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东莞本地写字楼抄底正当时？
来源： 南方日报作者： 叶永茵
由于股市和楼市存在跷跷板的关系，炒股的系数风险增多，促使市场资金从股市投资转向楼市。当前楼市正处于经济底、政策底、利率低，正是投资者入市的时机。在不动产价值投资当中，写字楼的性价比较高，受到投资者的青睐。
目前东莞写字楼总价是深圳的1/5，仍处价格洼地。南方日报记者孙俊杰摄
　　6月19日，沪指暴跌6.4%，失守4500点，收报4478.36点，创近一个月新低。上周暴跌，A股总市值一周内蒸发9.24万亿元，户均浮亏逾5万元，这令到股民前期股价暴涨赚取的利润遭大幅缩水。
　　由于股市和楼市存在跷跷板的关系，炒股的系数风险增多，促使市场资金从股市投资转向楼市。当前楼市正处于经济底、政策底、利率低，正是投资者入市的时机。在不动产价值投资当中，写字楼的性价比较高，受到投资者的青睐。
　　写字楼价格仍处洼地
　　从静态的地产市场来看，目前写字楼的投资不是最佳时点。从另一方面来看，东莞写字楼总价约是深圳写字楼价格的1/5，处于价格低洼。此外，随着东莞经济的转型升级，第三产业增加值占生产总值的比重将进一步提升，企业家亟需与之匹配的对外贸易的窗口。由此可看，东莞写字楼的价值会被挖掘，其黄金周期将会来临。
　　“现在，我在股市里抽出了部分资金投资东莞的写字楼，投资写字楼较为稳健，这样即使牛市到顶也能挣钱。今年年初，我在南城商务大厦买了一层约2000平方米的写字楼，并分割成十几套的办公室。”一位从股市投资往不动产投资的富豪李先生说，“截至目前，我手中持有的写字楼约涨45元/平方米。”
　　一直以来，源于东莞经济结构的特性，写字楼销售处于不温不火的状态，价格的上涨幅度有限。近年来，随着东莞的产业转型升级，写字楼不断涌现，城区俨然成为写字楼的聚集区。譬如，环球经贸大厦、海德广场、华凯广场、万达中心成为东莞写字楼台柱。未来，南城总部基地的万科大厦、浙商大厦等写字楼新星相继入市。
　　记者走访万科大厦、万达中心、环球经贸大厦、福禧中心、天安数码城等多座写字楼时，发现不少市民前来咨询写字楼价格，其中以万科大厦、万达中心为甚。
　　一位意向在万科大厦拿下一层写字楼的市民黄先生表示：“我看中的是位于万科大厦的中高层，面积约1700平方米，均价在14000元/平方米左右，我打算购其用作经营金融行业。未来，南城总部基地落成、地铁的开通，以及周边城市配套的完善，这里将会是办公氛围最为浓厚的地方，其投资前景可观。
　　“最近项目在主推写字楼，每天前来咨询的客户有好几批，写字楼的销售情况不错。另外，我们是5A甲级写字楼，在户型设计方面是多样的，客户可选择80—1800平方米的户型。现阶段客户购买写字楼，可享受额外折扣。”万达中心现场销售人员说。
　　深圳投资客外溢东莞
　　随着深圳房价暴涨，投资客也加速外溢，拥有绝对的地理和价格优势的东莞自然成为宠儿。
　　记者在踩盘的过程中，发现不少来自深圳的投资客。一位来自深圳福田的阙女士在东莞选购写字楼投资，她说：“福田CBD区域写字楼租金水平在270元/平方米，投资100平方米的写字楼需要500万元，投资回报率不错。从另一方面说，500万元的总价对中小投资者来说，压力太大了。在东莞，按照东莞目前写字楼的均价，200万元——300万元可以轻松做业主了。”
　　据统计，一季度深圳写字楼均价为48585元/平方米，逼近5万元/平方米；5月东莞写字楼的成交均价是13525元/平方米，两者相较近5倍。
　　德融置业写字楼部市场总监黎双双表示：“最近很多深圳客前来资讯写字楼的情况，深圳客的来访量同比4月增长近1倍。”她分析，东莞拥有先天的地缘优势，夹在广深之间，未来，地铁也将拉近彼此的距离。更重要的是，鉴于深圳高昂的价格，很多中小投资客买不起深圳高端的写字楼，相较来说，东莞的写字楼是投资的价格洼地。
　　“广深写字楼投资回报时间快、获利快，然而高昂的总价令人望而却步。资本总需要寻找出路，广深的外溢客瞄准了东莞写字楼这块洼地，并提前规划布局。”合富辉煌市场研究经理李兴旺认为。
　　据合富辉煌提供的数据显示，深圳的写字楼在1—2年可获利，东莞的写字楼在5—10年才能看到回报。
　　上月二手写字楼成交量同比增120%
　　据德融置业写字楼部统计，5月东莞二手的写字楼成交量同比去年增长了120%.“东莞的写字楼在今年5月的成交显著，5月写字楼的成交量是今年2、3、4月份成交量的总和。”德融置业写字楼部市场总监黎双双表示。
　　办公类产品包括写字楼和商务公寓两大类型。据合富辉煌的数据显示，1—5月东莞办公类产品成交套数达1947套，成交面积151340平方米，面积同比增长40%.值得关注的是，一手写字楼在前5个月的成交也呈现出上升态势，前5个月东莞写字楼成交386套，同比增长37%.
