&p&房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。&/p&&p&首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机征兆，呵呵，这个很难回答。见仁见智吧。当然，所处的行业不同，感知亦不一样。对于实体经济而言，特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了。&/p&&p&&b&工业企业不好过。&/b&
小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔，下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清。所以，对于他们来说，肯定是经济危机了。小厂所在的厂房，如果是村的土地，基本上现在是闲置，招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地，再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域，有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回。
当然，有人说“转型升级”。的确，高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导也很重视。当然，可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定。我只说我看到的。&/p&&p&&b&房地产企业也不轻松。&/b&
房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大，好像把责任都归咎于房地产开发商。其实，他们也不轻松。当然，开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让，我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价），开发出来卖几万，当然利润可观。不过，这样地已经不多了，基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖，成本高了很多。不过，谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发。特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了。目前比较激进的，大多数是央企，因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了，也不是自己的钱嘛。所以，近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候，房企资金非常、非常紧张，有些差点破产。所以，别看人家房地产企业好像很牛逼，其实，如果真的经济崩了，他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业，现在利润率已经不像那么高了。其实，近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的，他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题，其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰。但是，不管房地产未来怎样，公司总是要运作的，有那么多员工需要养，资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利，现在已经不存在了。&/p&&p&&b&房子真的很稀缺吗？&/b&
房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的，不是用来炒的。呵呵，如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住，其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的，的确，我是管中窥豹瞎猜的，呵呵，随便看看就好。其实，猜得很保守。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的。某区现有农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢，不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地区，大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人，或者空置。房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象。城市稍好，农村尤甚。别信什么农村宅基地一户一宅，一户八宅我都见过，只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房。当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价，压力很大。但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”，那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗？&/p&&p&&b&地方政府对房地产持什么态度？&/b&
对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手，他们也没那个能力。注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我。有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖。呵呵，他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖，都是市长一句话。市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线，出让金多少与国土部门没关系，都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的，也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务。当然，底价设定不能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维，好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩？巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖？当然，地方政府乐见房价永远上涨。第一，GDP数据好看。2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是，某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量。这是真人真事。第二，地价高了，财政也水涨船高。领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民生服务，都是要花钱的。08年地不好卖，开发商没钱拿地。某宗地出让，收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了，必须成本价赶紧卖了。说，我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗？第三，地方政府不负责房价的涨跌，也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价的涨跌。其实，房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民。&/p&&p&&b&房价暴涨的根源是什么？&/b&
就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算，如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子，你的土地出让年限到期，建筑物寿命到期，按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价，更别说银行利息和装修成本了。呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么，你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价的问题，目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业。这个世界最能预测房价涨跌的，是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了，辛苦了。&/p&&p&——————————————————————————————————————————-
非常感谢这么多的赞，出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头。但是，我仍然不敢取消匿名。
鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱，那我趁空隙继续分享一下个人见解。&/p&&p&&b&1.房价与地价，地方政府更关心哪一个？&/b&
很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的。先说观点，免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋，也没这个能力，上面我不知道，也不敢瞎说。政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事。有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度，效果如何呢？从业十几年，参加的会议无数，看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件。甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼。不说别的，就是信访也够人烦。08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K，但是眼看房价在跌，老太婆不去签约，开发商多次催促都不去，后来开发商把房子卖给了其他人，也办证了。09年在四万亿的刺激下，房价暴涨，那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访，扬言跳楼，还拉来电视台。2013年房价微跌，某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房。现在经历2016年的暴涨，房价翻倍了，也就没人拉横幅了。说句实话，地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格走势。房价不像股市，有个分时图和K线图，一目了然。当然，领导要知道房价，很容易，但是他们都很忙，有很多事情需要关注，自己又不炒房，哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了，即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义？郊区与市区差别大了。所以，某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何。房价对于老百姓来说影响生计，但是领导与其说关注房价，还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价，这是真的，因为土地财政，那是他的钱袋子。 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态，那样是不允许的。所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划。所以我说，土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐 。&/p&&p&&b&2.政府能操纵房价涨跌吗？&/b&
