我要购买一个新商铺，但是农村土地使用期限限到2065年。请问该不该买?如果购买还有需要注意什么？有什么隐患？
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时间：2016-09-20 13:15
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你好!2010年交房直今没有房产证,是不可以要回大修基金?谢谢
你好!2010年交房直今没有房产证,是不可以要回大修基金?谢谢
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可以要求返还,大修基金属于代理缴纳行为,可以要求返还。等到缴纳时再缴纳。
房天下知识为您分享了一条干货
不可以。。。。
可以申请的,需要帮助可以联系!
不可以的。。。。。。
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| &/b&楚明&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我把480万的房子卖了381万&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在2017年选择卖掉通州的房子，是一件颇为心痛和无奈的事。&/p&&p&&br&&/p&&p&“317新政”之后，房价应声开始下跌，跌的首当其冲就是通州。这使得我2017年一整年的感受就像在坐过山车。&/p&&p&&br&&/p&&p&2017年前3个月，通州的房价一天一个价，最高的时候竟然逼近6万元每平米。这个价格，是我6年前在通州买房时不敢想象的事。&/p&&p&&br&&/p&&p&通州的房子给了我在北京的第一个落脚点，就像给当时是候鸟的我，在海面上找到了一个可供休息的海岛。我的父母也很喜欢这套房子。不过随着工作的变化，加上孩子读书等问题，2017年我就在想，是该把房子卖了，换市区附近的房子了。&/p&&p&&br&&/p&&p&但我考虑得还是晚了。2017年年初，这套房子值480万，等到我决定卖的时候，是2017年6月份，房价已经在往下走了。我想想说，能卖460万也行，就以这个价格委托给了中介。&/p&&p&&br&&/p&&p&哪知道在那个时候，460万的价格，中介根本不给你挂出来，挂出来1个月了，我房子也没人看。&/p&&p&&br&&/p&&p&这还不算，中介还不断发成交房子给我看。我是眼看着房价一点一点往下跌的，但心理预期还停留在新政之前。&/p&&p&&br&&/p&&p&到了8月份，有人看了我的房子，拿了400万全款，希望买下这套房子。当时中介跟我说，只要我跟这个客户见面，就能谈到400万，不然他去买另外一套房子了。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说说，房子480万的时候我没卖，现在卖400万，一下子少了80万，我是接受不了的。&/p&&p&&br&&/p&&p&于是我很干脆地回绝了中介：400万不能卖。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二天，中介发来消息，那人买了另外一套跟我这差不多的房子，400万。&/p&&p&&br&&/p&&p&我终于意识到，通州的房价确实是真真切切地在下降了。人是一种很奇怪的生物，当房子都普遍上涨时，反倒不愿意卖；在房价降的起初，自己还会不太相信；当大量的房子开始下降的时候，自己就有些恐慌了。&/p&&p&&br&&/p&&p&到了9月份，我确实是有点慌了。自己的心理预期也从460万，到了430万，再到410万，最后会怀念那个出400万全款的人，会问自己“当初没卖给那个人是对还是错？”&/p&&p&&br&&/p&&p&就这样又过了一个月，我小区附近有一套格局一样、朝向不太好的房子，卖了375万，我终于认清了一个现实，没卖给那个出400万的人，是我判断错了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e44f26796fad0b38e731df4bb812ca95_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&683& data-rawheight=&345& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&683& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e44f26796fad0b38e731df4bb812ca95_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通州房价一降再降，图为通州某楼盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&当我打心底里这么想的时候，也正是通州房价持续下降了7个月之后。我经常会去看一些网站，比如水木的论坛，当房地产版块弥漫着一股“房价降了真愉快”的氛围时，作为卖房者，我感觉到的都是郁闷。&/p&&p&&br&&/p&&p&就像你7个月前跟我说我的房子会下降100万，我是不信的，除非我亲眼看到这种现实。到后来，我的愿望变得很简单——赶紧卖出去就行。&/p&&p&&br&&/p&&p&一切都变得容易起来。一个卖了市区的小房子、准备换通州的大房子的人，看上了我这套房子，愿意出价380万买。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一次面谈，我坚决拒绝了这个数字，但当天晚上失眠了。第二天一早，对方又问我卖不卖，我矜持了一会儿，最终决定卖了。&/p&&p&&br&&/p&&p&对方也很有诚意，多出了1万。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是在刚刚过去的2017年，我把480万的房子卖了381万的故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学区房买不起，二胎还得生&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一切的改变都是从有孩子开始的。&/p&&p&&br&&/p&&p&有了孩子，原本丰台区住得好好的80平米两居，马上就跟不上新需求了。&/p&&p&&br&&/p&&p&最主要的是孩子上学问题。整个丰台区的教育资源，相比东西海朝4个区差了很多。我在家长论坛里逛的时候，有人问：“丰台区最好的小学和西城区最差的小学选哪一个”，结果回复里的人全部都说：“选西城。”&/p&&p&&br&&/p&&p&这让我很郁闷，没办法，教育资源分配不均衡。好不容易从家乡奋斗到了北京，当然希望孩子能受到最好的教育。哪怕我是一个比较自私的人，但有了孩子之后，也情不自禁地总是会去考虑孩子。&/p&&p&&br&&/p&&p&只能开始看学区房。317新政之后，二套房的首付比例达到了60%，而西城区一个学区房随随便便都700万了，这400多万的首付，对于我们这样毕业才5年的夫妻来说，怎么可能出得起？&/p&&p&&br&&/p&&p&在2017年之前，我原本心想，可以把丰台的房子卖了，用来付新房的首付。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是新政出来之后，房子很难卖，只能降价卖，这样以来，首付依然凑不够。&/p&&p&&br&&/p&&p&我和老公看房都是在网上进行，看了近百套房子，限制我们的最主要就是价格。价格都接受不了，还何必去实地看呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&我也在单位里打听买学区房的事情。我最佩服我的一个上司，她把房子卖了之后，到海淀去租了个房子，把剩下所有的钱都用在给孩子上辅导班，每年花几十万补习费，彻底走上了拼娃之路。去年，孩子被人大附中选上了，她从此解脱了，虽然房子没了，但换来了一个好的孩子的未来。她跟我们说，“买房是投资，给孩子上辅导班同样是投资，就看选择哪一边了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&我很佩服她，但又不敢像她那样做。那样孩子必须在各类奥数竞赛中拿到一等奖，童年也很少能有玩耍的时间。而且，这也是一条不归路，一旦失败，连住的地方都没有。&/p&&p&&br&&/p&&p&说白了，我不敢赌，但我们又买不起，怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&最后我准备把孩子送到顺义的贵族小学去。孩子从小学开始就得住校，家长一周去一次。我以后就专心赚钱，让孩子出国。&/p&&p&&br&&/p&&p&这已经是我能想出来的最好的办法。&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4a38919eab7ff8802ffb88cf6b3ccc20_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&330& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4a38919eab7ff8802ffb88cf6b3ccc20_r.jpg&&&/figure&&p&现在家里又在催我生二胎。317新政之前，说的是“只要生二胎，就买学区房”。当时我还哭了，觉得是逼着我生孩子。但是新政出来之后，学区房是买不起了，二胎还是得生。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个孩子的上学问题还没解决呢，这第二个要怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&没办法，只能走一步看一步了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最苦90后，赶上房价最高的时候买房子&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房价上涨，最苦的就是我们这些刚毕业的90后，赶上房价涨到最高的时候买房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&我是2015年毕业的，由于单位办工作居住证要满两年工作经验，所以等到2017年8月，才办好了工作居住证，有了买房的资格。&/p&&p&&br&&/p&&p&这时，北京的房价已经开始下跌，但也是相当高了。这两年，我一直在西南五环外租房子住。比较明显的感受是，一间40平米的房子，最开始月租2500块，到2016年变成3500块，现在已经4000块了。&/p&&p&&br&&/p&&p&“不想再给别人交房租了。”这是我想买房的最主要原因。既然房租每个月都涨，房子又不是我的，住着心里也不舒服。我跟家里说了买房的想法后，他们打算拿出100万首付，但是剩下的月供就需要我来还。&/p&&p&&br&&/p&&p&从2017年6月开始，我就到处看房子。先去看了通州的房子，通州未来要成为北京的行政副中心，在2016年涨得尤其猛，我担心里面炒作的水分太多，去看了几套就不考虑了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房子不是太贵了，就是太老了。我不喜欢住太老的房子，还要爬楼梯那种。这么看下来，100万的首付我只能买得起小户型，总价不超过300万的那种。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-afa9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&472& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&472& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-afa9_r.jpg&&&/figure&&p&越看房越沮丧，用一句话来说，就是感受到“贫穷限制了我的想象力”，到最后，我干脆锁定了目标：地铁站附近，新小区，50平米以下。&/p&&p&&br&&/p&&p&中介按照我的要求去找房子，很快也找到了，6万一平米，还在五环外，面积是45平米。其实，对我一个刚毕业两年的90后来说，这房子已经很不错了，尽管地铁站要到2019年才会建成，但我相信这房子也一定会涨的。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这样，我在五环外买了一个小房子。新政对我这样的刚需来说，影响并不大，该买的还是得买，毕竟要住人，只是房价再也无法回到以前。&/p&&p&&br&&/p&&p&不得不说，从租的地方搬进了新家，还是很有归属感的。我买了一个5000块的沙发， 又买了一张8000块的大床，不为别的，就为了睡着舒服。现在出差在外，常常怀念我在北京五环外的那个小家，这是以前租房子住时从未有过的情感。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过，买房之后，我的生活也发生了很大变化。以前跟朋友出去玩，还玩玩卡丁车，旅旅游什么的，现在做什么事之前，都想着说，我每月要还8000多元房贷。出去跟朋友吃饭，买单不能像以前那样抢着付了。为了把房贷钱挣回来，我常常一个月出差好几次，有一次甚至一个月只回家睡了一天。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在我还是单身。以后要找女朋友，也要找那种会过日子不乱花钱的类型，毕竟我也明白，我不会在这个小房子里住一辈子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我在北京大七环买了房，媳妇终于高兴了&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我和媳妇三观相同，很少吵架，但自从去年开始，吵架次数明显变多了，主要还是因为房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&要说我们在北京还有一个属于自己的小窝——北四环一个40平米的小房子，装修花了10万多，两个人住在里面，也觉得很温馨。&/p&&p&&br&&/p&&p&我比较随和，总觉得日子怎样都能过。回想父母那一辈，住在不到20平米的筒子楼里，家家户户都在楼道里支个煤炉子炒菜，我小时候上个厕所还要去楼下的公共厕所。我常想，在那样的童年里，我不也照样长大了吗？童年时候除了个子小被班上同学欺负之外，也没留下什么阴影。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，为何现在对房子要求就这么高呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&我的孩子还没出生，但跟媳妇已经吵了七八回了。我们没有北京户口，以后孩子只能回老家去高考。我们想出来很多种解决办法，比如在北京上初中，再回老家上高中；再不就是去双语学校上中学，以后出国；又或者去其他能落户的一线城市找一份工作，以后孩子就在当地念书。&/p&&p&&br&&/p&&p&我记得去年8月份，又吵了一次，媳妇已经怀孕5个月了，她说等孩子生下来，要到附近再租个房子，让过来带孩子的我妈住。我一听，我都有房子了，还得再租个房子，多奇怪啊！就提出了反对意见。谈着谈了，我没忍住，还吼了媳妇，把她弄哭了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我感觉我做的很不对，只能到沙发上睡了一晚上，后来还冷战了几天。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，媳妇的担忧我也能懂，说来说去，就是一个问题，房子小了外加没有户口。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-514fcfd1a6b42_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&585& data-rawheight=&373& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&585& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-514fcfd1a6b42_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这一年里，北京房价下跌了，但我还是换不起更大一点的房子。因为我有贷款记录，就算把现有房子买了，还算二套房，首付要六成以上，利率也得上浮很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&就在新年刚过没几天，事情发生了微妙的转机。我出差去河北时，遇到几个宣传当地房子的中介。&/p&&p&&br&&/p&&p&河北卖房的中介递给我的宣传单上，写着15万首付，总价60万。除此之外，广告上连楼盘叫什么都没写，只标注了楼盘位于“北京大七环”之中。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-aa598aedda32b4a5facf6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-aa598aedda32b4a5facf6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&北京“大七环”汇入京津冀一体化。
