杨红旭：为什么中国开发商哭多笑少？
几家欢喜几家忧，对于很多市场化的行业皆如此。但对于近几年的房地产开发企业而言，一下子从之前的家家欢天喜地，变了成了多数或平淡或郁闷或悲惨，倒也真有点让老板们难以适应。
142家上市房企2015年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2013年已显著下滑约3个百分点。
组数据说明了上市公司日子并不好过。负债率超过70%，属于风险增加的区域，说明房企的经营压力较大。不过，对于负债率还应细致分析。比如在楼市繁荣期，
部分房企高负债，就意味着高杠杆，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍出现高负债，多属经营压力和风险的显现。
另外，除了与借贷融资有关外，负债率还与存货有关系。上市公司的报告中，将企业存货列为债务，存货当中还包括已预售、未结转的金额。今年上半年，多数上市公司存货皆呈增长态势。即便考虑到房企公报数据具有一定滞后性，但也能说明房企的经营压力较大。
年以来，全国楼市有所复苏。1-7月份，全国商品房销售面积同比增长6.1%，其中住宅增长6.9%。但是，截止7月末，全国商品房待商品房待售面积
66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来全国楼市复苏，区域差异明显，一线城市显著回暖，二线城市有所反弹，而广大三四线
城市复苏乏力，住宅库存仍处历史偏高水平。
总体而言，上市公司多属大中型房企，而更多的未能上市公司，更多的中小房企的生存环境和经营压力，继续恶化中，尤其三四线城市的开发商，想找几张笑脸，还真不容易。国家统计局数据表明，2005年全国房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其中仅在2009年房企数量略有下降（受2008年国际金融危机的冲击）。
房企数量变化来看，看似并无企业经营压力加大的迹象。其实不然，房企数量由增转降的历史性拐点，正在到来。房企数量，与全国新房销量呈正相关。1998年
以来，我国新房成交量不断增长，其中仅2008年和2014年下降。全国新房销量未见历史大顶，房企数量不可能大幅下降，因为是按项目公司统计的。
2014年全国房企数据尚未公布，很可能再次出现下滑，2013年见到历史高点是有可能的，否则年间必定见到历史高点。
于全国房地产指标，我有三个重要判断：2011年全国房企购地量见到历史大顶，2013年全国新开工量见到历史大顶，年全国新房销售很
可能见到历史大顶。所以房企数量很可能在年见到历史大顶。另外，近二三年行业并购案例越来越多，这从融创的频频行动即可管窥。这也会加
速房企数量见顶。
如果从更大的视角和格局观察，则2011年是中国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，行业利润率很高，甚至可称为暴利，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁又敢拍胸脯保证高价地一定能带来高利润？
此，以历史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的
完结。一方面二手房市场规模将越来越大，另一方面城市更新将永久存在。另外，新房开发行业的集中度还将继续提高，10-20家大型房企的营收规模还将继续
扩大。这个行业的游戏还将继续，只是玩家哭多笑少。
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本周二十典型城市商品住宅总成交面积为463.89万平方米，环比上涨0.85%，成交量连续三周上涨……[]
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十八届五中全会将于10月26-29日在北京召开，“十三五”规划将是本次全会讨论的重要议题……[]
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易居资本总经理吴绮敏认为，未来地产公司的走向一定是趋于投资性。
版权所有 上海天地金砖传媒有限公司 沪ICP备号易居智库：认识与顺应楼市新常态 机遇挑战并存
中房网讯 &新常态下的中国房地产市场仍处于战略机遇期，对经济放缓与调整中的风险有足够的认识与应对，才能抓住机遇。以研讨2015年楼市新常态及春季论市为主题的易居论坛日前在上海举行。本次论坛是由上海易居房地产研究院与上海市经济学会、上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室联合举办的。来自房地产开发、经纪企业与研究机构、高校的代表与会，发表了真知灼见。论坛上，上海易居房地产研究院发布了今年第一期易居智库报告《房地产业适应经济新常态
的思考》。该报告给出了楼市新常态的相关诠释，引发了与会者的关注与思考。华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，中国经济正处于经济增速换挡与转型的阶段。一方面，经济增速放缓不容回避，并由此带来了经
