房产证未够五年 先公证后过户买家面临风险_网易财经
房产证未够五年 先公证后过户买家面临风险
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未够的房屋交易可免营业税？在先前出台的限购政策中规定，出售未满5年的房屋需缴纳营业税等一笔不菲的费用。但上有政策下有对策，笔者在走访市场发现，不少房地产中介声称他们可以通过先、后的办法免去这一大笔费用。中介所说的方法真的可行吗？这样做有何风险？现象：中介支招如何省去大笔税费小林准备买一套二手房，在中介人员的介绍下看中了北新区一套房子。小林对房屋各方面都很满意，但谈到价钱的时候让小林犯了难。当小林正准备放弃时，该中介人员神秘地将小林拉到一边，称有办法让屋主将价格降下来。原来，这套房屋的房产证还未满5年。按现行的限购政策，该房屋如果要交易卖方要缴纳营业税等一大笔税费。基于这个考虑，卖家必须把价格抬高才有利可图。而中介人员所说的方法，就是钻政策的空子，让卖家免去这一笔税费，卖房成本低了，卖家自然就肯降价出售。如何避免缴纳相关税费？房地产中介给小林支了个招：小林先把房款给卖家，拿到卖家的房产证、土地证等证件，然后与卖家一同到公证处进行公证，签署合同约定待这套房屋的房产证满5年后双方一同去办理相关的过户手续。这样便可以省去一笔不菲的费用。房屋中介人员对小林说这是行业内常用的操作方法，很多炒房者都是通过这种方式来避税。根据现行的政策，房产证未够5年的住宅交易时卖方需多缴纳一笔约5.5%的营业税和一笔1%的个人所得税。小林看中的房子价值60万元，小林算了一笔账，这笔费用不是一个小数目，卖方需缴纳差不多4万元的税费。中介人员称，若可以采用先公证后过户的方式免去这笔费用，卖家可以将售价降低4万元。“这样做是对买卖双方都有好处的。”中介人员对小林说。笔者致电蓬江区一名地产中介人士龙小姐，龙小姐称行业内确实有这种做法。交易后买家直接搬到新家居住，待房产证五年期满后双方进行过户。“我都接了好几单这种交易了，双方签署协议，还到公证处进行公证，不会有什么问题。”提醒：当心一场空虽然这种做法一下子可以减少几万元的支出，但小林还是不放心，毕竟钱交给了对方但房产证仍然是对方的名字，这让小林感觉心里不踏实。这种做法到底可不可行？有没有法律上的风险？广东华南律师事务所李英姿律师提醒购房者，这种做法虽然理论上是可行的，但买方要冒着房屋无法过户的风险。首先房屋在法律定义上是不动产，与之相关的权利是不动产物权。根据我国的《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定房屋所有权的转让必须经登记才发生效力，通俗来讲，房屋必须经房屋登记管理部门过户登记，该房屋才真正属于买方，所有权才真正发生转移。
虽经买卖双方公证、签署房屋买卖合同，该买卖合同成立并生效，双方发生的是合同之债的债权关系，而在法律上讲，物权大于债权，买方只能依据签订的房屋买卖合同向卖方主张违约责任，而不能因此而变更物权人。所以，在买方与卖方签署购房合同并全额支付相关购房款及税费等的情况下，如不及时办理房屋过户登记，若卖方隐瞒真相并将该房屋再卖给另一方并过户至其名下，等5年期满，买方要求卖方过户已经不能实现了。此时，买方只能追究卖方的违约责任。也就是说，买房者转为债权人，只能根据协议追讨款项，而不能过户房产。而对于卖家而言，在买卖双方的这层关系中，卖方只要按房屋买卖合同约定履行过户的义务，基本没有什么风险。
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈您好！请教继承房产不满两年出售的问题(北京链家网)
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您好！请教继承房产不满两年出售的问题
提问者：13*******76&
时间： 12:00:24 &
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共有&3&个回答
您好：第一个问题，
我最近刚操过了一个海淀区继承的单子。如果只有遗嘱没有继承公证的话，需要先去公证处办理继承公证手续，
需要所有继承人到场，继承公证的费用一般是评估值的2%，但是已购公房有优惠政策是60元/平收取，平房是40元/平.如果涉及房屋评估的，还需要向评估公司缴纳评估费用，而且评估公司必须是公证处认可的。
等继承公证下来后，继承人持自己的身份证，户口本，结婚证，公证书和旧产权证到房屋所在地的房屋交易大厅办理新产权证，费用是每本80元和5元印花税。海淀区是继承的房产5个工作日下新产权证，然后就可以正常交易了。
第二个问题;
继承的房产交易过程中，是按照原产权证来计算年限的，如果这套房继承之前是满5年的，现在也可以按照满5年计算，但是需要去房管所调取原始档案，去的时候产权人带身份证和产权证就可以。
如果这套房子以前是满5年的，那么就可以按照满5年唯一出售，只要根据客户的情况，缴纳契税就可以了。
继承房产只需要有一个继承公证费用，变更房本需要80块钱的工本费，继承后不满两年的意思是继承前房子本身就不到两年吗？如果继承前房子是已经满五年或两年的，您只是变更后不满两年的话，交易时是按照原房本的日期来计算营业税的，但是个税是按照现在的业主是否唯一计算，如果是原房本满五年，您现在又是唯一的话是不需要营业税及个税的，如果您的原房本不满两年，那现在就是要征收全额营业税及差额20%的个税.
