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万科股权之争许久未起涟漪，然而，“准新郎”深圳地铁近日却打破了沉寂。
　　(深圳地产板块架构图)
　　日前，深圳市地铁集团董事长林茂德在国家发改委组织的城市轨道交通投融资机制创新研讨会上声称，深铁已经为入股万科方案失败做好第二手准备，即为将地铁上盖资产培育成熟后提前收购国资上市壳公司，实现借壳上市。
　　目前，深圳国资控股的A股地产公司尚有5家：深圳市投资控股有限公司(简称深投控)控股的深深房和深物业，深业集团控股的沙河股份，直接控股的深振业和深圳天健集团。谁会是深铁“B计划”的借壳标的呢？
　　天健集团：
　　朝夕相伴是否“情愫暗生”？
　　由于股权分散、市值不大，深圳国资旗下的地产上市公司频频受到民营资本的围猎。在过去几年中，深天地、深国商、深鸿基、深长城的等原国资房企改名易姓，成为民资手中的上市平台。
　　如今，深圳市国资委旗下直属上市房企仅有天健集团和深振业两家。巧合的是，这两家公司曾经也是宝能围猎的目标。
　　冤家路窄，几年之前，宝能曾多次在二级市场买入深振业。为了控股深振业，深圳国资委及其一致行动人也迅速增持。经过多次增持后，深圳国资委实际持股比例已达34.28%，才得以击退宝能。
　　此后，宝能也曾通过前海人寿持有天健集团4.82%股权。但深圳市国资委迅速予以反击，推出了22亿的再融资方案。增发完成后，深圳市国资委实际控制的股权将升至39.51%，将天健集团的控制权牢牢把握在手。
　　与此同时，深圳市国资委还将深投控持有的粤通建设100%股权注入天健集团。目前，天健集团已对施工建筑板块重新整合，营业收入来自于市政工程及建筑施工业务。正由于此，天健集团与深铁的业务联系更加紧密。
　　天健集团半年报显示，今年上半年，深圳市城市轨道交通9号线BT项目标段7月21日通过竣工验收，公司地铁施工能力再上新台阶。
　　除此之外，天健集团手上还握有深铁的9号线给排水管线改迁及恢复工程9603-3标段、11号线给排水管线改迁及恢复工程11601标段、6号线给排水管线改迁及恢复工程6602-1标段、10号线给排水管线改迁及恢复工程10611标段、9号线西延线给排水管线改迁及恢复工程9612标段、6号线燃气管线改迁及恢复工程6604标段、7号线交通疏解工程(含路灯改迁及恢复工程)7602标段、6号线交通疏解工程(含路灯改迁及恢复工程)6601-1标段、9号线交通疏解工程9602-2标段、3号线南延线工程主体工程3131标段等施工工程。
　　尽管建筑施工业务方面和深铁关系紧密，但深铁是效仿港铁“地铁运营
上盖物业开发”模式的地铁公司，而此次与万科联姻也是注入地产业务，天健集团在房地产开发方面与深铁的“交集”几乎为零。况且，自粤通建设注入公司之后，该公司主业更加侧重于市政工程及建筑施工业务。
　　深振业：
　　“前女友”是否回心转意？
　　如果说万科是深铁的“准新娘”，那么深振业可以说是深铁的“前女友”：在与万科联姻之前，深振业早已经和深铁牵手了。今年上半年，深振业开盘推广项目——锦荟PARK，便是与深铁的“爱情结晶”。
　　早在2013年底，深振业就中标深铁的合作项目，合作开发地块位于深圳市龙岗区地铁横岗车辆段(该项目即现在锦荟PARK)，中标价格为8.66亿元。
　　据了解，该项目总占地面积 11.12 万平方米，建筑面积 32.2 万平方米，其中住宅22.554 万平方米，商业 5.2
万平方米，商务公寓 4.1 万平方米，配套 0.346
万平方米。根据合同约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，深振业主要负责建设管理。
　　深圳地铁与深振业双方约定：深振业向深圳地铁支付8.66亿元获得住宅、商务公寓和配套物业
70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
　　在当时，深振业还信誓旦旦地表示，对于这个项目公司做过充分的可行性研究，有较高的收益，公司更是希望借此与深圳地铁集团有长期的合作。然而，深圳地铁在此后也开始宣传自己独立开发的项目“山海津”。
　　时隔两年之后，深振业便改口了，在接受机构投资者调研时，高管表示：“深圳地铁集团与深振业同属深圳市国资委直管企业，深振业与地铁集团后续合作仍需进一步沟通，尚存在不确定性。”
　　此后不久，深铁也便宣布了入股万科的消息。不过，遭遇了万科大股东宝能、二股东华润联手反对之后，似乎这桩“婚事”也存在“不确定性”，所以，“前女友”是否会回心转意，尚待观察。
　　深深房、深物业、沙河股份：
　　待字闺中？
　　深深房、深物业、沙河股份三家公司毕竟不是深圳市国资委直接控股的，业务也各有侧重，与深圳地铁关联不大。
