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小区住宅的飘窗漏雨是物业管理范围吗
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小区住宅的飘窗漏雨是物业管理范围吗
江苏 苏州 姑苏区发表时间： 08:14
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看物业合同的约定。
律所：江苏卓达律师事务所 回复时间： 09:24
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&& & & & & & & & & & & & & && & 来源：微天津& 汇编：小茹近日，全国多地区遭遇了特大暴雨，一些市民的房屋（特别是顶楼）在暴雨的肆虐中遭遇了漏水的尴尬。房屋的后期维修怎么办？能不能使用住宅专项维修资金呢？如果可以，又怎么去申请和维修呢？什么是住宅专项维修基金住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金俗称房屋养老钱，它是由业主在购房时一次性交纳的一笔资金，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。依据《物权法》规定，这笔钱由小区业主共有。不过，平常咱们使用维修资金，要经过双2/3业主同意等程序，要等很长时间才能支取这笔钱。因此，为解决房屋维修资金使用过程中存在的“业主签字确认难”而导致维修不及时的问题，本市建立了全市房屋应急解危专项资金，本着“谁交存，谁受益”的原则，利用维修资金增值收益结余，在不动用业主本金和利息的前提下，每年为已交存维修资金的物业项目提取应急解危专项资金，用于解决小区共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。那么，房屋漏雨需要维修怎么办？政府设立了一个应急维修的政策，如果出现6种紧急情况，可以应急使用维修资金。在无需业主签字的情况下，准备3份材料即可到当地房屋和维修资金管理部门申请使用，审批时间短，最快时间48小时资金到帐。具体而言，以下6种情况可以应急使用维修资金：（1）屋面防水损坏造成渗漏的；（2）电梯故障危及人身安全的；（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（4）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。遇到以上6种情况，使用应急维修不知道双2/3业主同意，但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的，业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。具体办法：步骤一：提出申请如果维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业提出申请。如果维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业提出申请。物业服务企业、业主委员会未按规定提出申请，由相关房屋产权人（可否改为业主）提出代修申请。那么应急维修的申请提交给谁呢？按照属地管理的原则，向属地区县建委（房管局）提出申请。步骤二：提交材料（1）已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表；（2）所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，需提交营业执照和资质证书副本和复印件；（3）应急维修工程预算书；（4）住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。步骤三：等待审批应急维修的审批时限包括两个阶段：一是区县建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。申请材料有问题的，指导申请人补正材料。二是市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。步骤四：请企业施工需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判等方式在应急维修施工单位名录（附后）中选定施工企业，也可以通过摇号方式从施工单位名录中选定施工单位。相关单位也可选择本市应急维修施工单位名录以外的施工企业，如果选择这类企业，在申请应急使用维修资金时，需提交该企业的营业执照和资质证书副本和复印件。