&p&作为一名天天和老外同事打交道的美资公司工程师，这些年写过的英文邮件没有一万封也有五千封了，看过的邮件没有十万也五万封了，看了一些回答特别是某位自称外企人的，我只想呵呵，和书上写的好像哦，你试试这样写看看，看看别人什么反应。我来说说实际美国人是怎么写邮件的。&/p&&p&大家还可以关注我的&b&微信公众号「史蒂芬的专栏」（id: stehouse)&/b&或者参加我的课程&b&《&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&你要的商务英语、英文邮件写作都在这里了&/a&》&/b&，获取更多实用的英语表达技巧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我举的例子都是美国人写的邮件原文，比那些书上写的要清新脱俗得多。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&先来一封我们CEO最近发的邮件，全篇没有装逼词，但是就是显得很有水平。&/p&&blockquote&&b&Happy New Year—I hope you and your family had a great holiday and enjoyed some well-deserved time off. Thank you again for a terrific effort and a strong result last year!&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&再来一封老美写的开发客户的邮件，我以前兼职做过外贸，有一次打电话给美国客户，因为英语不好所以别人以为我是采购商，反而发一封邮件给我和我做生意o(╯□╰)o。这邮件也是写得清新自然，没有书上写的套话。&/p&&blockquote&&b&Hello Steven,&/b& &b&It was my pleasure to talk with you earlier today – thank you for contacting XXXX.&/b& &b&I am writing to share more information with you about XXXX and our digital signage systems.
The attached corporate brochure will provide you with an overview of our most popular system features – you can also learn more by visiting our website at &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.janusdisplays.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&X&i class=&icon-external&&&/i&&/a&XXX.com.
As you will see, XXX has been providing industry-leading digital signage systems for the past 25 years and we are honored to have our systems in place with over 2,500 hotels, resorts and casinos around the world. &/b& &b&We would be very interested in exploring a relationship with XXXX in order to explore digital signage opportunities in China.
As I’ve mentioned, our primary customer focus is with hotels, resorts and casinos.
Our digital display systems are designed to meet the needs of the hospitality market.
We are fortunate to have earned preferred-vendor status with many of the leading hotel brands including:
Hyatt, Hilton, Sheraton, Westin, Marriott, Four Seasons, Ritz Carlton, Renaissance and many more.
Please let me know if you have relationships with any hotels and we can develop a plan to pursue the opportunity together. &/b& &b&Please review our information at your earliest convenience and let me know if you have any questions.
I look forward to our next communication.&/b& &b&Regards,&/b& &b&xxxx&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&一、基本邮件礼仪(Email etiquette)&/u&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&英文邮件的礼仪成千上万条，大多其实都已经超出了“英文”的范畴，而是不管什么语言都要注意的，那我就不说了，我只说和印象最深刻的，而且和中文邮件有明显区别的，那就是感谢和道歉。&/p&&p&&b&1）感谢&/b&&/p&&p&中文邮件不喜欢太多客套话，废话少说，直入正题，但是美国人写邮件，哪怕是和熟悉的人，回邮件第一句话，都要感谢，所以他们的邮件都是 thank来thank去的，中文邮件没这种习惯。&/p&&p&&br&&/p&&p&开头，感谢别人回复自己的邮件（也可以用thank you，用在稍微正式场合，比如和陌生人发邮件）&/p&&ul&&li&&b&Thanks for the quick reply.&br&&/b&&/li&&li&&b&Thanks for getting back to me.&br&&/b&&/li&&li&&b&Thanks for the update on the situation.&/b&&/li&&li&&b&Thanks for the updated information.&br&&/b&&/li&&li&&b&Thanks for gathering the information this week on this issue.&/b& &/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&别人发邮件提供信息给你，中文邮件是懒得回的，英文邮件也习惯感谢，简单回复一个。&/p&&ul&&li&&b&Thank you.&/b&&/li&&li&&b&Well noted. &br&&/b&&/li&&li&&b&Noted/Received with thanks.&/b&&/li&&li&&b&Good information.&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2）道歉&/b&&/p&&p&如果是回邮件回得晚了，先道歉，貌似中文很少有这个习惯(以下sorry也可以替换成apologize，更正式一点，发给重要的人或者群发） &/p&&ul&&li&&b&Sorry for the late reply.（中国人普遍这这一种，也有老外用，不过下面两种更多）&br&&/b&&/li&&li&&b&Sorry I haven’t got back to you sooner . &br&&/b&&/li&&li&&b&Sorry for the delay getting back to you.