呵呵，政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果。当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响。影响一定有，但是不是决定性影响。比如，放开限购，比如增减土地供应。土地出让，是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响。但是，世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣，也只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的。当然，中央有这个能力，关键在水龙头的收放。不过，几次的刺激都是因为经济太差了。但是，水不是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神，政府也不例外。如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天。理想与现实，往往是有差距的。如果神那么厉害，那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦？&/p&&p&&b&3.关于房产税。&/b&
呵呵，本不想说这个，但是看到媒体又在预热了。作为普通市民，你根本无需关心这个。房产税会不会收？以后一定会收。我在2013就看到过几套方案，也征求过意见，其实一直在研究。什么时候拿出来？随时都可以拿出来，只是不想拿出来，也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征。某人搞得分税制，地方如果不给土地财政，那还让它活不？目前有土地财政，卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前，房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了，房产税必须祭出，也许不需要那么久，在那之前就要搞。其实，不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报。从目前来看，不管那套方案，对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系，你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢。房产税能不能降房价？这个不一定，都说了房地产的根源在于金融。但是，房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客？转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到。租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定。不然，就不会出现如此低的租售比。现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓。但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本，那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁？这个想法很美好。&/p&&p&&b&4.关于炒房团和中介从业人员。&/b&
炒房一直存在，这个无需隐晦。纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的。2008年之前是一波，与2011年前的是一波，与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化。记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在。山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力。后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了。2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁，自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了。至于现在，是全民炒房了，连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了，有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒。现在的炒家，其实是普通老百姓，不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来。所以，不要憎恨现在的炒房人，其实他们跟你我一样，是普通的老百姓。他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱。当然，行情好的时候，利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益，他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过，不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打，不好卖的时候，交易量急剧下降，脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出，哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵，真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多，就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了，这个完全不影响他在中国赚钱。当然，他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的。现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层，搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房。A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A，去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了。所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题，因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险，其实刚需接盘最稳定，降低金融风险。只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质，哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员，基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距。别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多，鼓吹交易，他才能获取交易佣金，至于其他的，他回答不了，也没有那个想回答的意思。当然，他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚。整体上而言，中介不是房地产也的正面力量，更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作，是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团。这个不多说，了解不深也不敢多说。那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条，交易量急速下降，持房各方都很痛苦。15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了，怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上，舆论最关键，预期是核心。媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续。我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵，周末政府机关都不上班啊，再说了，你买了合同签了，非着急连夜排队办证？我相信买过房的都知道，你网签合同了，基本上已经是你的了，无需赶夜办证。真相如何无所谓，但是会带来恐慌。随着媒体的扩散，急速产生羊群效应，于是房市又热了，金融集团又赚了，也解套了，美哉！其实，真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易，鼓动闹事，左右忽悠之外，其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介，而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介，需要具有专业服务意识的中介。目前，中介行业从事得太low，进入门槛也很低，除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务，其实这个行业专业化之后有前景。其实，目前中介还有一个重要的特征，就是炒房，他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了。房地业是一个普通的行业，没太多技术含量，也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业。所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已。&/p&&p&房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物。如果从长远来看，都会回归常态。也许，等过几十年再来回首今日，你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&再次更新一下，删除掉一些敏感信息，顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多，不能在评论里贴出。已经歪楼了，完全偏离了题主的答案，请见谅。&/p&&p&&b&关于土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解&/b&&/p&&p&1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体，所以，土地作为最重要的生产资料之一，必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权。这个，与国外的土地所有权私有制是不同的。所有权是绝对权，是最完全的物权，具有永久性。&/p&&p&2.为什么有个土地使用权？按照法律规定，国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权。