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卖方悔约不卖房，买方先诉继续履行合同再诉违约金,两案均获支持
来源：sdjw7977：日期：
原告郭X诉称， 日，郭X（买方）与邱XX（卖方）通过招X公司（中介方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，标的为位于深圳市南山区X房产，合同价款为人民币810,000元。合同签订后，郭X依约支付了定金人民币3万元。日，郭X与招X公司的工作人员依约到X银行办理首期款监管手续，但邱XX经多次联系拒不前往。后郭X和招X公司向邱XX发函要求其履行合同，邱XX回函明确表示不再履行该合同。郭X依法提起诉讼，经深圳市中级人民法院终审判决，郭X胜诉并申请法院强制执行。本案中，郭X按合同约定严格履行了自己应尽的全部义务，但邱XX却违背诚信，拒不履行合同义务。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》第十条第一款第2项的约定，邱XX应承担以合同成交价即人民币810,000元为标准，每日0.05％的违约责任（自日起至日止）。为维护郭X的合法权益，请求法院依法判令：1、邱XX向郭X支付违约金人民币140,940元(自日至日)；2、邱XX承担本案全部诉讼费用。
被告邱XX辩称，1、郭X与邱XX的合同纠纷郭X已在日起诉过，上一个案件经深圳市中级人民法院终审判决，最后判决郭X、邱XX双方继续履行合同。在此过程中，郭X并未主张要求邱XX承担违约金，现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求，属于\"一案两诉\"，无法律依据；2、郭X在（2008）深南法执字第1100号案的执行过程中，向执行法官和邱XX明确表示，只要邱XX继续履行合同、过户房产，其他权利不再追究，且双方签名确认房产过户完毕，案件已经执行完毕。因郭X之前明确放弃其他权利，现再次起诉并无事实和法律依据；3、根据合同第五条第二项第1小条的约定，郭X应在日前将首期款人民币172,500元存放于X银行监管，该款项根据银行协议支付给邱XX。根据该条款规定，郭X并未按时支付首期款，郭X违约在先，邱XX有后履行抗辩权，提请法庭依法驳回郭X的诉讼请求；4、根据合同第十条第二款第（二）项第1小条的约定，邱XX未按本合同约定期限办理申请房产转移登记，每超过1日按房产转让价格0.05％的标准向郭X支付违约金。该条款并未约定具体办理的时间，也未约定具体的违约时间，不等于邱XX已违约，也可以说邱XX并未违约；5、根据合同第八条第一款的约定，邱XX在收到全部房款后的当日将房产交付给郭X。该条款可以说明邱XX收到全部房款之日将房产交付给郭X，从郭X全部交齐房款后，邱XX未交付房产来计算违约金。由于合同第十二条补充条款已约定，郭X与邱XX签订的是房屋买卖带租合同，郭X即使有损失也只是每月两、三百元而已。合同约定的违约金明显高于实际损失，假设邱XX违约，提请法庭根据郭X的实际损失进行赔偿。
第三人招X公司陈述称，从（2008）深中法民五终字第459号民事判决书可以明确看出邱XX构成违约，虽然后面经法院强制执行完成了合同目的，但之前邱XX迟延履行应承担相应的违约责任，本案不属于\"一事不再理\"。根据本案的相关事实，招X公司支持郭X的诉讼请求。
一审法院查明，位于深圳市南山区X房产，建筑面积90.95平方米。日，郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》，三方约定，郭X通过招X公司向邱XX购买南山区X房屋，建筑面积90.95平方米，转让价格为人民币810,000元。郭X应向邱XX支付定金人民币30,000元，在郭X、邱XX双方签署合同并到国土局书面查档后，由郭X直接向邱XX支付定金人币5000元；定金之余款人民币25000元应由郭X在签署合同之日起五日内补足，其中的定金人民币5000元，由招X公司直接支付给邱XX，定金人民币20000元由邱XX凭涉诉房产的《房地产证》原件到招X公司处领取；首期房款人民币172,500元，郭X应在日前将人民币100,000元存放于X银行监管，并在日前将剩余首期款人民币72,500元存放于X银行监管；剩余房款人民币607,500元为按揭付款，郭X应在支付首期房款后的3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料。邱XX应在日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于日前共同到国土部门办理申请产权转移手续，并签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》等相关资料；违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失；如邱XX未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05％的标准向郭X支付违约金；该物业带租转让，租金为每月人民币2,300元，押金为人民币4,600元，邱XX须在交房2日内配合郭X与承租人办理租赁手续，及其它条款。&&& 日，郭X向邱XX支付定金人民币5,000元。