济发展失速的风险。另一方面，在经济增速放缓的过程中，需要思考的问题是“我们需要赢得什么”？答案是明确的，即实现经济质量的提高。对于房地产业而言也应该有类似的逻辑。
楼市复苏趋势和预期仍有差距
2015年第一季度，全国房地产市场面临多重利好政策，各类市场指标也出现了好转。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对近期楼市数据进行解读。截至
2015年3月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比下降2.2%。从以往看，2014年第四季度库存开始构筑高位盘整态势，而目前出现了下降。
这预示着市场复苏阶段的到来。上海市经济学会副会长郝德良
政策的利好效应在继续释放。根据上海易居房地产研究院的市场报告，4月1日-15日，监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积环比3月前15天增长了
19%。数据表明，“3.30”新政后楼市成交正趋于活跃。尤其是部分城市改善型购房需求在积极释放，这对于市场成交量的上升有直接拉动作用。贵州财经大学房地产研究院院长武廷方教授
上置投资控股有限公司执行董事蒋旭东的观点印证了这一点。他以公司在上海的两个楼盘及沈阳的一个楼盘为例说，能够感受到高端市场正趋于活跃。比如在
“3.30”政策前，只看而不买的买家数量很多，但是在“3.30”政策后，认购转化就比较好。从公司第一季度的季报看，三个项目业绩预估实现了去年同期
的200%的水平。同时，这里面或与部分置业者实现“股票到房产”的资产转换策略有关。上置投资控股有限公司执行董事蒋旭东
不可回避的是，楼市虽然有局部复苏，但和预期依然有差距。易居营销集团上海事业部副总经理赵湘楠表示，从其代理的项目来访量看，确实在“3.30”政策
后，市场成交量有一个明显增加，这也和政策出台后马上迎来了小长假有关。比如从结构上看，高端市场的项目转化率确实在提高，但是这样一个幅度提高的状况，
和预期相比还是有差距的。换句话说，目前政策调整下，确实释放了利好效应，但市场对“3.30”政策的反应不够激烈，这意味着对政策的消化是需要有一个周
德佑链家三级市场事业部总经理刘伍洋表示，基于二手房产业链末端的角
度，“3.30”政策后其代理的项目中，看房量和挂牌量都有了增加，环比大约有1.5倍的增长。这和营业税免征期从五年变两年的调整有关系。但是，对于二
套房首付比例从六成到四成的调整，目前来看尚未完全执行。而且对于偏重高端的德佑地产而言，公积金贷款政策的出台刺激效果不太明显。目前，德佑也积极进行
战略调整，在和链家进行合并，提高业务员底薪，经营业绩确实发生了正向的变动，同时近期快速扩张，仅3月就在上海增加了100家左右的门店。
房企的集体焦虑症如何破解
在目前市场调整过程中，房企对于楼市的复苏趋势，会积极进行各类策略调整。但是，房企依然面临各类困惑。这在此次论坛上总结为“集体焦虑”，而且对于如何破解此类困惑，找到标准答案有待时日。景瑞地产常务副总裁杨铁军
比如说，与会的各房企代表都表示，虽然宏观政策层面趋于好转，但是从微观的角度看，实际上行业依然面临普遍焦虑的问题。对于房企而言，依然面临了比较大
的压力。比如说，资金面偏紧、融资成本偏高等依然困扰各大房企。即便目前政策层面在放松，包括降准降息，但各大房企从其自身感受来看，资金层面实际上并没
有明显松动。背后也反映了参与楼市的各主体还是偏谨慎的，包括金融机构。
产常务副总裁杨铁军表示，对于目前各大房企来说，需要看到各类指标正发生微妙变化，其中一个例子就是毛利率。从目前各大房企的统计数据看，实际上去年年报
就反映出房企毛利率在大幅度下滑的尴尬。很多主流房企在毛利率方面会有10个点的下滑，大概为20%-25%。当然，这背后或符合经济学的原理，即参与市
场游戏的人越来越多，盈利水平被拉平，进而达到另一种均衡。上海宝华企业集团副总裁杨健
赵湘楠表示，虽然目前二手房市场成交量有所上升，但很多房东并不敢贸然涨价。背后的逻辑在于，目前的定价还是要看客户量。对于房企来说也是如此，目前基本采取了一个随行入市的策略。在什么时间点进行涨价，很多房企实际上还是比较困惑的。
上海宝华企业集团副总裁杨健表示，对于目前很多房企来说，有几个担忧。第一是对于未来市场的风向变动并不清晰，所以容易出现集体焦虑的现象。第二是如何
控制成本。比如目前很多做开发业务的企业，能够实现的利润率要比以往10年甚至5年前的少了很多。利润率变薄后，后续的资金链等成本也加大。那么这或许意
味着，房企与其拉长销售周期，倒不如可以从节约财务成本的角度进行考虑，即降价促销、加快资金回笼。
与会者总结认为，实际上这一类集体焦虑症的背后，反映了目前房地产市场传统的模式正在发生悄然变化。这也是业界聚焦房地产新常态的必然。
易居智库聚焦楼市新常态
论坛上，上海易居房地产研究院发布易居智库报告。报告对过去楼市发展的旧常态进行了分析。报告显示，当前宏观经济持续下行的压力依然较大，传统楼市发展
动力也正在削弱。从全国房地产开发投资同比增幅看，在2010年为33.2%，但到了2014年则下滑至10.5%，说明产业投资的红利正在减弱。而从人