但是，国务院不可能去开发嘛，既与职责不符也没那实力。呵呵，《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了，土地咱不能自己下地，又不能卖，那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍，于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分，所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的。我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权，所有权仍然是公有，使用权可以私有。使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权。用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利。所以，从法理的意义上来说，所有在中国大陆的土地使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价，是长期性的租金一次性缴纳。&/p&&p&3.土地使用年限怎么规定？住宅为什么是70年？70年后怎么办？土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，70年的土地使用权根本不用担心，到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的。不过，70年后的世界，也许没有人能预测吧，嘿嘿。&/p&&p&4.土地使用权的实质是什么？呵呵，法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客。但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别的。土地是不动产，你无法抠起来背着走。不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等。当然，有些地方是有差别的，比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的，还有地下资源也不是你的。还有，出让期限到期后还需要出让金的，不是一劳永逸的。既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念，搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘部位。呵呵，你肯定不认同这个观点。那么，既然国有土地是全民所有，你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一，可是你享受过比私有制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？&/p&&p&5.房屋所有权又是什么？房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权，说白了就是那房子是你的。还是那句话，所有权是绝对权，是最完全的物权，永久性的。那么问题来了，房子是永久的，地的使用是有期限的，咋整？法律已经想好了套路，《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则。土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押。你买了房子，其实也买了土地使用权。当然，对于初独栋别墅外的绝大多数有房阶层来说，你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点。土地使用权到期你据不续期，按照法理，你有本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的。其实，国外也有这种。英国就有一些公寓，你买了房子，但是地是别人的或者是国家的，房屋所有权人只有土地的租借权，中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点，就是你买了房屋的所有权，租了土地使用权。虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系，但是的确有差别的。其实，这种类似也存在于其他情况，比如，林地权和林木权。林地是某村的，树是你种的，树你可以砍走，地不能拿走。&/p&&p&6.出让金和房产税是什么东西？土地出让金，目前的全称应该是国有土地使用权出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍），也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让期间的价款。请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的买卖价款。房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税，主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种。注意：房产税不是房地产税！别以为房产税是什么新鲜事物，其实早已有之。政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[号）就已经有了房产税、地产税等税种。只是，那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的。后来，社会主义改造完成，土地已经全部公有了，对内也就没有必要征收了，只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了，那时候屁民也没几个在国有土地上有自己的房。日，国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人缴纳。只是，后来房地产立国，为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了。所以，别以为房产税是什么新鲜事物，也别以为要征收需要太大的动静，根本不需要上升到人大立法的高度。对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西，即使开征也在法理上也毫无障碍，不属于双重征税。只是，什么时候开征、怎么征收的问题。至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的。不过，按照目前的思路和民意，仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题。未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗，目前试点的都是房产税。不过根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定。我个人还是认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。&/p&&br&&p&顺便声明下：本人不打算取匿，也不求关注，因为我很少发言。关注我也没用，如果要买卖房屋的知友最好听取银行和中介的意见，他们才是房价短线走势的知情人和推手。我也不是WPY，没用网评宣传任务，发言纯属个人瞎掰，不足为信。在这里对所有求关注的知友统一致歉！&/p&
房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机…
&p&想到几个说几个哈，也不一定很正确，根据自己和周围人经验总结出来的一些省钱小招：&/p&&br&&p&1、广州地区很多楼盘一手房全商贷可以享受楼价折扣而公积金贷款基本不享受任何折扣，而目前首套房做全商贷利率可以打八五折，这样算起来利率其实比公积金贷款利率不会高很多，而且还可以享受额外折扣，同时可以节约时间成本。&/p&&br&&p&2、购买二手房中介费可以谈到0.8%-1.2%，有朋友还谈到0.6%。按揭可以直接找贷款银行的贷款经理做，不用交按揭费，不需要理会中介所谓的需要按揭公司做。不想交中介费的可以下载一个叫做珍房网的app，上面是业主直接放出房源，买卖双方自行联系，但也会有一定的风险，好处就是中介费全免。&/p&&br&&p&3、刚过完年后买房比其他时候买房更容易压价。&/p&&br&&p&4、购买二手房首付不足的话，可以找贷款银行认可的评估公司针对周边房价适当拉高房子评估价格，这样的话首付可以减少一部分，贷款额度增加一些。这一点主要针对想减少首付的人，因为长期来看房屋的总价是会增加的，这是由于贷款增多而导致利息上涨。&/p&&br&&p&5、如果买一手楼的样板房，软装基本可以赠送或者低价一并卖出给业主，这个还比较划算。&/p&&br&&p&6、朋友在家具公司工作，每月会提供特价产品清单，价格比市面上在售同款产品大概便宜三分之二，但是数量少需要自提，所以如果有朋友在家具公司上班的可以找他们提供一些清单。如果没有的话也建议直接去工厂店购买，摆在外面的样板家具也更便宜。&/p&&br&&p&7、买书的话，很多答案说去亚马逊买，不知道大家有没有发现很多大学旁边是有挺多二手书店的。如果不介意书的新旧，或则买教辅类书籍，可以去二手书店淘一淘，价格便宜非常多，而且能淘到很多意外的宝贝。&/p&&br&&p&8、买衣服，不追求购买品牌衣服的人可以去一些大型的服装批发商场淘衣服，广州的话有红棉国际、十三行等一些地方，十三行是批发商的批发商，价格会更低。深圳有个南油世纪广场，很多独立设计师品牌和一些外贸单，质量好的东西非常多，价格比外面能便宜个一半，但有个坏处就是如果不批发的话价格就会贵一些，所以去买的话要假装是去拿货的，记得跟老板说帮忙带一件啦带一件。我拿个样板回去，好的话再来。你要问为啥不去淘宝呢，因为以上我说的这些地方是很多淘宝店的货源。&/p&&p&9、很多去澳门玩的人，可以去澳门的赌场里看看。里面一般都有二手商铺，各种名表都有，价格你懂的，不过想着是在里面赌红了眼的人当掉的，就。。。。。&/p&&br&&p&10、很多运动品牌店的展示墙都有样鞋，一般打折季样鞋的价格更低，也有缺点，就是白色的会发黄，所以尽量挑深色。其他很多店的样衣样包也一样，缺点就是量少，尺码有限，如果能买到算是捡了便宜。&/p&&br&&p&11、去理发店洗头发或者做头发，尽量带自己买的洗发水或者药水去找理发师加工，不要听他们推销洗护产品，他们的洗护产品成本非常的低，真的是暴利。&/p&&br&12、广州淘手办去一德路，附近还有很多海鲜干货批发市场和进口食品批发市场，淘眼镜去大德路省中医院附近的眼镜批发市场，老便宜啦。&br&&br&&br&&p&好咧暂时想到这些~~~~~~~~&/p&&p&有新的再补充~~~~~~~~~~~~~~&/p&&br&&p&————————————————————&/p&&p&很多人问我会不会买到假表...&/p&&p&那我哪知道啊我又不是赌场工作人员我又不负责鉴表&/p&&p&怕假就不要贪便宜！&/p&&p&这句话送给很多人。&/p&
想到几个说几个哈，也不一定很正确，根据自己和周围人经验总结出来的一些省钱小招： 1、广州地区很多楼盘一手房全商贷可以享受楼价折扣而公积金贷款基本不享受任何折扣，而目前首套房做全商贷利率可以打八五折，这样算起来利率其实比公积金贷款利率不会高很…
