的保障。
& & & 买二手房具有一定的风险，任何可能的情况都需要考虑到。同时，将一些口头上的约定写入购房合同内，这样，即使发生纠纷，也有据可依。
最新网友点评
关于二手房交易有一定风险
这7大要点千万要牢记我想说两句：
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&新规!买卖二手房这些风险你必须知道
新规!买卖二手房这些风险你必须知道
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
近日，有成都市民反应，原本委托链家代售的二手房，现在被链家告知不能买卖了，这让该市民非常纳闷。 据记者了解，10月1日晚出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第五条提到：严格商品房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。这表示，如果业主要出售房子，需要拿到房产证以后才可以。 而之前提到的那位成都市民所出手的房源为次新房源，还未拿到房产证，因此链家才告知业主，该房源无法买卖。 近期，随着政策的实施，二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势，那么，在二手房买卖的过程中，我们应该注意些什么呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、王亮律师、范云云、刘瑶（实习）律师来为您详细解答。
买了没有办理房产证的二手房有什么风险？
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，同时《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。” 买受人购买了未办理房产证的二手房主要存在如下法律风险： ?（一）若该房屋是因为属于小产权房、违章建筑或者其他原因导致自始无法办理房产证，那么双方签订的买卖合同无效，买受人的买房目的无法实现； ?（二）未办理房产证的二手房，买受人办理产权变更手续则将出现障碍，买受人将无法取得房屋的物权； ?（三）不能办理产权变更手续将导致买受人的权利长期处于不确定状态，若在此情形下，出卖人将房屋一房二卖或者出卖人因债务问题出现纠纷将导致该房屋被司法机关查封，买受人的权益可能将无法得到保障。 若买受人购买的二手房是未交付的“期房”，建议买卖双方直接与开发商协商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原卖方的地位，当然前提是开发商愿意配合办理备案变更手续，但在成都市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后，此操作模式也难以进行。
目前二手房买卖交易的过程当中发生的纠纷主要都集中在哪些方面？
北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：二手房买卖从法律关系而言属于买卖合同关系，房屋买卖合同基于其标的物的特殊性，主要纠纷可分为： ?一是卖方主体资格问题即卖方是否有权处分标的物，如标的房屋系夫妻双方共有的财产，或标的房屋有其他共有人； ?二是对标的房屋质量等方面有争议、如漏水、防水等问题； ?三是标的房屋的交付时间、或购房款的支付时间、产权证办理时间未按照合同约定履行； ?四是违反诚信原则，如标的房屋被抵押、被出租、被查封甚至一房二卖、还有户口的迁移问题； ?五是违约风险，随着各地房价纷纷暴涨大量出现出卖人宁愿双倍返还定金也要解除合同等事件。 因此在二手房购买的过程中建议详细了解房屋的状况，包括房屋是否有抵押、查封、租赁等情况；同时可以邀请律师介入拟定规范的合同条款以防范法律风险。
请问法律对于办理房产证有没有期限的规定？
北京安博（成都）律师事务所王亮律师认为：根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，办理房产证的期限分三种情况。 ?其一若商品房买卖合同中有约定的，出卖人应当在商品房买卖合同约定的期限内协助买受人办理房屋的产权证； ?其二若商品房买卖合同中没有约定的，且标的物为尚未建成房屋的，应自房屋交付使用之日起90日； ?其三若商品房买卖合同中没有约定的，且标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。
买完二手房才发现房子被查封，要怎么维权？
北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：若购买人的买房行为符合较高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人， 第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”规定的四点要求（支付全款、实际占有、未过户、无过错）的情形下人民法院不应查封，购买人可向法院提出异议，若查明符合解封条件，法院将予以解封。 若购买人已按照商品房买卖合同的约定支付了购房款，标的房屋却被法院查封的情况，首先可与出卖人协商，并去房管局了解查封情况，看是否可通过债务清偿或替换查封财产等方式向法院申请解封； 其次，若无法协商一致，买受人可根据商品房买卖合同的约定要求其承担违约责任，支付定金的，可要求出卖人双倍返还定金，或根据《合同法》的规定要求其解除合同，赔偿损失。
买了房后发现有上任房主的户口,
买房前卖方和中介承诺绝无户口问题,现在我应该怎么办？
北京安博（成都）律师事务所刘瑶（实习）律师认为：根据《民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。” 因户口迁移问题涉及行政部门的审批制度，不属于民事案件的受理范围，但若在买房前卖方和买方在商品房买卖合同对此问题有明确约定，买方可以要求卖方按照合同约定承担违约责任。 房屋中介机构为买卖双方提供的是居间服务。根据《合同法》第四百二十五条及第四百二十六条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，在买方向中介机构强调了需要将户口迁入房屋所在地时，中介机构故意隐瞒房屋上存在已迁入户籍的重要情况的，买方有权不支付或者少支付报酬。 ?建议在购买二手房时要注意首先需在当地户籍管理机构（一般是派出所）查询标的房屋上的户籍状况； ?其次应在商品房买卖合同中详细明确户口问题、迁出时间、违约责任或约定限期为迁出的有单方面解除权； ?还可通过分期支付购房款等方式约束出卖人的行为。
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