法律咨询姚恩哲律师:物业管理纠纷处理--[我买的房子当时他们销售的时候有促销活动就是我的首付款能分期付款给他
时间： 21:19
姚恩哲问题描述：
我买的房子，当时他们销售的时候有促销活动就是我的首付款能分期付款给他们，然后我就交了一部分的首付另外的分四年交付，从住进去的第一年我发现房子的供暖很不足，每年冬天的时候在家里都需要穿羽绒服！于是我多次沟通但是售楼部都推给物业物业又推给销售这一边！到目前为止我还欠售楼部200,000今年六月份应该交倒数第二款，六月份的时候我的售楼顾问来找我叫这笔款我就让他们必须给我解决暖气的问题如果给我解决了我就马上交钱！经过多方交涉他们还是没有来给我解决往年不说，就今年从三月我打电话到他们总部投诉，九月份他们终于来给我解决了但是我买房子买的是地踩暖他们因为施工失误埋的管不够现在只能给我安暖气片！10月1号终于给我安装完成我等了快三年他们才把暖气给我供应！我10月3号要去他们的财务把这首付分期款
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面对如今至少3成以上的购房首付，“零首付”和“一成首付”似乎只能作为楼市神话存在于人们对往昔的怀念中，不过，近日有消息称，“一成首付”又在深圳、广州、南京、武汉等热点城市卷土重来。“一成首付”显然对购房者来说具有极大的诱惑，购房门槛的降低很大程度上提升了购买热情，同时开发商也以小博大获得了资金的回笼，无论对购房者还是开发商...【】
& 一成首付是指购房者给房地产商首付一成，就是总付款的一成即10%。
“首付一成”是指购房者原本需要支付的三成首付，现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。
这是一种高杠杆的房贷融资方式，可以使房产投机商们用更少的本金，购得更多的房产，房价上涨后出售获利，实现以小博大，助推炒房风上扬。
解读一成首付
为什么此时出现“一成首付”？
目前的楼市在不见松动的调控压力面前已经有疲态尽显之势，不少地方政府也在开年的经济数据
报表中感受到了救市的紧迫性与必要性，不过从芜湖救市政策三天夭折的经历中，亦感受到本轮调控不拉回房价不回头的决绝之心。既然在政府层面无法找到出路，同时迫于日益严峻的资金和库存，更多的开发商不得不寻求自救的办法
& 由于1月楼市历经元旦、春节假期，楼市陷入历史性低点，成交数据偏低。2月市场逐渐恢复，故2月多城市环比数值偏大，但总体并未走出低谷。本月40个监测城市中，近九成城市成交面积
环比上涨，昆明环比涨幅最大，达174.85%。重点城市，环比均上涨，其中天津涨幅最大，达 116.04%。杭州（不含萧山余杭）环比跌幅亦超过 70%；南京、杭州（含萧山余杭）、重庆、成都涨幅均在50%以上。
成交价格稳中有降，1 城市统计的成交价格中，仅4城市成交价格环比上涨，其中宁波由于上月价格偏低，故本月环比涨幅较大
“一成首付”是否有违规之嫌？
一成首付，对购房者来说，显然是件好事，因为原本需要支付的三成首付，在实际购买过程中只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，还有些楼盘的其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在规定时间内分若干次无息还清即可。一成首付的背后，涉及的是购房者向开发商借款的事实，将会形成类似于“分期首付”的情况
但这一做法，却并不能为开发商解决财务上的压力。购房者需要支付完剩余的四成首付后，才可以和贷款银行签订贷款合同。这意味着招商地产将仅能获取合同销售额10%的现金。业内人士认为，相比上述风险，招商地产未来遇到的退房或者违约风险可能更大。一旦周边房价或者项目本身出现大幅降价，购房者可能会放弃首付，甚至主动违约，以减少自身损失
招商地产南京项目所推出的一成首付做法，还算是老实的，但这一做法没有办法给企业带来现金流。在招商地产之后，跟风推出一成首付的一些地产商通过制作虚假的首付证明骗贷。相比一成的首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。他们会串通购房者向银行骗贷，以化解自身的资金压力。如果因为房价跌幅过猛，购房者拒绝履约，而导致房屋被银行拍卖