步骤五：工程验收应急维修工程完工后，施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。鼓励聘请工程监理或造价咨询机构对使用专项维修资金的工程进行监督。业主委员会或物业服务企业聘请监理或造价咨询机构的费用可以在专项维修资金中列支。需要注意的地方：注意事项一：应急维修费用的分摊应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。（可以简洁一些。先使用售房单位交存的那部分，不足的话再用个人交存的那部分）注意事项二：未交纳维修资金的处理办法应急维修工程涉及的业主尚未交纳维修资金的，应立即向市住房资金管理中心补交专项维修资金或向物业服务企业交纳应分摊的维修费用。对拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，由业主委员会或物业服企业将相关情况书面报告区县建委（房管局），在相关业主办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，由区县建委（房管局）告知其先补缴专项维修资金及其滞纳金。注意事项三：房屋建筑的质保期特别提醒一下，和其他商品一样，房屋建筑也是有质保期，质保期内出问题，是要开发商来负责的，不需要咱们业主自己掏钱来修的哦。比如，地基和主体结构的质保期限为建筑设计使用年限，住宅即为70年；防水和保温工程的质保期限为不低于5年；电梯工程则不低于3年；住宅外窗防漏最低5年保修。【加长豪华版中伏要来了！】明天，津城将进入为期20天的中伏。中伏从7月27日开始，8月15日结束，这20天中，津城高温高湿将达到极值，无论高温还是桑拿天都将是最为集中的阶段。气象专家表示，中伏阶段津城还将迎来频繁降雨过程，空气湿度较大，提醒市民注意防暑降温。中伏来了，你准备好没？【2016天津茶博会将在梅江会展中心举行】2016中国·天津茶业及茶文化博览会将于8月5-8日在天津梅江会展中心举行。220多家参展企业来自大江南北。有来自江苏宜兴的紫砂壶，江西景德镇、广东潮州的陶瓷茶具，广西泥兴陶，龙泉青瓷，台湾的茶具、及各式茶具、茶工艺品、茶服装等一应俱全。【西青区工一号路周五起施工，部分路段禁行】因路面大修施工，自7月29日至9月28日止，西青区工一号路（宾水西道至工南路）路段禁止机动车（施工区域内单位及个人所属机动车辆除外）通行。自7月29日至10月28日止，工一号路（工南路至津涞公路）交替封闭半幅道路。【七月份小客车摇号马上开始啦！】摇号马上开始啦！本期摇号共有784350个申请编码通过资格审核，共同申请6022个增量指标，其中单位普通车指标621个、个人普通车指标3809个、单位节能车指标661个、个人节能车指标931个。【卡纳瓦罗还需改进打法 权健新主场进入规划程序】正如北控主帅斯塔诺赛后所讲，他们取胜关键就是很好的遏制住了贾德森。卡纳瓦罗还需要更加丰富球队的进攻套路，为贾德森尽可能释放出拿球、传球空间。另外，权健队新主场的建设计划也已经进入了规划程序，新球场的位置是天津河西区浯水道。【在津异地办身份证再增5省份】本市公安机关在前期开通北京、上海、江苏、江西、河南、湖北、湖南、重庆、四川9省市人员在津异地办理身份证的基础上，近日继续增加受理省份，吉林、浙江、安徽、山东、陕西5省居民今后可以在津异地办理居民身份证了。【八九两月集中征兵】今年征兵工作主要集中在8至9月份进行。征集对象以高中(含职高、中专、技校)毕业以上文化程度的青年为主，重点做好大学生征集工作，优先批准学历高的青年入伍。目前，征兵网上报名工作已经展开，适龄的小伙伴们8月5日前可登录“全国征兵网”进行报名。【清代古戏台“定居”北辰】清雍正时期珍贵文物——两座古戏台“定居”北辰区。这两座古戏台经历数百年不朽，一座在天津石雕艺术博物馆右侧，一座在双街紫御园前广场。两座戏台源于南方，属于徽派建筑，由南方优秀的木匠师傅逐一将戏台零部件拆卸编号，运到北辰再由南方木匠师傅一一拼接。【天津出境游人次列全国第四】昨天，途牛旅游网发布《2016年上半年中国在线出境游旅游报告》，报告显示，天津2016年上半年出境游人次排名第四。泰国、日本、韩国、印度尼西亚、马尔代夫、美国、法国、意大利、新加坡、越南是出境游客户前往的十大热门目的地国家。今年一直在加班的小编哭了。【水上公园厕所竟然成了公共澡堂子】最近一段时间，很多市民早晨到水上公园湖里游泳。一进公厕迎面有人换衣服还有人在洗澡，近来这种尴尬事几乎每天都在水上公园上演。公厕没有喷淋设备，洗澡的人就从洗手盆接水甚至将小便池的水管拆下来冲洗。公园管理处称，已经上报给上级部门研究。