作为房地产业内人士，经历过数次房地产起伏，普通人如何判断房价市场走势，个人说一些浅见。&br&&br&宏观因素：&br&1、看经济走势。房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。经济下行，房价必然进入下降通道。经济下行可观察的指标很多：PMI\CPI\利率等等。&br&&br&2、看开发商拿地。开发商对市场预判掌握的信息量远远高于普通消费者。开发商的后市预测最直接就反应在拿地上。当然这里主要观察成熟的开发商，那些刚入行的土豪和国企，如当年的中化方兴和远洋，仗着干爹有钱，拿了多少地王，后来的事情就呵呵了。拍地的信息都是公开的，各种房地产网站一查就知道。地王频出、楼面价不断上扬肯定要涨。但如果有流拍、起拍价拿地、低价拿地，开发商显示出谨慎态度，房价极度有可能下跌。&br&&br&3、看本地市场房地产库存量、本年度开工量和和年度去化量。这个是衡量某个区域最直接的指标，如果这个比比较悬殊的话，一般库存达到1.5年以上，价格战在竞争比较激烈的热点区域一触即发。&br&&br&4、看股市、黄金等市场。中国的房价有很大一部分原因是民间资本缺乏正规合适的投资渠道，房地产作为资本配置的一部分一直在市场上表现良好，吸引了大量资金。如果股市和黄金市场红火，相关资金就会抽离房地产行业，房价可能就会下降。&br&&br&&br&微观因素：&br&1、本地政府政策。这个就不细说了，各种调控政策都有可能影响房价。&br&2、政府规划和投入，例如新区、CBD、旧改、地铁等规划投入，这个也不细说。利好和利空就是一体两面。&br&3、本地人口流入流出量，人口净流出的话，如东北地区，房价长期是看空的。&br&4、银行发放贷款态度，央行可能会有发文，大部分情况下会有风声，但各个地方会有差别。&br&&br&如果要有一些现象的话：&br&1、突然发现房地产促销广告多起来了&br&2、接到的买房电话、短信多了&br&3、街头派单的人多了&br&4、身边的亲戚大妈们突然给你介绍楼盘了&br&5、房地产中介不招人了
作为房地产业内人士，经历过数次房地产起伏，普通人如何判断房价市场走势，个人说一些浅见。 宏观因素： 1、看经济走势。房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影…
坐标广州市天河区，去年底刚入手一套二手小户型，从看房到交房中间历时8个月左右的时间（正常只需要1-2个月时间），因为购房的过程比较曲折，所以先简单提一下买房的经过吧，这可都是我血淋淋的教训啊，希望能给第一次买房特别是买二手房的旁友们提供一点可以借鉴的经验。&br&&br&2016年3月下旬，我在广州裕丰地产（中介）的推荐下看房，房子的地理位置较好，价格在区域内也较合理，所以就签了购房合同交了定金等待过户。5月初，中介突然电话我说房子被法院查封了，要我过去与业主协商中止交易。后来我得知房子是在签合同的第二天就被查封了，但在签合同前中介并没将所有的房屋产权资料提供给我，而且他们也一早就知道房子是有被查封风险的，而且房子查封后已也一直拖了半个月才告诉我说房子无法交易。&br&&br&我知道房子查封后就要求中止交易并由业主承担所有购房产生的费用并赔偿房价10%的违约金，但因为当时业主夫妻二人的资产已被冻结，房产也全被查封，没有办法拿出钱来，然后我跟朋友就软磨硬泡6、7个小时，终于说服业主给回已经交的定金，也跟业主承诺说不会起诉他们，因为知道他们这段时间很困难，也体谅他们的难处。但是之前我已经交了一半的中介费给中介，按揭费也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已经交的中介费和按揭费中介就拒不退还，连相关资料都不提供，坚持称已经促成了本次交易，我去他们总公司找法务人员拿资料，结果直接被对方一把推到在地双腿膝盖淤青，然后我就报警啦，然后就人生第一次进了派出所，但警察也只是调解，也不能管买房的纠纷，所以之后仍旧是不了了之（像不像拍戏啊哈哈哈感觉好狗血啊，我心也是大还能笑出来）。&br&&br&后来我也有找过房管局、中介协会、和消费者协会投诉，都没有收到回音，找律师打官司也不太可能，因为中介费总额不大，没有律师会接这个案子。所以当时一两个月我整个人心力交瘁也非常无助，基本打消了买房的念头，也算是第一次切身感到社会的黑暗吧。&b&（目前仍然没有任何中介的工作人员联系过我，这件事也一直悬而未决，希望有法律人士或者其他有经验的人士提供建议，钱的确是不很多但是我一个170个子的妹子被一把推翻在地我真的是太气愤了，现在提起来都咽不下这口气，从没受过这么大委屈的我啊啊啊）&/b&&br&&br&事情的转折出现在5个月后，原业主联系我说房子已解封，并且可以按原价格卖给我，我有点呆掉，不太敢相信。业主说觉得我之前非常体谅他们，而且买房过程中也受了很多委屈他们很过意不去，所以就按之前谈好的价格，如果我愿意购买的话就可以立即交易。说真的挂完电话也真不知道是该高兴还是难过，只想尽快结束这一切。有可能是上一次被骗怕了，所以这一次特别谨慎，所有交易的流程大部分都是自己跟进，也找了一个比较熟悉的中介朋友咨询，所有整个交易过程都还比较顺利，历时一个半月就办好了所有的手续。&br&&br&我现在站在购房者和房地产从业者的双重角度来写一点二手房购买的过程中需要注意的事项，其他的答案我也看了看，基本流程都写得很全面了，我也不再赘述，只写一些自己在买房过程中切实碰到的比较容易忽略掉然后被坑的点吧&b&（仅限广州）&/b&。&br&&br&&b&一、看房阶段&/b&&br&&br&1&b&、确定预算以及意向购买的户型，如果是首套房以投资为主的话，请将地理位置作为第一参考要素，首选住宅型（70年产权），同时要注意周边生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原开发商；如果是购买为了居住或是婚房，建议购买离工作地点半小时能够到达的辐射圈中交通最为便利的房屋。&/b&上班路上耗时太长就算有自己的房子住，幸福感都会大大下降，我单位的领导住的地方离上班需要坐一个半小时楼巴，一遇上广州的台风天根本没法出门，中午才能到公司，虽然她买的房子是稍微大点单价也便宜很多，但是时间成本太大其实也并不划算。&br&&br&2、&b&谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介&/b&。现在挺多人买房会先在APP或者电脑上看一下房源信息再去联系中介，有时候往往先看中不错的房子，也没注意中介是哪一家，就先联系了。而中介现在很多时候发现买家很中意某套房的时候就会特地说，这是我们的独家房源，言下之意就是必须跟他们交易才可以买到这一套房，如果房源特别合适买家就很容易妥协。还有在看中比较合适的房源的时候，中介会忽悠客户交诚意金，说帮你锁定房源，等你签合同的时候诚意金自动转为定金，如果有人这么说你可千万别交这个钱，什么狗屁诚意金全都是忽悠你呢。还有，你把预算报给中介后，中介给你找的房源一般都不会在你的预算内，一定是超过预算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介谈好，超过预算的房子不看。另外，在看房前先跟中介谈好中介费，一定不要等房看定了才谈，广州目前的行情基本是1%-1.2%就可以谈下来，一上来就提2%甚至更高价的一定要记得往下压价。&br&&b&总结一下：1、尽量选择大中介公司，如链家、中原等；2、看房不交诚意金；&/b&&b&3、控制预算，不听中介忽悠；4、先谈中介费再看房。&/b&&br&&br&&b&二、购房阶段&/b&&br&&br&1、看好房后，准备跟业主签合同，签合同前有两件事情要做，第一件事情是先跟业主谈价格，一般正常房子都可以&b&压低3-5w&/b&，所以先尽量往下谈。另外一件事情就是需要给&b&房产查册&/b&，确定房产产权清晰。查册的过程一般都由中介操作，查册纸长下图这样，记得有两张，第二张我画圈部分重点注意，代表该房屋无抵押，产权清晰。当时我自己买房的时候，中介只给我看了第一张纸，所以我根本不知道还有第二张纸的存在，也不知道房子存在抵押的情况，才导致后来房屋被查封的时候我毫不知情。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6ae7f6bb6afb8cd33f6c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-6ae7f6bb6afb8cd33f6c_r.jpg&&&/figure&2、确定房屋产权清晰后，准备签购房合同，在看购房合同的过程中一定要记得看违约责任一条，现在合同大部分都是约定如果因为买方或卖方的原因导致交易无法完成的，须赔偿对方房屋总价的10%作为违约金，&b&同时最好需要合同中补充条款，用以约束中介的责任，约定如房屋交易不成功，必须退还全部或者部分中介费。&/b&&br&&br&3、在签合同的时候，如果要做按揭贷款，中介还会收取一笔名为&b&按揭费和评估费&/b&的钱，这笔钱其实全部由银行收取，&b&总共加起来一般不超过2k（其实连2k都不需要，评估公司由银行联系，评估费约900块，按揭费不要钱）&/b&但是中介不会告诉你，他们会说这笔钱是由按揭公司收取的，必须要按照房屋总价的1%收取，我当时就说我只给2k，你能做就做不做拉倒，结果就是嘴上说着做不了结果麻溜的就给办了。建议贷款年限可以尽量贷长一点，也可以根据自己的经济状况具体判断。&br&&br&&b&三、过户阶段&/b&&br&&br&如果能顺利进行到过户阶段的话，恭喜你，你已经离胜利不远了，但是还是不能掉以轻心，记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取，这时候已经没有业主和中介什么事情了。不过后期还需要中介配合收楼，如果业主逾期交楼，也可以按合同条款追究其违约责任。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a44fed5c60_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&543& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a44fed5c60_r.jpg&&&/figure&&br&至此，二手房交易大战就算是胜利结束。&br&&br&&br&&b&特别提醒&/b&&br&购买二手房真的会碰到不少的坑，无良的中介和业主都有可能会遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一个师妹买房，又被业主给坑了，签好合同的第二天业主要求涨价不然就不卖了只退定金，师妹一气之下直接起诉了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗时耗力，所以还是在买之前多长点心眼，也看看对方是个什么样的人再决定是否购买。&br&&br&现在想想也还算是幸运，毕竟按原价买到了中意的房子，到手之后还涨了不少。经历完这次感觉整个人都升华了，打怪技能是提升了，但是对很多事情的信任度也越来越低了。&br&所以也提醒大家，购买二手房毕竟不像一手房，是由地产开发商出售，出了问题还能够找企业，二手房的业主具有太多的不可控因素，同时中介也会在中间利用信息不对称谋利，所以买方在购房前还是要多做一下功课，千万别学我啊，希望这篇文对即将买房的人有一些帮助。&br&&br&看完给个赞呗，谢谢啦~~
坐标广州市天河区，去年底刚入手一套二手小户型，从看房到交房中间历时8个月左右的时间（正常只需要1-2个月时间），因为购房的过程比较曲折，所以先简单提一下买房的经过吧，这可都是我血淋淋的教训啊，希望能给第一次买房特别是买二手房的旁友们提供一点可…