口红利的角度看，国家统计局发布的数据显示，2014年中国16周岁至60周岁的劳动年龄人口比2013年末减少371万人，连续3年下降，人口红利正在
减弱。另外，从土地成交情况看，2014年房地产市场降温的背景下，土地成交均价不跌反涨，使得房企拿地动力削弱，并使得市场供给的动力减弱。上海易居房地产研究院副院长杨红旭
上海易居房地产研究院智库研究中心李然博士对此份报告进行解读。他认为新常态下，若不能改变“投资红利、人口红利、土地红利”的动力机制，那么房地产产业就没有新的活力。应该努力改变对传统红利依赖的模式，进而探寻新的动力机制。
智库报告引发了论坛的热议。与会者纷纷表示，新一届政府适时提出“新常态”的概念，符合行业发展的规律和需求。新一届政府把政府功能和市场机制的思路把
握得当，和原来动辄打压的做法有区别。上海市经济学会副会长郝德良对此表示，从宏观经济的层面上看，新一届政府成立的时候就碰到了经济增速下滑的问题。若
像过去那样采取行政强干预的做法，可能在改变市场的同时也会造成负面作用。但新一届政府这次对于经济调控的时机、节奏和力度都把握得很好。这也使得市场各
参与者明确，应该在目前这样一个背景下，适应新常态、顺应新常态和引领新常态。易居营销集团上海事业部副总经理赵湘楠
张永岳对照过去房企的经营模式，认为在新常态的角度下研究房地产，不应该就项目而项目，而是需要联系整个区域发展、规划动态，联系未来特定和细分市场的
需求结构。同时应该有一个精确化的思路，比如在资金成本控制方面，应该从过去的粗放的模式转变为精确化管理的模式。而对于这样一些模式的理论创新和实践突
破，应该是国家智库建设大背景下，相关研究机构包括易居研究院努力把握的内容。
针对报告提出的探寻新动力机制，上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁概括认为两个字：转型。随着房地产黄金十年的结束，房地产行业利润率触顶后开
始出现下滑，包括行业和企业在内都面临转型的压力。具体看，实际上在开发领域、服务领域、甚至研究机构领域，都需要考虑如何在新常态经济下进行转型的问题。
易居智库积极探索理论创新
易居智库报告对新常态楼市经济发展进行理论创新探索。该报告认为，新常态楼市经济发展的一个重要途径就是要促进金融领域的创新。理由是，房地产金融领域
的创新，有助于消费者通过金融借贷，利用自己未来的收入为保证，提高目前的购买力，从而促进需求与供给的同时增长，并促使价格接近于长期市场的均衡水平。
而这个过程中，供应量和成交量也能够得到放大，从而使得房地产市场能够在较短时间内为更多的居民提供住房。同时，金融创新更有利于改变房地产市场的交易行
为，分散产业发展的风险，建立更为理性的预期机制，从而顺应新常态。德佑链家三级市场事业部总经理刘伍洋
易居智库报告认为，房地产新常态和经济新常态是一脉相承的关系。对此，郝德良表示，实现结构调整和优化是共同点。最近中央一系列政策和文件都在出台，主
要涉及“一带一路”、亚投行、长江经济带等层面。这样一些政策，对于解决包括制造业、建筑业等领域的产能过剩是有利好的，也能够使得我国经济改革和国际战
略紧密结合。同样地，对于房地产业而言，目前的思路也是类似的。近期各类房地产新政显然不是过去“翻烧饼式”的新政，而是希望通过各类微调和刺激举措，让
房地产市场在总量保有的基础上实现结构的优化。
在理论创新的基础上，社会也会对未来智库机构的建设提出新的要求。贵州财经大学房地产研究院院长武廷方教授从机构研究尤其民营机构的角度提出新看法。他认为，一流的民间机构应该有比较扎
实的研究团队和模式。民间研究智库有其灵活性和优越性，希望此类智库中心能够把研究的视野和关注度拓宽。比如在关注热点领域的同时，也可以关注市场相对不
发达的地区。这对于后续智库中心发挥理论创新是有利的。
易居智库报告从经济学角
度对新常态楼市经济进行诠释。李然谈及，未来可以增加土地和房产的闲置成本，降低供给弹性，削弱预期效应。具体来说，首先要破除预期效应，关键在于破除政
府与房地产商的利益连锁。其次，要简化不动产税制，将我国房地产税收统一到房产增值税和不动产税等简单通行的税种上来。不动产税作为国际通行的房产税种，
其开征将有助于增大房产商、投资者的房产闲置成本，进而增大控制销售的成本和降低房产市场的供给弹性，这有利于市场稳定。
新常态下，要基于资源禀赋等前提谋取新的突破。崔霁认为，随着土地稀缺性的特征愈加明显，对于后续房地产新常态的发展应该有一个新思路。比如对于上海市场而言，一方面存在建设用地负增长的制度约束，另一方面也迎来了轨交物业开发、存量用地盘活等市场机遇，这些都需要有新的思路和模式做支撑。唯有在政策上实现突破和沟通、在商业模式上进行各类碰撞、在房地产概念上实现嫁接，才能够促进房地产市场新常态下模式的建立。
认识、顺应和引领新常态成关键
易居发布的智库报告，对于与会者和行业有启示。与会者认为，在后续新常态下的楼市发展过程中，思路将更为清晰，也更愿意听取此类智库报告背后的各类思路和建议。上海易居房地产研究院智库研究中心李然博士
华东师范大学崔裴副教授认为，易居智库报告对于新常态的解释和理解具有现实的启示意义。报告中的一个基本思想就是，新常态不再是简单的增长率的问题，而