【交通部发话：避免“两限”政策常态化】交通部近日印发《城市公共交通“十三五”发展纲要》，《纲要》提出，要根据城市交通状况，适时研究推进城市交通拥堵收费政策；谨慎采取机动车限购、限行的“两限”政策，避免“两限”政策常态化，已经实行的城市，适时研究建立必需的配套政策或替代措施。【天津自贸区将增设河北片区】中国(天津)自由贸易试验区管委会专职副主任蒋光建25日表示，为更好助推京津冀协同发展，天津自贸区拟增设河北省曹妃甸片区，天津市政府已与河北省联合上报请示，相关实施细节将逐步公布。目前，京冀地区设立10个无水港，并实施了京津冀海关区域通关一体化改革。消息综合来源：天津广播、天津发布、北方网---推荐阅读---哏儿都人民都在看这些?... ...更多精彩内容点击『阅读原文』| 生活资讯 | 美食推荐 | 旅行指南 &| 健康养生 |编辑：小茹
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目前正值主汛期和夏季高温季节，如果居民家中房屋漏雨，应该通过什么方式报修？记者采访了市国土房管局相关部门进行解答。直管公房：目前市内六区直管公有住宅房屋建筑面积823.41万平方米，共20.71万户，各区房产公司设有45个房管站负责直管公房的日常管理与维修养护工作。为了确保汛期房屋及时得到维修，方便住户报修，汛期各区公司、房管站实行24小时值班制度，并设立报修热线电话，如果住户家中发生漏雨，可以采取电话报修或者直接到属地房管站报修，直管公产住户可到属地房管站报修。其他产别房屋的业主可到房屋抢修中心报修。各区房产公司和房屋抢修中心电话：和平区房产公司电话
抢修中心电话 河西区房产公司电话
抢修中心电话 河东区房产公司电话
抢修中心电话 河北区房产公司电话
抢修中心电话 南开区房产公司电话
抢修中心电话红桥区房产总公司电话
抢修中心电话天津市房屋抢修中心电话 如住户对区房产公司的处理结果不满意，可向市房产总公司投诉，市房产总公司接到投诉后将认真核实，抓紧解决；投诉电话为。房改售房：如果需维修房屋是房改售房，即原是公产房，后按照房改价格购买了房屋产权的住房，当共用部位、共用设施设备需要维修时，应由产权人向售房单位及时报修，由售房单位向审核部门提出使用公房售后维修基金进行修缮的申请。市内六区直管产住房维修资金的使用由区房产公司初审，报市房产总公司审核；市内六区以外直管产以及单位产住房维修资金的使用由区县房管局审核。【具体程序】售房单位到审核部门领取并填写“维修基金使用申请书”、“维修按套分摊明细表”，同时提供承办银行打印的维修基金账户对账单，并提供以下要件：使用11%共用部位共用设施设备维修基金的应提供维修方案、维修预算和2/3房改售房受益业主同意的签字；使用14.4%大修更新改造资金的，应提供维修方案和维修预算，到审核部门申请用款。【办理时限】审核部门自受理之日起，五个工作日内按照对账单金额、维修方案和预算等完成审核工作，交申请单位送区县经办支行；区县经办支行当日传递到主办支行；主办支行确认维修资金账户余额大于申请使用金额后交市房屋维修资金管理中心；市房屋维修资金管理中心自受理之日起三个工作日内，将资金划转至申请单位专用支出账户。为提高效率，急修的单位也可持经审核部门核准的要件，送承办银行确认售房单位维修基金账户余额大于申请使用金额后，直接送到市房屋维修资金管理中心办理资金划转手续，将核准的用款额度当日划转至单位专用支出账户。单位产房屋：单位产房屋管理单位对出租的单位产住房及其设施设备承担修缮责任。单位产住户可以向单位产房屋管理单位报修，单位产房屋管理单位将按照《天津市公有住房租赁合同》约定，依据公有房屋修缮范围、标准对单位产住房进行维修。商品房：商品住宅房屋专项维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。房屋的共用部位主要包括屋顶、户外墙面、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、监控设施、消防设施、绿地、道路、下水管道等。但是，下列情况不属于房屋专项维修资金使用范围：一是在商品住宅共用部位、共用设施设备保修期内，应由建设单位或者施工单位承担的商品住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二是由专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。对于房屋“飘窗进水”的情况，是不能使用房屋维修资金进行维修的，因为“飘窗”属于业主专有部位，需由业主自行维修。★★★★★★ 我是帮你答疑解惑的分割线 ★★★★★★要如何申请房屋专项维修资金呢？看这里1制定方案。物业服务企业根据需要维修的内容制定维修计划。根据维修内容，由物业服务企业和业主委员会初步确定监理单位，并通过邀请招标方式，初步确定施工单位及工程预算费用。