图/来源网络&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我一查，“北京大七环”，原来就是河北省。中介像搞传销一样把我拉到一辆大巴车上，车上坐满30人，就出发了。&/p&&p&&br&&/p&&p&大巴车头，一名经理模样的人拿着喇叭讲了一通楼盘的优点之后，喊道：“这是均价只有6500元的楼盘！物以稀为贵，依山傍河的成熟大盘。到了以后，那就不是贵不贵的问题了，而是买不买得到的问题了，当您错过了那么多机会的时候，难道还要错过咱们今天的‘高铁生态幸福城’吗？”&/p&&p&&br&&/p&&p&人群里顿时一阵骚动。我发现，人们对于房子的热情，依然没有消失，只是被压抑住了。但在中介的鼓吹下，热情又开始点燃。&/p&&p&&br&&/p&&p&当场就有人交了2000块订金，在车上就订下了房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&我也心动了，既然没法在北京换大房子，那就只能在河北买个大房子。车子朝着离北京200公里之外的目的地开去，窗外的景色从高楼林立变成冬季的高山。身旁的中介一直像个媒婆一样不厌其烦地劝我，“不要再错过它了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&3个小时之后，到了目的地，当我亲眼看到房子，并且觉得自己极有可能拥有其中一套的时候，终于彻底动摇了。&/p&&p&&br&&/p&&p&签约的过程很短暂。4个小时里，当天的几十套房子被销售一空。我给媳妇打了个电话，一直生我气的媳妇也很高兴，因为我们“从此多了一条后路”。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我卖掉了北京唯一的房子，去廊坊安家&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2013年，对当年北漂没多久的我来说，能考虑入手的只有商住两用房，价格相对低，也没有5年社保的门槛。&/p&&p&&br&&/p&&p&很快，我在北京像素买了套商住两用的房子，简单装修之后，就住进去了，也是一个小家。后来几年，北京像素的房价一直在慢慢上涨，同时也一直很好卖，因为有太多像我这样的北漂有住房需求了。&/p&&p&&br&&/p&&p&但去年3月新政之后，商住房跌进了冰窟窿，新规不仅要求购买者名下在北京无房，还得本地户籍或者社保、纳税连续满五年。&/p&&p&&br&&/p&&p&很明显的现象是，小区周围原本有8家中介，调控之后仅剩一家，还租出去一半店铺。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们辛辛苦苦攒钱买的房子，好不容易涨上去了，说砍就砍，说实话心里不是滋味。万买的房子，本来2016年底能卖250万，结果到了2017年下半年，只卖了160万。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这160万，卖起来都很费劲。我开始想标高一点，标了180万，结果根本没人看，后来一点一点地降价格，还是无人问津。&/p&&p&&br&&/p&&p&直到北京那场大火之后，我才明显感觉到看房的人多了起来。看我房子的也都是外地人，他们原本都是租房子住，但是大火之后，他们的房租立马涨了不少，就想到买商住的房。&/p&&p&&br&&/p&&p&买我房子的大哥原本在东边租房子住，租金涨了1000块。为了买我这商住两用的房子，他还特地去办了个空壳公司，每年还得交8000元的税，这才把我的房子买了，最后160万成交。&/p&&p&&br&&/p&&p&我原本想的是，卖了这套房子之后，去北京远郊区县买一套房子，让妻子能落户。但商住限购，像一道闪电一样从天而降。如果再换房子，我将承担每个月接近2万的月供。&/p&&p&&br&&/p&&p&它让我清醒，也让我反思，我未来究竟需要什么样的生活。&/p&&p&&br&&/p&&p&我已经31岁了，对一个男人来说，接下来的这5年，可能是挣钱能力最强的5年，这5年能冲到的位置，基本上就是这一生会抵达的位置了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我目前虽然每个月有2万多的收入，但我也很清楚，这并不是我的能力导致的，更多的是我处在风口行业，做着运气好的事情，但我又并非是不可替代的。如果经济发生波动，我又失业的话，2万的月供，岂不是会逼得我走投无路？&/p&&p&&br&&/p&&p&我有过自己所工作的公司，一夜之间就垮掉的经历，所以这次我更加有危机感。我和妻子都是廊坊人，双方父母都住在那里，随着他们年龄增长，我们也很担心他们，想多陪陪他们。&/p&&p&&br&&/p&&p&我记得2017年下半年，有一次我在北京，下午打电话给我妈，打了好几次她都不接。我一着急，又给我爸打电话，结果我爸也联系不上我妈。我们俩一想，妈是不是出事了，就开着车往家里赶。从北京一路疾驰到廊坊，到家门口，我开门的时候，整个手都是抖的。&/p&&p&&br&&/p&&p&结果我妈是去外面浇花去了，没带手机，虚惊一场。但这件事也给我了最深的体会，就是在今后的日子里，究竟是背负着200万的贷款，强行在北京买房，还是回到廊坊，买个大一些的便宜房子，不用负债，和父母一起生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&这样一想，结果就很明显了。实际上，去年的317新政，也从另一方面促成了我脑海中的这个想法：与其留在北京，不如回到廊坊去。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f9dfa4cec8f961f04d250218_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&706& data-rawheight=&442& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&706& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f9dfa4cec8f961f04d250218_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&廊坊某楼盘，环境宜居。&/p&&p&&br&&/p&&p&就在2017年底，我终于卖掉了北京唯一的房子，从此安心地做一个廊坊人。&/p&&p&&br&&/p&&p&我现在挺快乐的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&文章为每日人物原创&br&&/p&&p&侵权必究&/p&&p&&br&&/p&&p&想看更多，请移步每日人物微信公号（ID：meirirenwu）。&/p&
在2017年这一年，连续的楼市调控措施，像旋风一样席卷了整个北京，继而向北京周边以及全国各大城市扩散。北京高烧的房地产市场终于“退烧”了。如果回看2017年北京住房成交价格曲线的话，这条曲线像极了一座陡峭的山峰，3月份是山顶——没人知道何处是山脚…
&p&历史是最好的老师&/p&&p&我跟很多朋友聊起过91年的日本，08年的美国，当然，每当这个时候，大家会显得非常专业，并且都能很好的反驳我。虽然我知道大家可能根本就没有真正的研究过，只是看了几篇散文一样的文章，然后总结出社会主义的种种优越性，我对此，只能表示无奈的微笑。&/p&&p&专业性的东西，我向来喜欢长话短说，一是怕大家看的云里雾里，二是怕大家根本懒得看下去。&/p&&p&91年的日本，崩盘了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本汇率改制，日元一路上涨（涨幅75%），给日本带来了极大的繁荣，股市一片向好（涨幅100%），楼市缓缓上涨（100%）。&/p&&p&78年开始，由于市场的饱和，直到85年日元经历了六年的震荡下跌（跌幅40%）。货币下跌，带来的是大家都在购入避险资产，六年时间，日本房价上涨（涨幅50%），基本等同于货币的贬值率。&/p&&p&到这里，日本还是在一个良性的循环里，整个国家没有出现巨大的套利空间。&/p&&p&而在85年之后，签订广场协议，日元再次飞速升值，直到87年，两年上涨100%，但这两年日本的房价只出现了很小的涨幅，很小很小，原因大家可以简单点理解，消化前一阶段货币贬值时的房价涨幅。&/p&&p&真正的危机出现在88年，日元在此时短暂回调贬值，为期两年多，贬值小于20%，但楼市无比疯狂，涨幅以倍来计数。91年随着美元的下跌，日元开始大幅升值，于是一个从未有过的巨大套利空间出现，这一次的楼市涨幅，根本无法像85年的时候通过经济的增长来化解。于是在天量的套利资本面前，只能轰然倒塌。&/p&&p&而08年以前的美国，如出一辙的经历，大家可以自己查阅数据，同样的第一波和平化解在经济的涨幅中，第二波，轰然倒塌。&/p&&p&而我们伟大的祖国，04年开始，货币升值，楼市股市上涨。08年超发四万亿，由于汇率固定，数据上看不出来贬值，但实际是贬值了，保值需求下，资金进入房地产，而09年到2010年房价的涨幅基本等同于货币的贬值率，并在2010年以后的经济复苏中和平化解。但是2010年以后美元下跌，带来的人民币升值，造就了 2014年的股市牛市后，2015年人民币在贬值小于20%的情况下，保值需求，房价开始上涨，但是两年时间房价上涨多少，以倍计算。2017年开始人民币已经升值近10%，即使我们已经冻结了房地产市场，但根本无法通过经济的增长来化解，这个巨大的套利空间就在这里。&/p&&p&仔细分解剖析一下，三个完全是一模一样的故事，所以不知道哪位前辈说的，太阳底下没有新鲜事，我认为极有道理。&/p&&p&&br&&/p&&p&接着昨天的话题，很多朋友问我，真的只有一条出路吗？&/p&&p&当然不是的，宏观上来看，我们大概有三种可能。&/p&&p&第一种，美元今年开始继续走强，那么世界范围内，其他各国货币贬值，人民币也不例外，保值需求下，资金继续进入房地产市场，接下来两年楼市继续突飞猛进，当然结果会是两年后全面崩盘，没有任何其他的可能。这是我认为最不可能的一种情况，其一是我认为美元趋势已经形成，难以回头。其二是我相信当局还是有很多有识之士，党的领导还是非常英明的。一旦这种情况发生，两年后就是真的回天乏力。&/p&&p&第二种，美元继续走弱，相应的人民币开始走强，不管是主动的还是被动的，我们都要抓住这个机会，盘活市场经济，当然主要是两方面，核心走出去的一带一路，和刺激内需的千年大计雄安新区。结果是我们通过五年的快速增长，化解这两年形成的巨大泡沫。也有两点需要注意，其一，外在表现一定是股市高歌猛进，最大的主题就是前面提到的两个。其二，是这个时间周期不会短，太短不可能化解，大概需要冻结个三五年。如果今年明年股市很好，那我们基本和平度过了。这是我们党正在为之努力的。&/p&&p&第三种，美元继续走弱，相应的人民币开始走强，然后，经济盘不活，内需不行，对外又没有竞争力，一旦崩盘就是被列强撸一波羊毛。而如今的形式下，美国减税加息吸引资本回流，就是最明显的削弱我们竞争力的手段，而我们的情况就是不进则崩。&/p&&p&综上，我认为最不可能发生的是第一种，正在努力的是第二种，最有可能的是第三种。&/p&&p&而纯粹作为资本运作的人，我们针对第二和第三种都有可能发生的事情，已经制定出相应的套利计划，不管事情向哪方面发展，都将对我们有利，欢迎咨询。&/p&
历史是最好的老师我跟很多朋友聊起过91年的日本，08年的美国，当然，每当这个时候，大家会显得非常专业，并且都能很好的反驳我。虽然我知道大家可能根本就没有真正的研究过，只是看了几篇散文一样的文章，然后总结出社会主义的种种优越性，我对此，只能表示…
&p&大家都知道，房价永远上涨，所以大家都在努力的买房，只要钱够，一定要买房。但是大家同时发现，政府一直在卖地，因为全国土地都是国有，所以这种行为非常类似股市里当股价上涨的时候庄家一直逐渐抛货给散户，如果是这样的话，那么我们还应该买房吗？&/p&&p&我们都知道，土地转让金是房价的重要组成部分，土地+税费占据了房价的70%，其他的也大部分都是地产商的利润，而真正的钢筋混凝土的价值极小，建安费用仅仅2000元每平米，这还是比较好的小区造价了。那么问题来了，为什么政府要卖地给地产商，他不会自己组织企业修建一大堆房子，然后一直囤积在手里不卖坐等涨价吗？还是说他没有技术力量去修建豪华小区。&/p&&p&政府当然是有力量修建高档小区，但是他没有这么做，而是不断的出售土地给别人。把不断升值的房子卖给了广大人民，让人民坐享火箭般上升的房价，就好像主力不断的卖出股票给散户，散户买了之后股价不断的上涨，已经涨了10倍了，主力还没有醒悟，依然在不断的把手里珍贵的筹码卖给散户，土地是不可再生的宝贵资源啊，那么稀缺的筹码就这么送给散户了。。&/p&&p&那么是政府傻吗，就算以前不知道，现在也应该清楚房价会永远上涨吧，为什么他还在不断的卖出土地？如果政府不傻，那是不是就是百姓傻，天下百姓都傻吗，俗话说三个臭皮匠顶个诸葛亮，总有人能看清事实把。&/p&&p&而实际上，双方都不傻，每个人都有自己不得已的苦衷，双方都是从自身利益最大化去处理这个事情的。&/p&&p&从政府的角度，土地的确是珍贵的不可再生资源，这个土地一旦卖出去了，那就很难收回了，但是他必须要卖，他不能始终不卖。因为土地这个东西本质上价值为0，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。&/p&&p&而这一切，都需要有人，人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，他也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那3亩良田，因为你的粮食全靠他了。&/p&&p&所以政府开发的土地，做好基础设施是前提，但是做好之后，必须要引来人口，所谓招商引资，就是因为有工作机会才会形成人口聚集，有人口聚集才能形成商业区，然后才能形成良性互动从而引来源源不断的自发造血。最典型的例子，就是深圳，当年一片滩涂，唯一的作用就是给渔民居住而已，后来被开发成了国际大都市，如今根本不需要政府费心，资金和人才就会源源不断的涌进来，形成了非常好的良性正循环。&/p&&p&所以政府必须卖地，如果不卖那么他开发不了经济，吸引不来人才，那么他永远无法让经济上升，土地自然也升值不了，拿在手里就是一片废地。你说，那可以不卖地啊，租给别人就是了，这样地还是国家的，等涨起来我再收回。&/p&&p&其实这么做毫无意义，我刚才说了，土地本身毫无价值，因为有人的存在，他才被赋予了价值，而对于国家来说，整个国家都是自己的，至于土地名义上属于谁根本都是虚的，国家只要觉得有必要收回，分分钟都能收回，国家的强大之处是可以把外国整个一个国家都直接武力吞并，你一个普通公民能和一个国家比吗？至于说现在说保证不动你的土地，是因为必须这么说才能稳定人心，或者说稳定房价和地价，仅此而已，如果没收平民的土地和房价带来的好处大于坏处，毫不犹豫的就会直接没收，这才叫国家机器。&/p&&p&那么土地对于国家而言其实就是个载体，无论其用什么名目，其终极目的就只有一个，给国家赚钱，途径就是收税。我以美国为例，名义上全部是土地私有，所有土地和房产都是私人的，和国家没关系，但是国家收取房产税。在美国50个州都征收房产税，该税收是地方政府的主要收入来源。目前房产税税率是1%-3%，房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金，如果不缴纳后果非常严重，政府有权没收并拍卖房产，所以美国所谓的永久产权是有前提的，那就是每年你持续纳税，小户型缴纳房产价值的1%，豪宅缴纳3%，差不多就是中国的契税规格了，但是你不是一次性缴纳，而是是每年缴纳！一旦你哪一年不缴纳，政府可以直接把你赶出房子，没收并拍卖房产。所以美国的房产，与其说是永久产权，不如说是永久优先交易权，这个说法我认为更恰当。&/p&&p&而对于中国来说，是一次性收取70年的房产税，而不是按年缴纳，也就是所谓的土地出让金，如果按照中位值1.5%计算，你们发现没有70年恰好就是100%。那么为什么美国是房产税，而中国是土地出让金呢，那是因为中美历史有别。&/p&&p&美国从一开始就是私产，私人财产神圣不可侵犯深入人心，政府你可以收税，但是你永远不能强抢民宅和土地，那是直接触犯宪法的，这个时候政府如果想从土地身上赚钱，那就只有一条路了，就是房产税。&/p&&p&但是中国不同，改革开放之初，中国没有私产，全部是国有，你的房产税的基数就是0，如果你按房产税开征，那么一毛钱征收不下来。但是改革之初，不仅百姓穷，政府也穷啊，深圳开发需要大量的资金，但是政府穷的叮当响，中央政府能帮的全帮了，剩下的只能靠自己解决了，但是资金缺口依然巨大。最后深圳国土局从香港那里学来了先进经验，那就是卖地。日，深圳国土局第一次以土地拍卖的方式拍卖土地使用权,土地的购买方是香港人，当时引来了巨大的争议，很多报纸直斥深圳这就是在搞旧社会的租界，深圳政府背负了巨大的压力。但是随着大笔资金的到账，各项建设项目的飞速发展，深圳速度震惊全国，中央点名这是创新而不是开历史倒车，把深圳的卖地经验推广全国，大大加速了我国的基建进度。&/p&&p&从国家的宏观角度来说，这是用一种合理合法的手段，把百姓的钱掏出来，拿出来之后用于基建，来拉动全国的经济建设，而一次性收取70年的租金（土地出让金），来钱速度更快，更适合当时的中国经济现状。&/p&&p&这也就是随着中国的土地越卖越少，民众手中的房产存量越来越多，开征房产税的呼声也就越来越高了，大家真的以为开房产税是为了压房价让百姓住得起房吗？太天真了，政府的核心目的就是为了收税，衡量是用土地出让金制度还是用房产税制度，唯一的标准就是用哪一种，收的钱比较多，更有利于国家，仅此而已。&/p&&p&那么当每年的土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候，毫无疑问应该采用土地出让金制度，因为这种制度中国已经使用了30年了，稳定而成熟，卖地收入可预测，而且不会引发可能性的社会动荡。而且从心理上来说，土地出让金更温柔，房产税令人厌恶。我举个案例大家就清楚了，现在国家一次性收高额的土地出让金，大家每个月还3万的月供，依然乐在其中，感觉日子有奔头，但是你去租房子住，每个月交1万的房租，你感觉是在送钱给房东。&/p&&p&那么假设现在国家不收取土地出让金了，改每个月收你2万的房产税，你会和当年还3万月供一样开心愉快吗？不会的，你会非常痛苦，你认为是国家每个月在剥削你2万，但是用土地出让金导致你每个月还款3万，你就不会认为你是在被剥削，因为你感觉房价永远涨啊，今天不管还多少钱，将来都能卖更多的钱。&/p&&p&这实际上是一种虚幻的感受，因为总房价的70%已经被政府收走了，这部分资金是永久损失，别说所有人的房子都卖出兑现，就是哪怕10%的房产抛给市场，房地产市场都会立刻崩盘，因为必须绝大部分人都锁仓不动，只有少量的人在交易，才能维持价格的稳定。&/p&&p&这就是中国迟迟不会推出房产税的原因所在，如果贸然取消了土地出让金改为房产税，开发商的成本会大幅度下降，你会发现本来5万每平米的房价，现在改为3万每平米，外加300元/平米/年的税收，100平米的话，一年收你个3万房产税。。。税收还是未来的事情，但是房产价格的大幅度下降会直接导致恐慌，市场价格会陷入混乱，那么就会有相当一部分人选择先离场观望，等价格稳定再进场，这部分人不需要多，5%的人卖出就能引发价格暴跌，10%就能引发彻底崩盘，而且是崩到那种举国之力都护不了盘的地步。大家自己统计下全国的房产总市值就知道这额外的5%需要多少钱才能买下来就知道了。&/p&&p&专家说房产税会引发崩盘，这一点没说错，大量买不起房的人期待房产税也没期待错，但是政府不喜欢，他想收房产税，但是厌恶风险，贸然开征房产税一旦引发房价崩盘，对政府造成的巨大损失是无可挽回的，那么当房产税的基数不够大，收取的税金和土地出让金没有巨大优势的时候，他是不会开征的。我个人预测，房产税永远不会全国范围开征，除非潜在收益大于土地出让金的一倍。更有可能的开征方式就是当前70年的土地产权，一旦到期，政府是不会收回房子的，会继续让你居住，不过可能再收你一次土地出让金，如果这个土地出让金改成10年一收甚至一年一收，那就是改名换姓的房产税而已。&/p&&p&政府的收入就来源于税收，不管是土地出让金还是房产税，都是收税的手段而已，从全国的宏观角度考虑，持有土地和房产来赚钱都是无意义的，对于政府来说国内所有的资产涨价都是虚幻的，只有国家整体实力增强才是真实的，所以土地必须卖，土地出让金，就是中国特色的房产税。&/p&&p&那么从我们的角度呢，我们该不该买，政府应该卖地，而我们也应该买房。百姓买房并不是傻，他们是迫不得已，从当前中国社会的现状来看，绝大部分百姓，手里没有任何投资渠道，所有的现金，只能存在银行，会买个5%年化的理财产品，就已经是左邻右舍里有“经济头脑”的了。&/p&&p&但是在这种情况下，国家大幅度的发行钞票收取铸币税，基础货币数量十年翻十倍，洪水一样的货币直接冲垮了所有国人的心理防线，很多人一辈子也没见过这么恐怖的货币增量，银行理财的收益是远远跑输通胀的。百姓基本只有2个选择，要么把钱存在银行，10年之后大幅度贬值给国家做贡献了，要么买房来抗通胀。&/p&&p&所以大家看到了，其实房价根本没有涨，10年10倍恰好就是基础货币的增量，房子刚好和通胀持平，之所以我们认为最近10年买房的人暴富了，其实不如说他们的财产保值了，而其他没有买房的人被金融危机给洗劫了。08年的金融危机其实对全球就是一次沉重打击，大家可以想一下，08年到现在，我国的GDP翻了10倍吗？人民工资翻了10倍吗？都没有，但是基础货币增发了10倍，这样才勉强维持GDP的上涨，这只是一个纸面上的上涨，实际就是萎缩，如果是金银货币制度无法增发，大家就能深切的感受到这10年经济崩溃的痛苦了，如果基础货币10年翻10倍，但是GDP和工资只增长3倍的话，那实际上，就是萎缩了70%左右，靠滔天的货币把账面勉强打平了。&/p&&p&土地价值是虚幻的，房产价值是虚幻的，那又怎么样，一直到崩盘那一天才会显现出来。如果你不买，那你的损失会更大，而且可能根本抗不到崩盘那一天就被洗劫一空了。最关键的是，人类的幸福感来源于社会阶层，我不需要比所有人强，我只需要比我身边的人强就行了。&/p&&p&比如改革开放前，美国人是远远比中国富裕的，但是我们的父辈依然乐呵呵的活着，美国人富不富关我什么事，我只要比大院里的人都混的好就行，张三李四家都只有一台老自行车，我家不仅有一辆飞鸽牌新自行车，还有一台缝纫机！那我家就是最牛逼的，出门倍有面子，过的很幸福。&/p&&p&现在也一样，只不过飞鸽自行车和缝纫机换成了房子而已，只要我手里有房子，那么就无惧崩盘，因为崩盘了张三李四一样跟着倒霉，我只要保证不管危机是否爆发，我都始终比张三李四都富，别被他们反超了阶层就可以了。如果不买房产，那么有可能还熬不到崩盘那一天，阶层就已经被反超了。所以最佳的合理资产搭配就是别人配多少比例的资金到房产，我也就配多少。真正阶层逆袭的方法，只有下重注去赌，房价上涨趋势的时候满仓在里面，房价下跌的时候空仓出来，判断正确你会产生阶层向上跃迁，但是一旦判断错误，你也会跌落一个社会阶层。&/p&&p&房子在百姓的眼里，居住功能只是一小部分而已，如果看重这个，你不如去租房住了，他更重要的功能是抗通胀功能来维持自己社会阶层的功能，所以百姓买房并不是傻，而是经过仔细思索后对自身最有利的选择。&/p&&p&也许大家说，从某种程度上，这不是任由国家鱼肉吗，也许有那么10%的幸运儿能逃出来，但是大多数人都是给国家做贡献了。但是对于百姓来说，没关系啊，个体的力量对于国家本来就是弱势，除了这样你还能如何呢，如果你不买房那么可能死的更惨风险更大。&/p&&p&所以国家只能卖地，不能囤地，这是对他最佳的选择，而百姓只能买房，这也是对他最佳的选择。&/p&&p&~&/p&&p&写到这里其实已经结束了，但是我知道一定会有人问，那房价还会一直涨吗，所以还是提前回答下，关于这个问题我以前写过《 中国的房价什么时候会崩盘？ 》，大家可以看一下，我的判断和去年10月基本一样，未来的几年里，房价基本处于横盘，不会再涨了，不涨的原因是怕他崩盘，等横盘消化几年之后还会有下一次拉升。现在的北上深房租收益比是70倍PE，也就是靠房租70年才能收回房价成本，而股市大牛市泡沫最严重的时候，其中泡沫最最大的创业板，PE也才100倍而已，所以这里再贸然拉升，基本必崩盘。&/p&&p&而14年的时候，这个数据是35~40倍，还算合理，基本属于温和泡沫区间，假设房价5年不涨的话，仅仅靠每年的增量货币，就能把房价的PE压制回14年水平，道理也很简单，当每年持续印刷钞票的时候，任何商品，不涨就是跌。&/p&&p&所以对我们而言，判断房价是先横盘消化泡沫，然后再一波上涨，所以未来几年最佳的增值方式就是先把钱做其他投资，暂不冲进楼市，不追高，然后等3~5年后，等下一波冲锋的信号出来之后再大举买进，我后面会再写一篇文章，详细列举历次房价暴涨之前的诸多信号，当然，当我判断下一波房价上涨的时间已经到的时候，我也会单独发一篇文章。&/p&&hr&&p&买房的最佳时机是什么时候？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/2641&/span&&span class=&invisible&&4129/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&2018 年房价会涨吗？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5336&/span&&span class=&invisible&&9195/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5633&/span&&span class=&invisible&&9355/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&想了解我更多内容，可以关注我的微信公众号：紫色的股。ID：zisedegu66&/p&
