万达商业地产王健林“逆袭”马云抢首富宝座
晨哨分析师&王诚&姜旻&撰文万达商业地产股份有限公司拟定12月5日启动全球路演，并于12月19日正式在港交所挂牌，目前业界预计募集资金有两种可能，一为超过60亿美元；二为超过100亿美元。万达商业地产市值或超过千亿美元，王健林的身家或借此重新超过马云，夺回中国首富的宝座。上市公司资产王健林有望逆袭目前尚不清楚此次IPO的融资规模，根据港交所规定，在香港上市的公司，如发行入市超过40亿港元，则最低公众持股量为10%。如果按照此规则计算，则其市值预计将达到600亿美元至1000亿美元。根据晨哨研究部整理，万达商业地产51.07%的股份由万达集团所有，王健林则直接拥有7.93%的股份；而万达集团99.76%的股份是大连合兴所有，剩下的0.24%由王健林直接拥有；而大连合兴是王健林和其儿子王思聪直接控股，所占比重分别为98%和2%。很显然王健林直接或间接拥有将近万达商业地产IPO前总共59%的股份，按照其市值将达到600亿美元至1000亿美元的市值来看，王健林的身家在IPO之后将达到354亿美元或590亿美元。截至11月24日，股价上涨至113.92美元，市值达到2862.83亿美元。虽然万达商业地产预计市值即使按照1000亿美元来看，离阿里巴巴还是相去甚远，但是由于王健林和马云在其IPO上市公司所占股权比重悬殊过大，王健林直接或间接拥有59%，IPO后身家预估将至少达354&亿美元；而马云则为7.3%（除去马云旗下慈善机构SymAsia&Foundation所持有的1.5%），截止11月24日，身家为209亿美元。显而易见，单以上市公司资产而言，一旦万达商业地产IPO之后，王健林身家将超马云，重新夺回内地首富宝座。非上市公司“隐形资产”马云更多根据胡润中国百富榜统计，王健林的财富主要来源为房地产，占到了76%，剩下的14%为在文化、收藏和投资方面。万达商业地产IPO上市之后，王健林个人财富中，房地产资产所占比重只多不少，而其非上市公司“隐形资产”却增值潜力不高。可见，IPO成功之后，王健林在财富榜上能跟马云继续较量的底牌已经不多了。相比，马云除了阿里巴巴7.3%的股份之外，还拥有着一张王牌——母公司小微金融服务集团，而马云持有小微金融服务集团约49%的股份，这为日后马云在内地财富榜上身家再次大涨埋下了伏笔。海外资产大比拼根据晨哨统计，大连万达集团的海外并购投资主要集中在酒店、综合体等商业地产领域。而投资的主要目的地遍布欧美主要旅游和商务城市。这些项目的特点主要在于项目涉及资金量大，投资周期长。其中俄罗斯旅游地产项目和英国文化商旅综合项目涉及资金均近30亿美元。
而阿里巴巴的海外投资主要集中在TMT领域，其投资目的地则主要集中在美国，投资方式以股权投资为主。除了私有化地图和入股土豆两笔中概股交易之外，其入股美国电商服务商ShopRunner，新加坡邮政和美国租车应用Lyft等投资均在2.5亿美元左右。王健林的投资更集中，单笔投资金额大；从细分行业来看，阿里的投资分布更广，但单笔投资金额较小。王健林在接受晨哨特约分析师专访时表示：“万达在美国的投资重点今后将从商业转向文化。万达在美国投资总额在未来的两三年将超过100亿美元。”而IPO之后又发行80亿美元债券的阿里资金充沛，并对海外市场虎视眈眈。可以预见在不久的未来，王健林和马云必定会在海外掀起又一波并购浪潮。
本文来源：21世纪经济报道
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万亿商业地产资金调查：银行为主来源 万达背靠五大行
　　万达背靠5大国有。万达北京石景山项目顺利开业,(,)功居首位
　　理财周报记者 张莉/文
　　商业地产,房地产市场的下一个春天,在住宅地产进入冬天之时,其却显示出别样的繁荣。有报告显示,全国排名前20名的开发商都进入商业地产,整个行业已经由传统的住宅市场转向了商业。
　　近期国家发布的统计公报也佐证了商业地产的繁荣,公报显示,2011年全年房地产开发投资61740亿元,比上年增长27.9%。其中,住宅投资44308亿元,增长30.2%;办公楼投资2544亿元,增长40.7%;商业营业用房投资7370亿元,增长30.5%。
　　然而,万亿商业地产资金从何而来？
　　银行融资:万达背靠五大国有行提供抵押融资
　　虽然银行融资受到冲击,但是万亿资金的主要来源依然在银行,特别是商业地产,由于牵涉城市发展需求,在地方政府的支持下,其贷款相比住宅地产也更有优势,万达就是典型代表。
　　一直以来,万达商业地产作为行业的翘楚,或许您一直无法想象,这是一家怎样的企业。为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法完成的大型购物中心,并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业,实现商场的可持续运营并走向成功。
　　万达的资金从哪里来？
　　众所周知,地产这种资金密集型的行业,资金是最上游、最核心的因素。一位研究房地产多年的分析师认为,今日的万达,很大程度上是资本运作成功的体现。
　　“万达账面现金都有几百亿,2011年光是商业地产一个公司的销售估计就在1000亿上下,毛利百分之三四十。”去年上半年曾向媒体透露。
