买房未过户，10年后卖家“反悔”|二手房|售楼_凤凰财经
买房未过户，10年后卖家“反悔”
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市民吴先生买房子因嫌麻烦一直不过户，结果卖家牵涉官司导致房子被查封，已买的房屋“鸡飞蛋打”。
年底将近，不少返乡置业的市民准备置业，由于地理位置、社区成熟度及生活配套等方面的优势，也有市民倾向于购买。然而，较新房而言更为复杂。为此，本报金牌律师团律师安金龙特对购置二手房所涉及的法律问题进行了解答。本报12月17日讯
湘阴的陈先生在11年前买了一套房子却一直没过户，现在要拆迁了，房子差点被原房主收回。今天上午，记者从岳阳市湘阴县法院了解到，法院判决陈先生的房屋买卖合同有效，并要求卖方协助他办理过户。年底将近，不少返乡置业的市民开始出现在各大售楼部和二手房中介店铺中。然而，二手房交易较新房而言更为复杂。为此，记者针对购置二手房所涉及的法律问题，请本报金牌律师团律师安金龙进行了解答。买二手房10年未过户临拆迁，原房主拒过户2003年8月，陈先生买了套二手房，按照当时的价格，31.76平方米的房子才4000元。“当时对方房子自出售之日起，房屋产权等一概归我所有。他概不干涉，双方都签了协议的”。陈先生说，签订协议的当天，陈先生将购房款全部支付给了原房主，原房主也向陈先生出具了收条。随后，原房主将房屋钥匙及产权证书的原件交付给了陈先生。陈先生也从买房当天便搬进房屋内居住至今。2013年12月，当所购买的房屋进行拆迁改造时，陈先生才意识到房屋一直没有办理房屋产权变更登记手续。找到原房主，对方不同意过户。经社区多次调解，无果。无奈之下，陈先生将对方告上法庭。庭审中，原房主对于与陈先生之间签订购房协议的事实无异议。因此，法院对于双方签订的《购房协议》的合法有效性予以认定。于是，法院判决卖家协助陈先生将登记在卖家名下的房屋办理产权过户登记手续至其名下。提醒：买二手房要留意夫妻共有财产现在二手房市场非常活跃，由此产生的纠纷也比较多，常见的有卖方反悔等情况，特别是夫妻共同拥有的房产。交房款、签合同，办完过户手续却从半路杀出个“程咬金”——卖房人的配偶露面，称该房屋是夫妻共同财产，没经过他(她)同意就出售。面对这种情况，该如何处理？“购买二手房前应该确认产权问题，如果是夫妻共同拥有的，一定要双方愿意再购买。”安金龙说，如果夫妻一方坚持自己不知情，将对方告上法庭，作为购买者很可能变成第三方卷入案件中。安金龙认为，购置二手房最重要的是确认产权。比如说产权证上的房主与接洽的卖主是否是同一人；产权证上标明的面积与实际面积是否符合；此外，如果购买的是安置房，房产证和土地证未必能够到位，所以最好到房产局、国土资源局进行了解。■记者 王智芳 通讯员 陈中伟 朱阿军买二手房不及时过户，70余万房子遭查封市民吴先生买房子因嫌麻烦一直不过户，结果卖家牵涉官司导致房子被查封，已买的房屋“鸡飞蛋打”。日，吴先生以70多万元买了一套长沙市开福区的二手房。“日起该房屋的剩余按揭贷款17万多元都由我负责按时向银行偿还。”吴先生说，签订合同后他分期共向房主支付了47.7万元，同时以房主的名义向银行按期偿还了该房屋的原按揭贷款5万多元。由于房屋的原按揭贷款没有还清，房子还抵押在银行，房产证就没有及时过户到吴先生名下。后来，原房主在向其他银行办理信用贷款时，又以该房为抵押申请了贷款。谁知，到期后他不能偿还贷款，银行起诉至法院，法院依法查封了房屋。吴先生这才意识到问题的严重性，便向法院提出异议，认为自己已经买了该房屋。12月17日上午，三湘都市报记者从湘潭市岳塘区法院了解到，吴先生虽然支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，驳回了他的诉求。负责此案的主审法官吕军锋说，买卖二手房要及时过户，切莫因小失大，“吴先生可以向卖家要回已经给付的房款并要求其承担赔偿责任。”通讯员 吕军锋 朱莎
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采菇凉的尛蘑菇
发表于： 11:07
&&&&不动产登记条例今年3月1日实施后，房东们对于二手房市场的关注度有所上升。有房东开始把手头上多余的房源拿去中介门店挂牌；但也有房东泰然自若，表示新政对二手房市场应该没有影响。&& 　　关于不动产登记条例　　问：不动产登记条例出来了，我想问问专家，不动产登记对于楼市究竟会有多大的影响，我要不要出手名下空置的房子？　　丁建刚（著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长）答：不动产登记源于2007年的《物权法》贯彻落实。立法的原意是保护产权人的权利，所以不动产登记理论上和房地产市场没有任何关系。但是如果出现全民性的误读，大家都认为这个跟收房地产税有关，或者都认为是今后要查普通公民的房子，那当然就会产生预期的影响了。　　对于整个市场来说，不动产登记肯定不是主要因素。至于出不出手要看自己的资产配置情况和投资理念了。　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：从现在来看，不动产登记对于现阶段的市场影响不会很大。但是随着不动产登记的深入，房产税或者房地产持有税出台的时间表就会对市场有越来越明显的影响，不排除出现市场供应量增加，导致市场供需关系发生变化。　　如果你手上有多套住房的，建议在未来做一些调整，可以适当出售保值性比较差、长期空置特别是外地长期空置的住房。　　当然从时间上来说不用很着急，从不动产登记到税收改革，周期可能会比较长，可以略加观望，选择合适的时机。　　