　　为何东莞的写字楼成交火热？黎双双认为基于以下因素：“首先，政府对房地产的扶持，年内松绑多个政策支持楼市的发展；其次，股市和楼市存在跷跷板的关系，风险偏高的股市，股民更愿意回归到不动产投资。另外，写字楼具有保值功能，价格保持稳定上涨的趋势，不会暴涨暴跌；再者，写字楼具有投资稳定性，其投资回报率高于商铺，加上出租率高，易打理。”
　　据悉，东莞写字楼回报率是4%—8%，商铺的回报率是3%—4%.
　　汇卓投资有限公司常务董事李子扬认为，写字楼的火热成交缘于股票投资获利。他认为，股票投资和利率市场化最大的受益者是不动产，尤其是东莞的写字楼还处于价格的洼地。另外，东莞正在经历从制造业往商业方向转变，在此过程中，一方面很多企业主愿意租用或购买写字楼作为自己的对外贸易窗口；另一方面，随着经济产业结构的转变，东莞的未来需要与之匹配的国际商务平台。
　　业内人士表示，部分在地段优越的高端写字楼逐渐推出，增加了投资者对写字楼的投资热度，尤其是目前政府倡导“大众创新，万众创业”。此外，部分较大面积写字楼产品的推出也拉升了写字楼的成交面积，而高端写字楼的陆续推出，其租金或将水涨船高。
　　上月写字楼租金价格同比涨5%
　　因为供给和需求的不匹配，部分写字楼更是出现过剩的状况，正因为如此，东莞写字楼的租金向来偏低。今年5月，写字楼的租赁市场发生了微妙的变化。据德融置业写字楼部市场研究统计，写字楼租金价格同比上涨5%.
　　买下南城商务大厦一层写字楼的李先生表示：“我手中十几套办公室已经全部出租，并计划在近期上涨租金。另外，租用我的写字楼的企业还担心不与他们续租。”
　　据统计局数据显示，今年一季度东莞市场主体数量增长加快，全市工商登记总数64.36万户，同比增长12.3%；注册资金7376.40亿元，增长31.2%.其中私营企业增长较快，增长26.1%，注册资金3088.69亿元，增长62.4%.
　　“5月以来，写字楼的出租率非常高，尤其是90—180平方米的，一推出就被拿下。”主营商业地产的美东地产客户经理李女士，目前负责第一国际附近到鸿福路口的写字楼，今年年初，第一国际周边的写字楼租单量很高，5月更是达到租赁高峰期。“出租率的提高，租金也是有所提升的，涨幅在3—5元之间。”李女士说。
　　黎双双表示，5月的写字楼的出租率提升，其租金略有涨幅，上涨的幅度在5%左右，尤其第一国际的写字楼体量比较大，上涨的幅度较为明显。据统计，截至目前，第一国际一期和二期的租金是40—45元/平方米·月，三期的租金价格在55—60元/平方米·月。
　　从东莞中原市场研究部的统计结果来看，东莞写字楼的租金分化较大。同是南城的毛坯房，写字楼租金范围高可至海德广场的租金达70元/平方米·月，康城国际则是25—30/平方米·月。
　　“租金价格与写字楼的楼龄、地段、配套、户型设计、停车位、大堂设计、装修有密切的关系。譬如2005年推出的南城商务大厦、腾龙商务大厦，其租金范围在40—45元/平方米·月；2009年推出的财富广场，其租金范围在55—60元/平方米·月；2013年—2014年推出的凯德广场、台商大厦，其租金范围在70——80元/平方米·月。”黎双双说。
　　■租金比比看
　　南城：租金差异大
　　南城是写字楼最为聚集的区域，坐拥优越的城市配套和交通便利，写字楼的整体租金水平较高，租金的分化程度大。近年来，随着南城国际商务区概念的深入，市民对其发展前景乐观。从该区域的租金可看，租金最高是海德广场80元/平方米·月；租金最低是福民大厦25—30元/平方米·月。
　　东城：档次分化大
　　堪称东莞最旺商圈的世博商圈内聚集了世博广场、万达广场等大型商贸广场，商贸氛围愈发浓厚，然而其写字楼呈现出档次分化的状况。其中，环球经贸大厦的租金范围在50—90元/平方米·月，其主楼的租金是80—90元/平方米·月，副楼可至45—50元/平方米·月；万达广场的租金范围在50—80元/平方米·月；世博广场K区、J区的租金范围在35—40/平方米·月。
　　莞城：租金普遍偏低
　　莞城是老城区，纵观其写字楼的租金范围普遍偏低，中侨大厦A、B座、骏达商业中心、新华大厦、地王广场、福民广场的租金价格在25-30元/平方米·月左右，盈锋广场和国泰大厦的租金价格在30元/平方米·月，百达中心则可达35/平方米·月。
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编辑： 宋文博
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我是在东莞镇区开工厂的,想在东莞市区里找个写字楼开公司,不知道哪家中介好点呢?望大家帮忙!
不知道哪家中介好点呢我是在东莞镇区开工厂的，便宜点的！望大家帮忙，想在东莞市区里找个写字楼开公司？最好是地段好
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