是整个模式的转变。这对于未来房企商业模式的转变自然有启发。比如说，从市场需求的角度看，未来应该多关注90后、00后的需求。此类群体会非常注重“调
性”。如果产品调性好，那么再昂贵的产品也愿意购买。反之，即使再便宜也不会购买。这背后的思想是，在未来互联网经济里面，不应该按传统的思维来制定竞争
策略，而应该强调以客户为中心，从客户需求来寻求业务突破。
“守正出新”是此次
易居智库报告体现的重要思想。对此，开发商和中介代理商都有比较大的认同。比如，蒋旭东表示，此前房地产市场把“学区房”等概念进行炒作，显然是比较片面
的。实际上，现在很多购房者开始关注“医疗房”，就是看重了医院资源。这些都是对此前业务模式的突破，也是对新商机的寻觅。刘伍洋表示，从德佑业务发展的
角度看，会基于客户的最基本需求，真正做好房地产经纪服务。而杨健则认为，近期部分房企在营销上有各类噱头，这样做的实际意义并不大。对于房企来说，应该
按照自己的游戏规则和对市场的准确把握，踏实做市场和营销，这才是最关键的。
易居智库报告对于新常态楼市经济的描绘，带给了与会者各类新思考。杨红旭以三四线城市为例，认为此前三四线城市的库存指标一直往上增，但近期也处于高位盘整
的态势。若此类指标未来能够下调，那么可以判断三四线城市的供求关系正趋于缓和。所以三四线楼市发展并不可用简单的“崩盘”两个字进行概括，如果去库存效
果达到一个合理值，那么此类城市也会迎来见底复苏的时候。所以对于三四线城市并不可过于悲观，关键要学会等待，即等待指标从紧张状态转为趋缓状态。
易居智库报告诠释的均衡理念，也使得与会者产生共鸣。杨铁军表示，未来房地产市场发展应该更注重利益分配机制的建立。如果依赖传统模式，那么房企收益流失，进一步说明利益分配机制在受到扭曲。而如何在利润率下滑的情况下找到新的均衡点，是后续房企需要继续突破的难题。
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本周二十典型城市商品住宅总成交面积为463.89万平方米，环比上涨0.85%，成交量连续三周上涨……[]
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易居研究院 打造一流房地产民间智库
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易居研究院团队是由专家、学者，以及一批学有所长的博士、硕士等后起之秀组成的。中国著名房地产经济学家张永岳教授担纲院长。目标是不断超越自我，成为中国房地产行业产学研的开拓者、中国房地产产业升级的服务者和中国房地产民间智库的建设者。
原标题：易居研究院 打造一流房地产民间智库近日，上海易居房地产研究院荣膺“上海市优秀民办社科研究机构”三连冠。作为经上海市社联批准、首家挂牌的民办非企业房地产研究机构,易居房地产研究院已经走过了十个年头。产学研结合促行业发展在中国社会经济发展过程中，民间智库和官方智库互为补充。今年初，易居院响应关于“加强中国特色新型智库建设”的号召，提出打造一流民间智库，注重为政府和行业服务，弘扬正能量，提升公信力。开展前瞻性、针对性、储备性政策研究，着力提高综合研判和战略谋划能力，为产业提供高质量的咨询服务。易居研究院团队是由专家、学者，以及一批学有所长的博士、硕士等后起之秀组成的。中国著名房地产经济学家张永岳教授担纲院长。目标是不断超越自我，成为中国房地产行业产学研的开拓者、中国房地产产业升级的服务者和中国房地产民间智库的建设者。在国外，企业的应用性研究水平不亚于大学，对于房地产这一多学科相结合、与实践特别紧密的产业来说，产学研相结合的模式在我国房地产二十多年的发展历程中起到了十分重要的作用。上房置换盘活上海存量上海师范大学校长朱自强教授表示，易居研究院的建立是具有战略远见的，探索了创新运作的模式。基于数据在说话，指出了未来的发展趋势，给出的结论是可信的。当时任上海市住房保障和房屋管理局正局级巡视员庞元认为，房地产研究应有大数据的战略和思维，确保此类数据库是“活库”而非“死库”；另一方面，要在数据更新和信息化实现的过程中达到研究的最高境界，即决策服务。在决策服务过程中，更应该侧重从民生和经济的角度出发，在新常态下研究突破口。说起产学研，在房地产界必然提及20年前的“上海房地产二三级市场联动”的研究和实践。当时正是张永岳教授与易居中国董事局主席周忻等业内精英一起，在产学研一体化的指导思想下，首创了“上房置换模式”，有力地盘活了上海存量住房市场，推动了上海乃至全国房地产市场的加快建立。易居研究院十年成果丰硕2006年，由研究院副院长丁　祖　昱　博　士　领　衔　开　发　的CRIC2006中国房地产决策咨询系统，就是如今著名的CRIC