大家都知道，房价永远上涨，所以大家都在努力的买房，只要钱够，一定要买房。但是大家同时发现，政府一直在卖地，因为全国土地都是国有，所以这种行为非常类似股市里当股价上涨的时候庄家一直逐渐抛货给散户，如果是这样的话，那么我们还应该买房吗？我们都…
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&br&&br&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&br&&figure&&img data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-784d189d204ccf4ffa81_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-784d189d204ccf4ffa81_r.jpg&&&/figure&&br&&br&图一&br&&br&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&br&&br&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&br&&br&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&br&&br&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&br&&br&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&br&&br&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&br&&br&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&br&&figure&&img data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-018f455c15a1ddbaeb78ae3_b.jpg& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&br&图2&br&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&br&&br&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&br&&br&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&br&&br&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&br&&br&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&br&&br&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&br&&br&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&br&&br&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&br&&br&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&br&&br&该西方经济理论体系认为：&br&&br&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&br&&br&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&br&&br&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&br&&br&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&br&&br&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&br&&br&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&br&&br&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&br&&br&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&br&&br&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&br&&br&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&br&&br&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&br&&br&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，一定不要提前还款，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&br&&br&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&br&&figure&&img data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-04611caabdceb9c86bf52_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-04611caabdceb9c86bf52_r.jpg&&&/figure&&br&图3&br&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&br&&br&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&br&&br&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&br&&br&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&br&&br&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&br&&br&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&br&&figure&&img data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-38a1e4ee6f516a3b40fc_b.jpg& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&br&图4&br&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&br&&br&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&br&&br&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&br&&br&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&br&&br&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&br&&br&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&br&&figure&&img data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4c171ea331fd9eb65ebd4_b.jpg& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&br&图5&br&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&br&&br&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&br&&figure&&img data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-416fb97962dac82140de1e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-416fb97962dac82140de1e_r.jpg&&&/figure&&br&图6&br&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，折合14%&br&&figure&&img data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aa3dec925c5f8be227ade95_b.jpg& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&br&图7&br&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&br&&br&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&br&&br&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&br&&br&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。 先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的…
&p&正文共： 1501字预计阅读时间： 4分钟&/p&&p&&b&注：请关注微信公众号：樱桃大房子（&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/ytdfz8& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&ytdfz8&/a&),获得最及时的房产资讯和投资房产建议，也可以跟樱桃咨询互动；&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&
1.南京&/b&&/p&&p&今天一大早被南京连夜排队买房的消息刷屏了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-298fc3d5b85d019cdca3d2b14012d24b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&422& data-rawheight=&534& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&422& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-298fc3d5b85d019cdca3d2b14012d24b_r.jpg&&&/figure&&p&据了解，作为&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E5%25B8%2582& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京楼市&/a&最热的区域之一，河西目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。南京的市场今年还比较稳定，成交量下滑，但成交价没有明显的变动。&/p&&p&我不知道今天抢房的里面有多少是自住，多少是投资的，但肯定都有，因为一二手房有20%以上的价差，买到就赚到的市场心理，导致大家都疯狂排队。&/p&&p&这是政府限价的结果，并非市场主动调整的结果，所以市场上的购房情绪还是很高涨，大家对房价还没有形成下跌预期，否则如果是市场自发下跌这么多，估计也没多少人去买了。&/p&&p&这个价格，对于刚需和换房客而言，当然可以买，相比你同期如果需要以更高的价格去买二手房，省了几十万，当然算是赚到了。&/p&&p&对于投资来说呢？如果你定到房后，能加几十万立刻转手卖出去，也是赚到了。但如果你是想等拿到房产证后再卖，就真不一定了，因为有交易成本，有时间成本，而且未来市场还有下调的风险。&/p&&p&目前的这种限价政策，明年估计是不会取消的，越往后年降价概率越大，一方面是信贷环境变了，另一方面是供需不平衡扭转了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&
2. 北京&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-25af2bfeef_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-25af2bfeef_r.jpg&&&/figure&&p&北京今天出台文件，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，农民集体可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售，单次租期不得超过10年。&/p&&p&中原地产测算了一下，1000公顷，大约是30-40万套出租房。北京市场租赁房源总量接近250万套，而30-40万套的集体产权出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。如果能完成，那么北京市场的租金将会出现明显下调。&/p&&p&不过我觉得对商品房价格并不会有什么影响。深圳的这种村集体、农民建设的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25B0%258F%25E4%25BA%25A7%25E6%259D%%2588%25BF& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&小产权房&/a&特别多，有650万套，大部分用于出租，正是得益于这么多城中村的租赁房，深圳外来人的居住成本才比较低。&/p&&p&但这些房子只影响市场租金，对商品房的房价根本不构成影响。&/p&&p&跟北京的人了解到，从今年3月份调控到现在，&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%258C%%25BA%25AC%25E6%2588%25BF%25E4%25BB%25B7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京房价&/a&下跌了10%-20%左右，有的降了3成，比如海淀一小区保利西山林语每平方米下跌了约2.7万元。&/p&&p&对比较急于上车的刚需而言，北京市场现在可以择机入市了，樱桃【微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8)】觉得北京上海的泡沫风险没有深圳大，因为居民杠杆率远不如深圳这么高，深圳已经达到150%了，而北京上海只有百分之七十左右，深圳房子完全是金融产品，市场特别善于利用杠杆投资，这种特性，对于利率会非常敏感，只要银行收紧贷款，提高利率，对高杠杆投资者影响会非常大。而北京的投资客比重也远不如深圳大。&/p&&p&不过北京有个问题是，换房的首付比例非常高，普通住宅首付6成，非普通住宅8成，大部分算起来都是非普通住宅，只要有贷款记录，卖掉再买也要拿出七八成首付款，很多人还是心有余而力不足的，所以这个门槛会导致市场的需求被抑制，因此短期内估计房价也是比较难反弹的。&/p&&p&&b&注：请关注微信公众号：樱桃大房子（&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/ytdfz8& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&ytdfz8&/a&),获得最及时的房产资讯和投资房产建议，也可以跟樱桃咨询互动；&/b&&/p&
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1.南京今天一大早被南京连夜排队买房的消息刷屏了。据了解，作为最热的区域之一，河西目前执行严格…
解直琨是著名歌星毛阿敏的丈夫 &/p&&p&