&/b& &/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果是临时通知别人是什么事情&/p&&ul&&li&&b&Apologies for the late/short notice.&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果是上一封邮件没写清楚导致收件人误解了&/p&&ul&&li&&b&I apologize if this was not made clear &/b& &/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&提前给别人预警如果自己的措辞过于强硬。&/p&&ul&&li&&b&I apologize if this may make you feel uncomfortable/bad.&/b&&/li&&li&&b&I apologize if this may sound a little harsh.&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3）收尾套路&/b&&/p&&p&最后收尾的套路，一般都是问别人意下如何。(不要用please tell me ...这种句式，从来没见过老外用的）&/p&&ul&&li&&b&Please let me know what you think.&/b& &/li&&li&&b&Please let me know your thoughts.&/b& &/li&&li&&b&Let me know if you have any questions or concerns. (最常见）&br&&/b&&/li&&li&&b&Please let me know if there are questions.&/b&&/li&&li&&b&Looking forward to your input/insight(用insight/input代替opinion)&/b&&/li&&li&&b&That’s my idea, what's your idea?(也有直接这样说的）&/b&&/li&&li&&b&Please review the lengthy e-mail and provide feedback on how we can proceed.(如果邮件太长了）&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&或者，干脆下面的话结尾，&/p&&blockquote&&b&I'll let you know more tomorrow(表示今天没说完，明天再说更多)&br&Please call me if you like.(有什么事打我电话）&br&&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&4）称呼&/b&&/p&&p&普通工作邮件，直接称呼名字字就好了，比如Hi Steven，不需要用Mr.， 甚至写给总裁的邮件，也是直接说Hi Bill，不需要Hi President Johnson。&b&否则真的真的太令人不自在了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只有德国人是个例外，喜欢加Mr./Ms. 我以前在德资企业工作，发给女性的邮件居然要称呼Ms. Zhang。&/p&&p&&br&&/p&&p&学术场合才需要加抬头，比如Prof. Johnson. 政客的Congressman Johnson.&/p&&p&&br&&/p&&p&记住，一般不加Dear，只有公司HR群发邮件才说Dear all, 发给个人的，一般就Hi Steven或者直接说Steven,&/p&&p&&br&&/p&&p&抓住这几点就够了，其他礼仪说多了都是正确的废话。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外再看看我这篇文章，弄清楚什么时候该用正式用语，什么时候可以用非正式。&/p&&h2&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&英语 | 到底什么是正式场合和非正式场合&/a&&/h2&&p&&br&&/p&&p&&b&5）告别邮件主题&/b&&/p&&p&离职时发邮件感谢同事，我见过老外用以下两种&/p&&ul&&li&&b&Thank you&/b&&/li&&li&&b&Farewell&/b&&/li&&/ul&&p&两种都可以。注意farewell并非永别，也可以表示&b&以后很难见面&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&二、邮件基本术语&/u&&/b&&/p&&p&很多国人凭自己的想象力在创造一些表达，以下才是地道的用语。&/p&&p&&b&1）抄送别人怎么说？&/b&&/p&&p&中国人喜欢说cc，美国人直接说copy. &/p&&p&cc是 carbon copy（复写纸）的简称，以前还没有电子邮件时候，用复写纸抄送，所以本质上还是copy.&/p&&ul&&li&&b&I have put John on copy. (记住put on copy的固定搭配）&/b& &/li&&li&&b&You can copy Steven going forward.&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&如果是分别抄送给某些人，但是又不想让他们互相知道对方的联系方式，可以用暗送(BCC也就是blind cc),比如同时发给几个供应商，邮件开头直接写&/p&&blockquote&&b&BCC vendors&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&2）群发邮件增加联系人怎么说？&/b&&/p&&p&我看到台湾香港人大陆人都是用add xxx in the loop.从来没见过美国人这样说的。&/p&&p&&br&&/p&&p&一般都是在邮件开头，无称呼，直接说&/p&&ul&&li&&b&Looping in Steven.&/b&&/li&&li&&b&Adding/Added Steven.&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&甚至直接用 “+”都可以&/p&&ul&&li&&b&+ Steven&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&把某个人删除（涉及到保密的信息）,用remove&/p&&ul&&li&&b&Removed Mike from this email&/b& &/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3)转发邮件怎么说？&/b&&/p&&blockquote&&b&forward the email to someone(大部分中国人只会用这种)&br&pass me the email(老外也经常用这种)&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&4)回复邮件怎么说？&/b&&/p&&p&get back比 reply常用&/p&&blockquote&&b&I will get back to you tomorrow.&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&5）附件怎么说？&/b&&/p&&p&附件的英文是attachment.但是如果你说please find the attachment实在是恶俗至极。&/p&&p&一般直接用动词attached, enclosed. 我比较喜欢用attached.