业主大会和业主委员会指导规则的颁布机构_百度知道7位病人将因他赠送的这份无价的生命礼物而重获新生。
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　　“由于涉及多个位于不同区域的住宅小区或房屋，许多需要通过全体业主表决的事项无法得到通过，一些便民利民的项目无法实施。”沈群慧说，这些问题限制了物业服务质量的提高，造成物业管理及业委会工作上的混乱。
　　在上海居民区，这样的现象并不少见：有的业委会横跨几个小区，而有的小区却存在两、三个业委会。市人大代表、长宁区建交委副主任沈群慧认为，住宅小区物业管理区域划分所带来的这一历史遗留问题亟待解决，应该对原有居住物业项目规模较小或零散建设的物业管理区域加强分类监管指导。日前，她所提交的这份建议得到市住建委的答复。
　　据了解，本市共有住宅小区10000余个，总建筑面积约5亿平方米，其中，一半以上为售后住宅和公有住宅小区。由于当初房屋性质、建造时间、各种类型转制等历史遗留问题，使得部分售后房小区在物业管理区域划分上存在不少问题，比如有的业委会包括小区，有的小区存在两三个业委会。
　　“由于涉及多个位于不同区域的住宅小区或房屋，许多需要通过全体业主表决的事项无法得到通过，一些便民利民的项目无法实施。”沈群慧说，这些问题限制了物业服务质量的提高，造成物业管理及业委会工作上的混乱，给本市推进住宅小区综合治理工作带来不便。
　　沈群慧建议，主管部门对这些物业管理区域存有历史遗留问题的住宅小区加大分类监管指导力度，加快研究制约物业管理区域调整的难点问题，将同一物业管理区域内只有一个业主大会业委会的规定落到实处。
　　据悉，物业管理区域是指由区、县房屋行政管理部门会同乡、镇人民政府或者街道办事处，在社区居民委员会的配合下，根据小区规划建设情况划定的相对独立完整的居住生活区。
　　物业管理区域既是房管部门履行行政管理的职责范围，又是实施物业服务的物理边界，更是物业服务合同的履行载体。“一个物业管理区域成立一个业主委员会，所以物业管理区域的核定事关业主根本利益的保障和相关权利义务的行使。” 市住建委表示。
　　跟据《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域，但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
　　记者了解到，为了解决房屋性质、建造时间等历史遗留问题，原市房屋土地管理局曾于2000年制定了《关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》，《通知》规定“已成立业主委员会的物业管理区域，不符合核定原则的，物业所在地的区（县）房地产管理部门应在业主委员会换届改选前，按照下列规定调整物业管理区域和撤并业主委员会：一个物业管理区域内已经成立两个或两个以上业主委员会的，应当合并组建一个业主委员会；跨区域成立业主委员会的，应当撤销并分别成立业主委员会。”
　　《上海市住宅物业管理规定》明确，对需要调整物业管理区域的住宅小区，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇政府或者街道办事处，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域，同时还应当征得专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主同意。
　　市住建委表示，为了规范本市区、县房屋行政管理部门物业管理区域划分的行政行为，推进物业管理区域划分的精细化管理。目前，本市已制定了《物业管理区域业务手册》和《物业管理区域办事指南》，明确了物业管理区域划分的业务流程、资料明细、技术标准等；强调了物业管理区域划分应当综合考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素，并遵循相对集中、完整独立、性质单一、规模适当、符合规划、界限明确、规模经营、降低成本、便于管理等原则，为既有住宅小区重新调整物业管理区域明确了业务规范。
　　（题图来源：视觉中国 图片编辑：笪曦 编辑邮箱：）
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客服邮箱：　　第一条（目的依据）
　　为了进一步加强对浦东新区业主委员会工作的指导和管理，提高业主委员会自治管理的能力和水平，创建与浦东开发开放形象相适应的优美居住环境，依据《上海市居住物业管理条例》、《加强业主委员会管理条例》等有关规定精神，结合浦东新区实际情况，制定本规定。