章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）答：不动产登记，并不是针对房价房产，是根据物权法确定私人财产归属。原来我们房产的备案及三证也是登记的方式。　　对市场没有实质性的影响，但现在市场比较敏感，更多考虑到不动产登记是后续对房地产税的征收依据。　　关于按揭　　问：我看中一套二手房，该房子目前还未满5年，中介公司建议先签订购房合同，交三成的首付款，等到满5年后再办房产证。我想问专家，这样操作有没有风险？　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：杭州营业税的起止时间按照契税完税时间（契税发票时间）计算，不以签订合同的时间计算。　　你说的案例就是根据这个计算方式，在签订合同备案后暂缓办理后续手续，等到营业税满5年之后再办理后续。　　从表述来看，基本可行，合同签署同时就会实现备案，产权信息锁定，首付房款进入监管帐户，等到期满，按照正常流程办理后续。　　不过需要提醒客户的是，由于签订合同后到办理过户时间周期较长，有可能产生一些意想不到的变化，建议在签合同时约定首付款的交割时间到房龄5年期满之后。　　关于维权　　问：我有一套房子，但是被开发商拆了，目前我的房产证还在身边，我想问律师，房产证还有法律效力吗，我该怎样维权？　　胡增冬（不动产法律专家、专职律师）答：依照你的情况，要看开发商拆迁你的房子时是否有签订拆迁协议，如果有协议，则依照拆迁协议的内容履行；如果在协议达成前开发商强制实施了拆迁，那么开发商属于违法，可以从《物权法》的角度主张恢复原状或者要求其赔偿损失。　　问：您好，我看中了一套房子，向开发商交了认筹金和认购金，没有签购房合同，现在由于资金原因想退房，我想问一下，哪笔钱是可以退的？　　胡增冬（不动产法律专家、专职律师）答：房子交了认购金和认筹金，如果签订了协议，则依照协议的约定处理。如果没有相关协议，则由于双方磋商后，不能达成买卖的一致意见，可以无责退还相关的认购金。
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不想评论,有一种被操老底的感觉,中国人真可怜
小黄鸭漂流记
几家欢喜几家愁啊
社会主义国家收的税快赶上资本主义国家了，优越性已初步体现
三品按察使
老百姓买2套房子不容易啊，这是要把你搞到解放前的节奏
不想评论,有一种被操老底的感觉,中国人真可怜
已学习，多谢
化龙巷网站·可爱MM奖
不知道想干嘛！
九品芝麻官
国民不容易啊
jiangnuan888
新人进步奖
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小产权房租金肯定会便宜了
就是收税金
三品按察使
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不动产统一登记意味着什么？十个问题要弄明白！
《不动产登记暂行条例》实施的主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。有专家表示，《条例》本意不在房地产，客观出发点也不是单纯从反腐、抑制房价考虑。不动产统一登记是征收房地产税的前提和基础，《条例》的推出或将加快房地产税、遗产税等税种推出步伐&&
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的&靴子&12月22日落地，自日起施行也标志着不动产统一登记制度的正式建立。如何贯彻落实《条例》、加快落实不动产统一登记的各项任务，引发广泛关注。
不动产登记为了谁
&建立不动产统一登记制度，有利于更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。&国土资源部政策法规司副司长魏莉华道出了建立不动产统一登记制度的重要意义。
据魏莉华介绍，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登；分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。
&实施统一登记可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性。统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，又可以有效保障不动产交易安全。&魏莉华进一步解释说。
当然，建立不动产统一登记制度，对于企业和群众来说，也会带来不少便利。魏莉华举了个例子，比如，分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理不同的证件；在城市，当事人最少也要办2个证：到建设部门办理《房屋所有权证》，到国土资源部门办理《国有土地使用证》。证书繁多，不仅增加了企业和群众的不便，还增加了成本。&统一登记之后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，让当事人少跑路，大大减轻了负担。&魏莉华说。
在实施不动产统一登记制度后，原有登记证书是否会作废？对此，魏莉华表示，《条例》将充分保护和稳定物权。&不动产统一登记是行政管理体制改革的重要内容，目的是提高行政效率，而不是对产权关系进行调整。&《条例》中明确指出，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响；《条例》实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