“一成首付”能否带来双方利好
对开发商来说，一成首付无疑增加了资金的垫付压力，但是从整体来看，开发商也是以小博大获得了更多的资金回笼。对购房者来说，“一成首付”的实际优惠力度又有多大呢？实际上，购房者享受到的是开发商提供的首付中的两成最多一年的免息贷款，购房者可以根据现行贷款利率进行计算，实际优惠可能并没有想象的大，最大的利好不过是购房门槛的变相降低，可以有更多的时间来筹集首付费用而已
对于开发商，当前最头疼的事情无疑是销量的始终难有起色。在不直接降价的前提下，帮助购房者降低首付门槛，确实是刺激销售的一个好方法。因为在当前庞大的刚性需求中，有很大一部分是刚刚工作了几年的年轻白领，这部分群体往往收入稳定，但积蓄有限，因此相对于长期的还贷压力，首付的一次性现金支出，可能是其购房过程中的更大阻碍，“一成首付”看上去对他们的确很有吸引力
招商地产的南京泰格公寓的促销方式引来众多关注，其中仅需要支付一成首付，就能签订预售合同的做法令购房者也感到惊讶。这一促销方式也许能令销售额猛增，但却未必能化解开发商的财务压力。而开发商纷纷效仿推出的此类促销活动，还酝酿着新一轮的财务风险：一旦周边项目出现降价，一成首付项目很有可能发生违约或退房。有房企通过允许购房者首付一成，伪造首付证明的方式，向银行骗贷
&&& 【天津】天津市新建商品住宅成交量连续四周呈上涨趋势，上周成交1041套，为今年以来最高值。近期开发商为了借成交转暖之际卖房，降价促销热潮更加猛烈，部分楼盘甚至推出“一成首付”吸引购房者。在河西区佟楼附近，某在售楼盘打出广告“河西小户型最低首付8万起”
&&& 【沈阳】3月是传统楼市春销季节，沈城不少楼盘纷纷推出各种营销手段，以期赢得市场先机，而为资金一时短缺的买房者垫首付便是其中之一。专业人士表示，开发商垫首付并不违规，但增加了主动违约风险。沈城某楼盘高调宣称首付一成就能有家。该楼盘营销人员表示，推出一成首付有两层
&&&【深圳】2月25日，深圳罗湖区港澳8号项目开盘，现场中介人员举着“港澳8号首付一成”的牌子引来千人围观。当时，据现场工作人员解释称，“首付一成”并不是银行放松首套贷款条件，而是开发商为买房人垫付两成首付，具体做法是：购房者只需支付三成首付中的一成，剩余两成由开发商垫付
&&&【北京】首付一成，五年付清，确实北京及泛北京楼盘的首例。
近日，涿州汇元四季橙项目售楼处，出现了“一成首付，五年付清”，且“3万买一居，5万买两居，7万买三居”，不少购房者惊喜若狂的同时也较为质疑，在当前人们收入增长速度远远不及房价增长速度，并且差距越来越大
&&&【武汉】2月20日，武汉盘龙城一楼盘正式推出“一成首付实现购房梦想活动”。购房者只用先缴纳总房款的1成，余下部分由开发商垫资，即可办理贷款、网上签约，购房者只须在正式交房前1个月之内，无息偿还2成首付。“一成首付”并非新招，早在两年前已有开发商采用
&&& 【上海】沪上房企并未高调进行首付分期营销，但部分房企负责人透露，近期已有多家合作代理行推荐首付分期策略，如有必要会适时跟进从招商地产网站发现，“一成首付”活动在全国14个城市的22个在售项目同期启动，其中包括上海奉贤的招商海廷和松江的佘山珑原
住房贷款首付相关规定的变迁
贷款首付不能低于购房款的20%
&&& 央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》明文规定，借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为首期付款。
叫停“零首付”
2000年前后，各地楼市都出现了各式各样的“零首付”。也正是如此，2001年 6月 26日，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，正式叫停住房贷款“零首付”。在该《通知》中，央行要求商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过 80%。严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。而此次叫停“零首付”也被业内看作是防范我国房地产市场信贷风险的得力举措：一是能在一定程度上证明购房者的支付能力，检验其资信状况；二是能约束购房者的交易行为，使其慎重作出购房决策并履行还款义务。