系统，几经改版成为行业发展中的大数据平台。2008年，易居研究院参与发起成立“中国房地产测评中心”，如今中国房地产业协会、中国房地产研究会与中国房地产测评中心三位一体，定期向海内外发布各类测评报告。从2013年3月开始，易居中国及易居研究院携手世界最顶尖的商学院——沃顿商学院，连续三年成功举办了“易居——沃顿”中国房地产商业精英高级研修班。“易居论坛”的主题论坛、研讨交流、成果发布，已经成为业内声誉卓绝的一大品牌。展示业界声音，汇聚各方智慧，开展百家争鸣。迄今共举办各类主题论坛上百次，与会人数累计10万人次。十年来，易居研究院在宏观研究、专项研究以及承担项目方面成绩卓然，先后承接了国家住建部、上海市政府和外地政府部门以及中国房协、上海房协等委托的课题。共完成各类课题研究330余项、发表评论1900余篇，出版书籍30余部；　完成专项咨询类项目190余个；进行包括企业内训、公开培训课、项目商务考察等培训项目160余个，培训各类人员10000余人次。
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2015年度全国房地产业十大事件 易居院评选评论
&&上海研究院权威评选评论&&2015年度全国房地产业十大事件&&事件一：中央首提化解库存·三四线城市是重点&&事件二：央行连续降息降准·货币宽松利好楼市&&事件三：“330”重磅出击·稳定楼市态度坚定&&事件四：全国总体复苏·区域市场加剧分化&&&事件五：开发投资现历史低谷·房地产拖累稳增长&&事件六：深圳房价罕见暴涨·投资投机卷土重来&&事件七：地产中介业大洗牌·线上线下O2O大战&&事件八：房地产资产证券化提速·上海公积金首秀&&事件九：通州升级行政副中心·楼市热致限购升级&&事件十：大股东频易主·险资大举进军房地产&&事件一：中央首提化解库存·三四线城市是重点&&事件&&11月10日，中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，这是中央首次明确要去库存。12月14日，中央政治局召开会议再次强调：化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。12月18日召开的中央经济工作会议将去库存作为明年经济工作五大任务之一，其中要求允许农业转移人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或租房的需求；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房；鼓励适当降低商品住房价格；取消过时的限制性措施。中央对去库存的重视程度提高，源于当前较大的去库存压力。国家统计局显示，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1005万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，办公楼待售面积增加89万平方米，商业营业用房待售面积增加318万平方米。积极去库存已成为政府当前楼市调控的一项重要任务。&&评析&&中央首提去库存，表明中央对于房地产市场持续健康发展依然比较重视。库存压力不积极释放，将极大地影响房企的投资和新开工，同时房源闲置也构成了社会资源的浪费。积极去库存，将利好房企对资金的回笼和城市投资环境的改善。需要注意的是，目前库存结构也在分化，一二线城市的库存压力相对要小，而三四线城市的库存压力偏大。根据上海易居房地产研究院的库存报告，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月，这说明去库存的靶心应该对准三四线城市。在中央方针指导下，后续要积极有效地去库存，需要各类有效的政策做配套：一、要对目前的库存数量和结构等做细致深入的调研，进而为去库存战略的制定提供翔实的数据和材料；二、要优化各类政策，包括加快户籍制度改革、住房制度改革、房贷和财税政策进一步宽松，重点支持农民工市民化等；三、应对高库存的城市采取有节制和管控的出让方式。通过这一系列措施，将有效降低库存规模，进而促使库存规模和住房需求、城市发展需求等形成较好的匹配。&&事件二：央行连续降息降准·货币宽松利好楼市&&事件&&今年以来，央行采取了持续的货币宽松政策，截至12月中旬，已累计实施了五次降息和四次降准。今年第一次降息始于2月28日，央行决定自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。这是自日央行宣布降息后，时隔三个多月再度降息。此后，二季度央行延续了每月降息或降准一次的节奏。三季度虽然节奏有所放缓，但仍延续了宽松态势，至10月24日，金融机构一年期贷款基准利率已下调至4.35%；一年期存款基准利率已下调至1.5%。&&评析&&今年央行持续推出降息降准的货币宽松政策，主要源于国内经济下行压力较大。同时，人民币汇率持续走低、社会融资成本较高以及全球金融市场出现较大波动等国内外因素的存在，也需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。从对房地产行业的影响看，首先，随着今年以来持续降息，五年期以上贷款基准利率已下降到4.90%，达到近几十年最低水平，购房者的购房成本持续降低，将进一步刺激楼市需求；其次，目前房地产行业资金情况虽然有所好转，但整体受到金融环境的影响，融资成本依旧较高，融资渠道不畅，房企更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源，而连续降息降准有助于降低融资成本，这将刺激房企加大融资力度，从而缓解企业资金压力；最后，连续的降息降准，给房地产业复苏带来积极利好，但由于各地经济和区域发展水平不同，市场分化也将愈发明显。