&/p&&blockquote&&b&Attached/Enclosed please find the report.&br&I attached the report and let me know what you think.&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&6)文件怎么说?&/b&&/p&&p&excel, pdf, word 如果你说file也是恶俗至极，正确的说法是document.（excel可以说spreadsheet, ppt可以说presentation)&/p&&blockquote&&b&Attached please find the document.&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&三、和陌生人发邮件如何自我介绍？&/u&&/b&&/p&&p&不要说 This is xxx和I am这种句式，开头也不要太多客套话，老外开头都是直接说My name is xxx&/p&&blockquote&&b&Hi Mike,&br&&/b& &b&My name is Steven Gates. I work in the R&D department and am in charge of ...&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&四、群发邮件如何称呼？&/u&&/b&&/p&&p&书上百分之一万告诉你用Dear all, Hi all这种，实际，只有群发给整个公司的邮件，比如公司新闻之类的才用这种称呼，其他时候用下面的，&/p&&ul&&li&&b&Team, (最常用）&/b&&/li&&li&&b&Gents, (如果全部是男的）&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&全部都是女的，我还真不知道怎么称呼，我也没在女人堆里待过。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、邮件里插话怎么说？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&本来你只是在cc列表里作为旁观者，但是你也想进来插一句话怎么说？用chime in&/p&&blockquote&&b&Just to chime in,
xxxx&br&I'd like to chime in with my idea, xxxx&br&&/b&&/blockquote&&p&如果邀请别人发表意见怎么说，用 please chime in here with your thoughts/comments/idea.&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&Steven, please chime in here with correct information.&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&六、邮件如何更加礼貌？&/u&&/b&&/p&&p&参考史蒂芬这个3000赞的回答&/p&&p&&b&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在日常英语对话中有哪些细节中国人不会注意，但是外国人却觉得很重要，并可能认为中国人很无礼？ - 史蒂芬的回答 - 知乎&/a&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&另外补充&/p&&p&1) 问别人一个问题时，前面加个wondering表示想知道，比直接问一个问题更加委婉。&/p&&ul&&li&&b&I was wondering &/b&what your thoughts are changing this design.&/li&&li&&b&I am wondering&/b& if you are using the same material.&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&2) 请求别人做一件事，用&b&If you could xxx, that would be great.&/b& 更加礼貌&/p&&p&&br&&/p&&p&3) 请别人帮忙做一件事时，在前面加&b&(by) any chance&/b&，意思是如果有时间/有机会，很委婉。&/p&&ul&&li&&b&By any chance&/b&, could you help check the data? 有时间可不可以帮忙看看数据？&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&六、起承转合常用词&/u&&/b&&/p&&p&我就不说However, Nevertheless, on one hand, on the other hand, firstly这种老师教的恶俗至极的老八股了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1）lastly/finally&/b&&/p&&p&很少看到邮件用说firstly的，一般有话就直说, 但是lastly很常见，在说完前面一大堆之后，说最后一件事的时候，说lastly,finally表示最后你想说什么&/p&&ul&&li&&b&Lastly, could you confirm that there is no additional change? 最后一件事，你可不可以确认一下不会再改了？&/b&&/li&&li&&b&Finally, the most important thing is ...(不知道怎么翻译这个finally)&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2）as/on a side note &/b&&/p&&p&原意是边注，引申为补充说明某件事情，特别是你想提醒别人做某件事，这样更加委婉，可以翻译成“友情提示”。&/p&&ul&&li&&b&Also, on a side note, can you xxxx?&/b& &/li&&li&&b&As a side note, I'm beginning to think our current measurement method doesn't seem to be accurate enough .&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&类似的还有 on a related point（相关说明）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3) specifically &/b&&/p&&p&特别说明一件事时，用这个词开头，另写一个自然段。&/p&&ul&&li&&b&Specifically , we are interested in xxxx.&/b&&/li&&li&&b&Specifically , we'd like to xxxx.&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4) all said/ with all that said&/b&&/p&&p&中文意思就是“说了那么多”，用于总结。&/p&&ul&&li&&b&All said, I think we are in an enviable position going into the 2017 sales season with xxxx. 说了那么多，我想我们处在一个令人羡慕的市场地位。&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5) that being said&/b&&/p&&p&中文意思是“话虽如此',&/p&&ul&&li&&b&That being said, we still need to ...