首付不得低于30%
&& 2006年全国楼市出现房价快速上涨，为抑制房价过快上涨，建设部等9部门联合出台《关于稳定住房价格通知》，明确：从日起个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，其中90平方米以下的自用商品房最低也要首付两成。
2008年11月
首套和改善型普通住宅首付下调到20%
&&& 2008年，全国楼市进入调整期，出现价量齐跌现象，日，财政部出台规定，从日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。
谢逸枫：首付一成死灰复燃 购房者违法或负法律责任
虽然当前房价已进入下行通道，“垫首付”等“非常规”营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切心情，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。“一成首付”、“分期首付”等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力。
薛建雄：该模式可能会大面积扩散
现在市场上基本上是刚需和改善，首付能力都不是特别强。开发商给一定时间缓冲是有必要的。而这种模式肯定会扩散。对开发商来说，不过就是用晚收二成款的方式，来促进更大的销售跟回款。本来，可能是10个人买1000万，变成20个人买2000万，只有400万晚收到。但是1600万的收入还是要比1000万的高很多。
张宏伟：一成首付这种模式存在一定的风险
付了首付一成后房价到底如何调整成为维系这种垫资模式的一大难题。如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺首付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。相反，在当前营销市场环境来讲，尽管楼市微调一直在进行，但是2012年房地产市场调控仍将坚持进行是一个既定的事实。
贾卧龙：吸引力很大 购房仍要谨慎
“一成首付”可能只是看上去很美。一方面，开发商垫付的资金最终还是要由购房者掏腰包，因此对于购房者而言，仅仅相当于获得一笔短期无息的贷款，在房价这个关键问题上并没有获得任何的优惠。另一方面低首付也意味着高月供，从目前给出优惠活动的楼盘信息来看，开发商垫付的首付偿还期限一般最多在1年左右。
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你好我买了房子首付款我付了5万还差3万但房子要一年后才交房、我可以等开发商交了房才付吗？
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我的咨询提醒开发商垫首付 演的哪一出？ _置业新闻_新浪房产_新浪网
开发商垫首付 演的哪一出？
　　板块纷纷垫首付
　　说实话，垫首付已经不是新闻。
　　不过，在所谓的形势大好时期，却有楼盘大肆宣传垫首付做法，并有多个楼盘集体启动垫首付，这是值得推敲的现象。
　　从去年11月开始，便陆陆续续有楼盘公开宣传垫付首付的促销举措，包括最早的中熙弥珍道，到中天城市之门，再到今年常平镇内卓越?蔚蓝城邦、翠景湾、霞晖花园等多个楼盘集体垫首付，而霞晖花园甚至祭出了首套房零首付的猛招。
　　上周六(7月14日)，记者收到两条关于垫首付的楼盘广告短信。其中一条称：“地王频现，抄底时机已到？不限购不限贷！首付一律三成！即可入住君山?又一峰250-310平方米黄旗高尔夫大宅！限时钜惠45万元。”政策规定，商业贷款首套房首付至少三成，二套房至少六成，三套房及以上不贷款，现在寮步此楼盘却“一律首付三成”。
　　另外一条短信也是黄旗山版块的楼盘所发。该短信称：“央行降息预示正当时！抢公积金收紧末班车！鼎峰尚境128-151平方米小黄旗拦山组团周末致谢加推低至15%首期。”