&&事件三：“330”新政重磅出击·稳定楼市态度坚定&&事件&&3月30日，央行、住建部、银监会联合发文指出，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，就相关事项进行通知。其中要求，对拥有1套房且贷款未结清，再次申请商业性个人房贷购买普通自住房，最低首付款比例不低于40%。对拥有1套房并已结清相应贷款，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。而同日，财政部也发文要求，将个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。??评析&&此次“330”新政的出台，放松力度较大。从政策调整的要点看，主要有以下三方面：首先，将二套房商业贷款首付比例下调至4成，这是五年来的首度下调，由于目前很多大城市购房的改善需求已经成为第一位，因此能否刺激改善需求，或者说进行合理的政策支持，对我国楼市尤为重要；其次，对于首套房和二套房公积金首付比例的双双下调，迎合了地方政府积极放松住房公积金政策以及个人购房需求，对于楼市复苏也带来了积极因素；最后，规定个人购买两年以上住房出售免征营业税，这是对此前五年以上的住房出售免征营业税的明显放宽，对于楼市影响较大，不仅有利于直接降低房屋交易成本，而且还有利于盘活存量房，主要是随着个人出售房屋免征营业税年限的缩短，住房出售意愿必将明显提升，市场二手房供应量也会明显增加。总之，此次“330”新政虽然救市力度不如2008年10月下旬那次最大力度、最密集的救市行动，但仍显示了中央稳定住房消费，促进房地产市场健康发展的决心。&&事件四：全国市场总体复苏·区域市场加剧分化&&&事件&&统计局数据显示，月份，全国商品房销售面积同比增长7.4%，增速相比去年全年提升15个百分点。其中，住宅销售面积同比增长7.9%。1-11月份，全国商品房成交均价同比增长7.6%，比2014年全年提升6.2个百分点。其中住宅成交均价同比增长9.4%。1-11月份，东部地区商品房销售面积同比增长9.6%；销售额增长21.1%。中部地区商品房销售面积同比增长7.3%；销售额增长10.9%。西部地区商品房销售面积同比增长3.8%；销售额增长5.5%。在市场总体复苏的局面下，由于区域经济发展水平以及市场供求等因素的影响，全国房地产市场整体呈现东中西部区域、一二三线城市进一步分化的趋势。&&评析&&随着商品房销售量的稳步增长，房地产市场总体呈现复苏态势，这首先有利于楼市去库存。11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平主席罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”&。可见房地产去库存已上升到国家政策层面。库存的消化，有利于楼市长期健康发展；其次，房地产市场的总体复苏，将带动房地产产业链相关联的几十个行业的复苏和发展，对于房地产开发投资、新开工等滞后指标的稳定和增长也具有积极作用，从而达到稳定全国固定资产投资、为经济的筑底增加动力的效果，为经济能够在平稳发展背景下调结构赢得宝贵的时间。但是区域房地产市场的进一步分化，也不利于房地产市场的整体健康发展，一线和部分二线城市楼市复苏力度较大，房地产市场为经济做出积极贡献；而部分二线和大部分三四线城市，由于楼市复苏力度较弱或者仍然疲软，房地产行业起到的作用是负面的，在拖累城市经济的发展。中短期来看，宏观经济的持续向好，也需要健康稳定的房地产业予以支撑。&&事件五：开发投资现历史低谷·房地产拖累稳增长&&事件&&1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资59069亿元，增长0.7%，增速回落0.6个百分点。2014年年初开始，全国年初累计房地产开发投资同比增幅持续收窄，目前已创下历史最低值。这是1998年房改以来中国经历的最差投资数据。房地产高增长的阶段已终止。相比市场预期或判断，房地产开发投资数据显得较糟糕。受此影响，全国房地产开发投资占固定资产投资比重也降到了历史低位，部分房地产市场悲观论调也基于该指标而出现。&&评析&&开发投资增速创历史最低，说明中国房地产市场正步入新常态的增长模式。今年前11个月，全国房地产开发投资增幅曲线延续了去年以来整体逐步回落的态势，一定程度上加剧了政府层面的焦虑心态。受商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响，全国房地产开发企业的投资意愿普遍不足。从结构上进行分析，三四线城市去库存压力较大，将显著影响房地产开发企业的投资意愿。因此，2015年房产交易等指标虽然有了较好改观，但房地产开发投资指标复苏的节奏相对较慢。持续低迷的投资数据，对固定资产和宏观经济的发展也产生了负面作用。房地产开发投资的引擎作用减弱，将使得宏观经济下行压力增大。