(话虽如此，我们还是需要...)&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6) on another front&/b&&/p&&p&代替on another side&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&七、邮件里常用的词汇&/u&&/b&&/p&&p&待我逐一讲解。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1) highlight&/b&&/p&&p&这真是个妙词，本意是高亮显示，也就是给字体加点背景颜色，引申为强调以引起注意。&/p&&p&&br&&/p&&p&以下都叫highlight，前者是真正的highlight，后者虽然是画圈，但是也是框起来引起人注意，也叫highlight. 下面区域就叫highlighted area.&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6bfad9c740b00fbdca561ddb36efce9b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&420& data-rawheight=&191& class=&content_image& width=&420&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，任何事情只要你想强调，以引起别人注意，都可以用highlight.就连足球比赛精彩回顾也叫highlight.&/p&&ul&&li&I have to &b&highlight&/b& the issue that the deadline is close whereas up to date we haven't come up with a solution&br&&/li&&li&One of my concerns is that the factory is not &b&highlighting&/b& the challenges in production.&/li&&li&Can you provide some pictures and videos &b&highlighting &/b&the xxx
area of the product?(就是要你特写拍一下某个区域)&/li&&li&I would like you to put a report together highlighting what caused the issue and how you expect to correct the issue.&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&b&2) issue&/b&&/p&&p&邮件里很少说problem,一般都用issue代替，更加正式，表示值得注意的问题。&/p&&p&比如品质问题是quality issue.&/p&&p&&br&&/p&&p&例句参照上面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3) bullet points&/b&&/p&&ul&&li&现在左边这个黑色的点就是bullet point，这是它的本意，中文叫做项目符号，引申为重点内容。&/li&&/ul&&p&&b&Let's discuss all the bullet points tomorrow.&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4) callout&/b&&/p&&p&记住下面这这种有箭头或者线条的标注文字叫做callout，不叫remark, comment, note.&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f9fd62df77f09f00adf6bee999e8cbf5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&259& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f9fd62df77f09f00adf6bee999e8cbf5_r.jpg&&&/figure&&p&把call out分开变成动词，就是标注，学工科的都知道工程图很多尺寸公差是需要标注的。&/p&&blockquote&&b&The tolerance/spec wasn't called out.&br&&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&5) with regard to/ regarding&/b&&/p&&p&关于....的话题，不要用about&/p&&blockquote&I'll have a business trip regarding the quality issue.&/blockquote&&p&&b&6) echo&/b&&/p&&p&本意是“回声”，也就是唱KTV或者打电话经常出现的回声，引申为“附和，邮件经常用这个词来表示“我只是重复一下某人观点”，谦虚的说法&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&To echo John's &b&direction&/b&, our plan is xxxx（John的邮件在前面，如果在John的邮件上再回复就可以这样说。&br&Just to confirm and &b&echo&/b& John, please xxxx.&br&I can only &b&echo&/b& David's email. I also think xxx.&/blockquote&&p&&b&7) address&/b&&/p&&p&不要只知道是& 地址“的意思，邮件和日常工作中经常用这个词表达”考虑、讨论（以尝试解决）“，意思介于think/talk about和solve之间，并不承诺一定能解决，只是表示&需要引起注意并解决”，固定搭配address the issue/ problem/question/ concern&/p&&ul&&li&This issue needs to &b&be addressed. &/b&（这个问题需要引起注意并解决）&br&&/li&&li&The products &b&address &/b&the needs of beginners. （这个产品考虑到了新用户的需求）&br&&/li&&li&A question we‘ll need to &b&address&/b& is whether we can afford XXXX&br&&/li&&li&I &b&addressed &/b&the quality issue in the meeting(我在会议中讨论了质量问题）&/li&&li&All other questions/issues will be addressed by Kevin.(其他问题将由Kevin来讨论）&/li&&li&Items to be &b&addressed &/b&Wednesday（星期三要讨论的事项）&br&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&8) bring up&/b&&/p&&p&表示把一个问题/话题提出来，这个是最常用的表达，隐含提出来供大家讨论的意思，比mention的意思更丰富。&/p&&ul&&li&I also &b&brought up&/b& a&br&few concerns with John about