日，郭X向招X公司支付定金余款人民币25,000元。日，招X公司将该定金余款中的人民币5,000元支付给邱XX，剩余人民币20,000元由邱XX托管于招X公司处。日，郭X前往X银行X支行办理首期款的资金监管手续，签署了《二手楼交易资金托管申请/审批书》、《二手楼托管资金划转申请/审批书》，但上述文件未见邱XX的签名。日，邱XX向郭X及招X公司发出书面通知，称由于《房地产买卖居间合同》存在争议与合同纠纷，其决定不再履行该合同。日，招X公司向邱XX发出《履约通知》，催促邱XX履行合同义务并告知其违约可能导致的法律后果。但邱XX并未在日前将涉案房屋的房产证交至招X公司处，亦未与郭X签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并共同到国土部门申请办理产权转移手续。日，深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第459号民事判决书终审判决郭X、邱XX双方继续履行合同。&&& 日，邱XX将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。日，郭X、邱XX达成《关于X物业的补充协议》，将涉诉房屋的首期房款和按揭款更改为：郭X应在日前将首期房款人民币330,000元存放于X银行监管，该款项由银行根据协议支付给邱XX；人民币450,000元为按揭付款，由郭X向银行申请按揭贷款的方式支付给邱XX，及其它条款。日，深圳市南山区人民法院作出（2008）深南法执字第1100号民事裁定书，裁定将涉诉房产强制过户至郭X名下。日，郭X作为涉诉房产的业主，签订业主公约。日，深圳市南山区人民法院作出（2008）深南法执字第1100号结案通知书。&&& 庭审中，郭X将违约金的起算时间从日更正为日。&&& 以上事实，有《房地产买卖居间合同》、收据、《通知》、民事判决书、民事裁定书、结案通知书、《业主公约》、《补充协议》、房地产证复印件、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷为证，足以认定。&&&
一审法院认为，郭X、邱XX及招X公司签订的《房地产买卖居间合同》系混合合同，既包括郭X、邱XX之间的房地产买卖合同关系，又包括郭X、邱XX与招X公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。&&& 本案中，郭X要求邱XX承担迟延履行合同的违约责任。邱XX答辩称郭X已在（2007）深南法民三初字第449号案中起诉邱XX要求继续履行合同，并经深圳市中级人民法院作出终审判决，最终确定郭X、邱XX双方继续履行合同，而郭X在此过程中并未主张要求邱XX承担违约金，现郭X针对该案又提出了违约金的诉讼请求，属于\"一案两诉\"。但是，郭X在本案中的诉讼请求与前一个案件的诉讼请求并不相同，因此不属于民事诉讼中一事不再理原则的约束范围，而且邱XX也没有提交相关证据证明郭X在执行中明确表示放弃违约金赔偿问题。因此，邱XX的该项抗辩，没有法律依据，原审法院不予支持。&&& 合同签订后，郭X依约先后向邱XX支付定金共计人民币30,000元，并于日办理了首期款的资金监管手续，但邱XX于日以书面通知的形式告知郭X和招X公司，其决定不再履行合同，且其在收到原审招X公司的《履约通知》后亦没有继续履行合同，邱XX的行为已违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任。对此，深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第459号民事判决书对该事实也予以了认定。本案郭X、邱XX及招X公司共同签订了《房地产买卖居间合同》约定了违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，郭X要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉诉房屋的产权后，仍可要求邱XX支付违约金。邱XX答辩称郭X违约在先，其有先履行抗辩权。因本案迟延履行合同的违约责任在邱XX，且邱XX也没有提交证据证明其不履行合同有其它正当理由。因此，邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予支持。&&&&&& 关于违约责任的起止时间问题。《房地产买卖居间合同》约定，邱XX应在日前自行筹资将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处。郭X、邱XX须于日前共同到国土部门办理申请产权转移手续，并签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》等相关资料。但邱XX之前已书面通知郭X和招X公司，决定不再履行合同。邱XX后来也没有将该物业《房地产证》赎出交至招X公司处并办理相关的涉诉房屋产权转移登记手续。因此，郭X要求邱XX应当从该约定时间之日起承担相应的违约责任并无不当。邱XX答辩称，根据合同第八条的约定，卖方在收到全部房款后的当日将房产交付给买方。该约定属于房屋产权转移，邱XX不可能在未收到房款的情况下将房产交付郭X。