　　第二条（适用范围）
　　浦东新区行政区域内的业主委员会及相关单位适用本规定。
　　第三条（管理部门）
　　浦东新区建设局（以下简称&新区建设局&）是本辖区内物业管理的主管部门，新区建设局所属各房产办事处具体负责居住小区业主委员会的指导、监督和管理工作。
　　居委会、警署等有关单位或组织在各自职责范围内配合新区建设局实施本规定。
　　第四条（基本原则）
　　新区各房产办事处应积极指导和协助主委员会逐步增强自我协调、自我约束、自我完善能力，使业主委员会充分代表和保障广大业主的合法权益。
　　居民区党组织应在社区管理中发挥领导核心作用，充分发挥业主委员会中党员的作用，居民区党组织要有专人联系，及时协调业主委员会、居委会、物业公司的关系，努力维护小区&三位一体&合力的形成。
　　业主委员会应主动接受所在房产办事处的指导、监督和管理，依法履行职责。
　　第五条（业主委员会候选人的产生程序）业主委员会候选人应按下列程序产生：
　　（一）业主委员会成立或换届前，应成立筹建组或换届工作。组建首届业主委员会的，筹建由居民区党组织、房产办事处、居委会房屋开发商、业主代表组成；换届选举的，筹备组除以上有关部门、人员参加外，本届业主委员会委员也应当参加。
　　（二）筹建组或换届筹备组应组织广大业主充分酝酿业主委员会候选人。居民区党组织应推荐党性强、热心公益事业的党员业主成为委员候选人。
　　（三）在广泛听取各方面意见后，由筹建组或筹建组按业主委员会成员条件，对业主委员会候选人资格进行审核，同时征询警署等有关单位意见。
　　（四）经筹建组或筹备组审核确定的候选人名单及候选人基本情况，应当张榜公布，广泛听取意见。
　　第六条（业主委员会成员的）
　　浦东新区建设局或物业管理行业协会为业主委员会提供培训服务。
　　在正式召开业委会选举大会前半个月内，由房产办事处组织为委会候选人进行上岗前培训。
　　业主委会成员参加在职培训至少每届一次，培训的内容为最新的物业管理政策法规及其他业务知识。
　　业主委员会成员参加职培训情况作为业主委员会工作考核内容之一。
　　第七条（监督检查）
　　浦东新区建设局每半年对业主委员会工作检查一次。业主委员会应当提供下列材料：
　　业主大会或业主代表大会会议记录；
　　业主委员会工作计划、工作总结；
　　业主委员会日常工作会议记录、重大事项讨论记录；
　　其他有关材料
　　第八条（业主委员会考核和评选制度）
　　每届业主委员会成立运作一年后，由所在地房产办事处会同居民区党组织及有关单位，对业主委员会的运作情况进行考核，考核结果在业主代表大会上予以通报，同时作为评选优秀业主委员会和优秀业委会主任的依据之一。
　　优秀业主委员会、优秀业主委员会主任的评选活动每两年开展一次。评选活动依据《上海市居住物业管理条件》等有关规定精神进行。
　　第九条（物管理联席会议制度）
　　居住小区建立物业管理工作联席会议制度。物业管理工作联席会议由街道办事处、镇人民政府牵头，房产办事处组织，业主委员会、物业公司、居委会、警署参加。联席会议至少每半年召开一次。
　　第十条（联席会议职责）
　　联席会议的职责是：
　　学习法规、和性文件，沟通各方情况；
　　研究处理业主、使用人的意见和建议；
　　研究制定业主委员会规范动作制度；
　　（四）对涉及居民区业主利益的重大事项进行磋商；
　　（五）协调解决物业管理中的疑难问题。
　　第十一条（联席会议有关组成单位职责）
　　物业管理联席应明确各方在社区管理和小区管理中的职责，发挥联席会议各方在社区管理中的作用，取得共识，形成合力，共同建设安全、整洁、方便、舒适的文明小区。联席会议有关组成单位职责是：
　　（一）街道办事处、乡镇人民政府应积极助房产办事处对业主委员会工作进行指导、监督和管理。
　　（二）房产办事处应建立与业主委员会之间的工作联系网络，主动参与居住小区物业管理重大事项的讨论和研究，加强对业主委员会工作的指导、监督和管理。
　　（三）业主委员会应当建立健全各项管理制度，认真依法履行职责；讨论决定重大事项前应广泛征求有关方面的意见；接受房产办事处的指导、监督和管理，接受业主监督。
　　（四）居民区党组织负责业委员会委员和业主代表的思想工作，提高其思想道德素质；充分发挥业主委员会中党员的作用，教育党员维护业主的合法权益和居民区整体利益；；对损害业主利益的行为应及时批评教育，情节严重的，应报请上党组织作出组织处理与纪律处分。
　　第十二条（解释权）
　　本规定由浦东新区建设局负责解释。
　　第十三条（实施日期）
　　本规定自发布之日起执行。 责任编辑：tracy
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