XXXX.&br&&/li&&li&One thing I'd like to &b&bring up&/b& is XXXX&br&&/li&&li&We are looking to save some cost on XXX project and one of the ideas &b&brought up&/b& by the team was to look at XXXX.&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&b&9 )involve&/b&&/p&&p&把某人(某事）包含到某事来，很难用某个中文单词翻译，意思就是把他牵扯进来（非贬义），比include的语气要弱。&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&We would&b& involve &/b&members from purchasing team as well.&br&&/li&&li&When there is delivery issue, please &b&involve&/b& the sales team.&/li&&li&I would like for the root causes and&br&corrective actions to &b&involve&/b& some engineering controls in the process instead&br&of just increased inspections.&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&b&10) direction &/b&&/p&&p&字面意思是“方向”，引申义为“指示”，不一定是上级对下级，任何“做某件事的方法”都可以叫direction.&/p&&ul&&li&I will follow David's &b&direction.&/b& &/li&&li&Thanks for your &b&direction.&/b& &/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&11) concern&/b&&/p&&p&字面意思是“担心”，和worry的意思差不多，还隐含“担心而值得注意的事”，邮件中很少用worry这个词，一般都用concern.&/p&&blockquote&quality concern&br&delivery concern&br&cost concern&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&12) input&/b&&/p&&p&本意是「输入」的意思，但是实际工作中，经常做「提供信息/建议」理解。&/p&&blockquote&比如你给别人提供建议/信息，他会说Thanks for your &b&input. &/b&&br&比如《纸牌屋》里，幕僚长对副总统说 We&br&value your &b&input&/b&, Mr. Vice President.&br&比如你想问别人对这件事的看法，你可以说 I'd like your &b&input &/b&on it.&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&13) insight &/b&&/p&&p&翻译成「洞见」，不接地气，但也找不出更好的表达（或者是「高见」？）&/p&&p&工作中，经常用来拔高别人，可以看做是opinion和input的升级版.&/p&&blockquote&比如 provide some &b&insight&/b& for it, &br&Look forward to your &b&insight.&/b&&br&That's valuable &b&insight&/b&.&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&14) dig into&/b&&/p&&p&&深入研究“、”深挖“的意思。&/p&&ul&&li&We need to &b&dig into&/b& the root cause.&br&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&15) expedite&/b&&/p&&p&加快，邮件中多用这个词代替accelerate和speed up&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&&b&expedite&/b& the order (加快订单）&/li&&li&&b&expedite &/b&the process (加快流程）&/li&&li&We appreciate whatever&br&you are able to do in order to help&b& expedite&/b& these samples.&br&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&16）due&/b&&/p&&p&很多人知道due to，但是不知道 due原来还有“预期”的意思,代替expect，due date是“预计日期”，而不是通常理解的&截止日期“，比如预产期也是due date.&/p&&ul&&li&The parts are &b&due&/b& in Shanghai on Friday = The parts are expected to arrive in Shanghai on Friday.&/li&&li&Our annual report is &b&due&/b& to be shared early next year.(财报明年年初公布）&/li&&li&The samples are &b&due&/b& to ship(或者be shipped) on Monday.（样品预计星期一寄出）&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&17）part&/b&&/p&&p&制造业用part代替product，没为什么&/p&&blockquote&The &b&parts &/b&were made in January.&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&18)
timing&/b&&br&时间安排，和time有相同和不同的地方，,很难翻译，用来代替time。看字典里怎么解释的。&br&Timing is used to refer to&b& the time at which something happens&/b& or is planned to happen, or to the &b&length of time&/b& that something takes. &/p&&ul&&li&Because the manufacturing&b& timing&/b& is too long, we would come up with a better idea(这里和time是一样的意思）&br&&/li&&li&My July visit &b&timing&/b& has not yet been decided(我七月份来访的时间还没确定）&/li&&li&That's perfect &b&timing&/b&.(真是个好时候）&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&b&19） check in&/b&&br&不要以为只是酒店入住登记的意思，在邮件里经即可表示”获取信息“也可以表示“汇报“&br&老外有时候发邮件主题就是check in两个字，邮件的内容就是问一个问题。&/p&&p&字典上的释义&br&to talk with (someone) in order to report or find out new information &I have to go to a meeting now, but I'll check in with you later.&/p&&ul&&li&I wanted to &b&check in&/b& to ensure xxx.