　　早在今年3月份，君山项目已经开始实施“付款方式优惠”。而在5月份，鼎峰尚境也已经垫首付。看来这两个项目已经是垫首付的老手了，不过现在却做得最为高调，公开发短信广而告之，尤其有意思的的，都位于黄旗山这一传统版块。
　　多个楼盘跟进
　　为了稳增长，央行在6月8日、7月6日两次降息，时差不足一个月。抓住这一政策利好，开发商大肆鼓吹“筑底反弹”论，试图扭转市场预期，实现“多收三五斗”。
　　与此同时，开发商却热衷于垫首付，在6月8日之后，便有多个楼盘加入这一阵营。
　　刚刚过去的周末，万江的葡萄庄园拿出30个名额实行一律8万元首付的做法。该项目的洋房有87平方米、97平方米、127平方米三种户型，一套房少则67万元，首付至少得20万元，至少垫付了12万元的首付，垫付比例至少相当于总价的18%。
　　与此同时，石龙的佳兆业?御府，上周六开放样板房，并启动认筹，还打出了“首付4万起”的广告。该楼盘售楼员称，该项目在售的为75-118平方米的洋房，均价估计在7000元/平方米上下。据此估算，项目房屋总价的主力区间为69万-83万元。现在，项目的具体售价和垫首付的具体做法还未对外公告。佳兆业?御府是佳兆业?中央豪门的四期组团，现在三期的房子价格在元/平方米，若按此价格，御府的房子至少大约62万元/套。就算以后的售价最低为60万元/套，那么4万元的首付，也只有总价的7%，垫付比例超过二成(如上图)。
　　虎门的丰泰东海城堡在7月份举行3D购房大行动。90平方米80万元总价的带房，本来首套房首付是三成24万元，现在，开发商一次性减免8万元，垫付8万元，业主只需自掏8万元。这笔钱只需在交楼前还清便可，该项目的交楼时间为今年的8月份或10月份。
　　另外，从6月中旬开始，寮步的香缤雅苑也开始帮业主垫首付，垫付额度为5万元。
　　主要瞄准刚需客户
　　降息之后开始垫首付的楼盘，主要针对刚需户型。因为刚需购买力相对较弱，垫首付可以降低置业门槛，进而吸引一部分刚需客户入市。
　　葡萄庄园洋房全部是刚需户型，在87-127平方米之间。上周末推出的30个垫首付名额，两天便被消化完毕。佳兆业?御府全部是75-118平方米的洋房，是一个典型的刚需盘。香槟雅苑在售的也是68-86平方米的刚需户型。
　　垫首付瞄准刚需的做法更明显的是丰泰东海城堡。本来该项目在售产品包括90平方米、98平方米的洋房和197-280平方米的联排，不过，只针对购买90平方米户型的首次置业者垫付8万元的首付，连98平方米的都要“另外申请”，更遑论别墅了。
　　当然，君山?又一峰、鼎峰尚境垫首付的产品分别是250-310平方米、128-151平方的中大户型，非刚需产品，但这只是少数，并且是在降息之前推出的活动。更具典型意义的还是丰泰东海城堡等新加入垫首付阵营的项目。
　　意图尽快回笼资金
　　不是说形势很好吗，怎么开发商还要垫首付？
　　一推出垫首付楼盘的开发商营销负责人说：“现在还是想尽快跑量，回笼资金比较好。”
　　与一般代理商不同，深圳天为地产总经理李宝柱说话以中肯著称。李宝柱说：“国家连续降息、降准，说明宏观经济比较疲软，对于后市，开发商还是蛮悲观的，因此他们纷纷抓住政策利好，想尽办法促销，能出货就尽快出货。”
　　他说，某巨头在凤岗的一个楼盘，早前卖8500元/平方米的，最近降到了7900元/平方米了。
　　另外，值得一提的是，开发商现在十分热衷于市内的二三级联动了。以前，东莞的开发商因为自己能够把握住东莞客户，所以不屑于与市内的二手中介合作，不过从去年第三季度开始，市内的二三级联动已经形成趋势，今年更是遍地开花。住宅、商铺、写字楼等各种楼盘都主动出击寻找有客户资源的二手中介，让后者给他们介绍客户。现在，有的中介合作的项目高达二三十个，已经开始挑选优质项目来合作了。一中介总经理说：“如果市场好的话，开发商不会傻到拿总价3个百分点的佣金给我们。”
　　如此看来，开发商说“筑底反弹”，忽悠成分不少。正是因为他们对后市没有把握，所以才把握现在，想尽办法劝说、引诱消费者入市，尽快回笼资金，以应对不明朗的后市。
　　(作者：曾德军)
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