当然，国家高度重视投资指标的走势。为此，9月14日，国务院发布《关于调整和完善固定资产投资资本金制度的通知》，从优化投资结构、合理降低投资门槛等角度出发，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。预计2016年，随着去库存压力的逐渐释放、房企资金面的逐渐好转，房地产开发投资一路走低的格局将会得到扭转。&&事件六：深圳房价罕见暴涨·投资投机卷土重来&&事件&&12月18日，国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示：今年11月份，深圳房价同比上涨44.6%，全国涨幅排名第一，显著高于第二名上海的15.4%，而70城同比下跌0.4%。易居房地产研究院监测的数据显示，深圳11月份新建商品住宅成交均价达到了44674元/平方米，相比1月暴涨64.6%，而二手房平均成交价格为45690元/平方米，相比1月暴涨48.2%。今年以来，在全国市场温和复苏、三四线城市房价不涨的背景下，深圳楼市疯狂，房价暴涨，其中热点区域如前海、龙华、蛇口房价翻倍，这种现象非常罕见。&&评析&&回顾今年以来深圳房价的快速上涨，主要是从去年“930”新政后，深圳房价开始企稳，12月份成为全国首个房价上涨的城市；而今年“330”新政出台后，深圳持续领涨全国。深圳之所以成为此轮楼市回暖的“领头羊”，有很多原因，比如长期供不应求、股市财富效应、创新创业政策东风等。同时，值得关注的是，房价快速飙涨带来的赚钱效应，也吸引着越来越多的投资投机资金进入楼市，出现了诸如找朋友合伙买房、7000人雨中排队买房、业主坐地涨价100万还愉快成交等现象。据统计，今年来深圳投资客占比近三成，达到2007年以来高峰水平。回顾2007年，深圳房价涨幅近6成，投资投机成风。而2008年深圳楼市急转直下，房价也一路下跌。由于当前经济下行压力依然较大，2016年宏观经济政策和房地产政策仍将保持宽松态势，因此深圳房价暂不会大跌，但未来一两年降温应属大概率事件。楼市轮回，冷热交替。当前而言，深圳投资投机有风险。&&事件七：地产中介业大洗牌·线上线下O2O大战&&事件&&3月1日，北京房地产中介老大链家地产与上海第二大房地产中介德佑地产正式宣布合并，共同打造新链家平台，这是继今年2月链家成功并购成都最大的二手房中介伊诚地产之后又一重大举措。3月2日，国内最大分类信息网站58同城以2.6701亿美元收购房地产租赁信息服务平台安居客，利用安居客在二手房市场的品牌和市场优势，进入房产O2O市场。线下实体以及线上电商的两大O2O巨头的争斗，可谓烽火四起。&&评析&&2015年是中介行业大洗牌的一年，无论是传统中介机构“拥抱”互联网，还是互联网企业“插足”中介市场，又或者是传统中介机构、互联网企业各自抱团求变，都意味着房产中介机构之间的竞争显现出白热化趋势。对于链家来说，要实现其提出的全国性扩张目标，最简单也是最直接的办法就是同业并购。在华北区域市场领先的链家，通过并购德佑地产，能够拿到大量现成的团队和各种资源，在以上海为龙头的华东市场，迅速扩大市场份额，同时通过打造自主线上平台，谋求更多的O2O机会。与此同时，安居客、搜房网等房产电商网站，58同城、赶集网等服务平台以及房多多、爱屋吉屋等纯线上交易平台的市场占有率日趋上升，对线下的实体中介带来了冲击，尤其是58同城与安居客的联合，预示着线上信息提供平台向房屋交易平台转型的变革。互联网中介切入口在于低佣金笼络买家，而链家的切入口在于高溢价拉拢卖家。而对于二手房买卖双方来说，不管线上企业，还是线下机构，他们需要的是优质服务。&&事件八：房地产资产证券化提速·上海公积金首秀&&事件&&12月13日，上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券（“沪公积金ABS”）在全国银行间债券市场发行，由上海公积金中心发起、上海国际信托发行，发行总额约69.6亿元，其中1号产品资产池中基础资产的抵押物为房产不动产，2号产品没有抵押物，本期证券的入池贷款在发放时，由上海住房担保为借款人提供担保向上海公积金中心申请贷款。之前，杭州、武汉均有尝试发行公积金相关证券。另外，7月10日，世茂集团称其部署的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，这意味着全国首单物业费资产证券化项目（物业费ABS）正式出炉，其中博时资本是管理人，而基础资产则源自世茂集的物业费收入。&&评析&&上海公积金资产证券化在国内并非首例，在武汉率先吃螃蟹后，杭州、上海紧随其后。从政策来看，今年1月6日，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出：积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。9月30日，住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求：有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。