我发邮件过来只是想了解一下状况，确保xxxx&/li&&li&David &b&checked in&/b& with me on what we can do. 大卫找我问我我们能够做什么。&br&&/li&&li&I'll &b&check in&/b& with our team to confirm expected ship date and let you know. 我要去问一下我们团队。&br&&/li&&li&I'll &b&check in&/b& with you tomorrow. 我明天再告诉你。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&口语里也常说I'll check in with you later（我稍后再和你联系）I'm&br&just calling to check in（我打电话来也没什么事，了解你的近况而已）。你问别人在吗，别人说what's up？你说没什么事就是I'm&br&just checking in.&/p&&p&&br&&/p&&p&consolidate &/p&&p&align&/p&&p&specifics&/p&&p&generalities&/p&&p&documentation&/p&&p&reflect &/p&&p&&br&&/p&&p&还可以参考我另外一个回答&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&有哪些英语用一个单词就能表达清楚但是用中文表达却很难表达的例子？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&对商务英语感兴趣的小伙伴，移步我一个课程，我把多年积累的职场商务英语都写在这个课程里了，里面有100个职场英语核心词汇。&/b&&/p&&blockquote&&b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&你要的商务英语、英文邮件写作都在这里了&/a&&/b&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&&u&八、英语邮件如何显得更加专业，给人留下好的印象。&/u&&/b&&/p&&ul&&li&主题必须要“标题党”，必须包含必要信息，让人有打开的欲望。有些台湾人甚至在标题上加-&Steven表示这封邮件是发给谁的。比如&b& XXXX Delay notice -& Steven&/b&&/li&&li&一定不要用任何简写，比如c.u(see you)之类，除了pls(please),thx(thanks),当然能不用尽量不用。&/li&&li&一定不要用gonna, wanna这种形式，恶俗至极，请变成原形 going to, want to&/li&&li&回复别人邮件，要把过往邮件的内容recap一遍，防止别人忘记。&/li&&li&多用bullet point, table 让邮件更加清晰。&/li&&li&多用callout，一目了然。&/li&&li&有附件的话，把附件做一个summary贴在正文。&/li&&li&附件的命名一定要规范，让人知道里面是什么，也方便别人保存&/li&&li&任何邮件，当天必须回、必须回&/li&&/ul&&p&&b&（未完待续）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&================================================================&/p&&p&史蒂芬其他回答和文章&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&写工作邮件的几点建议（一目了然，高效沟通） - 史蒂芬的专栏 - 知乎专栏&/a& &/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&外企面试的时候英语自我介绍该说点什么？&/a&重点推荐&/p&&h2&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&有哪些美剧的台词是高水平的、值得反复学习的？&/a&&/h2&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&如何把《经济学人》《纽约时报》学到的词汇正确理解和使用？&/a&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&如何把每天最新英文版《纽约时报》推送到kindle上？&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&受汉语思维影响的英语错误表达有哪些？&/a&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&英语表达如何假装很地道（一）？&/a& 装X专用&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&学英语有什么用？ - 史蒂芬的回答&/a& 英语面试的经历&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&怎么练好英语口语？ - 史蒂芬的回答&/a& 通过拆分法和自言自语法练口语&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&关于英语的一些误区澄清-是敲门砖还是锦上添花？-史蒂芬的专栏-知乎专栏&/a&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&英语 | 到底什么是正式场合和非正式场合&/a&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&有哪些人际关系方面的小技巧可以保护自己？&/a& 推荐&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&面试官鄙视毕业的学校怎么办？&/a& &a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&面试时如何回答“你为什么要换工作？”（一种新思路）&/a& &a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&给文科专业的一些职业选择建议&/a& &a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&给理工科专业的一些职业选择建议&/a&&/p&&p&更多精彩，请关注史蒂芬微信公众号「史蒂芬的专栏」（ID：stehouse），聊点职场和英文。&/p&&p&史蒂芬，湖南人士，前某500强外企工程师，现某知名品牌外企工程师，对职场、管理、英语有些感悟 。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-4fc55fea65cae729d5e7e7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&384& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-4fc55fea65cae729d5e7e7_r.jpg&&&/figure&