去年离职的中央汇金总经理谢直春的弟弟 &/p&&p&1961年出生于黑龙江 &/p&&p&1995年4月创立中植企业集团---担任集团董事局主席 &/p&&p&中植系 &/p&&p&&b&所谓“中植系”是一个最初由中植集团创始人解直锟设立，中植系相关企业现均为解直锟“旧将亲友”们台前持股，幕后由解直锟遥控的涉足金融、矿产、投资等产业的庞大企业群。 &/b&&/p&&p&福布斯中国富豪榜 &/p&&p&2003年 以4.9亿元的财富名列《新财富》中国400富人榜第218位。 &/p&&p&2013年，解直锟、毛阿敏夫妇以35亿元的身家“回归”榜单。 &/p&&p&“中植系”持股超过5%的上市公司有25家，其中控股的4家，合计持股市值约337亿。 &/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-543d24a7b6d8b_b.jpg& data-rawwidth=&455& data-rawheight=&627& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&455& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-543d24a7b6d8b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&中植系的核心部件是中融信托 &/b&&/p&&p&o中融信托前身为哈尔滨信托投资公司，成立于1987年。2002年，中植集团介入重组后更名为中融国际信托投资有限公司。 &/p&&p&o在“中植系”利益链上，中融信托既是平台、亦是枢纽，承担着资金融通的职能，又是未来与上市公司合作的重要筹码 &/p&&p&资本运作的两大特点： &/p&&p&①通过定增潜入上市公司，多为第二大股东； &/p&&p&②通过信托平台，为一系列资本运作提供资金。 &/p&&p&通过玩转再融资工具，中植系成为“PE＋上市公司”创新并购模式的范本。 &/p&&p&经纬纺机，变身“国”字军 &/p&&p&2010年，解直锟将控制权转让给经纬纺机，从股权结构上看，中融信托已属于央企背景。但经纬纺机控股后，中融的高管亦未发生改变，并没有参与到中融的日常经营中，只能算是财务投资。 &/p&&p&&b&中融信托将第一财富管理中心转制为第三方理财机构，中植集团直接和间接控制的第三方机构包括恒天财富、大唐财富、新湖财富和高晟财富4家。&/b& &/p&&p&幕后到走上台前 :&/p&&p&昔日，中植系一直隐身幕后，近年，中植系一改低调作风，走上台前，究其原因，解直锟的恒天财富计划上市，主要竞争对手诺亚财富早已在美国上市，而财富端业绩要靠A股公司的项目来实现，因此加快了资本运作的速度。 &/p&
解直琨是著名歌星毛阿敏的丈夫 去年离职的中央汇金总经理谢直春的弟弟 1961年出生于黑龙江 1995年4月创立中植企业集团---担任集团董事局主席 中植系 所谓“中植系”是一个最初由中植集团创始人解直锟设立，中植系相关企业现均为解直锟“旧将亲友”们台前持…
&h2&先说结论，非常具有投资价值！&/h2&&p&&b&1. 沪深300指数到底在投资什么？&/b&（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.csindex.com.cn/zh-CN/indices/index-detail/000300& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&沪深300指数详情 - 中证指数有限公司&/a&）&/p&&p&指数基金本质就是把钱给基金公司，让他们买入一堆股票。你像茅台现在买一手就要5万多，但是通过指数基金100块就可以投资茅台这种优质企业&/p&&figure&&img data-rawheight=&381& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bab789b7f4fa00f8c237_b.jpg& data-rawwidth=&664& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&664& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bab789b7f4fa00f8c237_r.jpg&&&/figure&&p&十大重仓都是非常优质的企业，随便看两个持仓股票今年的涨幅，感受一下。&/p&&figure&&img data-rawheight=&497& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-13bd492134fdc1b1cdf76c284bbf7843_b.jpg& data-rawwidth=&658& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&658& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-13bd492134fdc1b1cdf76c284bbf7843_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&618& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0c46ced565e9cdf824f15_b.jpg& data-rawwidth=&663& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&663& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0c46ced565e9cdf824f15_r.jpg&&&/figure&&p&&b&2. 沪深300指数现在买晚不晚？&/b&&/p&&p&a.对比美国的标普500。&/p&&p&标普500昨日市盈率20.29，市净率3.22&/p&&p&沪深300今日市盈率14.13，市净率1.65&/p&&p&&br&&/p&&p&b.对比沪深历史&/p&&p&沪深300指数静态市盈率最大值为51.12，市净率最大值为7.46；&/p&&p&静态市盈率最小值为8.01，市净率最小值为1.17；&/p&&p&今日收盘，沪深300指数静态市盈率为14.13，市净率为1.65，都在历史均值和中位数之下&/p&&blockquote&什么是市盈率？&br&可以看看知乎上的解释 ：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&Rain Zhang：PE （市盈率）是什么意思？&/a&&/blockquote&&p&&b&简单说就是越低越有投资价值。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.再来看看沪深300指数近一年的表现&/b&&/p&&p&&figure&&img data-rawwidth=&1242& data-rawheight=&2208& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-90cb83e1cc9c43d783d90a3bc2db09d9_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1242& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-90cb83e1cc9c43d783d90a3bc2db09d9_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&购买链接 &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//danjuanapp.com/topic/345%3Fchannel%3D& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&danjuanapp.com/topic/34&/span&&span class=&invisible&&5?channel=&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&/p&&p&完全停不下来，一直在涨。如果你看好中国国运，这是门槛最低的投资标的&/p&&p&&br&&/p&&h2&结论：有闲钱就买&/h2&&p&这是我的购买记录，我基本有闲钱就会买点：）&/p&&figure&&img data-rawheight=&708& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-57e216b475b9dd963ad3c0_b.jpg& data-rawwidth=&415& class=&content_image& width=&415&&&/figure&
先说结论，非常具有投资价值！1. 沪深300指数到底在投资什么？（）指数基金本质就是把钱给基金公司，让他们买入一堆股票。你像茅台现在买一手就要5万多，但是通过指数基金100块就可以投资茅台这种优质企业十大重仓都是非…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0a068bfaddf20bb61541_b.jpg& data-rawwidth=&740& data-rawheight=&537& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&740& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0a068bfaddf20bb61541_r.jpg&&&/figure&&p&上篇文章中，书生介绍了通达信的行业龙头指数，同时详细展示了其中55只成份股。&/p&&p&必须说明的是，还有很多优秀的公司没有被包括在内，仅仅是我们的选股参考而已。&/p&&p&书生周末简单梳理了一下这55只股票，有一些感想跟大家分享一下。&/p&&h2&&b&一、净资产与ROE&/b&&/h2&&p&如果把股票看作一种债券，那么本金就应该是每股净资产，而利率就是ROE。&/p&&p&很多人都说A股不如美国股市，但中国也有很多长线大牛股。比如万科A、贵州茅台、恒瑞医药、新和成、恒生电子等等。它们几乎都有一个共同的特点，就是高ROE！&/p&&p&下图是招商银行的历年净资产收益率：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-0e554f00cedb446c7fe8_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&249& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-0e554f00cedb446c7fe8_r.jpg&&&/figure&&p&假设能以1倍市净率，即以等同于企业净资产的市场价格，购买近5年平均ROE大约15%的招商银行的股票，就相当于把口袋里的100元存入银行，每年可获得18元的利息回报。&/p&&p&如果某家银行给出这样的存款利率，相信门口绝对是人山人海，甚至很多人会彻夜排队。但这样的收益率放在股市，却常常被忽视。&/p&&p&我们能看到的都是过去的净资产收益率，而投资看的是公司未来业绩。不过也不用迷茫，&b&作为财务指标，持续多年特别是穿越经济周期的10%以上的净资产收益率往往意味着这家公司有特殊的竞争优势。&/b&&/p&&p&特别要注意的是，如果这家公司一直是赚钱的，那么它的每股净资产也会逐年提高。如果用债券比喻股票，也就是说股票的本金（净资产）是不断增加的，是复利计算模式。而债券只是单利计算。&/p&&p&不是只要高ROE就可以随时买入，也要关注我们需要付出的成本，即市净率。&/p&&p&书生简单筛选了一下，PB小于1.5，且过去几年ROE都还可以的股票如下图。（仅供参考，还需要进一步分析才能决定买入）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4a8b9412d4cdbad3b0c69f_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&268& data-rawheight=&800& class=&content_image& width=&268&&&/figure&&h2&&b&二、踏空的风险&/b&&/h2&&p&彼得林奇说：“&b&自诩是一个长线投资者很容易，其实，现在已经很难找到一个人不说自己是长期投资者了，但当股市调整之日，真正的考验才刚开始。&/b&”&/p&&p&中国股市也是如此，现在大部分人都自称长期投资，他们也都知道长期投资的好处，但只要股价出现调整、新闻大肆唱空的时候，他们就马上变成了短线投资者。&/p&&p&上文所列举的股票池，如果你能从中选出一两只进行买入，请一定抱着长期投资的态度。&/p&&p&不要主观认为3400点会调整而清仓，我们要防范踏空的风险，需要做好的只是仓位管理。&/p&&p&时间有限，下面再分享彼得林奇的一段话，送给所有准备长线投资的朋友：&/p&&p&“&b&关键的几天往往可以成就或摧毁你整个投资计划。&/b&这里有一个很典型的实例：在20世纪80年代股市上涨的5年中，股价每年的涨幅为大约为26.3％，坚持长期持有的投资者资产会翻番，但其实这5年的大部分利润是在1276个交易日中的40个交易日中赚取的，如果在那40个交易日中你选择空仓的话，你的年均收益可能就会从26.3％降到4.3％（其实定期存款也可以获得4.3％的收益率，但风险更小）。”&/p&&h2&&b&结束语&/b&&/h2&&p&芒格说：40岁才能真正做价值投资。一方面，人到40岁往往才会有思维上的成熟，才会有更笃定的状态。另一方面，当努力工作多年后，有了一定的资产基础后，才会放弃“一夜暴富”的想法。&/p&&p&让时间成为我们的盟友，让复利为我们服务！&/p&&p&&b&微信公众号：moneylife1818&/b&&/p&
上篇文章中，书生介绍了通达信的行业龙头指数，同时详细展示了其中55只成份股。必须说明的是，还有很多优秀的公司没有被包括在内，仅仅是我们的选股参考而已。书生周末简单梳理了一下这55只股票，有一些感想跟大家分享一下。一、净资产与ROE如果把股票看作…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a49bbaf938d4c4675eab8_b.jpg& data-rawwidth=&406& data-rawheight=&480& class=&content_image& width=&406&&&/figure&&p&大家好，这是《36.17%的年化收益，还能再来一波吗？》的妹妹篇。&/p&&p&1132个赞。感谢各位知友的热情支持。唯有写出好的文章，回报大家关爱。&/p&&p&10天时间，终于写完了这篇文章。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过在正式内容开始前，我们需要对未来有一个合理的预期： &/p&&p&希望在明年回顾的时候，这篇文章和大家分析的标的平均年化收益率大于等于8%。只要大于等于8%，就是成功。&/p&&p&如果小于8%，也不一定不成功。遇上大熊市，泥沙俱下，亏损也正常。&/p&&p&所以，我们追求8%以上的收益率，但是也&b&做好低于8%甚至部分品种大幅亏损的准备。&/b&&/p&&p&&b&有了这个合理的目标和对于悲观情况的容忍度后，我们就可以以最大的努力去争取最好的结果了。&/b&&/p&&p&&b&同时，本文也不构成任何投资建议，仅作信息分享。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1、现金管理类。今年整个资金面比较紧，货币基金收益率也随之上升，好的能超过4%。最近一个比较开挂的货币基金是鹏华添利宝，达4.2%以上。场内（股票账户）买货币基金的话，建信添益（511660）不错，最近收益率在年化3.8%以上，关键是在场内可以买卖流动性好。金额超过5万元的，南京银行的日日聚财收益率最近能达到4.1%以上。不过货币基金的差异不大，主要还是求安全灵活。&/p&&p&2、银行理财产品。上市股份制银行的理财产品收益相对较高，目前期限1年的收益率5%左右，风险不大，预计未来1年收益率相对稳定。想要了解各行理财信息的可以关注这个：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.zhicheng.com/lccp/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhicheng.com/lccp/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&&b&3、债券类。&/b&债券市场经过近1年的调整，中债长期债券净价指数本轮下跌幅度超过8%，中债短期净价指数今年以来下挫2.34%。四季度债券市场可能迎来慢牛，&b&已经具备长期配置价值，看好后市，具体品种详见附件清单。&/b&放1年以上跑赢银行理财概率较大。&/p&&p&海外债市方面，建议关注博时亚洲等业绩优异稳定的基金，具体也&b&请见附件清单）&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4、可转债。&/b&虽然可转债从大类来说也属于债券，但是由于其同时具备债性和股性，并且未来1年大概率存在较为不错的机会，因此专门独立分析。去年5月份我根本不敢提可转债，因为那时候转债几乎毫无价值。但是今年，可转债可谓王者归来，上证转债指数9.83%的涨幅在所有债券指数中排名第一。我今年6月12日在知乎发起了的Live《这个市场投资机会，不可错过》，课程中首推的长信可转债至今涨幅达14.7%。在现在这个时点看未来，我觉得转债仍然值得关注，主要是因为ZJH积极推动可转债市场发展，会极大丰富可转债市场的投资品种。品种丰富有利于压低估值，也有利于水平高的基金经理更好的发挥。值得关注的三个可转债：（1）长信可转债。基金经理李小羽8年多投资经验，可转债历史业绩优异，2012年3月至今累计回报157%。不过短期涨幅有些大，且目前仓位高达90%，建议谨慎起见在回落到1.25以下再考虑买。（2）易方达安心回报。基金经理张清华是择时高手，做转债过往节奏踩得很好，只是能否每次都这么神不好说，不过so fa so good。（3）兴全可转债。这是稳健投资者的首选。兴全公司在做可转债方面是最专业的，风格也稳，目前可转债仓位不足50%，为未来转债大幅扩容做好准备，进可攻退可守。当然，如果市场是牛市的话进攻性也较弱一些，毕竟风格相对保守。&b&具体介入时机上，我建议当前从稳健角度出发要少介入，后续大盘转债发行时大概率会对现在存量可转债价格构成冲击，那时候介入机会更好。&/b&&/p&&p&除了以上可转债主题基金外，个券方面也因为估值比较高一些，所以暂时没有太多好券，相对看好的是&b&蓝标转债&/b&，目前价格不到110元，介入持有到期是保本的，同时其正股股灾以来跌幅巨大，基本面、成长性较好，存在爆发空间。可以采取越跌越买策略。&/p&&p&5、信托理财。没啥好说的，比较稳定，是有钱人的游戏，100万起，收益率6%-8%。&/p&&p&6、P2P。经过央行整治，这个市场的规模在不断萎缩。不过不少平台不是被管死的，更多是自己玩不明白了，毕竟高风险行业不是那么好驾驭的。所以，只有少数大的、有良好资产端资源的公司才能活下来。建议这一块的配置要控制在一定范围内，最高不建议超过总资产的20%。相对靠谱的公司，目前的收益率6%-9%左右。&/p&&p&7、黄金。黄金重回2016年8月份的高点，站上1330，处在阶段高位了。同时黄金的弹性较小，收益率空间有限，因此总体来看我觉得吸引力有限，所以目前来看不配置也罢。如果能回到1250点以下可以考虑下。&/p&&p&&b&8、原油。&/b&尽管今年以来原油走势疲弱，最近也萎靡不振，但是我还是认为未来可能有机会，均值回归说不定哪一天就发挥作用了，或者说跌久了就涨的规律在原油身上也应该应验。不过原油的价值判断可能不如上市公司那样可以直接用盈利能力来判断，而是主要取决于供需变化及某些因素，因此他不是主流的配置品种，只能作为配置的一部分。&b&具体品种上详见附件清单，&/b&建议采取定投方式分批投入，总配置比例最好控制在总资产5%以内。&/p&&p&&b&9、港股。&/b&现在的港股，自然不比去年了。去年最看的时候才20000点，现在却28000点，逼近2015年最高点了，因此适合部分配置，当然有局部机会是大概率事件。指数基金可以关注华夏恒生、鹏华香港中小盘，主动型的关注广发全球精选。个股方面，简单分析几个品种，大家可以了解下。估值不足10倍、业绩持续增长的复星国际（00656）可以关注，只要郭老板没ZZ风险就好。&b&地产板块中，估值不足5倍的宝龙地产（01238）值得重点关注，这个估值实在是太便宜，而公司的成长性还是不错的。&/b&市盈率16倍的碧桂园虽然估值相对较高，机构给的目标也在10元以内，目前股价已经站上12元，高于机构的目标价。}
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你好!2010年交房直今没有房产证,是不可以要回大修基金?谢谢
你好!2010年交房直今没有房产证,是不可以要回大修基金?谢谢
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可以要求返还,大修基金属于代理缴纳行为,可以要求返还。等到缴纳时再缴纳。
房天下知识为您分享了一条干货
不可以。。。。
可以申请的,需要帮助可以联系!