但是，郭X之前已依约交付了涉诉房产之定金，其未交付房款是由于邱XX的违约行为造成的，因此，邱XX的该项抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予支持。另，郭X主张邱XX违约的时间截止至郭X签订《业主公约》，正式取得涉诉房屋的使用权之日止（即日）。由于邱XX于日，将涉诉房产的房地产证原件交给招X公司。应认定邱XX在日开始继续履行合同，邱XX违约的时间应计算到该日。因此对郭X的该项主张，原审法院不予支持。综上，邱XX承担违约责任的时间应当从日起至日止。&&& 关于违约金赔偿数额问题。郭X称根据合同第十条第二款第（二）项第1小条的约定，邱XX未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续的，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向郭X支付违约金。邱XX答辩称，郭X、邱XX所签订的房屋买卖合同为带租合同，双方约定的违约金明显高于实际损失，请求原审法院依法予以降低。由于《房地产买卖居间合同》约定涉讼房屋带租转让，租金为每月人民币2,300元，且郭X未能提供证据证明其有其它损失，《房地产买卖居间合同》约定的违约金明显高于郭X的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，对邱XX的该项抗辩，原审法院予以支持，邱XX应支付违约金以《房地产买卖居间合同》约定的涉讼房屋月租金人民币2,300元为标准计算较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、邱XX应于本判决生效之日起十日内向郭X支付违约金人民币23，000元。二、驳回郭X的其它诉讼请求。如果邱XX未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,559元，由郭X负担人民币1，338元，邱XX负担人民币261元。因郭X已向原审法院预交案件受理费，邱XX应将所负担之数于本判决生效之日起十日内迳付郭X。
上诉人郭X上诉：上诉人郭X不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、依法改判一审法院(2008)深南法民三初宇第457号民事判决，支持上诉人一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。&&& 事实与理由：一、一审法院适用法律不正确，导致认定违约金赔偿数额错误。1、本案中双方违约金条款是双方预先约定，对于被上诉人而言应当按合同约定履行义务，未能依约履行义务，理应按合同约定承担相应的违约责任。而且约定的买卖各方违约金计算的比例相同，完全体现了双方约定违约金的对等性和公平性。该违约金约定是双方订约时的真实意思表示，根据合同法尊重当事人意思自治的原则，违约金的约定应优先于损害赔偿。而一审法院违反《中华人民共和国合同法》当事人合同自由原则直接适用损害赔偿是错误的。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述规定表明双方可根据违约情况约定一定数额的违约金，也可约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。本案上诉人、被上诉人双方在合同中已明确约定了违约金，应按双方约定的违约金认定违约责任，而不适用因违约产生损害赔偿额的计算方法，这是本案确定违约金赔偿数额的前提。3、另参考X学者的观点：一方未给对方造成损失或损失没有超过违约金的，只适用违约金，不适用赔偿金。因此一审法院认定仅以实际租金损失代替违约金，并要求上诉人方承担实际损失的举证责任是错误的。4、而事实上因为被上诉人违约行为导致上诉人租金损失只是上诉人实际损失的一部分，上诉人因被上诉人违约而受到的损失除租金外，还有：上诉人按约支付了价款却未能依约取得房产，导致上诉人己付房款资金占用而受到的利益损失；上诉人因被上诉人违约而发生的交通、通讯、诉讼、律师服务等费用。因此上诉人的实际损失也不应仅以租金来衡量，这样认定上诉人所受的损失对于上诉人是极不公平的。二、一审法院认定违约金过高并予以减少到租金损失是错误的。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该法律明确规定过分高于因违约给对方造成的损失，才可以适当减少。如前所述本案上诉人所受损失并不仅限于租金损失，而且约定违约金也并非\"过分高于\"造成的损失，上诉人的请求符合双方约定也符合法律规定。2、上诉人、被上诉人双方合同中明确约定：被上诉人未按本合同约定期限办理交付房地产证原件等手续，每延迟一日办理，须按房产转让价格每日0．05％的标准向上诉人支付违约金。本案房产转让价格为81万元，如按一审法院认定的违约期限自日至日止，依照以上方法计算是121500元，只为房款金额的15％。因此本案双方约定违约金并不为过高。3、依据上述法律规定，假使上诉人依约要求的违约金过分高于受到的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。