作为一名天天和老外同事打交道的美资公司工程师，这些年写过的英文邮件没有一万封也有五千封了，看过的邮件没有十万也五万封了，看了一些回答特别是某位自称外企人的，我只想呵呵，和书上写的好像哦，你试试这样写看看，看看别人什么反应。我来说说实际美国…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ea6ce186bffb531813dbe1_b.jpg& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ea6ce186bffb531813dbe1_r.jpg&&&/figure&&p&几天后就是双11了，不止衣服鞋子，书的优惠力度也很大，再加上后台有朋友让我推荐一些好书，所以今天就出一波书单，推荐给你。 &/p&&p&这10本书，都挺烧脑，很多是各领域大部头的教材，不是什么让人读着很爽的鸡汤。&b&你可能会读得艰难，但正因为难，才能有进步。&/b&&/p&&p&愿意学习的人，永远是少数。未来一年内，你如果能读完这些，有了思考并行动，就已经超过了许多同龄人。&/p&&p&PS：我个人偏好心理学，所以这块的书会多一些: )&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&&i&1、&/i&书籍推荐&/b&&/h2&&p&①&b&《心理学与生活》菲利普·津巴多&/b& &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-13ae749767dcb440c02b3f11ca04bc16_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-13ae749767dcb440c02b3f11ca04bc16_r.jpg&&&/figure&&p&这本书，称之为系统入门心理学的圣经，不为过。&/p&&p&我第一次读这本书时，读了一点没读下去，因为太长了100来万字，也没掌握好的读书方法。&/p&&p&还好后来摸索了读书方法以后，完整读完了，总结了一点方法论，可参考这篇文章：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&做读书笔记？不懂这个方法就是白做&/a&&/p&&p&读这本书前，如果你想提高对心理学的兴趣，倒是推荐《别做正常的傻瓜》，很有趣。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《心理学 第9版》戴维·迈尔斯&/p&&p&&br&&/p&&p&②&b&《社会心理学》戴维·迈尔斯&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-3e5175a98fbd42a977bbfa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&350& data-rawheight=&350& class=&content_image& width=&350&&&/figure&&p&畅销了好几年的《影响力》，在它面前，是小巫见大巫。&/p&&p&这本书帮助你理解人类行为，从个人行为到群体行为，所以其中许多理论，你都能在身边找到案例。&/p&&p&学习心理学，错过这本书是很亏的。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《态度改变与社会影响》&/p&&p&&br&&/p&&p&③&b&《如何学习》本尼迪克特o凯里&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fa905c67c88cbad74a58960e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fa905c67c88cbad74a58960e_r.jpg&&&/figure&&p&这两年知识付费兴起，不少人，开始教学习方法。&/p&&p&其实他们教的，大多能在这本书里找到答案。《如何学习》是一本关于学习方法的科普，比较好读，万维钢老师在他的专栏《精英日课》里推荐过英文版。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《为什么学生不喜欢上学》《认知设计》《学习之道》《人是如何学习的》《认知心理学》E. Bruce Goldstein&/p&&p&&br&&/p&&p&④&b&《进化心理学》戴维·巴斯&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-566bbda3441a3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&386& data-rawheight=&430& class=&content_image& width=&386&&&/figure&&p&进化心理学，冷门但有意思。&/p&&p&看了本书，你会从进化的视角理解：&/p&&blockquote&为什么女生更在意男生的上进心、可靠度、经济地位？&br&为什么男性更有攻击性，女性更温柔、更有同理心？&br&为什么男性出轨的概率比女性要高？&br&等等&/blockquote&&p&PS：进化心理学理论很容易被人滥用，比如自媒体大号Ayawawa，拿着进化心理学的幌子招摇撞骗，一定要警惕。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《正常的另一面》《爱人、情人和怪人》&/p&&p&&br&&/p&&p&⑤&b&《“错误”的行为》理查德·泰勒&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ec32c48abfe690d952d8d75ba013361f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ec32c48abfe690d952d8d75ba013361f_r.jpg&&&/figure&&p&作者理查德·泰勒，17年诺贝尔经济学奖得主。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-3e67cbec932e59e7a7b3ffd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1200& data-rawheight=&1200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1200& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-3e67cbec932e59e7a7b3ffd_r.jpg&&&/figure&&p&《思考，快与慢》作者卡尼曼的老搭档，俩人合作过不少研究。但这本书比卡尼曼的书好读很多，属于行为经济学——心理学和经济学的交叉学科，入门佳作。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《思考，快与慢》《助推》&/p&&p&&br&&/p&&p&⑥&b&《WOOP思维心理学》厄廷根&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-97634d29dab9c71ab0c1db361afa74a8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-97634d29dab9c71ab0c1db361afa74a8_r.jpg&&&/figure&&p&WOOP模型，是达成目标的方法。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&愿望（Wish）：&/b&你的目标是什么？&/p&&p&&b&最佳结果（Outcome）：&/b&畅想目标实现后的美好结果&/p&&p&&b&关键障碍（Obstacle）：&/b&你预估达成目标最关键的障碍，是什么？&/p&&p&&b&计划-执行意图（Plan）：&/b&一旦障碍A出现在（何时何地），我就采取行动B&/p&&p&比如正在写这篇文章的我，半小时前给自己的Plan是：一旦写得没思路想看手机时，我就走去阳台活动下身体。&/p&&p&当然，WOOP的内容，我建议你写下来，像我是用石墨文档里的表格，做记录的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-cd0fcf664bac04c303095_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1176& data-rawheight=&541& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1176& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-cd0fcf664bac04c303095_r.jpg&&&/figure&&p&（这就是我的石墨文档，截图了一部分）&/p&&p&不用太担心WOOP的科学性，它是正经的学术研究成果。像阳志平、动机在杭州、高地清风、古典老师，都曾推荐这个方法。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《成功，动机与目标》&/p&&p&&br&&/p&&p&⑦&b&《亲密关系》罗兰·米勒&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd4b37be0f99ec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd4b37be0f99ec_r.jpg&&&/figure&&p&如何理解爱情？你需要的，不是各种烂大街的情感鸡汤、校园小说，而是《亲密关系》。&/p&&p&当然，这本书不止讲了爱情，还讲了亲情、友情等一切亲密关系。