登记信息如何共享
《条例》要求，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入该平台，确保国家、省（区市）、市、县四级登记信息实时共享。这也是《条例》中的一项重要内容。《条例》要求，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
&这一制度设计，既方便群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。&国土资源部不动产登记局局长王广华告诉《经济日报》记者。
据王广华介绍，国家层面将组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。&我们加快了信息平台建设步伐。2015年下半年开始，陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。2015年7月，计划上线试运行信息平台；2016年完善平台并扩大试运行范围；2017年全面运行。&王广华说，&目前，已经形成了平台建设的顶层设计，即将组织平台的开发建设。&
王广华表示，在信息平台投入运行前，各地要全面清理、整理不动产登记历史资料，整合本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。信息平台投入运行后，各地应根据当地信息化工作基础，及早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接，形成统一发证的业务操作系统软件；支持与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门的业务协同，提供本级登记信息查询服务；并按照信息平台统一技术要求，预留接口，做好准备，一旦成熟，及时接入信息平台，并将本地区日常不动产登记信息实时纳入信息平台。&我们将建立清单销号等激励机制促进地方加快推进信息化工作。&王广华说。
此外，之前外界将&以人查房&作为不动产登记的主要看点，认为可以用姓名查询的方式获得他人的房产信息。但是，《条例》全文并没有提到有关&以人查房&的内容。
对楼市影响几何
受《条例》出台消息影响，12月22日A股早盘地产板块高位跳水。截至当日收盘，房地产板块的143只个股中，115家同比下跌，其中，69只个股跌幅超过5%，而金宇车城、国兴地产、铁岭新城等9只股票跌幅更是超过10%。对此，部分专家认为《条例》出台短期对房价确有不利心理影响，长期来看，因《条例》并不会左右供需关系，因此，对房价走势无实质影响。
&不动产登记制度出台，对房价的影响没有想象中那么大。&住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，&不动产登记制度并不直接影响房价，只是会对以它为基础的房产税、遗产税产生影响。完成登记还需几年时间，房产税、遗产税的征收办法也尚未形成。因此，现在谈不动产登记对房价影响为时过早。&
近段时间以来，全国各地都出现放松楼市调控政策预期的声音，有专家认为，《条例》在这个时间点出台，有很明显的信号作用，对市场走势影响较大或将加速房产税的落地出台。&《条例》出台是房地产调控从之前交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。对百姓来说，《条例》意味着公民拥有房屋情况将实现&全透明&。借助《条例》，政府的税基未来将逐渐从交易环节过渡到持有环节，财产税的二次分配将更加明显，相信房产税将很快全面落地。&中原地产首席分析师张大伟说。
亚豪机构市场部总监郭毅表示，《条例》出台对楼市中长期影响较大。&短期来看，《条例》的公布将给二手房市场带来一定冲击，特别是多部门信息联网，打破了以往房产信息查询的瓶颈，有可能出现新一轮投资客集中抛售房产的现象，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格起到积极作用。预计2015年，北京新房市场将出现顶级豪宅集中上市的现象。&在他看来，随着《条例》的实施，未来高端市场的主力购房客群将以高知高管为主，高端市场产品设计与营销方式也将随之升级。
从市场表现看，二手房市场出现了大户型抛售的情况。北京中原监测信息显示，《条例》出台之前，一、二线城市大户型二手房上市量已然增加。他们预测，对于部分高端住宅来说，《条例》正式出台依然是重大利空，预计大户型二手房供应将继续增加。
十问不动产登记暂行条例
1可以以人查房吗？
不可以，目前只能以房产地址查询。
2什么人可以查？
什么人可以查？
只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。
3什么是权利人、利害关系人？
权利人指的是房地产权的所有人，房子是自己的话，就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人，凭借抵押登记也有权去查询登记资料。
利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者，比如夫妻等。此外，在一些债务纠纷中，债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人（欠债者）名下的已确权房产情况。
4怎么进行不动产登记？