其实，早在2003年，就有人开始呼吁和研究房地产资产证券化的问题，但受国内资本市场尚不发达等多种因素的影响，房地产证券化的推行实施举步维艰，仅有建行等个别机构曾经有所尝试。今年6月，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批；同时，金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，以万达广场作为基础资产的类REITs产品。可见，进入2015年，房地产资产证券化的进程加快，和国外成熟的资产证券化市场相比，国内的资产证券化市场正朝着更多不同类型的方向发展。&&&&事件九：通州升级行政副中心·楼市热致限购升级??事件&&从2012北京市委书记刘淇首次出“落实聚焦通州战略，分类推进重点新城建设，打造功能完备的城市副中心”开始，关于通州成为北京行政副中心的传言从未间断。至月份愈加发酵，确认政策几乎呼之欲出，房地产市场随之出现升温。日，中共北京市委十一届七次全会审议通过了《京津冀协同发展纲要》，通州正式定位于北京市行政副中心。此政策出台后，通州核心区项目价格快速走高、外围项目捂盘惜售现象愈演愈烈，楼市急剧升温。为此，日，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，暂停向无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京户籍，已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明者，也不能在通州买房。??评析&&自从2014年2月京津冀协同发展上升为国家战略以来，优化空间结构、疏解北京非首都功能、破解人口承载力差、交通堵塞和PM2.5等大城市病等成为公众尤为关切的问题，如何将北京的非首都功能在京津冀空间范围内重新调整和布局，腾挪、转移、集聚，形成内部新区域中心和新增长点，支撑京津冀世界级城市群的建设，成为各方争论的焦点。通州位于京津之间，作为京津冀协同发展的重要一步，全面启动通州副中心建设，是优化北京城市空间格局，提升首都服务功能，加快塑造京津轴线，有力支撑新型首都圈和京津冀世界级城市群建设的多赢之举，将强力带动京津冀“东线”发展。区域定位的重大变化，给通州发展带来了重大契机。按计划，到2017年，市属行政事业单位整体或部分迁入工作将取得实质性进展，远期将带动约40万人疏解至通州，产业布局、交通配套等功能将不断完善。种种重大利好直接带动了房地产市场的快速升温。但行政副中心的建设是渐进的过程，过快透支政策利好，过多吸纳不合理住房需求，都有碍于市场健康，限购升级着眼于优先解决通州本区居民的住房问题，合理抑制住房投机投资，给过热的通州区商品住房市场降温，有利于稳定区域市场。&&事件十：万科大股东频易主·险资大举进军房地产&&事件&&12月6日，万科发公告称，钜盛华及其一致行动人前海人寿保险合计持有公司总股本的20%，超过华润的15.2%，成为公司第一大股东。自从1995年华润稳坐万科第一大股东之后，时隔20年，万科第一大股东再次易主。早在2014年初，万科总裁在一次会议上第一次指出“野蛮人正在成群结队地来敲门”；而在短短半年之内，万科的“第一大股东”之位，已轮替了三回。首先是7月10日，宝能系旗下的前海人寿耗资逾80亿元，通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份，之后又和一致行动人通过连续举牌，将持有万科的份额猛增至15.04%，超过华润。其次是8月底至9月初，华润通过两次增持，使其持有万科A的股份达到15.29%，夺回第一大股东之位。最后便是此次宝能系重新成为公司第一大股东。但是，反对宝能系成为万科第一大股东，并采取了反击措施。&&评析&&近期获得险资青睐的房企并非只有万科，远洋地产、金融街等公司频遭险资举牌。根据Wind统计，目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家，占比超过15%。险资大举进入房地产业的原因有三：其一，政策环境不断放松，2009年新《保险法》增加了投资不动产领域，2012年允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%，2014年将这一比例上调至30%。其二，2015年以来房地产市场回暖。其三，多次降息后，无风险资产收益率大降，险资资产配置闹饥荒，被迫进入股权市场。险资大规模进入房地产业，既包括投资房企股权，也包括进入开发领域，与联手拿地。险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得更多资金，而地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面。但值得关注的是，部分险资利用杠杆激进式收购房企股权，成为第一大股东之后，如果商业理念和经营思路存在问题，则可能为房地产上市企业发展带来负面影响，这也是万科反对宝能系控股的重要原因。
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