继承的房子是按照老房本计算是否满5年，不是按照您新取得的房本计算；您需要一个继承公正的费用，还有一个工本费。
在软装搭配中，空间布置没有特色、所有家具都沿着墙面摆放、窗户被隐藏和遮挡等都是十分重要...
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准备买个二手房，房东有大红本但是没满两年，房东意思先公正一下收藏
准备买个二手房，房东有大红本但是没满两年，房东意思先公正一下等房本满两年再去过户，可行吗，万一到时候房东不配合过户怎么办
是不是公正完了以后还得让房东写个委托书
公证处有一个项目就是委托公证
把那手续拿齐全了，身份证户口本结婚证做齐全了就没问题
把委托书公证了，到时候过户就不用房东了
那两年后过户原房东还要去吗
买卖公证和委托公证。到时候过户就不用房东了
不满两年需要交多少税？如果不多的话现在过户多好
买卖公证加委托公证，做两份公证，?
买了没？我有套出售，大红本，直接可以过户，
找个委托人
有蹊跷！有大红本为啥不赶紧过户？为什么把产权让别人手里抓两年？不考虑风险吗
此事不简单，必有蹊跷。楼主让套路了，遇到这个情况让过户就买，否则坚决不要买。
经济适用房？商品房不是没5年这一说吧
为啥不给过户
找好自己人当委托人，过户的时候就不用房东再去了
你可以现在办理房本税费5.6营业税
没有风险，很多房本没下来的房子也都是这么操作的
没毛病，办了委托公证就可以了，两年后不用原房主自己就可以办手续了
记得公证的时候把后期过户的委托人改成自己亲戚
跟我差不多，我去年年中买的，也是公证的，再过俩月就能过户了，能省不少钱
去公证处做个委托协议，过户就跟房东没关系了
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买二手房未满两年，等到满两年后再过户有哪些风险？做抵押公证能够解决吗？有哪些利弊？
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不过户就不能代表买家是房屋的所有权人，一旦出现纠纷，二手房买家的权益是很难保障的。根据我国法律房产证是房屋作为不动产的唯一证明，同时如果没有过户，意味着该房屋实际没有交付给买家，还是原房主的，相当于买家出了钱但对方没有把东西给你。实践中，有许多人会做购房合同公证，但是公证的也只是债权，物权还在别人手中，起诉到法院是根据物权优于债权的原则，法院还是会把房子判给房产证的登记人的。 买房只公证不过户有什...
不过户就不能代表买家是房屋的所有权人，一旦出现纠纷，二手房买家的权益是很难保障的。根据我国法律房产证是房屋作为不动产的唯一证明，同时如果没有过户，意味着该房屋实际没有交付给买家，还是原房主的，相当于买家出了钱但对方没有把东西给你。实践中，有许多人会做购房合同公证，但是公证的也只是债权，物权还在别人手中，起诉到法院是根据物权优于债权的原则，法院还是会把房子判给房产证的登记人的。 买房只公证不过户有什么风险？ 1、交易不成功 如果交易双方为了逃避营业税，选择暂不过户，这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。卖方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此类纠纷判决时也不一定会将房子判给买方。 2、房屋权利受到限制 房屋产权所有人如果由于民事诉讼、刑事惩罚等原因，使得房子被查封、抵押，买方一旦购买，那就将承担很大风险，即便房子已经进行了交易公证，也属于无效。 3、房屋共有人不同意卖房 如果在做公证时，房屋的共有人不在场，之后就会产生共有人以不知情为理由不同意出售房屋的情况，这样的话，即使房子已经做了公证，也是无效的。 4、拿不到产权证 购房者如果购买了小产权房，那就无法取得合法房产证，一旦房子不符合城市规划，政府就会对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。
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