&p&&b&杭州楼市在今年走出一波行情，主要还是今年以来土拍的行情愈加疯狂有最主要的关系，这也是所有人，包括大部分民营开发商都始料未及的，在这样的市场行情下，也只能说一声，好吧！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&无&/b&论德科和维维在节目里怎么鼓吹&b&杭州楼市永远向上&/b&的论调，但成熟的买房者明显能够看得出来，&b&政策风向已经大变&/b&，未来不短的时间内，杭州楼市的压力非常大。如果说这段时间成交量明显下滑是因为大部分买房者持币观望，那么，接下去可能会来的一波政策，也许会&b&吓跑大部分投资客，以及将很多刚需改善购房者拦在了门外&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-dcae208da3ed3a7_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&299& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&楼市与政策&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中国楼市是政策市&/b&，这是连房托都不能否认的事实。2016年这一波楼市的上涨直接的导火线就是国家和杭州政策大环境的引导，&b&银行利率降低、限购限贷取消、契税下调&/b&等一系列连环政策，披着去库存的羊皮闯进了一二线楼市的羊群，在这样的背景下，本就积重难返的杭州乃至全国楼市，竟像&b&风口上的猪&/b&一般，又被吹了起来。但我们都知道，杭州的楼市早已令人怨声载道，今年这一波，&b&彻底绝杀了年轻人的后路&/b&。这&b&对城市的吸引力有不小的损害&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&楼市与历史&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-07521c96abd1b8d4db3c_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&594& data-rawheight=&486& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&594& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-07521c96abd1b8d4db3c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&从上表中我们能够看得出来，杭州楼市涨涨停停，大致是以三年为一个周期，涨价行情发生在10、13和16年，但&b&今年这一波行情，更具参考意义的是2010年&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&10年同样是个政策大年，在10年之后，我们看到接下去两年都有不小的跌幅，&b&尤其在大涨之后的第二年，下跌的幅度不小&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果经历过09、10的行情，会发现两者具有惊人的相似性。&/p&&p&&b&历史总是惊人的相似，就像去年的股市和07年的行情一般。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果说去年的政策是政府吹风，那么最近全国各地的限售政策可能就是最后通牒。当然，市场的反应一定是滞后的，去去年各个地产商已经赚得盆满钵满，不在乎跑量，他们的销售压力也不会太大。但大环境已经形成下降预期，新开楼盘有销售考核，所以接下来应重点关注首开的楼盘以及杭州热门板块的土地市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&真正的下跌，&b&我预计会在新政策出台的1年左右&/b&，明年上半年楼市肯定会有微降，&b&开发商真正的压力来自于明年上半年&/b&，政策的压力很可能会令开发商支撑不住。&b&等到狗年开年，很可能会出现狗年第一降，价格战或许会全面打响&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&楼市与板块&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-72b45b4d07ff8f4c88196b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&594& data-rawheight=&781& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&594& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-72b45b4d07ff8f4c88196b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-88cb245cbbbdb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&594& data-rawheight=&838& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&594& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-88cb245cbbbdb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3fc484ddc6e25b06e00b091c4558944e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&594& data-rawheight=&761& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&594& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3fc484ddc6e25b06e00b091c4558944e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&用&b&鸡犬升天&/b&来形容今年的楼市再合适不过。临平、丁桥、九堡、闻堰、义桥、下沙……这些一年以前还被无数人忽略无视的板块，今年却一个个成了香饽饽，甚至于老余杭镇、临平山北这样的远郊地带，楼面价竟拍出了一万三四的单价，这无疑是一把烈火将这个市场彻底点燃。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但纵观历史，某些板块真的能碰吗？见仁见智，为免被喷，各位还是自己思考罢！&/b&&/p&&p&&b&欢迎关注微信公众号「楼市时光机」，ID：zhiligongchang&/b&&/p&
杭州楼市在今年走出一波行情，主要还是今年以来土拍的行情愈加疯狂有最主要的关系，这也是所有人，包括大部分民营开发商都始料未及的，在这样的市场行情下，也只能说一声，好吧！ 无论德科和维维在节目里怎么鼓吹杭州楼市永远向上的论调，但成熟的买房者明…
&h2&后G20时代，2017年杭州房价还会涨么？ &b&｜半月法谈&/b& &/h2&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e0ecafafd4fea9_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e0ecafafd4fea9_r.jpg&&&/figure&&p&&b&前言&/b&&/p&&p&半月法谈2016年11月发布的《&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2d7f8c57cb9e68cchksm%3D9fc01e84a8bfaf8d92ae51be474d4ebc30225acd06c05%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2016最后一个月，杭州房价是涨是跌？&/a&》一文曾斗胆对杭州房价进行过阶段性预测，建议购房者可以再继续观望一阵。经过了2016年这一轮上涨，进入2017年的后G20时代，杭州房价又将何去何从？不少朋友私下向我表达了关切的意愿。在此，冒着被打脸的风险，来谈一谈我个人的理解。&/p&&p&&b&温馨提示：&/b&本文共1.1w字，阅读需5-30分钟。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1a98e18d72fdffd_b.jpg& data-rawwidth=&505& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&505& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1a98e18d72fdffd_r.jpg&&&/figure&&p&&b&要对城市房价涨跌进行相对靠谱和科学的预测，而不是根据各种小道消息人云亦云，首先要搞清楚影响房价涨跌的因素到底有哪些，彼此之间的关系和权重究竟如何，谁占主流谁占支流，这是进行理性分析的前提。&/b&有观点常常根据一两个指标的变化而大谈特谈房价走向，或者以地王频出土拍价格畸高来鼓吹房价上涨，最典型的就是各种中介和地产销售人员；或者以宏观调控政策加码来预测房价会降，最典型的就是各种专家看空派。这些都是典型的盲人摸象，可谓只见树木而不见森林。
&/p&&p&&b&房价的涨跌从来都不是一两个因素孤立作用的结果。&/b&房地产业作为中国经济发展最大的马车和源动力，是“我国国民经济的重要组成部分”，在正式话语体系里面，能戴上这顶帽子的，一个是房地产，另一个就是中小企业。一个单一的产业能被冠以如此地位，足可见其举足轻重的作用，而这背后，是金融、信托、互联网、环保、钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具建材等数百个上下游产业，其对国计民生的影响早已渗透到了社会生活的方方面面，这就决定了能影响房价走向的基本因素也必定是纷繁复杂的。因此，仅仅以一两个指标的动态变化来对房价进行预判，这既是不负责任也是不客观、不科学的，由此得出的结论自然也就难免显得片面和有失偏颇。&/p&&p&既然房价是众多因素综合作用的结果，那我们就来对这些基本因素逐一分解，各个击破，掰开了揉碎瞧一瞧，看看2017年杭州房价的主旋律究竟还是不是“涨声响起来”。&/p&&br&&br&&p&&b&一、支撑房价上涨的因素&/b&&/p&&br&&p&&b&1、土地供应&/b&&/p&&p&过去的一年，不仅仅是杭州房产市场的狂欢年，也是杭州土地市场的狂欢年。各大开发商不仅在房产市场上赤膊上阵展开激烈争夺，在土地市场上，也是撸起袖子卯足干劲拼得热火朝天。杭州土地市场行情自2015年6月开始逆转，在2016年更是一路高歌猛进，即便是9月下旬杭州土地新政颁布出台也丝毫未能减弱开发商争夺土地的热情，&b&全年土地成交金额位列全国第三，仅次于南京和上海。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4ec3f7c0d8fe7476aee362_b.jpg& data-rawwidth=&629& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&629& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4ec3f7c0d8fe7476aee362_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ 2009年-2016年杭州市区土地成交情况表&/i&&/p&&br&&p&继续用数据来感受杭州土地市场的情况，上图为2009年-2016年杭州市区的土地成交情况，直观地反映了近8年以来土地市场供应量和土地价格的变化情况。具体说来，供应量上，2016年全年成功出让126宗土地，平均溢价率为54.7%。&b&从历史情况来看，去年土地供应总量仍比较低，532万方的出让总面积低于近8年中大多数年份，仅仅超过了2012年和2015年。&/b&但在土地低供应量如此有限的情况下，土地成交金额却创造历史新高，达到了1598亿元，为8年之最，相应地土地成交单价也自然成为历年之最，2016年也成为地王频出的一年。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b08fde2d7b15bdfdcb422e7_b.jpg& data-rawwidth=&4724& data-rawheight=&3759& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4724& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b08fde2d7b15bdfdcb422e7_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ 2016年杭州各区地王项目分布图&/i&&/p&&br&&p&下面这张图详细地展示了2016年期间杭州各板块新产生的地王项目分布情况，其中红色代表楼面价创新高的板块，意味着2016年该板块土地价格刷新了历史记录。