不可以的。。。。。。
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| &/b&楚明&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我把480万的房子卖了381万&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在2017年选择卖掉通州的房子，是一件颇为心痛和无奈的事。&/p&&p&&br&&/p&&p&“317新政”之后，房价应声开始下跌，跌的首当其冲就是通州。这使得我2017年一整年的感受就像在坐过山车。&/p&&p&&br&&/p&&p&2017年前3个月，通州的房价一天一个价，最高的时候竟然逼近6万元每平米。这个价格，是我6年前在通州买房时不敢想象的事。&/p&&p&&br&&/p&&p&通州的房子给了我在北京的第一个落脚点，就像给当时是候鸟的我，在海面上找到了一个可供休息的海岛。我的父母也很喜欢这套房子。不过随着工作的变化，加上孩子读书等问题，2017年我就在想，是该把房子卖了，换市区附近的房子了。&/p&&p&&br&&/p&&p&但我考虑得还是晚了。2017年年初，这套房子值480万，等到我决定卖的时候，是2017年6月份，房价已经在往下走了。我想想说，能卖460万也行，就以这个价格委托给了中介。&/p&&p&&br&&/p&&p&哪知道在那个时候，460万的价格，中介根本不给你挂出来，挂出来1个月了，我房子也没人看。&/p&&p&&br&&/p&&p&这还不算，中介还不断发成交房子给我看。我是眼看着房价一点一点往下跌的，但心理预期还停留在新政之前。&/p&&p&&br&&/p&&p&到了8月份，有人看了我的房子，拿了400万全款，希望买下这套房子。当时中介跟我说，只要我跟这个客户见面，就能谈到400万，不然他去买另外一套房子了。&/p&&p&&br&&/p&&p&你说说，房子480万的时候我没卖，现在卖400万，一下子少了80万，我是接受不了的。&/p&&p&&br&&/p&&p&于是我很干脆地回绝了中介：400万不能卖。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二天，中介发来消息，那人买了另外一套跟我这差不多的房子，400万。&/p&&p&&br&&/p&&p&我终于意识到，通州的房价确实是真真切切地在下降了。人是一种很奇怪的生物，当房子都普遍上涨时，反倒不愿意卖；在房价降的起初，自己还会不太相信；当大量的房子开始下降的时候，自己就有些恐慌了。&/p&&p&&br&&/p&&p&到了9月份，我确实是有点慌了。自己的心理预期也从460万，到了430万，再到410万，最后会怀念那个出400万全款的人，会问自己“当初没卖给那个人是对还是错？”&/p&&p&&br&&/p&&p&就这样又过了一个月，我小区附近有一套格局一样、朝向不太好的房子，卖了375万，我终于认清了一个现实，没卖给那个出400万的人，是我判断错了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e44f26796fad0b38e731df4bb812ca95_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&683& data-rawheight=&345& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&683& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e44f26796fad0b38e731df4bb812ca95_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通州房价一降再降，图为通州某楼盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&当我打心底里这么想的时候，也正是通州房价持续下降了7个月之后。我经常会去看一些网站，比如水木的论坛，当房地产版块弥漫着一股“房价降了真愉快”的氛围时，作为卖房者，我感觉到的都是郁闷。&/p&&p&&br&&/p&&p&就像你7个月前跟我说我的房子会下降100万，我是不信的，除非我亲眼看到这种现实。到后来，我的愿望变得很简单——赶紧卖出去就行。&/p&&p&&br&&/p&&p&一切都变得容易起来。一个卖了市区的小房子、准备换通州的大房子的人，看上了我这套房子，愿意出价380万买。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一次面谈，我坚决拒绝了这个数字，但当天晚上失眠了。第二天一早，对方又问我卖不卖，我矜持了一会儿，最终决定卖了。&/p&&p&&br&&/p&&p&对方也很有诚意，多出了1万。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是在刚刚过去的2017年，我把480万的房子卖了381万的故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学区房买不起，二胎还得生&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一切的改变都是从有孩子开始的。&/p&&p&&br&&/p&&p&有了孩子，原本丰台区住得好好的80平米两居，马上就跟不上新需求了。&/p&&p&&br&&/p&&p&最主要的是孩子上学问题。整个丰台区的教育资源，相比东西海朝4个区差了很多。我在家长论坛里逛的时候，有人问：“丰台区最好的小学和西城区最差的小学选哪一个”，结果回复里的人全部都说：“选西城。”&/p&&p&&br&&/p&&p&这让我很郁闷，没办法，教育资源分配不均衡。好不容易从家乡奋斗到了北京，当然希望孩子能受到最好的教育。哪怕我是一个比较自私的人，但有了孩子之后，也情不自禁地总是会去考虑孩子。&/p&&p&&br&&/p&&p&只能开始看学区房。317新政之后，二套房的首付比例达到了60%，而西城区一个学区房随随便便都700万了，这400多万的首付，对于我们这样毕业才5年的夫妻来说，怎么可能出得起？&/p&&p&&br&&/p&&p&在2017年之前，我原本心想，可以把丰台的房子卖了，用来付新房的首付。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是新政出来之后，房子很难卖，只能降价卖，这样以来，首付依然凑不够。&/p&&p&&br&&/p&&p&我和老公看房都是在网上进行，看了近百套房子，限制我们的最主要就是价格。价格都接受不了，还何必去实地看呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&我也在单位里打听买学区房的事情。我最佩服我的一个上司，她把房子卖了之后，到海淀去租了个房子，把剩下所有的钱都用在给孩子上辅导班，每年花几十万补习费，彻底走上了拼娃之路。去年，孩子被人大附中选上了，她从此解脱了，虽然房子没了，但换来了一个好的孩子的未来。她跟我们说，“买房是投资，给孩子上辅导班同样是投资，就看选择哪一边了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&我很佩服她，但又不敢像她那样做。那样孩子必须在各类奥数竞赛中拿到一等奖，童年也很少能有玩耍的时间。而且，这也是一条不归路，一旦失败，连住的地方都没有。&/p&&p&&br&&/p&&p&说白了，我不敢赌，但我们又买不起，怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&最后我准备把孩子送到顺义的贵族小学去。孩子从小学开始就得住校，家长一周去一次。我以后就专心赚钱，让孩子出国。&/p&&p&&br&&/p&&p&这已经是我能想出来的最好的办法。&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4a38919eab7ff8802ffb88cf6b3ccc20_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&330& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4a38919eab7ff8802ffb88cf6b3ccc20_r.jpg&&&/figure&&p&现在家里又在催我生二胎。317新政之前，说的是“只要生二胎，就买学区房”。当时我还哭了，觉得是逼着我生孩子。但是新政出来之后，学区房是买不起了，二胎还是得生。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个孩子的上学问题还没解决呢，这第二个要怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&没办法，只能走一步看一步了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最苦90后，赶上房价最高的时候买房子&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房价上涨，最苦的就是我们这些刚毕业的90后，赶上房价涨到最高的时候买房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&我是2015年毕业的，由于单位办工作居住证要满两年工作经验，所以等到2017年8月，才办好了工作居住证，有了买房的资格。&/p&&p&&br&&/p&&p&这时，北京的房价已经开始下跌，但也是相当高了。这两年，我一直在西南五环外租房子住。比较明显的感受是，一间40平米的房子，最开始月租2500块，到2016年变成3500块，现在已经4000块了。&/p&&p&&br&&/p&&p&“不想再给别人交房租了。”这是我想买房的最主要原因。既然房租每个月都涨，房子又不是我的，住着心里也不舒服。我跟家里说了买房的想法后，他们打算拿出100万首付，但是剩下的月供就需要我来还。&/p&&p&&br&&/p&&p&从2017年6月开始，我就到处看房子。先去看了通州的房子，通州未来要成为北京的行政副中心，在2016年涨得尤其猛，我担心里面炒作的水分太多，去看了几套就不考虑了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房子不是太贵了，就是太老了。我不喜欢住太老的房子，还要爬楼梯那种。这么看下来，100万的首付我只能买得起小户型，总价不超过300万的那种。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-afa9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&472& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&472& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-afa9_r.jpg&&&/figure&&p&越看房越沮丧，用一句话来说，就是感受到“贫穷限制了我的想象力”，到最后，我干脆锁定了目标：地铁站附近，新小区，50平米以下。&/p&&p&&br&&/p&&p&中介按照我的要求去找房子，很快也找到了，6万一平米，还在五环外，面积是45平米。其实，对我一个刚毕业两年的90后来说，这房子已经很不错了，尽管地铁站要到2019年才会建成，但我相信这房子也一定会涨的。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这样，我在五环外买了一个小房子。新政对我这样的刚需来说，影响并不大，该买的还是得买，毕竟要住人，只是房价再也无法回到以前。&/p&&p&&br&&/p&&p&不得不说，从租的地方搬进了新家，还是很有归属感的。我买了一个5000块的沙发， 又买了一张8000块的大床，不为别的，就为了睡着舒服。现在出差在外，常常怀念我在北京五环外的那个小家，这是以前租房子住时从未有过的情感。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过，买房之后，我的生活也发生了很大变化。以前跟朋友出去玩，还玩玩卡丁车，旅旅游什么的，现在做什么事之前，都想着说，我每月要还8000多元房贷。出去跟朋友吃饭，买单不能像以前那样抢着付了。为了把房贷钱挣回来，我常常一个月出差好几次，有一次甚至一个月只回家睡了一天。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在我还是单身。以后要找女朋友，也要找那种会过日子不乱花钱的类型，毕竟我也明白，我不会在这个小房子里住一辈子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我在北京大七环买了房，媳妇终于高兴了&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我和媳妇三观相同，很少吵架，但自从去年开始，吵架次数明显变多了，主要还是因为房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&要说我们在北京还有一个属于自己的小窝——北四环一个40平米的小房子，装修花了10万多，两个人住在里面，也觉得很温馨。&/p&&p&&br&&/p&&p&我比较随和，总觉得日子怎样都能过。回想父母那一辈，住在不到20平米的筒子楼里，家家户户都在楼道里支个煤炉子炒菜，我小时候上个厕所还要去楼下的公共厕所。我常想，在那样的童年里，我不也照样长大了吗？童年时候除了个子小被班上同学欺负之外，也没留下什么阴影。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，为何现在对房子要求就这么高呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&我的孩子还没出生，但跟媳妇已经吵了七八回了。我们没有北京户口，以后孩子只能回老家去高考。我们想出来很多种解决办法，比如在北京上初中，再回老家上高中；再不就是去双语学校上中学，以后出国；又或者去其他能落户的一线城市找一份工作，以后孩子就在当地念书。&/p&&p&&br&&/p&&p&我记得去年8月份，又吵了一次，媳妇已经怀孕5个月了，她说等孩子生下来，要到附近再租个房子，让过来带孩子的我妈住。我一听，我都有房子了，还得再租个房子，多奇怪啊！就提出了反对意见。谈着谈了，我没忍住，还吼了媳妇，把她弄哭了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我感觉我做的很不对，只能到沙发上睡了一晚上，后来还冷战了几天。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，媳妇的担忧我也能懂，说来说去，就是一个问题，房子小了外加没有户口。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-514fcfd1a6b42_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&585& data-rawheight=&373& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&585& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-514fcfd1a6b42_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这一年里，北京房价下跌了，但我还是换不起更大一点的房子。因为我有贷款记录，就算把现有房子买了，还算二套房，首付要六成以上，利率也得上浮很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&就在新年刚过没几天，事情发生了微妙的转机。我出差去河北时，遇到几个宣传当地房子的中介。&/p&&p&&br&&/p&&p&河北卖房的中介递给我的宣传单上，写着15万首付，总价60万。除此之外，广告上连楼盘叫什么都没写，只标注了楼盘位于“北京大七环”之中。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-aa598aedda32b4a5facf6_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-aa598aedda32b4a5facf6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&北京“大七环”汇入京津冀一体化。
图/来源网络&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我一查，“北京大七环”，原来就是河北省。中介像搞传销一样把我拉到一辆大巴车上，车上坐满30人，就出发了。&/p&&p&&br&&/p&&p&大巴车头，一名经理模样的人拿着喇叭讲了一通楼盘的优点之后，喊道：“这是均价只有6500元的楼盘！物以稀为贵，依山傍河的成熟大盘。到了以后，那就不是贵不贵的问题了，而是买不买得到的问题了，当您错过了那么多机会的时候，难道还要错过咱们今天的‘高铁生态幸福城’吗？”&/p&&p&&br&&/p&&p&人群里顿时一阵骚动。我发现，人们对于房子的热情，依然没有消失，只是被压抑住了。但在中介的鼓吹下，热情又开始点燃。&/p&&p&&br&&/p&&p&当场就有人交了2000块订金，在车上就订下了房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&我也心动了，既然没法在北京换大房子，那就只能在河北买个大房子。车子朝着离北京200公里之外的目的地开去，窗外的景色从高楼林立变成冬季的高山。身旁的中介一直像个媒婆一样不厌其烦地劝我，“不要再错过它了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&3个小时之后，到了目的地，当我亲眼看到房子，并且觉得自己极有可能拥有其中一套的时候，终于彻底动摇了。&/p&&p&&br&&/p&&p&签约的过程很短暂。4个小时里，当天的几十套房子被销售一空。我给媳妇打了个电话，一直生我气的媳妇也很高兴，因为我们“从此多了一条后路”。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我卖掉了北京唯一的房子，去廊坊安家&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2013年，对当年北漂没多久的我来说，能考虑入手的只有商住两用房，价格相对低，也没有5年社保的门槛。&/p&&p&&br&&/p&&p&很快，我在北京像素买了套商住两用的房子，简单装修之后，就住进去了，也是一个小家。后来几年，北京像素的房价一直在慢慢上涨，同时也一直很好卖，因为有太多像我这样的北漂有住房需求了。&/p&&p&&br&&/p&&p&但去年3月新政之后，商住房跌进了冰窟窿，新规不仅要求购买者名下在北京无房，还得本地户籍或者社保、纳税连续满五年。&/p&&p&&br&&/p&&p&很明显的现象是，小区周围原本有8家中介，调控之后仅剩一家，还租出去一半店铺。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们辛辛苦苦攒钱买的房子，好不容易涨上去了，说砍就砍，说实话心里不是滋味。万买的房子，本来2016年底能卖250万，结果到了2017年下半年，只卖了160万。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这160万，卖起来都很费劲。我开始想标高一点，标了180万，结果根本没人看，后来一点一点地降价格，还是无人问津。&/p&&p&&br&&/p&&p&直到北京那场大火之后，我才明显感觉到看房的人多了起来。看我房子的也都是外地人，他们原本都是租房子住，但是大火之后，他们的房租立马涨了不少，就想到买商住的房。&/p&&p&&br&&/p&&p&买我房子的大哥原本在东边租房子住，租金涨了1000块。