首先，只有约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少，强调是可以而不是应当予以减少，即法律是允许约定违约金可以适当高于实际损失额的，此时人民法院无需再进行调整，高出部分体现出约定违约金具有惩罚性。其次，这里强调减少的程度是\"适当\"，而并非直接减少到仅限于租金的实际损失。因此上诉人认为一审法院的适当减少错误，有失公平。4、本案上诉人依约完全履行了自己的义务，是被上诉人违反了诚信原则故意违约导致本案违约金的发生。对于合同守约方理应得到法律的保护，违约方应受到法律的惩处。合同违约金条款的适用正是体现了法律的公平，以及违反诚信原则应受的惩罚性，否则违约方受到庇护，守约方的合法权利得不到保护，那么违约金条款的规定也就失去了它应有的作用。综上所述，请贵院支持上诉人的请求，维护上诉人合法权益。
被上诉人邱XX答辩称，一、原审法院不支持答辩人关于\"一案两诉，一事不再理\"的原则是错误的，请二审法院参照法理和法律的相关规定，给予公正裁决。根据法理和法律的相关规定，一案不得两诉。上诉人已经就同一案件提出过诉讼。日，上诉人向深圳市南山区人民法院提起诉讼，其诉讼请求是要求被上诉人\"继续履行合同\"，经一、二审，判决已经发生法律效力。该案与本案本质上是同一诉讼：1、两次诉讼的上诉人和被上诉人相同。2、两次诉讼是基于同一房屋买卖合同法律关系，以及被上诉人\"违约\"的事实与理由。3、前一次的诉讼请求中，事实上包含了承担违约责任支付违约金的内容，与本案诉求重合。一审法院认为诉求不同而认为不是＇一事＇，被上诉人请二审法院就此议点再次给以考量。首先，上诉人上一次的诉讼请求是要求被上诉人\"继续履行合同\"，本次诉讼请求是要求被上诉人承担违约责任支付违约金。所谓\"继续履行合同\"，是要继续履行合同的全部义务而非部分义务，既包括合同的主要义务(主债务)，也包括合同其他义务。合同的违约金条款是合同的组成部分，\"继续履行合同\"意味着合同的义务人不但要按合同的约定承担转让房产的责任，还要按照合同规定承担违约责任以及其他责任，只有这样才能视为完整、全面地履行了合同。如果把\"继续履行合同\"仅仅看作义务人向权利人交付合同约定的房产，那么是否可以认为买方可以不用再支付剩余的房款了吗?要求\"继续履行合同\"和要求\"按合同约定转让房产\"不是同一概念，上诉人把上一次诉讼已经提出过的、并且经过人民法院判决的诉求分拆开来再次起诉，并不能改变本案属于一案两诉的基本事实。其次，上诉人第一次起诉时，是以被上诉人\"违约\"为理由，请求\"判令\"被上诉人\"继续履行合同\"的，因此他当时知道至少应当知道合同的违约必然会产生违约金的问题。既然合同规定了违约条款和违约金支付标准，上诉人起诉也没有明确表明\"继续履行合同\"不含违约金，那他的诉求就当然包含了违约金的内容。再次，上诉人要求被上诉人\"继续履行合同\"的诉求，已经人民法院判予支持，并发生法律效力。根据上诉人前一次的起诉，人民法院判被上诉人\"继续履行合同\"，上诉人申请一审法院强制执行，并于今年4月份已将房产强制过户。在执行过程中，执行法官并没有忘记违约金和合同规定的\"租金\"等问题，就此和上诉人、被上诉人数次协商解决方法，在上诉人向执行法官书面承诺(2008深南法执字第1100号档案中，表述为：只要房产过户，其它权力不予要求)自愿放弃后才予结案。以上事实说明，关于\"继续履行合同\"是否包含合同约定的违约责任的承担，人民法院的眼睛是雪亮的。所以，根据《民事诉讼法》第111条第5项，本案上诉人所提的请求已经经法院判决和生效，并执行完毕，上诉人对同一案件再行起诉，违反法律规定。二、如果此案的确不属于\"一案两诉\"，那么答辩人认为原审法院判决之处理结果是较为适当的，基本公平合理。1、原审符合法律规定。我国《合同法》第107条规定；\"当事一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任\"。本案中即使答辩人有\"违约\"，也已经承担了\"继续履行\"的违约责任，并且房屋买卖已经履行完毕。如果因继续履行合同仍给另一方带来损失。人民法院可以判决赔偿损失，这都是违约方承担违约责任的方式。因此，一审判决赔偿予上诉人可预期的损失，已经充分考虑和照顾了上诉人的利益。2、我国合同法规定的违约金主要是补偿性的。我国合同法违约金的性质是补偿性的，当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿。违约金的赔偿性质决定了违约金的支付应当与违约损失额相适应，因此合同法规定了约定的违约金与违约损失相比较不应过高或过低，否则可以请求人民法院或仲裁机构适当增加或减少。本案在\"合同继续履行\"的情况下，上诉人并没有明显的实际损失，交付房款也是在2008年3月份之后。即便是房租部分，因房屋无实际交付，上诉人也无实际损失。因此一审判决减少了违约金数额是适当和合理的。上诉人一审要求按140940元的数额支付违约金不合理，显失公平。本案合同在履行中因被上诉人预期＇违约＇，双方均无进一步履行，上诉人也未按照原约定交纳房款，在2008年3月份前被上诉人(卖方)所收到的实际款项也仅为定金3万元。特别是上诉人与被上诉人于日订立的补充协议，约定买方(上诉人)向卖方(被上诉人)交纳首期房款(33万元)的时间由日，变更为日，余款由上诉人向银行贷款后支付(无约定期限)。在此情况下，上诉人要求被上诉人从2007年5月份起按全部房款81万元之每日万分之五支付违约金至2008年5月份，在计算时间、计算金额上，都不合理，显失公允。一审法院对此不合理的违约金予以减少是公平的，维护了法律的公正性。综上所述，原判判决减少违约金数额是适当合理的，符合法律规定，上诉人上诉理由无理，主张不能成立。综合以上两大点意见，答辩人请求二审人民法院依照法律及事实，给予公正的判决，避免个别人利用格式合同的不公正条款谋取不当得益。