　　在上一轮深圳国资改革中，同属于原国资经营公司深建投旗下上市房企还包括深深房和深物业。与天健集团和深振业不同，这两家公司则划拨到深投控旗下。在接手深物业之前，深建投此前还曾计划将深物业控制权转予港资企业卓见投资，此后由于深投控反悔而作罢。
　　作为集合了原三家国资运营公司的“巨无霸”，深投控涉及领域横跨金融、地产、新兴产业和公共服务等，一些老国企因为历史遗留问题而未处置的地块也便成为深投控的资产。
　　刚接手深深房之时，深投控对旗下房企整合之意磨刀霍霍。2008年4月，深深房公告与深投控合作开发月亮湾项目(该项目后来成为了深圳炙手可热的前海概念地块)。然而当年9月深投控旋即放弃这一合作，转而将月亮湾地块注入刚接手的深物业。
　　2010年，深物业公告资产置换计划，将公司及子公司拥有的闲置商铺资产置出，并置入深投控拥有的月亮湾T102-0237地块和深新出租车业务。这一地块，即原南油集团存在历史遗留问题的27宗未开发地块之一，后来由深投控接手。
　　此后的数年，深投控无论在深物业还是深深房上，再无资本运作的动作。
　　沙河股份的命运则更为“凄惨”。在上一轮深圳国资改革之时，深圳市国资委就已经以将特发集团持有的沙河股份11.29%的股权划转给沙河集团。随后到了2009年2月，深圳市国资委又将沙河集团100%股权划转给深业集团。而深业集团正是深圳国资旗下的正宗地产板块平台。
　　但深业集团便有一家“亲生闺女”——香港上市的深圳控股，深业集团还控参股包括香港上市的路劲基建、沿海家园。相比之亲生的深圳控股，沙河股份在“后妈”深业集团那里得到的资源聊胜于无。
　　而此前，深圳地铁公开招标合作开发地块位于深圳市龙岗区地铁横岗车辆段项目之时，竞标条件，一竞标人必须是深圳市属国有房地产企业，二是竞标人净资产不得低于20亿元。当时，市属国企的沙河股份、深物业和深深房均因净资产条件而被排除在外。不过，截至今年上半年，三家公司净资产均已超过20亿元，深物业、沙河股份上半年尚且亏损，也不排除深圳市国资委为保壳而进行资本运作的安排。
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深圳国资吹响改革号角 概念股值得关注（附股）（二）
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网（www.stcn.com）01月21日讯
深振业A:牵手深圳&地主&,进军地铁上盖
研究机构：民生证券日期：
分析与判断
经营效率稳步提升,布局合理、质优价廉
公司是最早上市的一批深下属的地产公司,2005年剥离其他零碎业务后专注地产开发,截至目前土地储备435万平方米,分布在深莞惠、天津、西安、长沙、南宁等7个核心城市,平均楼面地价占预计售价的比重约10%,土地储备质优价廉。
股权激励充分,新管理层上任触发经营拐点
公司是深圳国资委旗下唯一进行股权激励的公司,目前高管合计持股1404万股,深圳国资今年5月召开会议提拔蒋灿明任总裁,实现管理层的快速交接,在过去三年半土地市场无一斩获后,迅速在东莞、天津、南宁、深圳等地积极获取优质土地储备,5个多月公告了4块地,拿地总金额超前5年的总和,而且公司仍然积极的在深圳等地持续拓展优质廉价的土地储备,经营拐点显著。
牵手集团,进军地铁上盖物业开发领域
公司晚间发布公告投资8.66亿成为深圳地铁的横岗车辆段项目合作的中标候选人,振业将借此成为深圳地铁的合作伙伴,深圳地铁自去年5月后在深圳拿地可以绕开招拍挂,是全国唯一可成功效仿港铁&地铁运营+上盖物业开发&模式的地铁公司,其在手储备约880万方,总货值逾2000亿,质优价廉,是真正意义上的深圳地主,未来振业有望与地铁建立长期合作关系,并成为最货真价实的上盖物业开发商。
背靠国资鼎力支持,平台价值日趋凸显
深振业是深国资委近年唯一在二级市场持续增持的公司,随着深长城股权的逐步出让,深国资将振业作为未来地产整合平台的预期更加强烈。深圳国资委旗下的各类土地储备规模庞大,资源丰富但权属情况复杂。随着深国资放弃深长城和逐步厘清与深业集团的关系,深振业已成为最具可能的地产整合平台。
推盘节奏加快,保守估计今年签约超35亿,明年签约超80亿
今年以来公司推盘节奏有所加快,不考虑新获取项目,今明两年的可售货值约为130亿(其中深圳峦山谷二期约60亿),随着长沙振业城一期、峦山谷花园二期和西安振业泊墅二期的陆续开盘,保守预计今年签约额将超过35亿,明年签约将超80亿。
盈利预测与投资建议
我们看好公司在新管理层履任后带来的显著的经营拐点,以及其在深国资体系内地产业务整合的平台价值,预计年EPS分别至0.53、0.73元(未考虑转让其持有深长城7%的股权对应的每股0.2元的业绩贡献),对应年的PE分别为10X和7X,维持&强烈推荐&的评级。
房地产调控政策存在一定不确定性。
（证券时报网快讯中心）
本文来源：证券时报网
责任编辑：王晓易_NE0011
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