为了买我这商住两用的房子，他还特地去办了个空壳公司，每年还得交8000元的税，这才把我的房子买了，最后160万成交。&/p&&p&&br&&/p&&p&我原本想的是，卖了这套房子之后，去北京远郊区县买一套房子，让妻子能落户。但商住限购，像一道闪电一样从天而降。如果再换房子，我将承担每个月接近2万的月供。&/p&&p&&br&&/p&&p&它让我清醒，也让我反思，我未来究竟需要什么样的生活。&/p&&p&&br&&/p&&p&我已经31岁了，对一个男人来说，接下来的这5年，可能是挣钱能力最强的5年，这5年能冲到的位置，基本上就是这一生会抵达的位置了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我目前虽然每个月有2万多的收入，但我也很清楚，这并不是我的能力导致的，更多的是我处在风口行业，做着运气好的事情，但我又并非是不可替代的。如果经济发生波动，我又失业的话，2万的月供，岂不是会逼得我走投无路？&/p&&p&&br&&/p&&p&我有过自己所工作的公司，一夜之间就垮掉的经历，所以这次我更加有危机感。我和妻子都是廊坊人，双方父母都住在那里，随着他们年龄增长，我们也很担心他们，想多陪陪他们。&/p&&p&&br&&/p&&p&我记得2017年下半年，有一次我在北京，下午打电话给我妈，打了好几次她都不接。我一着急，又给我爸打电话，结果我爸也联系不上我妈。我们俩一想，妈是不是出事了，就开着车往家里赶。从北京一路疾驰到廊坊，到家门口，我开门的时候，整个手都是抖的。&/p&&p&&br&&/p&&p&结果我妈是去外面浇花去了，没带手机，虚惊一场。但这件事也给我了最深的体会，就是在今后的日子里，究竟是背负着200万的贷款，强行在北京买房，还是回到廊坊，买个大一些的便宜房子，不用负债，和父母一起生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&这样一想，结果就很明显了。实际上，去年的317新政，也从另一方面促成了我脑海中的这个想法：与其留在北京，不如回到廊坊去。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f9dfa4cec8f961f04d250218_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&706& data-rawheight=&442& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&706& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f9dfa4cec8f961f04d250218_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&廊坊某楼盘，环境宜居。&/p&&p&&br&&/p&&p&就在2017年底，我终于卖掉了北京唯一的房子，从此安心地做一个廊坊人。&/p&&p&&br&&/p&&p&我现在挺快乐的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&文章为每日人物原创&br&&/p&&p&侵权必究&/p&&p&&br&&/p&&p&想看更多，请移步每日人物微信公号（ID：meirirenwu）。&/p&
在2017年这一年，连续的楼市调控措施，像旋风一样席卷了整个北京，继而向北京周边以及全国各大城市扩散。北京高烧的房地产市场终于“退烧”了。如果回看2017年北京住房成交价格曲线的话，这条曲线像极了一座陡峭的山峰，3月份是山顶——没人知道何处是山脚…
&p&历史是最好的老师&/p&&p&我跟很多朋友聊起过91年的日本，08年的美国，当然，每当这个时候，大家会显得非常专业，并且都能很好的反驳我。虽然我知道大家可能根本就没有真正的研究过，只是看了几篇散文一样的文章，然后总结出社会主义的种种优越性，我对此，只能表示无奈的微笑。&/p&&p&专业性的东西，我向来喜欢长话短说，一是怕大家看的云里雾里，二是怕大家根本懒得看下去。&/p&&p&91年的日本，崩盘了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本汇率改制，日元一路上涨（涨幅75%），给日本带来了极大的繁荣，股市一片向好（涨幅100%），楼市缓缓上涨（100%）。&/p&&p&78年开始，由于市场的饱和，直到85年日元经历了六年的震荡下跌（跌幅40%）。货币下跌，带来的是大家都在购入避险资产，六年时间，日本房价上涨（涨幅50%），基本等同于货币的贬值率。&/p&&p&到这里，日本还是在一个良性的循环里，整个国家没有出现巨大的套利空间。&/p&&p&而在85年之后，签订广场协议，日元再次飞速升值，直到87年，两年上涨100%，但这两年日本的房价只出现了很小的涨幅，很小很小，原因大家可以简单点理解，消化前一阶段货币贬值时的房价涨幅。&/p&&p&真正的危机出现在88年，日元在此时短暂回调贬值，为期两年多，贬值小于20%，但楼市无比疯狂，涨幅以倍来计数。91年随着美元的下跌，日元开始大幅升值，于是一个从未有过的巨大套利空间出现，这一次的楼市涨幅，根本无法像85年的时候通过经济的增长来化解。于是在天量的套利资本面前，只能轰然倒塌。&/p&&p&而08年以前的美国，如出一辙的经历，大家可以自己查阅数据，同样的第一波和平化解在经济的涨幅中，第二波，轰然倒塌。&/p&&p&而我们伟大的祖国，04年开始，货币升值，楼市股市上涨。08年超发四万亿，由于汇率固定，数据上看不出来贬值，但实际是贬值了，保值需求下，资金进入房地产，而09年到2010年房价的涨幅基本等同于货币的贬值率，并在2010年以后的经济复苏中和平化解。但是2010年以后美元下跌，带来的人民币升值，造就了 2014年的股市牛市后，2015年人民币在贬值小于20%的情况下，保值需求，房价开始上涨，但是两年时间房价上涨多少，以倍计算。2017年开始人民币已经升值近10%，即使我们已经冻结了房地产市场，但根本无法通过经济的增长来化解，这个巨大的套利空间就在这里。&/p&&p&仔细分解剖析一下，三个完全是一模一样的故事，所以不知道哪位前辈说的，太阳底下没有新鲜事，我认为极有道理。&/p&&p&&br&&/p&&p&接着昨天的话题，很多朋友问我，真的只有一条出路吗？&/p&&p&当然不是的，宏观上来看，我们大概有三种可能。&/p&&p&第一种，美元今年开始继续走强，那么世界范围内，其他各国货币贬值，人民币也不例外，保值需求下，资金继续进入房地产市场，接下来两年楼市继续突飞猛进，当然结果会是两年后全面崩盘，没有任何其他的可能。这是我认为最不可能的一种情况，其一是我认为美元趋势已经形成，难以回头。其二是我相信当局还是有很多有识之士，党的领导还是非常英明的。一旦这种情况发生，两年后就是真的回天乏力。&/p&&p&第二种，美元继续走弱，相应的人民币开始走强，不管是主动的还是被动的，我们都要抓住这个机会，盘活市场经济，当然主要是两方面，核心走出去的一带一路，和刺激内需的千年大计雄安新区。结果是我们通过五年的快速增长，化解这两年形成的巨大泡沫。也有两点需要注意，其一，外在表现一定是股市高歌猛进，最大的主题就是前面提到的两个。其二，是这个时间周期不会短，太短不可能化解，大概需要冻结个三五年。如果今年明年股市很好，那我们基本和平度过了。这是我们党正在为之努力的。&/p&&p&第三种，美元继续走弱，相应的人民币开始走强，然后，经济盘不活，内需不行，对外又没有竞争力，一旦崩盘就是被列强撸一波羊毛。而如今的形式下，美国减税加息吸引资本回流，就是最明显的削弱我们竞争力的手段，而我们的情况就是不进则崩。&/p&&p&综上，我认为最不可能发生的是第一种，正在努力的是第二种，最有可能的是第三种。&/p&&p&而纯粹作为资本运作的人，我们针对第二和第三种都有可能发生的事情，已经制定出相应的套利计划，不管事情向哪方面发展，都将对我们有利，欢迎咨询。&/p&
历史是最好的老师我跟很多朋友聊起过91年的日本，08年的美国，当然，每当这个时候，大家会显得非常专业，并且都能很好的反驳我。虽然我知道大家可能根本就没有真正的研究过，只是看了几篇散文一样的文章，然后总结出社会主义的种种优越性，我对此，只能表示…
&p&大家都知道，房价永远上涨，所以大家都在努力的买房，只要钱够，一定要买房。但是大家同时发现，政府一直在卖地，因为全国土地都是国有，所以这种行为非常类似股市里当股价上涨的时候庄家一直逐渐抛货给散户，如果是这样的话，那么我们还应该买房吗？&/p&&p&我们都知道，土地转让金是房价的重要组成部分，土地+税费占据了房价的70%，其他的也大部分都是地产商的利润，而真正的钢筋混凝土的价值极小，建安费用仅仅2000元每平米，这还是比较好的小区造价了。那么问题来了，为什么政府要卖地给地产商，他不会自己组织企业修建一大堆房子，然后一直囤积在手里不卖坐等涨价吗？还是说他没有技术力量去修建豪华小区。&/p&&p&政府当然是有力量修建高档小区，但是他没有这么做，而是不断的出售土地给别人。把不断升值的房子卖给了广大人民，让人民坐享火箭般上升的房价，就好像主力不断的卖出股票给散户，散户买了之后股价不断的上涨，已经涨了10倍了，主力还没有醒悟，依然在不断的把手里珍贵的筹码卖给散户，土地是不可再生的宝贵资源啊，那么稀缺的筹码就这么送给散户了。。&/p&&p&那么是政府傻吗，就算以前不知道，现在也应该清楚房价会永远上涨吧，为什么他还在不断的卖出土地？如果政府不傻，那是不是就是百姓傻，天下百姓都傻吗，俗话说三个臭皮匠顶个诸葛亮，总有人能看清事实把。&/p&&p&而实际上，双方都不傻，每个人都有自己不得已的苦衷，双方都是从自身利益最大化去处理这个事情的。&/p&&p&从政府的角度，土地的确是珍贵的不可再生资源，这个土地一旦卖出去了，那就很难收回了，但是他必须要卖，他不能始终不卖。因为土地这个东西本质上价值为0，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。&/p&&p&而这一切，都需要有人，人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，他也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那3亩良田，因为你的粮食全靠他了。&/p&&p&所以政府开发的土地，做好基础设施是前提，但是做好之后，必须要引来人口，所谓招商引资，就是因为有工作机会才会形成人口聚集，有人口聚集才能形成商业区，然后才能形成良性互动从而引来源源不断的自发造血。最典型的例子，就是深圳，当年一片滩涂，唯一的作用就是给渔民居住而已，后来被开发成了国际大都市，如今根本不需要政府费心，资金和人才就会源源不断的涌进来，形成了非常好的良性正循环。&/p&&p&所以政府必须卖地，如果不卖那么他开发不了经济，吸引不来人才，那么他永远无法让经济上升，土地自然也升值不了，拿在手里就是一片废地。你说，那可以不卖地啊，租给别人就是了，这样地还是国家的，等涨起来我再收回。&/p&&p&其实这么做毫无意义，我刚才说了，土地本身毫无价值，因为有人的存在，他才被赋予了价值，而对于国家来说，整个国家都是自己的，至于土地名义上属于谁根本都是虚的，国家只要觉得有必要收回，分分钟都能收回，国家的强大之处是可以把外国整个一个国家都直接武力吞并，你一个普通公民能和一个国家比吗？至于说现在说保证不动你的土地，是因为必须这么说才能稳定人心，或者说稳定房价和地价，仅此而已，如果没收平民的土地和房价带来的好处大于坏处，毫不犹豫的就会直接没收，这才叫国家机器。&/p&&p&那么土地对于国家而言其实就是个载体，无论其用什么名目，其终极目的就只有一个，给国家赚钱，途径就是收税。我以美国为例，名义上全部是土地私有，所有土地和房产都是私人的，和国家没关系，但是国家收取房产税。在美国50个州都征收房产税，该税收是地方政府的主要收入来源。目前房产税税率是1%-3%，房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金，如果不缴纳后果非常严重，政府有权没收并拍卖房产，所以美国所谓的永久产权是有前提的，那就是每年你持续纳税，小户型缴纳房产价值的1%，豪宅缴纳3%，差不多就是中国的契税规格了，但是你不是一次性缴纳，而是是每年缴纳！一旦你哪一年不缴纳，政府可以直接把你赶出房子，没收并拍卖房产。所以美国的房产，与其说是永久产权，不如说是永久优先交易权，这个说法我认为更恰当。&/p&&p&而对于中国来说，是一次性收取70年的房产税，而不是按年缴纳，也就是所谓的土地出让金，如果按照中位值1.5%计算，你们发现没有70年恰好就是100%。那么为什么美国是房产税，而中国是土地出让金呢，那是因为中美历史有别。&/p&&p&美国从一开始就是私产，私人财产神圣不可侵犯深入人心，政府你可以收税，但是你永远不能强抢民宅和土地，那是直接触犯宪法的，这个时候政府如果想从土地身上赚钱，那就只有一条路了，就是房产税。&/p&&p&但是中国不同，改革开放之初，中国没有私产，全部是国有，你的房产税的基数就是0，如果你按房产税开征，那么一毛钱征收不下来。但是改革之初，不仅百姓穷，政府也穷啊，深圳开发需要大量的资金，但是政府穷的叮当响，中央政府能帮的全帮了，剩下的只能靠自己解决了，但是资金缺口依然巨大。最后深圳国土局从香港那里学来了先进经验，那就是卖地。日，深圳国土局第一次以土地拍卖的方式拍卖土地使用权,土地的购买方是香港人，当时引来了巨大的争议，很多报纸直斥深圳这就是在搞旧社会的租界，深圳政府背负了巨大的压力。但是随着大笔资金的到账，各项建设项目的飞速发展，深圳速度震惊全国，中央点名这是创新而不是开历史倒车，把深圳的卖地经验推广全国，大大加速了我国的基建进度。&/p&&p&从国家的宏观角度来说，这是用一种合理合法的手段，把百姓的钱掏出来，拿出来之后用于基建，来拉动全国的经济建设，而一次性收取70年的租金（土地出让金），来钱速度更快，更适合当时的中国经济现状。&/p&&p&这也就是随着中国的土地越卖越少，民众手中的房产存量越来越多，开征房产税的呼声也就越来越高了，大家真的以为开房产税是为了压房价让百姓住得起房吗？太天真了，政府的核心目的就是为了收税，衡量是用土地出让金制度还是用房产税制度，唯一的标准就是用哪一种，收的钱比较多，更有利于国家，仅此而已。&/p&&p&那么当每年的土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候，毫无疑问应该采用土地出让金制度，因为这种制度中国已经使用了30年了，稳定而成熟，卖地收入可预测，而且不会引发可能性的社会动荡。而且从心理上来说，土地出让金更温柔，房产税令人厌恶。我举个案例大家就清楚了，现在国家一次性收高额的土地出让金，大家每个月还3万的月供，依然乐在其中，感觉日子有奔头，但是你去租房子住，每个月交1万的房租，你感觉是在送钱给房东。&/p&&p&那么假设现在国家不收取土地出让金了，改每个月收你2万的房产税，你会和当年还3万月供一样开心愉快吗？不会的，你会非常痛苦，你认为是国家每个月在剥削你2万，但是用土地出让金导致你每个月还款3万，你就不会认为你是在被剥削，因为你感觉房价永远涨啊，今天不管还多少钱，将来都能卖更多的钱。&/p&&p&这实际上是一种虚幻的感受，因为总房价的70%已经被政府收走了，这部分资金是永久损失，别说所有人的房子都卖出兑现，就是哪怕10%的房产抛给市场，房地产市场都会立刻崩盘，因为必须绝大部分人都锁仓不动，只有少量的人在交易，才能维持价格的稳定。&/p&&p&这就是中国迟迟不会推出房产税的原因所在，如果贸然取消了土地出让金改为房产税，开发商的成本会大幅度下降，你会发现本来5万每平米的房价，现在改为3万每平米，外加300元/平米/年的税收，100平米的话，一年收你个3万房产税。。。税收还是未来的事情，但是房产价格的大幅度下降会直接导致恐慌，市场价格会陷入混乱，那么就会有相当一部分人选择先离场观望，等价格稳定再进场，这部分人不需要多，5%的人卖出就能引发价格暴跌，10%就能引发彻底崩盘，而且是崩到那种举国之力都护不了盘的地步。大家自己统计下全国的房产总市值就知道这额外的5%需要多少钱才能买下来就知道了。&/p&&p&专家说房产税会引发崩盘，这一点没说错，大量买不起房的人期待房产税也没期待错，但是政府不喜欢，他想收房产税，但是厌恶风险，贸然开征房产税一旦引发房价崩盘，对政府造成的巨大损失是无可挽回的，那么当房产税的基数不够大，收取的税金和土地出让金没有巨大优势的时候，他是不会开征的。我个人预测，房产税永远不会全国范围开征，除非潜在收益大于土地出让金的一倍。更有可能的开征方式就是当前70年的土地产权，一旦到期，政府是不会收回房子的，会继续让你居住，不过可能再收你一次土地出让金，如果这个土地出让金改成10年一收甚至一年一收，那就是改名换姓的房产税而已。&/p&&p&政府的收入就来源于税收，不管是土地出让金还是房产税，都是收税的手段而已，从全国的宏观角度考虑，持有土地和房产来赚钱都是无意义的，对于政府来说国内所有的资产涨价都是虚幻的，只有国家整体实力增强才是真实的，所以土地必须卖，土地出让金，就是中国特色的房产税。&/p&&p&那么从我们的角度呢，我们该不该买，政府应该卖地，而我们也应该买房。百姓买房并不是傻，他们是迫不得已，从当前中国社会的现状来看，绝大部分百姓，手里没有任何投资渠道，所有的现金，只能存在银行，会买个5%年化的理财产品，就已经是左邻右舍里有“经济头脑”的了。&/p&&p&但是在这种情况下，国家大幅度的发行钞票收取铸币税，基础货币数量十年翻十倍，洪水一样的货币直接冲垮了所有国人的心理防线，很多人一辈子也没见过这么恐怖的货币增量，银行理财的收益是远远跑输通胀的。百姓基本只有2个选择，要么把钱存在银行，10年之后大幅度贬值给国家做贡献了，要么买房来抗通胀。&/p&&p&所以大家看到了，其实房价根本没有涨，10年10倍恰好就是基础货币的增量，房子刚好和通胀持平，之所以我们认为最近10年买房的人暴富了，其实不如说他们的财产保值了，而其他没有买房的人被金融危机给洗劫了。08年的金融危机其实对全球就是一次沉重打击，大家可以想一下，08年到现在，我国的GDP翻了10倍吗？人民工资翻了10倍吗？都没有，但是基础货币增发了10倍，这样才勉强维持GDP的上涨，这只是一个纸面上的上涨，实际就是萎缩，如果是金银货币制度无法增发，大家就能深切的感受到这10年经济崩溃的痛苦了，如果基础货币10年翻10倍，但是GDP和工资只增长3倍的话，那实际上，就是萎缩了70%左右，靠滔天的货币把账面勉强打平了。&/p&&p&土地价值是虚幻的，房产价值是虚幻的，那又怎么样，一直到崩盘那一天才会显现出来。如果你不买，那你的损失会更大，而且可能根本抗不到崩盘那一天就被洗劫一空了。最关键的是，人类的幸福感来源于社会阶层，我不需要比所有人强，我只需要比我身边的人强就行了。&/p&&p&比如改革开放前，美国人是远远比中国富裕的，但是我们的父辈依然乐呵呵的活着，美国人富不富关我什么事，我只要比大院里的人都混的好就行，张三李四家都只有一台老自行车，我家不仅有一辆飞鸽牌新自行车，还有一台缝纫机！那我家就是最牛逼的，出门倍有面子，过的很幸福。&/p&&p&现在也一样，只不过飞鸽自行车和缝纫机换成了房子而已，只要我手里有房子，那么就无惧崩盘，因为崩盘了张三李四一样跟着倒霉，我只要保证不管危机是否爆发，我都始终比张三李四都富，别被他们反超了阶层就可以了。如果不买房产，那么有可能还熬不到崩盘那一天，阶层就已经被反超了。所以最佳的合理资产搭配就是别人配多少比例的资金到房产，我也就配多少。真正阶层逆袭的方法，只有下重注去赌，房价上涨趋势的时候满仓在里面，房价下跌的时候空仓出来，判断正确你会产生阶层向上跃迁，但是一旦判断错误，你也会跌落一个社会阶层。&/p&&p&房子在百姓的眼里，居住功能只是一小部分而已，如果看重这个，你不如去租房住了，他更重要的功能是抗通胀功能来维持自己社会阶层的功能，所以百姓买房并不是傻，而是经过仔细思索后对自身最有利的选择。&/p&&p&也许大家说，从某种程度上，这不是任由国家鱼肉吗，也许有那么10%的幸运儿能逃出来，但是大多数人都是给国家做贡献了。但是对于百姓来说，没关系啊，个体的力量对于国家本来就是弱势，除了这样你还能如何呢，如果你不买房那么可能死的更惨风险更大。&/p&&p&所以国家只能卖地，不能囤地，这是对他最佳的选择，而百姓只能买房，这也是对他最佳的选择。&/p&&p&~&/p&&p&写到这里其实已经结束了，但是我知道一定会有人问，那房价还会一直涨吗，所以还是提前回答下，关于这个问题我以前写过《 中国的房价什么时候会崩盘？ 》，大家可以看一下，我的判断和去年10月基本一样，未来的几年里，房价基本处于横盘，不会再涨了，不涨的原因是怕他崩盘，等横盘消化几年之后还会有下一次拉升。现在的北上深房租收益比是70倍PE，也就是靠房租70年才能收回房价成本，而股市大牛市泡沫最严重的时候，其中泡沫最最大的创业板，PE也才100倍而已，所以这里再贸然拉升，基本必崩盘。&/p&&p&而14年的时候，这个数据是35~40倍，还算合理，基本属于温和泡沫区间，假设房价5年不涨的话，仅仅靠每年的增量货币，就能把房价的PE压制回14年水平，道理也很简单，当每年持续印刷钞票的时候，任何商品，不涨就是跌。&/p&&p&所以对我们而言，判断房价是先横盘消化泡沫，然后再一波上涨，所以未来几年最佳的增值方式就是先把钱做其他投资，暂不冲进楼市，不追高，然后等3~5年后，等下一波冲锋的信号出来之后再大举买进，我后面会再写一篇文章，详细列举历次房价暴涨之前的诸多信号，当然，当我判断下一波房价上涨的时间已经到的时候，我也会单独发一篇文章。&/p&&hr&&p&买房的最佳时机是什么时候？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/2641&/span&&span class=&invisible&&4129/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&2018 年房价会涨吗？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5336&/span&&span class=&invisible&&9195/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5633&/span&&span class=&invisible&&9355/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&想了解我更多内容，可以关注我的微信公众号：紫色的股。ID：zisedegu66&/p&