原审第三人招X公司未予答辩。
二审法院查明：&&经审理查明，一审所查事实清楚，本院予以确认。二审法院认为：& 本院认为，上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房产买卖居间合同》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应严格履行。被上诉人在签订合同后于日以书面形式告知上诉人和原审第三人，决定不再履行合同，而且其在收到原审第三人的《履约通知》后亦没有履行合同，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此上诉人在要求继续履行合同并经法院强制执行取得涉案房屋产权后，仍可要求被上诉人支付违约金。由于上诉人在（2007）深南法民三初字第449号案中只起诉被上诉人要求继续履行合同，因此在本案中上诉人起诉要求被上诉人支付违约金没有违反法律规定。对于被上诉人辩称原审法院不支持答辩人关于\"一案两诉，一事不再理\"的原则是错误的答辩理由，本院不予支持。&&& 关于违约责任的起止时间问题，本院认为，被上诉人没有在日前将涉案房产的《房地产证》赎出交至原审第三人并办理相关的房屋产权转移登记手续，应从该日起承担违约责任。又被上诉人于日将涉诉房产证交给原审第三人，应视为其继续履行合同。原审判决将被上诉人的违约责任时间从日至日合计306天并无不当，本院予以认定。&&& 关于违约金赔偿数额问题，该违约金数额的计算标准是当事人各方在合意的基础上订立的，违约金数额是否过分高于守约方损失应由违约方举证，被上诉人作为违约方，仅凭涉讼房屋为带租转让，租金为每月2300元的证据并不能证明《房地产买卖居间合同》约定的违约金明显高于上诉人的损失。本院认为，该违约金计算标准应按双方合同约定的标准即房产转让价格每日0.05%计算，原审判决将违约金计算标准调低不当，本院予以纠正。&&& 综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：&&& 一、维持深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书第二项。&&& 二、变更深圳市南山区人民法院（2008）深南法民三初字第457号民事判决书第一项为：被上诉人邱XX在本判决生效后10日内向上诉人郭X支付违约金人民币123930元。&&& 一、二审案件受理费合计人民币2897元，由上诉人郭X负担350元，被上诉人邱XX负担2547元。&&& 本判决为终审判决。
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二手房买卖合同纠纷解析
学习啦【买卖合同】 编辑：谢桦
　　近年来,二手房买卖纠纷频繁出现,在司法实践中,由于不同裁判者对二手房买卖纠纷有不同认识,导致同类案件的处理结果也不完全相同。。以下是学习啦小编为大家精心准备的：二手房买卖合同纠纷相关解析。欢迎阅读!
　　二手房买卖合同纠纷解析一
　　一、 一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?
　　A： 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
　　(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
　　(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
　　(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
　　买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
　　二： 当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?
　　A： 当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
　　也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
　　三： 以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?
　　A： 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
　　四： 一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?
　　A： 当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
　　也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
　　五： 借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?
　　A： 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
　　也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
　　六： 房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?
　　A： 房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
　　也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
　　七： 房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?
　　A： 房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
　　房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
　　八： 房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?
　　A： 当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
　　若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
　　也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：&当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。&
　　九： 房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?
　　A： 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
　　在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
　　也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。
　　十： 房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?
　　A： 在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
　　十一： 房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?
　　A： 房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
　　承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
　　也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。
　　十二： 房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?
　　A： 房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
　　房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
　　房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。
　　十三： 夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?
　　A： 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
　　出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。
　　此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益
　　二手房买卖合同纠纷解析二
　　房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
　　房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
　　一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
　　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
　　在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生合同纠纷的，应该如何处理?