维修方案确定后，物业服务企业应当登陆天津市房屋专项维修资金管理信息网（.cn），进入“维修资金管理系统”页面进行注册登记，注册后在系统中填写《维修和更新、改造方案》。2业主确认。业主委员会在物业服务企业的配合下，将《维修和更新、改造方案》以入户确认的方式征求相关“双三分之二以上”业主书面意见。“双三分之二以上”业主书面同意后，将《维修和更新、改造方案》以及业主签字表决结果在小区明显位置进行公示。3办理备案。公示期满后，物业服务企业应持相关要件，到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理房屋专项维修资金使用备案手续。4开户划款。物业服务企业持区县房地产管理局物业办出具的备案证明，到维修资金专户管理银行（天津银行）开立房屋专项维修资金使用专户，并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理工程预算金额的50%首期维修款划拨手续。首期维修款到账后，工程就可以开始施工。5竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工，并在工程竣工后，组织业主委员会、相关业主、施工单位及工程监理单位等对工程进行验收，共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。6决算核减。工程验收合格后，物业服务企业根据施工单位出具的工程决算书，在使用系统中填写工程决算金额后打印《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并在小区明显位置进行公示。公示期满后，物业服务企业持相关要件，到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款50%的划拨手续。这么多程序啊，那如果电梯突然停运，来不及让那么多业主签字怎么办？看这里当小区出现电梯突然停运；局部屋面渗漏、外檐脱落、道路破损、塌陷等影响业主房屋使用安全的紧急情况，来不及进行“双三分之二业主”签字确认时，可以申请使用应急解危专项资金进行维修。本市于2010年7月在全市建立了房屋应急解危专项资金，并于今年2月修订了相关办法。应急解危专项资金本着“谁交存，谁受益”的原则，利用维修资金增值收益结余，在不动用业主本金和利息的前提下，每年为已交存维修资金的物业小区建立应急解危专项资金，用于解决共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。经业委会或居委会同意后都可以使用应急解危专项资金。【应急解危专项资金使用范围和使用程序】（一）使用范围：发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：一是局部屋面和外墙渗漏、外墙脱落等受益范围、责任人无法界定的；二是突发电梯故障、排水管道破裂漏水等影响业主正常使用和住用安全的；三是消防设施、设备监控系统、围墙、大门损坏，局部道路破损、塌陷，影响业主正常使用和住用安全的;四是经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。（二）使用程序：第①步
提出申请业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区县房管局提出申请。第②步
查勘备案区县房管局派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于房屋应急解危专项资金使用范围的予以备案。第③步
组织维修业主委员会可以委托物业服务企业自行维修或者选择施工单位维修，也可以委托区县房管局组织代修。电梯、消防等维修项目，维修单位应当依法具备相应的专业资质。第④步
验收结算工程验收合格并按规定完成审价后，由物业服务企业或者施工单位办理工程结算。工程费用经业主委员会确认后，从该项目的房屋应急解危专项资金明细账户中列支。咋知道我的房子有没有房屋专项维修资金？看这里目前有三种渠道方便业主查询房屋专项维修资金情况：一是寄送业主结存单。市房屋维修资金管理中心每年向已交存专项维修资金的业主寄送《商品住宅专项维修资金结存单》，“结存单”内容包括房屋维修资金账户余额、利息收入、维修资金使用支出等情况。二是登录网站查询。业主可以登陆天津市房屋专项维修资金管理信息网（网址：.cn）查询专项维修资金的交存、使用情况。三是柜台查询。业主可持本人身份证、房屋产权证或商品房买卖合同等资料到市房屋维修资金中心（河北区海河东路52号奥式商务区C座）一楼大厅天津银行柜台进行查询，咨询电话。
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