大家都知道，房价永远上涨，所以大家都在努力的买房，只要钱够，一定要买房。但是大家同时发现，政府一直在卖地，因为全国土地都是国有，所以这种行为非常类似股市里当股价上涨的时候庄家一直逐渐抛货给散户，如果是这样的话，那么我们还应该买房吗？我们都…
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&br&&br&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&br&&figure&&img data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-784d189d204ccf4ffa81_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-784d189d204ccf4ffa81_r.jpg&&&/figure&&br&&br&图一&br&&br&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&br&&br&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&br&&br&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&br&&br&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&br&&br&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&br&&br&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&br&&br&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&br&&figure&&img data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-018f455c15a1ddbaeb78ae3_b.jpg& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&br&图2&br&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&br&&br&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&br&&br&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&br&&br&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&br&&br&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&br&&br&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&br&&br&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&br&&br&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&br&&br&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&br&&br&该西方经济理论体系认为：&br&&br&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&br&&br&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&br&&br&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&br&&br&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&br&&br&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&br&&br&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&br&&br&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&br&&br&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&br&&br&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&br&&br&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&br&&br&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&br&&br&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，一定不要提前还款，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&br&&br&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&br&&figure&&img data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-04611caabdceb9c86bf52_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-04611caabdceb9c86bf52_r.jpg&&&/figure&&br&图3&br&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&br&&br&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&br&&br&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&br&&br&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&br&&br&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&br&&br&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&br&&figure&&img data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-38a1e4ee6f516a3b40fc_b.jpg& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&br&图4&br&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&br&&br&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&br&&br&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&br&&br&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&br&&br&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&br&&br&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&br&&figure&&img data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4c171ea331fd9eb65ebd4_b.jpg& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&br&图5&br&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&br&&br&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&br&&figure&&img data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-416fb97962dac82140de1e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-416fb97962dac82140de1e_r.jpg&&&/figure&&br&图6&br&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，折合14%&br&&figure&&img data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aa3dec925c5f8be227ade95_b.jpg& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&br&图7&br&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&br&&br&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&br&&br&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&br&&br&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。 先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的…
&p&正文共： 1501字预计阅读时间： 4分钟&/p&&p&&b&注：请关注微信公众号：樱桃大房子（&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/ytdfz8& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&ytdfz8&/a&),获得最及时的房产资讯和投资房产建议，也可以跟樱桃咨询互动；&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&
1.南京&/b&&/p&&p&今天一大早被南京连夜排队买房的消息刷屏了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-298fc3d5b85d019cdca3d2b14012d24b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&422& data-rawheight=&534& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&422& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-298fc3d5b85d019cdca3d2b14012d24b_r.jpg&&&/figure&&p&据了解，作为&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E5%25B8%2582& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京楼市&/a&最热的区域之一，河西目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。南京的市场今年还比较稳定，成交量下滑，但成交价没有明显的变动。&/p&&p&我不知道今天抢房的里面有多少是自住，多少是投资的，但肯定都有，因为一二手房有20%以上的价差，买到就赚到的市场心理，导致大家都疯狂排队。&/p&&p&这是政府限价的结果，并非市场主动调整的结果，所以市场上的购房情绪还是很高涨，大家对房价还没有形成下跌预期，否则如果是市场自发下跌这么多，估计也没多少人去买了。&/p&&p&这个价格，对于刚需和换房客而言，当然可以买，相比你同期如果需要以更高的价格去买二手房，省了几十万，当然算是赚到了。&/p&&p&对于投资来说呢？如果你定到房后，能加几十万立刻转手卖出去，也是赚到了。但如果你是想等拿到房产证后再卖，就真不一定了，因为有交易成本，有时间成本，而且未来市场还有下调的风险。&/p&&p&目前的这种限价政策，明年估计是不会取消的，越往后年降价概率越大，一方面是信贷环境变了，另一方面是供需不平衡扭转了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&
2. 北京&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-25af2bfeef_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-25af2bfeef_r.jpg&&&/figure&&p&北京今天出台文件，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，农民集体可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售，单次租期不得超过10年。&/p&&p&中原地产测算了一下，1000公顷，大约是30-40万套出租房。北京市场租赁房源总量接近250万套，而30-40万套的集体产权出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。如果能完成，那么北京市场的租金将会出现明显下调。&/p&&p&不过我觉得对商品房价格并不会有什么影响。深圳的这种村集体、农民建设的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25B0%258F%25E4%25BA%25A7%25E6%259D%%2588%25BF& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&小产权房&/a&特别多，有650万套，大部分用于出租，正是得益于这么多城中村的租赁房，深圳外来人的居住成本才比较低。&/p&&p&但这些房子只影响市场租金，对商品房的房价根本不构成影响。&/p&&p&跟北京的人了解到，从今年3月份调控到现在，&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%258C%%25BA%25AC%25E6%2588%25BF%25E4%25BB%25B7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京房价&/a&下跌了10%-20%左右，有的降了3成，比如海淀一小区保利西山林语每平方米下跌了约2.7万元。&/p&&p&对比较急于上车的刚需而言，北京市场现在可以择机入市了，樱桃【微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8)】觉得北京上海的泡沫风险没有深圳大，因为居民杠杆率远不如深圳这么高，深圳已经达到150%了，而北京上海只有百分之七十左右，深圳房子完全是金融产品，市场特别善于利用杠杆投资，这种特性，对于利率会非常敏感，只要银行收紧贷款，提高利率，对高杠杆投资者影响会非常大。而北京的投资客比重也远不如深圳大。&/p&&p&不过北京有个问题是，换房的首付比例非常高，普通住宅首付6成，非普通住宅8成，大部分算起来都是非普通住宅，只要有贷款记录，卖掉再买也要拿出七八成首付款，很多人还是心有余而力不足的，所以这个门槛会导致市场的需求被抑制，因此短期内估计房价也是比较难反弹的。&/p&&p&&b&注：请关注微信公众号：樱桃大房子（&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/ytdfz8& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&ytdfz8&/a&),获得最及时的房产资讯和投资房产建议，也可以跟樱桃咨询互动；&/b&&/p&
正文共： 1501字预计阅读时间： 4分钟注：请关注微信公众号：樱桃大房子（),获得最及时的房产资讯和投资房产建议，也可以跟樱桃咨询互动；
1.南京今天一大早被南京连夜排队买房的消息刷屏了。据了解，作为最热的区域之一，河西目前执行严格…
解直琨是著名歌星毛阿敏的丈夫 &/p&&p&