　　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
　　在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
　　二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
　　第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
　　如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
　　如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
　　为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使乙方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
　　定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定&当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&该条通常也称为定金罚则条款。
　　1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条&当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。&定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的&定金&，不是法律意义上的&定金&，不适用定金罚则。
　　2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，&定金罚则&也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够保证合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
　　3)&定金&与&订金&的区别。&定金&与&订金&只有一字之差，&定金&是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但&订金&法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定&当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。&双方在合同中应当明确所付款项为&定金&，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
　　二手房买卖合同纠纷解析三、真实案例
　　1 .合同无效应返还全部定金
　　案情简介： 2001 年 6 月 21 日，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金 20000 元。合同签订后，朱向阳发现该合同上卖方(房主)写的是邱木真，而在卖方(房主)上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局咨询和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的 20000 元定金实际上在刘菁珊手中，朱向阳的父亲找到刘菁珊，经交涉，刘菁珊同意退回 17000 元。朱向阳的父亲于 2001 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收条，并在收条上注明 & 另外补偿叁仟元整房主 & 。后朱向阳在向刘菁珊索要 3000 元未果的情况下，于 2001 年 12 月 7 日 诉讼至人民法院，要求刘菁珊返还 3000 元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。
　　法院判决： 法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房屋的所有权人，而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项&未依法登记领取权属证书的房地产不得转让&的规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条&合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还&的规定，因此刘菁珊应当返还全部定金 20000 元;被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。依法判决：&一、于本判决生效之日起 10 日内，刘菁珊应返还朱向阳 3000 元定金款;二、被告王慧海对上述款项承担连带清偿责任。&
　　律师点评： 司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。本律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。
　　本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘菁珊的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
　　2 .拒绝卖房双倍赔偿定金案
　　案情简介： 2003 年 6 月 30 日 原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴，双方协商，原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币 5,000 元。之后，高素琴向被告孙和平交纳定金 5,000 元，被告孙和平为此给高素琴出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价额 73,000 元;孙和平在 2003 年 7 月 12 日 应搬出此房，屋内设施不动;若孙和平不卖此房需赔偿高素琴 10,000 元，若高素琴不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押 3,000 元，办理产权过户后一次性付清全部房款。并且，交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。 2003 年 9 月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续，要求孙和平返还定金未果，特起诉至人民法院，要求孙和平双倍返还定金 10,000 元。
　　法院判决： 法院认为，原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定有效孙和平取得房屋产权证后，未将该房出售给高素琴应当承担违约责任，对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：孙和平应于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金 10,000 元。
　　律师点评： 定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。本案中，根据定金收条中记载的内容，高素琴交付的属于履约定金。若房主孙和平收受定金后不履行约定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时，则高素琴有权要求其双倍返还定金。定金具有惩罚性，目的是为了约束当事人履行约定义务，在当事人违反约定时给对方合理补偿，因此也具有补偿性。本案中，孙和平违反约定拒绝为高素琴办理产权过户手续，导致高素琴获得房屋所有权的合同目的无法实现，高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