不难发现，杭州绝大多数板块土地成交均价都达到了历史最高点，部分区域甚至出现了“面粉贵过面包”的怪象。整个城市而言，12765元的平均楼面价同比上涨72.3%，接近2011年到2015年各年涨幅的总和。一大批地王项目即将入市，或将重新定义各个板块的房价门槛。&b&如果仅按地价逻辑推演，考虑到开发商从拿地到楼盘入市通常存在半年到一年半左右的间隔期，2017年的杭州房价自然也应当是历年之最。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ec99c0477bed60c38a0b8daa303d1b6a_b.jpg& data-rawwidth=&1064& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1064& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ec99c0477bed60c38a0b8daa303d1b6a_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 2016年杭州市区重点板块地王盘点（单位：元/平方米） &/p&&br&&p&小结一下，2016年杭州土地供应的特点：&b&高楼面价，地王频出，低供应总量。&/b&&/p&&br&&p&&b&2、可售库存&/b&&/p&&p&库存方面，在中央经济工作会议提出“三去一降一补”五大重点任务的大背景下，2016年杭州楼市“去库存”效果显著。数据显示，截至2016年11月末，杭州全市新建商品房住宅库存面积比2015年11月末下降了44.3%，降幅大于北京、上海、广州等地。去化周期方面，以最近12个月平均签约面积计算，2016年1月末，杭州全市新建商品房住宅去化周期为12.6个月，而到了11月末，去化周期下降到仅为&b&5.15&/b&个月，这意味着若停止土地供应，杭州市区库存房源仅5个月即可售罄。这一指标即使在同期全国重点监测城市中也处于偏低水平。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-29decbe825c0ab36276b2bde77986f01_b.png& data-rawwidth=&950& data-rawheight=&542& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&950& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-29decbe825c0ab36276b2bde77986f01_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 2016年11月末全国重点监测城市商品房住宅库存情况&/i&&/p&&br&&p&截至日，杭州市区新建商品住宅可售房源共5万套，可售面积641.6万平方米。&b&同比2015年末，市区新建商品住宅可售套数减少了4.2万套，降幅45.6%，可售面积减少452万平方米，降幅41.3%。&/b&&u&从月度变化情况来看，月除4月份库存略有回升外其他月份均保持下降态势，且各月降幅均超过3000套，而这其中尤以9月份下降幅度最大，较8月减少了1.2万套，&b&充分说明了G20峰会对杭州楼市的巨大刺激作用。&/b&&/u&众所周知，日至5日，G20峰会在杭州成功举办，中央电视台连续7天对杭州进行了全方位直播和广告宣传，在全国乃至全世界的观众面前进行连续不间断的画面刺激，杭州城市形象和知名度借此得到进一步提升。 &/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-caeea35a1a603ff7df7a0d4c_b.png& data-rawwidth=&1077& data-rawheight=&668& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1077& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-caeea35a1a603ff7df7a0d4c_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 2016年1月至2017年1月杭州商品房库存面积及去化周期走势&/i&&/p&&br&&p&小结，2016年杭州商品房库存特点：&b&库存面积持续走低，去化周期持续缩短。&/b&&/p&&br&&p&&b&3、人口结构&/b&&/p&&p&经常关注和研究楼市的朋友都知道，房地产投资的一个重要工具就是提前判断人口流入方向，根据人口流动趋势来指导个人投资方向和布局重点。可以简单地这样理解，人口净流入越多的城市，房产市场肯定就越活跃，城市整体房价就越抗跌，也就越难以下调。而判断人口流动趋势，户籍出生人口数、小学生入学增长率、高级人才净流入等都是比较常用和靠谱的指标。
&/p&&p&根据杭州市公安局2月份刚刚发布的数据显示，日至11月30日期间，杭州户籍出生人口达90896人，为十年来最多的一年。而每一个新生婴儿的背后，都意味着一个个家庭购房的刚性需求。常住人口方面，从2010年以来一直保持持续稳定增长态势，2015年末杭州常住人口数首次突破900万达到901.8万人。另外，根据人社部最近公布的一组全国人才流动大数据显示，&b&2016年，杭州人才净流入高达8.9%，名列榜首，在全国范围内遥遥领先。&/b&而一直以来堪称年轻人梦想之城的北上广，人才净流入分别是2.02%、3.43%和-0.69%，分列第9、5和20位。杭州名列榜首的背后，雾霾、房价、产业环境、落户政策等是主要原因。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a19c283e68bed39e0909_b.png& data-rawwidth=&1308& data-rawheight=&639& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1308& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a19c283e68bed39e0909_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 2016年全国人才净流入城市分布Top20&/i&&/p&&br&&p&小结，2016年杭州人口结构特点：&b&常住人口持续增加，户籍出生人口数创新高，人才净流入多。&/b&&/p&&br&&p&&b&4、产业结构&/b&&/p&&p&“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。”这是古时柳永笔下的杭州，而如今的杭州，不仅具有令人流连忘返的西湖美景，经济发展成就上也是不遑多让。特别是G20峰会的召开，提升了杭州在全国乃至全世界的地位。杭州作为最有前途入选中国第五个一线城市的准一线城市之一，在教育，医疗，交通，商业，产业等方面均具有较强竞争力，尤其是高端产业更是独树一帜。作为国内&b&互联网产业的天堂硅谷&/b&、&b&中国电商之都&/b&和&b&全球最大移动支付之城&/b&，杭州不仅有举世闻名的阿里巴巴，还有蚂蚁金服、网易、蘑菇街、51信用卡等一大批互联网明星企业，互联网金融、电子商务、大数据及云计算等产业吸引了一大批来自北京、上海、深圳等地的高端人才。互联网企业之外也有海康威视、吉利集团、物产、杭钢、绿城、万向、大华、恒生、哇哈哈等知名企业。第三产业蓬勃发展，产业结构齐备健康，富有朝气。在2016年中国主要城市GDP排行榜上，杭州是唯一一个不依靠重工业而挤进全国前十的城市，而且还是个环境十分优美的旅游城市。整体上看，杭州虽然相较于北京、上海、深圳等城市仍有不小差距，但与其他城市相比自问还是不落人后，并且未来可期，潜力无限。&/p&&br&&p&&b&5、轨道交通&/b&&/p&&p&&b&轨道交通是一个城市发展的缩影，当轨道贯穿了一个城市，它将不再仅仅是交通的轨道，更是一个城市的动脉。&/b&从世界各大城市发展的经验来看，地铁的修建不仅能带动相关产业经济的增长，也定将推动沿线板块的发展，带动周边房产升值，催生新的商圈，促进商业繁荣。
&/p&&p&日，杭州轨道交通三期建设规划正式获得国家发改委批复通过。根据规划，绝大部分项目都将于2017年开工建设，到2022年亚运会前，杭州将投资&b&1426亿&/b&元，建成&b&10&/b&条地铁线，累计&b&446&/b&公里运营总里程，&b&200多个&/b&站点完整覆盖整个主城区和周边主要副城，曾经一度稀缺的地铁将变得纵横交错，随处可见。此外，在未来科技城除规划布局杭州西站和通用机场外还将建设3条有轨电车线路与地铁3号线、5号线接轨，辐射老余杭、留下、仓前及闲林板块。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-30ffe1dd9ab58ff025fde_b.jpg& data-rawwidth=&6520& data-rawheight=&4535& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&6520& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-30ffe1dd9ab58ff025fde_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州城市轨道交通一期至三期规划动态图&/i&&/p&&br&&p&自日，地铁1号线正式开通运营后，地铁网络在杭州交通治堵中发挥的作用愈加显著，地铁对城市发展的重要作用我想也无需过多强调。轨道交通三期规划的通过，使得杭州地铁运营里程数迎来质的飞跃。2016年，杭州地铁通车里程仅82公里，在全国排名第13位。到2022年，运营里程将会增到500多公里，一举超过台北、香港等，在全国重点城市中排名第&b&7&/b&，除了北上广深四个一线城市外，在二线城市里位居前列，表现抢眼。&/p&&br&&p&具体到今年能看得见的变化，2017年杭州地铁将新开通运营2条线路共3段工程。其中&b&地铁2号线一期工程（西北段，钱江路-古翠路）将于6月底通车试运营，彻底结束西湖区、拱墅区不通地铁的历史；地铁2号线二期工程（丰潭路-杜甫村）、4号线一期工程（南段，浦沿-甬江路）将在今年年底前开通试运营，极大改善城西和城南居民的出行条件。&/b&同时续建4号线、5号线、6号线等二期工程近134公里。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4ab79beb34c0a6b382f8f3a8bc751d85_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&487& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4ab79beb34c0a6b382f8f3a8bc751d85_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州城市轨道交通2号线运营站点图 &/i&&/p&&br&&p&&b&&&&福利&&& &/b&在微信公众号@半月法谈 内回复“&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D1c45bca8ae6f869ecb6e2a5bb37823bf%26chksm%3D9fc01e32a8b36effec5b3dc7c03bc0f85%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&三期规划&/a&&/b&”四字即可下载《杭州轨道交通三期规划运营图》，独家放送！高清到没朋友！！！&/p&&br&&p&&b&6、交通路网&/b&&/p&&p&杭州市政府日发布的《杭州市城市建设“十三五”规划》提出，将借助精心筹备2022年亚运会等契机，加快基础设施建设，建成具有较高全球知名度的国际城市。规划指出，杭州将加快建成城市快速路网，积极推进城市主次干路、支小路建设，力争到2020年新建道路长度&b&550公里&/b&以上，市区道路长度达到&b&3541公里&/b&。积极构筑以轨道交通为主体的公共交通网络系统，为亚运会顺利举办打下坚实的基础。