&/p&&p&建议买两本，一本自己读，一本留给男/女朋友（如果还没有的话当我没说，可得加油了：）&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《真实的婚姻》《爱的五种语言》《亲密关系全面技巧》&/p&&p&&br&&/p&&p&⑧&b&《大问题》罗伯特·所罗门&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d229d76bc0bc8b0a768b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d229d76bc0bc8b0a768b_r.jpg&&&/figure&&p&一讲哲学，很多人张口闭口尼采、康德、黑格尔；一讲哲学的书，他们三句不离《西方哲学史》《纯粹理性批判》《查拉图斯特拉如是说》……&/p&&p&但我想说，如果你要入门哲学，上面提到的所有，都不要碰，因为你只需要《大问题：简明哲学导论》，它从一个个哲学问题入手，能让你像哲学家一样，体验到思辨的乐趣。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《西方哲学史讲演录》《世界观》&/p&&p&&br&&/p&&p&⑨&b&《麦肯锡教我的写作武器》高杉尚孝&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d3cbd9acb955bfe4779f9c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d3cbd9acb955bfe4779f9c_r.jpg&&&/figure&&p&大部分写作新手的文字，最大的问题不是文笔，而是缺乏逻辑。拯救文章逻辑，这本书或许可以。&/p&&p&个人认为是比《金字塔原理》好得多的书。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《写作风格的意识》《你能写出好故事》《华尔街日报是如何讲故事的》《共鸣：内容运营方法论》《翻译乃大道》&/p&&p&&br&&/p&&p&⑩&b&《思维的利剑》李万中&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-255f8347eef4996a6efc2c947ff6c2d4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-255f8347eef4996a6efc2c947ff6c2d4_r.jpg&&&/figure&&p&《思维的利剑》是一本批判性思维的科普。&/p&&p&作者李万中，最初我是在知乎上关注了他（知乎ID：Andy Lee），才知道他出了本书，出于对他文章质量的信任，立马买来读，确实不错。&/p&&p&当然，如果你想更深入批判性思维，建议再读一读同类国外书籍。&/p&&p&&b&同类书籍推荐：&/b&《超越感觉：批判性思维指》《批判性思维工具 第10版》《学会提问》《权衡：批判性思维之探究路径》&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&PS：本尼迪克特o凯里《如何学习》&i&（How We Learn）&/i&这本书，也欢迎关注我的微信公众号「小凡聊书」，公众号后台回复数字「13」，会自动获取电子书~&/b&&/blockquote&
几天后就是双11了，不止衣服鞋子，书的优惠力度也很大，再加上后台有朋友让我推荐一些好书，所以今天就出一波书单，推荐给你。 这10本书，都挺烧脑，很多是各领域大部头的教材，不是什么让人读着很爽的鸡汤。你可能会读得艰难，但正因为难，才能有进步。愿…
&p&今早上有个回答刚刚阵亡。为防止这个回答也阵亡，我跟基友商量了下，你们想听原版语音的，可以关注公号通货朋仗，留下你们的邮箱，找周老板要一个任小米的原版语音。&/p&&p&&br&&/p&&p&PS:不用私信我要授权。版权是任小米的，如果感谢周老板熬夜一字一字打的辛苦，可以注明首发通货朋仗。&/p&&p&----------------------------------------------&/p&&p&刚刚，在8月份的时候，有一位老人做了一场内部演讲，&b&题目叫房地产可能的发展趋势&/b&。&/p&&p&他说他不要版权，也请不要说出他的名字。但是我们都知道他是谁。&/p&&p&&br&&/p&&p&那个扛着大炮，对别人说，“&b&我宁愿同你决斗，但我绝不欺骗”的人。&/b&&/p&&p&&b&他现在在专职卖小米。他的微信名叫任小米。&/b&&/p&&p&&b&下面让我们请出任小米，让他来解答大家的疑惑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&——本文首发于公号通货朋仗，我的基友周老板连夜熬着黑眼圈手打出来的。欢迎关注。友情提醒：周老板的文已经被公关，请大家及时保存此文。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，&b&这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是我说的，也可以说是汪总、毛大庆说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个先说说影响市场的因素是什么。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。&/p&&p&决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样&/b&，很低很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价&/b&，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。&/b&这就是我们现在出现的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。&/p&&p&&br&&/p&&p&这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&br&&/p&&p&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。&/b&需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。&/p&&p&为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？&/p&&p&第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。&/p&&p&&br&&/p&&p&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。&/p&&p&但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&那么不变的部分是什么呢？&/p&&p&第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以&b&通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。&/p&&p&所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？&/p&&p&我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。&/p&&p&你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。&/p&&p&&br&&/p&&p&我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看人口。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7a162fdb933363bdf26600a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7a162fdb933363bdf26600a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以&b&那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。&/b&&/p&&p&而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们}