去年离职的中央汇金总经理谢直春的弟弟 &/p&&p&1961年出生于黑龙江 &/p&&p&1995年4月创立中植企业集团---担任集团董事局主席 &/p&&p&中植系 &/p&&p&&b&所谓“中植系”是一个最初由中植集团创始人解直锟设立，中植系相关企业现均为解直锟“旧将亲友”们台前持股，幕后由解直锟遥控的涉足金融、矿产、投资等产业的庞大企业群。 &/b&&/p&&p&福布斯中国富豪榜 &/p&&p&2003年 以4.9亿元的财富名列《新财富》中国400富人榜第218位。 &/p&&p&2013年，解直锟、毛阿敏夫妇以35亿元的身家“回归”榜单。 &/p&&p&“中植系”持股超过5%的上市公司有25家，其中控股的4家，合计持股市值约337亿。 &/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-543d24a7b6d8b_b.jpg& data-rawwidth=&455& data-rawheight=&627& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&455& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-543d24a7b6d8b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&中植系的核心部件是中融信托 &/b&&/p&&p&o中融信托前身为哈尔滨信托投资公司，成立于1987年。2002年，中植集团介入重组后更名为中融国际信托投资有限公司。 &/p&&p&o在“中植系”利益链上，中融信托既是平台、亦是枢纽，承担着资金融通的职能，又是未来与上市公司合作的重要筹码 &/p&&p&资本运作的两大特点： &/p&&p&①通过定增潜入上市公司，多为第二大股东； &/p&&p&②通过信托平台，为一系列资本运作提供资金。 &/p&&p&通过玩转再融资工具，中植系成为“PE＋上市公司”创新并购模式的范本。 &/p&&p&经纬纺机，变身“国”字军 &/p&&p&2010年，解直锟将控制权转让给经纬纺机，从股权结构上看，中融信托已属于央企背景。但经纬纺机控股后，中融的高管亦未发生改变，并没有参与到中融的日常经营中，只能算是财务投资。 &/p&&p&&b&中融信托将第一财富管理中心转制为第三方理财机构，中植集团直接和间接控制的第三方机构包括恒天财富、大唐财富、新湖财富和高晟财富4家。&/b& &/p&&p&幕后到走上台前 :&/p&&p&昔日，中植系一直隐身幕后，近年，中植系一改低调作风，走上台前，究其原因，解直锟的恒天财富计划上市，主要竞争对手诺亚财富早已在美国上市，而财富端业绩要靠A股公司的项目来实现，因此加快了资本运作的速度。 &/p&
解直琨是著名歌星毛阿敏的丈夫 去年离职的中央汇金总经理谢直春的弟弟 1961年出生于黑龙江 1995年4月创立中植企业集团---担任集团董事局主席 中植系 所谓“中植系”是一个最初由中植集团创始人解直锟设立，中植系相关企业现均为解直锟“旧将亲友”们台前持…
&h2&先说结论，非常具有投资价值！&/h2&&p&&b&1. 沪深300指数到底在投资什么？&/b&（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.csindex.com.cn/zh-CN/indices/index-detail/000300& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&沪深300指数详情 - 中证指数有限公司&/a&）&/p&&p&指数基金本质就是把钱给基金公司，让他们买入一堆股票。你像茅台现在买一手就要5万多，但是通过指数基金100块就可以投资茅台这种优质企业&/p&&figure&&img data-rawheight=&381& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bab789b7f4fa00f8c237_b.jpg& data-rawwidth=&664& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&664& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bab789b7f4fa00f8c237_r.jpg&&&/figure&&p&十大重仓都是非常优质的企业，随便看两个持仓股票今年的涨幅，感受一下。&/p&&figure&&img data-rawheight=&497& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-13bd492134fdc1b1cdf76c284bbf7843_b.jpg& data-rawwidth=&658& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&658& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-13bd492134fdc1b1cdf76c284bbf7843_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&618& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0c46ced565e9cdf824f15_b.jpg& data-rawwidth=&663& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&663& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0c46ced565e9cdf824f15_r.jpg&&&/figure&&p&&b&2. 沪深300指数现在买晚不晚？&/b&&/p&&p&a.对比美国的标普500。&/p&&p&标普500昨日市盈率20.29，市净率3.22&/p&&p&沪深300今日市盈率14.13，市净率1.65&/p&&p&&br&&/p&&p&b.对比沪深历史&/p&&p&沪深300指数静态市盈率最大值为51.12，市净率最大值为7.46；&/p&&p&静态市盈率最小值为8.01，市净率最小值为1.17；&/p&&p&今日收盘，沪深300指数静态市盈率为14.13，市净率为1.65，都在历史均值和中位数之下&/p&&blockquote&什么是市盈率？&br&可以看看知乎上的解释 ：&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&Rain Zhang：PE （市盈率）是什么意思？&/a&&/blockquote&&p&&b&简单说就是越低越有投资价值。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.再来看看沪深300指数近一年的表现&/b&&/p&&p&&figure&&img data-rawwidth=&1242& data-rawheight=&2208& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-90cb83e1cc9c43d783d90a3bc2db09d9_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1242& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-90cb83e1cc9c43d783d90a3bc2db09d9_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&购买链接 &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//danjuanapp.com/topic/345%3Fchannel%3D& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&danjuanapp.com/topic/34&/span&&span class=&invisible&&5?channel=&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&/p&&p&完全停不下来，一直在涨。如果你看好中国国运，这是门槛最低的投资标的&/p&&p&&br&&/p&&h2&结论：有闲钱就买&/h2&&p&这是我的购买记录，我基本有闲钱就会买点：）&/p&&figure&&img data-rawheight=&708& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-57e216b475b9dd963ad3c0_b.jpg& data-rawwidth=&415& class=&content_image& width=&415&&&/figure&
先说结论，非常具有投资价值！1. 沪深300指数到底在投资什么？（）指数基金本质就是把钱给基金公司，让他们买入一堆股票。你像茅台现在买一手就要5万多，但是通过指数基金100块就可以投资茅台这种优质企业十大重仓都是非…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0a068bfaddf20bb61541_b.jpg& data-rawwidth=&740& data-rawheight=&537& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&740& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0a068bfaddf20bb61541_r.jpg&&&/figure&&p&上篇文章中，书生介绍了通达信的行业龙头指数，同时详细展示了其中55只成份股。&/p&&p&必须说明的是，还有很多优秀的公司没有被包括在内，仅仅是我们的选股参考而已。&/p&&p&书生周末简单梳理了一下这55只股票，有一些感想跟大家分享一下。&/p&&h2&&b&一、净资产与ROE&/b&&/h2&&p&如果把股票看作一种债券，那么本金就应该是每股净资产，而利率就是ROE。&/p&&p&很多人都说A股不如美国股市，但中国也有很多长线大牛股。比如万科A、贵州茅台、恒瑞医药、新和成、恒生电子等等。它们几乎都有一个共同的特点，就是高ROE！&/p&&p&下图是招商银行的历年净资产收益率：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-0e554f00cedb446c7fe8_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&249& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-0e554f00cedb446c7fe8_r.jpg&&&/figure&&p&假设能以1倍市净率，即以等同于企业净资产的市场价格，购买近5年平均ROE大约15%的招商银行的股票，就相当于把口袋里的100元存入银行，每年可获得18元的利息回报。&/p&&p&如果某家银行给出这样的存款利率，相信门口绝对是人山人海，甚至很多人会彻夜排队。但这样的收益率放在股市，却常常被忽视。&/p&&p&我们能看到的都是过去的净资产收益率，而投资看的是公司未来业绩。不过也不用迷茫，&b&作为财务指标，持续多年特别是穿越经济周期的10%以上的净资产收益率往往意味着这家公司有特殊的竞争优势。&/b&&/p&&p&特别要注意的是，如果这家公司一直是赚钱的，那么它的每股净资产也会逐年提高。如果用债券比喻股票，也就是说股票的本金（净资产）是不断增加的，是复利计算模式。而债券只是单利计算。&/p&&p&不是只要高ROE就可以随时买入，也要关注我们需要付出的成本，即市净率。&/p&&p&书生简单筛选了一下，PB小于1.5，且过去几年ROE都还可以的股票如下图。（仅供参考，还需要进一步分析才能决定买入）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4a8b9412d4cdbad3b0c69f_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&268& data-rawheight=&800& class=&content_image& width=&268&&&/figure&&h2&&b&二、踏空的风险&/b&&/h2&&p&彼得林奇说：“&b&自诩是一个长线投资者很容易，其实，现在已经很难找到一个人不说自己是长期投资者了，但当股市调整之日，真正的考验才刚开始。&/b&”&/p&&p&中国股市也是如此，现在大部分人都自称长期投资，他们也都知道长期投资的好处，但只要股价出现调整、新闻大肆唱空的时候，他们就马上变成了短线投资者。&/p&&p&上文所列举的股票池，如果你能从中选出一两只进行买入，请一定抱着长期投资的态度。&/p&&p&不要主观认为3400点会调整而清仓，我们要防范踏空的风险，需要做好的只是仓位管理。&/p&&p&时间有限，下面再分享彼得林奇的一段话，送给所有准备长线投资的朋友：&/p&&p&“&b&关键的几天往往可以成就或摧毁你整个投资计划。&/b&这里有一个很典型的实例：在20世纪80年代股市上涨的5年中，股价每年的涨幅为大约为26.3％，坚持长期持有的投资者资产会翻番，但其实这5年的大部分利润是在1276个交易日中的40个交易日中赚取的，如果在那40个交易日中你选择空仓的话，你的年均收益可能就会从26.3％降到4.3％（其实定期存款也可以获得4.3％的收益率，但风险更小）。”&/p&&h2&&b&结束语&/b&&/h2&&p&芒格说：40岁才能真正做价值投资。一方面，人到40岁往往才会有思维上的成熟，才会有更笃定的状态。另一方面，当努力工作多年后，有了一定的资产基础后，才会放弃“一夜暴富”的想法。&/p&&p&让时间成为我们的盟友，让复利为我们服务！&/p&&p&&b&微信公众号：moneylife1818&/b&&/p&
上篇文章中，书生介绍了通达信的行业龙头指数，同时详细展示了其中55只成份股。必须说明的是，还有很多优秀的公司没有被包括在内，仅仅是我们的选股参考而已。书生周末简单梳理了一下这55只股票，有一些感想跟大家分享一下。一、净资产与ROE如果把股票看作…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a49bbaf938d4c4675eab8_b.jpg& data-rawwidth=&406& data-rawheight=&480& class=&content_image& width=&406&&&/figure&&p&大家好，这是《36.17%的年化收益，还能再来一波吗？》的妹妹篇。&/p&&p&1132个赞。感谢各位知友的热情支持。唯有写出好的文章，回报大家关爱。&/p&&p&10天时间，终于写完了这篇文章。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过在正式内容开始前，我们需要对未来有一个合理的预期： &/p&&p&希望在明年回顾的时候，这篇文章和大家分析的标的平均年化收益率大于等于8%。只要大于等于8%，就是成功。&/p&&p&如果小于8%，也不一定不成功。遇上大熊市，泥沙俱下，亏损也正常。&/p&&p&所以，我们追求8%以上的收益率，但是也&b&做好低于8%甚至部分品种大幅亏损的准备。&/b&&/p&&p&&b&有了这个合理的目标和对于悲观情况的容忍度后，我们就可以以最大的努力去争取最好的结果了。&/b&&/p&&p&&b&同时，本文也不构成任何投资建议，仅作信息分享。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1、现金管理类。今年整个资金面比较紧，货币基金收益率也随之上升，好的能超过4%。最近一个比较开挂的货币基金是鹏华添利宝，达4.2%以上。场内（股票账户）买货币基金的话，建信添益（511660）不错，最近收益率在年化3.8%以上，关键是在场内可以买卖流动性好。金额超过5万元的，南京银行的日日聚财收益率最近能达到4.1%以上。不过货币基金的差异不大，主要还是求安全灵活。&/p&&p&2、银行理财产品。上市股份制银行的理财产品收益相对较高，目前期限1年的收益率5%左右，风险不大，预计未来1年收益率相对稳定。想要了解各行理财信息的可以关注这个：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.zhicheng.com/lccp/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&zhicheng.com/lccp/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&&b&3、债券类。&/b&债券市场经过近1年的调整，中债长期债券净价指数本轮下跌幅度超过8%，中债短期净价指数今年以来下挫2.34%。四季度债券市场可能迎来慢牛，&b&已经具备长期配置价值，看好后市，具体品种详见附件清单。&/b&放1年以上跑赢银行理财概率较大。&/p&&p&海外债市方面，建议关注博时亚洲等业绩优异稳定的基金，具体也&b&请见附件清单）&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4、可转债。&/b&虽然可转债从大类来说也属于债券，但是由于其同时具备债性和股性，并且未来1年大概率存在较为不错的机会，因此专门独立分析。去年5月份我根本不敢提可转债，因为那时候转债几乎毫无价值。但是今年，可转债可谓王者归来，上证转债指数9.83%的涨幅在所有债券指数中排名第一。我今年6月12日在知乎发起了的Live《这个市场投资机会，不可错过》，课程中首推的长信可转债至今涨幅达14.7%。在现在这个时点看未来，我觉得转债仍然值得关注，主要是因为ZJH积极推动可转债市场发展，会极大丰富可转债市场的投资品种。品种丰富有利于压低估值，也有利于水平高的基金经理更好的发挥。值得关注的三个可转债：（1）长信可转债。基金经理李小羽8年多投资经验，可转债历史业绩优异，2012年3月至今累计回报157%。不过短期涨幅有些大，且目前仓位高达90%，建议谨慎起见在回落到1.25以下再考虑买。（2）易方达安心回报。基金经理张清华是择时高手，做转债过往节奏踩得很好，只是能否每次都这么神不好说，不过so fa so good。（3）兴全可转债。这是稳健投资者的首选。兴全公司在做可转债方面是最专业的，风格也稳，目前可转债仓位不足50%，为未来转债大幅扩容做好准备，进可攻退可守。当然，如果市场是牛市的话进攻性也较弱一些，毕竟风格相对保守。&b&具体介入时机上，我建议当前从稳健角度出发要少介入，后续大盘转债发行时大概率会对现在存量可转债价格构成冲击，那时候介入机会更好。&/b&&/p&&p&除了以上可转债主题基金外，个券方面也因为估值比较高一些，所以暂时没有太多好券，相对看好的是&b&蓝标转债&/b&，目前价格不到110元，介入持有到期是保本的，同时其正股股灾以来跌幅巨大，基本面、成长性较好，存在爆发空间。可以采取越跌越买策略。&/p&&p&5、信托理财。没啥好说的，比较稳定，是有钱人的游戏，100万起，收益率6%-8%。&/p&&p&6、P2P。经过央行整治，这个市场的规模在不断萎缩。不过不少平台不是被管死的，更多是自己玩不明白了，毕竟高风险行业不是那么好驾驭的。所以，只有少数大的、有良好资产端资源的公司才能活下来。建议这一块的配置要控制在一定范围内，最高不建议超过总资产的20%。相对靠谱的公司，目前的收益率6%-9%左右。&/p&&p&7、黄金。黄金重回2016年8月份的高点，站上1330，处在阶段高位了。同时黄金的弹性较小，收益率空间有限，因此总体来看我觉得吸引力有限，所以目前来看不配置也罢。如果能回到1250点以下可以考虑下。&/p&&p&&b&8、原油。&/b&尽管今年以来原油走势疲弱，最近也萎靡不振，但是我还是认为未来可能有机会，均值回归说不定哪一天就发挥作用了，或者说跌久了就涨的规律在原油身上也应该应验。不过原油的价值判断可能不如上市公司那样可以直接用盈利能力来判断，而是主要取决于供需变化及某些因素，因此他不是主流的配置品种，只能作为配置的一部分。&b&具体品种上详见附件清单，&/b&建议采取定投方式分批投入，总配置比例最好控制在总资产5%以内。&/p&&p&&b&9、港股。&/b&现在的港股，自然不比去年了。去年最看的时候才20000点，现在却28000点，逼近2015年最高点了，因此适合部分配置，当然有局部机会是大概率事件。指数基金可以关注华夏恒生、鹏华香港中小盘，主动型的关注广发全球精选。个股方面，简单分析几个品种，大家可以了解下。估值不足10倍、业绩持续增长的复星国际（00656）可以关注，只要郭老板没ZZ风险就好。&b&地产板块中，估值不足5倍的宝龙地产（01238）值得重点关注，这个估值实在是太便宜，而公司的成长性还是不错的。&/b&市盈率16倍的碧桂园虽然估值相对较高，机构给的目标也在10元以内，目前股价已经站上12元，高于机构的目标价。}
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