步骤是这样的：申请人提出申请&提交材料&不动产登记机构审查材料及书面给出受理通知&完成登记（自受理登记申请之日起30个工作日完成）。
5申请不动产登记都要准备点什么资料？
主要准备6项内容：首先需要填写登记申请书；另外携带申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及条例实施细则规定的其他材料。
6什么时候能查不动产？
2014年&&建立基础性制度
2015年&&健全配套制度
2016年&&全面形成制度体系
2017年&&实现不动产登记信息共享，依法公开查询
7能否查海外资产？
不动产登记条例不涉及海外资产的登记和查询。
8不动产统一登记的功能有哪些？
可适度挖掘不动产登记的衍生价值，如利用不动产登记制度与反腐败形成&组合拳&。
国家、省、市、县四级登记信息实时共享。
为全国统一的不动产交易市场的形成，构建明晰的产权基础。
9不动产登记和百姓有什么关系？
不动产登记工作完成后，市民不需多处跑，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。
不动产统一登记是一系列重大改革的基础，比如赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地&农地入市&等。
10不动产登记吓倒了谁？
吓贪官：不动产登记是反腐利器？打击房叔、房姐，这主要还是看管理部门，普通人是查不到官员的房产的。
吓买房者：为房地产税铺路？短期内并不能实现，要看房地产税的立法推进情况。
吓卖房者：房价会下降？对二手房短期内有影响，但是真正要让房价下降有困难。
《不动产登记暂行条例》起草工作的主要参与人、国土资源部不动产专家委员会委员、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授，对于《条例》亮点、影响等诸多问题作了深入解读。
【房产税】可提供信息平台
记者：有人说《条例》出台或与房产税有关，您有何看法？
尹飞：客观上说，不动产完成统一登记以后，将来如果征收房产税的话，确实可以提供一个更为方便的信息平台。但是我并不认为条例出台与房产税征收间有着必然联系。如前面所言，不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权利人合法权益，其并非房地产市场调控的工具，也不应把不动产登记看成税务机关收缴税收的手段。同样，也不好说条例出台后房产税征收将是下一步的工作。因为如果只是考虑征收房产税的话，现在的房屋登记本身已比较完备，只要把全国房屋登记信息联网即可，根本犯不着做不动产的统一登记。
事实上，目前上海、重庆已有房产税试点，这充分表明，没有不动产统一登记，并不影响房产税的征收。不动产的统一登记主要是要把房屋以及农地、林地、草原、宅基地等各类土地以及海域统一到一个登记机构办理登记。所以我个人理解，不动产统一登记主要是为了方便人民群众办理登记、统一登记规则，与房产税没有必然的联系。
【降价潮】 不会导致抛售房屋
记者：有人预测，《条例》出台可能引发官员抛售房子，您认为是否会带来房地产市场的&降价潮&？
尹飞：不动产统一登记后，登记信息更为齐全、相关部门查询更为方便，客观上会为开展反腐败斗争提供了更为便利的条件。但条例本身与反腐并没有直接的关系，条例也没有这方面的立法目的。官员抛售房子，可能与官员财产公示制度的建立、与反腐力度的加强更具相关性。因此，单纯的统一登记，不可能导致房地产市场的&降价潮&。
【以人查房】 不允许随意查询
记者：《条例》全文未见&以人查房&。此前，有声音认为《条例》有助于反腐，您怎么看？
尹飞：《条例》明确，并非什么人都可以查，为了维护交易安全，涉及到产权状况的时候，才能去查。反腐是非常必要的，但登记查询必须依法进行。个人的财产状况属于隐私的范围，允许&以人查房&，意味着对隐私的侵害或限制。有人不适当地把登记查询和反腐联系起来，甚至很多人认为不动产登记就是和官员财产公开结合在一起的，其实二者是不同制度。我个人也多次呼吁对官员的财产公开进行立法。但在法律明确对官员的财产公开义务进行规定之前，其仍然属于个人隐私的范畴，不可能允许其他人随意进行查询。当然，按照现行法律，有关机关依法侦查或者调查时，当然有权进行查询；登记机构也负有协助的义务。
标志房地产进入存量调整阶段
中原地产首席分析师张大伟：不动产登记条例，本身并非调控，但标志着中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。对于普通人来说，不动产登记可能意味着公民拥有房屋情况的&透明&。未来借助不动产登记条例，政府的税基将逐渐从交易环节过渡到持有环节。不动产登记条例落地后，房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。不仅灰色部分资金进入房产的可能性降低，正常投资房地产的选择也将可能对未来税费提高的预期而都会减少房产的持有量。
（综合经济日报、人民日报、广州日报）
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买了二手房，没有土地使用证，不动产登记过户时过户不了，请问怎
广东－湛江&03-24 20:22&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(1)
买了二手房，没有土地使用证，不动产登记过户时过户不了，请问怎么办？
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