　　《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方在合同中已经明确约定交付的 10000 元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金;交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明&定金&，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力;若合同中没有写明&定金&，而写明的是&保证金&、&押金&等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。
　　双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的 20% ，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。
　　3 .协议收回定金则无权要求双倍返还定金案
　　案情简介： 原告李耀鹏与被告严树英双方于 2002 年 5 月 18 日签订一份房屋买卖合同书，约定严树英将房屋一套以 49500 元的价格卖给李耀鹏，李耀鹏在签订合同时给付定金 4000 元。合同签订后，李耀鹏支付了全部的购房款。 2002 年 5 月 29 日 双方去房产交易所办理过户手续。由于当时严树英所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。之后，严树英通知李耀鹏再等几天，后又告诉李耀鹏说，她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋买卖合同书上约定：&由于严树英违约，严树英于 2002 年 6 月 6 日 将购房定金 4000 元还给李耀鹏，甲、乙双方同意该协议终止。&被告于 2002 年 6 月 6 日 将全部房款及定金 4000 元全部退还给李耀鹏。但是李耀鹏认为严树英违反约定应当双倍返还定金，还应支付 4000 元违约金。双方在协商无果的情况下，李耀鹏向法院提出诉讼，要求严树英支付违约金 4000 元，并负担诉讼费用。
　　法院判决： 法院认为，原、被告双方于 2002 年 5 月 18 日所签的合同书及以后所补充的协议内容，均为双方的真实意思表示，双方均应严格履行。原告在该合同书中的明确表示在被告退还定金后同意该协议终止，并未要求双倍返还定金，应视为双方当事人新的约定。双方应按此约定履行，而且双方已经实际履行。原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用 & 中华人民共和国担保法 & 若干问题解释》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告李耀鹏的诉讼请求。
　　律师点评： 定金合同是实践性合同，双方当事人不能约定定金合同生效的时间，定金合同生效的时间是法律明确规定的，即定金实际交付时定金合同生效。为此，双方之间是否存在定金合同法律关系，一切以是否实际支付定金为准。《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，由于严树英违约不办理产权过户手续，李耀鹏依法有权要求其双倍返还定金。但是当李耀鹏收回全部定金，不管双方是否补充约定权利义务关系终止，双方的定金合同关系都一律随即终止，李耀鹏再要求双倍返还定金则无法律依据，因此其诉求也不会被法院所支持。
　　4 .未取得产权证签订房屋买卖合同有效案
　　案情简介： 甲在 2004 年 3 月 13 日 购买一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 开发商做产权作登记，甲 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ，甲与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积 129.70 平方米 的房屋，以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的 10 %支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日 ，甲起诉到法院，要求宋某以总房价款的 10 %支付违约金 15.8 万元。在庭审中宋某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。
　　法院判决 ：法院认为，宋某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 %的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与甲的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照合同法第五十二条的规定应属于无效。但最后二审法院维持了一审法院的判决。
　　律师点评： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于未取得产权证出售房屋的情况，法院的处理方式也不一样，有的法院认为双方签订的合同是无效的，因此请读者注意诉讼当中的风险。
　　5 .未还清贷款出售房屋买卖合同有效
　　案情简介 ：甲 2002 年买的房子， 2004 年 8 月 1 日取得房产证，但甲是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，甲与王某签订了买卖合同，王某交付了首付款并入住了该房屋。房子卖完不久，房价就涨了将近 20% 。于是，甲起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。
　　法院判决： 法院经审理认为，甲的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流转，驳回了甲的诉讼请求。
　　律师点评： 因甲对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续，甲所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。但甲与王某签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，王某给付了部分房款，目的在于让甲将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此甲应及时还清银行贷款。况且甲已将房屋交付给王某，王某也实际入住该房屋，因此从维护市场交易的秩序及公平公正的原则以及甲要求确认合同无效的真实目的，法院的判决是正确的。
　　6 .最终 办不下来房产证房屋买卖合同无效
　　案情简介： 2002 年 4 月 15 日 , 何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同 , 约定贷款购买开发商开发的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 办理了入住手续，但未实际入住。 2005 年 3 月 2 日，在北京 XX 房地产经纪有限责任公司参与下 , 刘某、何某及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》 , 合同约定 , 刘某购买何某的房子，价款 40 万元。合同签订后 , 刘某支付中介公司首付款 20 万元，其中含定金 2 万元 , 中介公司将其中 1 万元留作自己的中介费，其余 19 万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是刘某状告中介公司 , 要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效 , 并要求返还购房款。
　　法院判决 ：法院经审理后认为，因开发商已不存在，买方最终无法取得房屋所有权证，其合同目的已不能实现，应认定买卖合同无效，卖方返还房款。
　　律师点评 ：目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效，现在也有越来越多的案例按此处理，但是对于签订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护 , 一般认定买卖合同无效，判决将买方或中介公司将已收的房款返还给买方。
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