&/p&&p&“二绕四纵五横”是杭州城市道路路网改造提升的重点工程。其中，“四纵五横”是指杭州市区的四条南北向的快速路和五条东西向的快速路。在过去的一年里，杭州的快速路网，可称得上“人丁兴旺”，短短一年之间，“最东一纵”东湖快速路二期、“最北一横”石祥路提升改造工程、“最西一纵”紫之隧道等相继建成开通， 182公里的“四纵五横”快速路网格局基本成型。到2017年，随着艮山路提升改造工程（彭埠立交-东湖路）和“最南一横”彩虹大道工程萧山段（青年路-新城路）后续工程的动工建设，“四纵五横”快速路网格局将形成高效运行系统，为杭州市民的日常出行带来极大便利。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-dda1ee16ba29da886c7f0_b.png& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-dda1ee16ba29da886c7f0_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州四纵五横快速路网概念地图 &/i&&/p&&br&&p&&b&“四纵”&/b&（从西到东）是指：&/p&&p&①吉鸿路—紫金港路—紫之隧道—之浦路[紫之隧道]&/p&&p&②巨州路—上塘高架—中河高架—钱江四桥—时代大道[上塘-中河高架]&/p&&p&③半山隧道—石桥路—秋涛路—钱江三桥—风情大道[秋石高架]&/p&&p&④东湖路—九堡大桥及南北接线—通城大道[东湖高架]&/p&&p&&b&“五横”&/b&（从北到南）是指：&/p&&p&①留祥路—石祥路—石大线[留石快速路]&/p&&p&②文一路—德胜路[德胜快速路]&/p&&p&③天目山路—环城北路—艮山西路—艮山东路[天目-艮山快速路]&/p&&p&④江南大道—机场快速路[江南大道]&/p&&p&⑤之江大桥及接线—彩虹大道[彩虹快速路]&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-caab75f50015beab9df0bd0f3d60b62d_b.png& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-caab75f50015beab9df0bd0f3d60b62d_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州四纵五横快速路网地图 &/i&&/p&&br&&p&“二绕”指的是两条绕城公路，“二绕”由西段和东段组成，东段钱江通道及接线已建成通车，西段杭州绕城高速西复线杭州至绍兴段已于2016年开工，预计2020年建成。&/p&&p&城际轻轨方面，杭州正在倾力打造“一小时通勤圈”，规划开通9条城际铁路，快速布局同城化。其中，临安、富阳、绍兴、海宁&b&4&/b&条城际轻轨均已获国家发改委批准，临安线和富阳线将于2019年和地铁5号线、6号线同步建成通车并实现同台换乘，绍兴线和海宁线将于2020年正式建成通车。除此之外还有到诸暨、安吉、德清、桐乡延伸的4条线及联系南浔、桐乡和海宁的1条联接线。此外，商合杭铁路、杭温铁路、杭绍台铁路等一大批重点工程也在陆陆续续开工建设。可以预见，接下来几年的杭州，将是一片热土，城市发展的前景也不可限量。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a571d6f9f99ec13d87e82_b.png& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a571d6f9f99ec13d87e82_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州城市圈概念地图&/i&&/p&&br&&p&&b&7、城市界面及基础设施&/b&&/p&&p&众所周知，杭州作为中国著名的旅游城市，不仅拥有得天独厚的自然环境，也具备深厚悠久的人文底蕴。过去的两年里，杭州有效地借助了G20举办的契机，实现了城市界面及市容环境的显著提升。从刷爆朋友圈的“最美跑道”和“夜色大运河”，到流光溢彩的“夜杭州”和武林广场裸眼3D灯光秀，从经历翻天覆地的城中村改造、旧城旧厂区改造和新城建设，再到逐渐淡出公众视野的系列违章建筑，“淡妆浓抹总相宜”的山水杭州正焕发着新的城市魅力，显得愈加美丽和精致。
&/p&&p&G20之后，还有2022年杭州亚运会，伴随着杭州发展黄金十年的历史机遇，一大批基础设施建设项目也将纷纷来袭。2017年内杭州市区将有新建祥符桥、运河湾两大历史文化街区、新增停车泊位5万个、亚运村落户宁围、8万座的奥体博览城主体育场和火车南站投入使用、深化推进“五水共治”、海绵城市建设和京杭运河浙江段三级航道整治等等一系列动作。杭州将加快建成国际会议目的地城市和国际重要的旅游休闲中心，打造名副其实的“&b&魅力江南&/b&、&b&秀美杭州&/b&、&b&人间天堂&/b&”。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-92cedd4b49ef919594def06_b.png& data-rawwidth=&1888& data-rawheight=&1009& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1888& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-92cedd4b49ef919594def06_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州钱江新城夜景 &/i&&/p&&br&&br&&br&&p&&b&二、促使房价下跌的因素&/b&&/p&&br&&p&&b&1、监管政策&/b& &/p&&p&房地产大抵可以称得上是受到政府监管政策影响最为频繁和最彻底的一个行业了。在所有能左右房价走向的指标中，政策，可谓是最令人捉摸不透，也是最为反复无常的一个。不同于其他指标对房价循序渐进和润物无声的影响，监管政策的作用通常是简单粗暴和立竿见影的，一声令下就能直接干预市场的格局，一纸公文给市场带来的效果甚至有可能是180度的大转变。
&/p&&p&2016年下半年，中央和地方政府继续贯彻“&b&分类调控、因城施策&/b&”的理念，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，大力支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房。而杭州的楼市调控上，大体也延续了这种思路，并重点体现在杭州市政府9月和11个月相继出台的两个限购文件中的如下几个措施上面：&/p&&p&&b&? 提高首付。&/b&9月将二套房商业贷款和公积金贷款的首付比例提高到50%；11月又将这一比例持续上调到60%，并将首套房商业和公积金贷款首付比例上调到30%；且对第3套及以上住房暂停发放公积金和商业贷款。&/p&&p&&b&? 外地人限购。&/b&9月首次对非杭州户籍居民限购，限制购买1套住房；11月调控升级，对不能提供购房之日起前2年内在杭连续缴纳1年以上个税或社保证明的外地客户彻底限购。&/p&&p&&b&? 暂停购房落户。&/b&9月28日起在市区范围内暂停“购房落户”政策，且该项政策截至目前仍未取消。&/p&&p&&b&? 限价，限备案，限网签，加速违法查处。&/b&除了对购房者采取严格的限购措施外，对开发商也采取了限高价、限备案、限网签等措施，同时加速违法行为查处。&/p&&p&可以看出，种种监管政策的出台，目的均系紧跟国家房地产调控工作的精神，回归房屋居住属性的定位，限制楼市投机行为。从这个角度出发，2017年房地产市场政策层面的主旋律仍然会是保持房价平稳过渡，无论猛涨亦或是猛跌都不是地方政府乐于见到的局面。况且，在3月即将召开全国“&b&两会&/b&”和下半年召开“&b&十九大&/b&”的大背景下，毫无疑问当局需要的是一个稳定的社会环境和和谐的舆论氛围，是故任何城市房价出现剧烈波动都将会是严重的政治不正确，重点城市房价是否稳定甚至会成为中央评价地方的重要考量指标，因此严控房价过快上涨自然就成为了各个地方政府工作的重中之重。而这其中，杭州作为16个重点监测城市之一，自然也不例外。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f264591baee7a6d36cdd5_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&431& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f264591baee7a6d36cdd5_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ 调控政策与房价&/i&&/p&&br&&p&&b&2、金融政策&/b&&/p&&p&据新华社电，2月17日晚间，中国人民银行发布《&b&2016年第四季度中国货币政策执行报告&/b&》，高频提及“&b&风险&/b&”和“&b&泡沫&/b&”等关键词，传递出央行2017年防控金融风险的重要目标，防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”及不合理的杠杆行为将成为今年的监控重点。报告显示，2016年中国经济出现的结构性矛盾之一就是金融领域和房地产领域出现了资产泡沫现象。针对这一现象，央行强调，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，回归房屋居住属性的定位，宏观上管住货币，&b&微观信贷政策上支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。&/b&更为重要的是，从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。中信证券也有分析认为，目前商业银行对个贷的热情或已达到上限，受政策影响很难继续提升，2017年可能迎来按揭利率的向上拐点，个人负债成本或会提高。
&/p&&p&无独有偶，2月13日晚间，中国证券投资基金业协会（基金业协会）也发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，即“4号规范”，矛头直指私募基金投资房地产市场的行为。规范规定：&b&证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。&/b&所谓的热点城市，即北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、&b&杭州&/b&、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16城。根据该项监管要求，委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式将受到巨大限制。规范同时明确，私募资产管理计划不得通过各种方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金。有鉴于此，华夏幸福、滨江集团、中房地产等进行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划的房企将受到较大影响，一大批房企在热点城市拿地、项目并购以及公开举牌等环节也将不同程度地遭受相应影响。&/p&&p&基金业协会提到的16个热点城市与去年11月份证监会以及银监会发布的文件中的限制范围一致，此次调控与之前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。在此房地产市场融资收缩的背景下，开发商融资难度和融资成本都将加大，银行在购房贷款方面也紧缩了银根，行业洗牌加速到来，房产销售局势自然也不容乐观，部分开发商为加快销售资金回笼，可能会以价格换销量，促进整个房产市场价格下调。&/p&&br&&p&&b&3、房价发展周期规律&/b&&/p&&p&历史经验表明，城市房价发展大致存在着两个规律，一是整体趋势上房价保持稳步增长，这主要是源自于通货膨胀、物价上升、货币超发及贬值等宏观经济政策环境的影响。其二就是房价大体上呈现&b&周期性波动&/b&的特征，涨久必跌，跌久必涨。在这方面可以参考2010年前后的杭州房价，2010年同样是政策大年，在当年之后，接下来两年都有不小的跌幅。而杭州2016年尤其是G20过后已经涨过一波，基于房价周期性波动的特点，后面进行回调补跌，房价下行概率更大。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0702eaba228a45ca8c1877_b.png& data-rawwidth=&951& data-rawheight=&542& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&951& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0702eaba228a45ca8c1877_r.png&&&/figure&&p&&i&▲ 杭州市新建商品房（含酒店式公寓）历年均价走势 &/i&&/p&&br&&p&&b&三、2017年杭州房价谜底&/b&&/p&&p&分析完这些因素之后，对于杭州房价也许你已经有了自己的答案。我想说的是什么？每个因子都有各自的使命，有的助力上扬，有的负责下行。&b&而在所有因素里，最为重要的还是土地供应、库存、人口结构和监管政策。&/b&&u&土地供应、可售库存及人口结构共同构成了供求关系的两个维度，决定了市场行情的基本面。&/u&本文第一部分的分析已经表明，2017年的杭州楼市供应有限，库存递减，需求持续走高，供求失衡，供不应求会是常态，在市场资源配置的作用下，房价上涨趋势明显。而包括监管政策和金融政策在内的调控政策作为短期策略，亦是影响房价起伏的重要环节，在行政措施干预下，2016年第四季度及2017年第一季度房价表现持平，部分地方和板块甚至可能稳中小幅回落。
&/p&&p&既然市场的指标几乎一边倒地指向房价的上扬，而目前已知房价上涨的阻力主要来自于监管政策和金融政策，那么&b&决定2017年杭州房价涨跌的关键自然取决于这两股力量的对比，自然取决于政策对市场的管控效果到底有多强劲了。&/b&换言之，2017年房产市场的不确定性主要来自调控政策的不确定性，明确了这个前提，那结论自然就呼之欲出了。&/p&&p&市场这只手要向上涨，政策这只手又力主求稳，一涨一稳，两相博弈，这就是涨跌趋势的动力源头。综合判断，&b&2017年杭州房价的整体走向，稳中持续上涨仍然是基本趋势。&/b&这一方面是源自于全国楼市和宏观经济政策的大环境和杭州城市自身的发展机遇和优势，另一方面也来自于我对前述市场和政策两股力量博弈结果的判断。至于具体的&b&阶段性演进趋势&/b&，上半年大概率会沿袭政策调控的态势保持平稳过渡，房价总体企稳，部分板块甚至可能稳中小幅回落，对于刚需客户而言，这是进场的黄金时间；进入下半年后，尤其是金九银十，预计市场整体会持续上扬，不过走势整体更趋于稳定和合理，毕竟像去年G20前后那样的猛涨是不可能了，对于投资客而言那样的黄金时机不复存在，房产的投资价值将显著下降；到了年底，如果高压的调控政策继续维持，各大开发商出于销售资金回笼和完成年度指标的压力和美化财务报表的需要，会适当让利，以价格换成交，因此会有短暂一波捡漏的机会，就看大家能不能抓住这个机遇了。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-440abe60ab1b6a8284ae1_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&513& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-440abe60ab1b6a8284ae1_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&为何我在2017年杭州房价这个问题上就市场和**博弈的结果对****效果不甚看好？&/b&&/p&&p&本部分说明内容共1100字，因政治敏感被建议修改，您可前往微信公众号&b&@半月法谈&/b& 《&b&后G20时代，2017年杭州房价还会涨么？&/b&》一文查看原文。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f160cd4aad6dd_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&553& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f160cd4aad6dd_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ 山雨欲来风满楼&/i&&/p&&br&&p&至于本文第二部分提到的“房价周期论”，我的看法是，对于房价发展的周期规律也要谨慎乐观。&b&历史的经验可供参考，但这绝非一成不变的真理。&/b&诚然，任何城市的房价都不可能无限制地一直上涨，而且房价的的确确也存在着周期性波动的特点，&b&但目前杭州房价究竟算不算触顶，有没有到达顶点？&/b&我们谁都没有概念。毕竟，今天的房价放到十年前来看，以当时的认知也会认为是天方夜谭，在中国研究楼市和房价要靠想象力不是靠理智。因此，“房价周期论”这种说法正确，但却不一定适用，至少在可以预见的当下还不适用。
&/p&&p&综上，&b&稳中持续上涨仍会是2017年杭州房价的基本方向。&/b&至于部分朋友关心的适合下手的时机分析和建议，这个当然也要综合购房者自身的预算、需求等情况，结合楼盘的踩盘结果对比之后来做出综合判断，上文中提到的2017年杭州房价阶段性演进趋势可供参考。另外，需要说明的是，本文针对的是杭州房价整体的趋势，不能视为对具体板块或具体楼盘房价走向的预测。且本文系笔者基于个人所已掌握数据分析的一家之言，数据或有偏颇，政策变化也无常理，异动通常系于一念间，因此，如果准备下手掏出真金白银，请务必脚踏实地一个点一个点地去踩盘，毕竟所有的分析最后还是得落脚到具体的楼盘项目上，尤其是二手房市场，一房一议的特点更加明显。&/p&&p&最后强调两点：&b&选择比努力更重要，人的观念是根本的核心竞争力，&/b&此其一；其二，&b&房产投资有风险，入市上车请谨慎！&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-259bba2f75ec_b.jpg& data-rawwidth=&1996& data-rawheight=&1049& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1996& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-259bba2f75ec_r.jpg&&&/figure&&p&&i&▲ “西湖十景”之“雷峰夕照”&/i&&/p&&br&&br&&p&&b&如果您觉得本文有用，欢迎「分享」到朋友圈！&/b&还有其他购房问题咨询，可在后台留言，快速咨询可加本人微信详聊（回复“&b&微信&/b&”二字可获取微信号）。
&/p&&br&&p&&b&推荐阅读：&/b&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D49c475e29ae5afafb2d05f4bf9cd0433%26chksm%3D9fc01ebda8b797ab9bd955ba39ff05503cacadad688ba06a041bc1ddf6%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&酒店式公寓VS普通住宅，购房前你应当知道的那些事&/a&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Df1b203f767e7c4a865c3df293fb84db3%26chksm%3D9fc01e95a8be761e8bd2e1b3fae0c23c2ff65e69d775c2ef370cd5e%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&精装修VS毛坯房，购房前你应当知道的那些事&/a&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dfadfddd34aa2e5b76e45f%26chksm%3D9fc01dc4a8b794d2abec810e3ec04bba58dd9a3cf8a89a89d5ec836%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&各种车位类型及注意事项，你想了解的都在这里了&/a&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dc7a3f55cc78e2c39e359%26chksm%3D9fc01e68a8bc05dbcfa844ce1fb2f9ab04a2d5943fcd%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房子买好了，车位是租还是买？附挑车位秘笈&/a&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D40e22fac8aa08c%26chksm%3D9fc01e05a8baa4a13efd56d5dcd9eef6d0c3f8da099af3%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&月薪一万的人如何在杭州买房？&/a&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd98a7ec0baed1%26chksm%3D9fc01e22a8ba738c1f4fcba29f14d496bc22ad051ef3a0404e97cfb4051beba7cb%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&温州房屋土地年限到期免费自动续期，是庶民的胜利还是鸵鸟政策？&/a&&/p&&p&>> &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NjkxOTgzNg%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D1c45bca8ae6f869ecb6e2a5bb37823bf%26chksm%3D9fc01e32a8b36effec5b3dc7c03bc0f85%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&杭州地铁三期规划获国家发改委审批！附三期规划高清大图&/a&&/p&&br&&p&--------------------- &/p&&p&&b&申明：&/b&&/p&&p&? 本文由微信公众号&b&@半月法谈&/b& 原创，著作权归本人所有，未经授权许可，谢绝转载。咨询授权事宜联系。&/p&&p&? &b&@半月法谈&/b& 所登文章内容仅供参考，且不作为任何针对个案之法律意见。&/p&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e0ecafafd4fea9_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e0ecafafd4fea9_r.jpg&&&/figure&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/Skx0bCTEv3nArWAP9xlY& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/Skx0bCT&/span&&span class=&invisible&&Ev3nArWAP9xlY&/span&&sp}