　　据理财周报了解,除了销售物业的收入,万达的资金来源还有两个渠道:经营性抵押贷款和银行授信。万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业,首先取得地方政府的信任,并由地方政府作担保寻求银行授信。最早提供抵押融资贷款的是,随后、、三家国有行也与其签署银企合作协议,后来,民生、华夏两家股份银行都先后入伙,每家给万达的授信高达几十亿。
　　2006年,金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个特殊授权、绿色通道,不受地域约束,单笔贷款在5亿之内无须审批,两三天可以批款。
　　即便如此,随着时间的飞逝,也满足不了万达对资金的渴求。2009年,万达牵手国内最大的城商行北京银行,为万达在北京石景山项目的顺利开业,北京银行可谓功居首位。
　　2011年信贷政策紧阴霾还未过去,2012年的2月16日,万达集团又与中国签署战略合作协议,这是万达集团继与四大国有银行之后,再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。不同于四大行对其商业地产的融资需求的支持,中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持,这为万达将文化、旅游培育成企业核心支柱产业和跨国发展的战略提供取之不尽的泉源。
　　地产基金:商业地产的一支强心针
　　2月23日,上海普陀真如城市副中心A1、A2地块正式出让,由星浩资本旗下的上海馨彝蹲使芾碛邢薰尽⒘旌胗邢薰玖咸逡17亿底价竞得。这是上海市最后一个城市副中心。星浩资本表示,此项目将会建成星光耀广场,而星光耀城市综合体一直是星浩资本主推的商业综合体模式。自从2010年成立以来,星浩资本已经在大连、南通、哈尔滨拥有星光耀城市综合体项目。星浩资本2010年成立,专注于商业地产的开发和投资,首期基金由复星、阿里巴巴、易居、(,)、巨人集团、均瑶集团、(,)、涌金集团、新光集团等数十家中国民营企业领袖共同发起。
　　星浩资本只是商业地产基金的一个缩影,清科研究中心公布报告显示,截至2011年第三季度,共有22只房地产基金募集到位32.25亿美元,其中由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80%和70%。另外数据显示,目前国内房地产基金规模已经超过千亿元,这些基金的资金虽然不是全部投资于商业地产,但是对商业地产的发展来说肯定是强心针。
　　国内地产基金目前主要有两大类,一类就是独立私募房地产投资基金,较为突出的代表是高和投资。高和投资于2009年10月在北京正式成立,是中国首只人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市核心区域商业类物业(包括写字楼和商业)。高和投资已经运作了多个项目,2010年1月,高和投资成功收购了新加坡凯德置地集团旗下的北京凯德华玺项目的整体商业;2010年4月,高和投资成功收购了方恒置业位于北京燕莎区域的琨莎中心2、3号写字楼;2010年11月,高和投资成功从央企中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目的写字楼部分,体量约6万平方米;2011年1月,高和投资成功收购了位于北京东三环核心区的博瑞大厦项目的商业部分,并命名为“高和萃”。
　　另外一类则是房地产企业参与发起房地产基金,目前大型房地产企业都参与了其中。包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产,此外,包括(,)在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。
　　上海智盈股权投资管理有限公司的高层曾透露,目前市场上大部分地产私募基金,都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2009年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例,该基金采取的是有限合伙制的形式,其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。
　　不同于复地景业基金的运作模式,滨江控股发起设立的私募基金,投资标的却不会与滨江房产的项目发生交集。
　　“我们的定位不是一个融资平台,我们希望做一个比较纯粹的基金,并与我们的上市公司有一定的隔离,我们的钱是市场化运作的,业务方面可能更多地会参与房地产方面的一些股权投资,通过项目开发运营增值的过程去套现。”滨江控股的相关人士表示。
　　和票据:私募票据融资成“新宠”
　　根据不完全统计,截止到今年2月,涉及商业地产的信托产品超过150款,虽然房地产信托受到限制,但是仍然不少在发行。目前仍然在售的西安珠江时代广场项目贷款信托,信托资金贷款给西安珠江时代广场投资有限公司,资金规模最高达到7亿元。
　　近期用益信托公布的数据,2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达,共发行10款产品,融资额为71.76亿元;排在第2位的万科发行了8款产品,融资规模达48.93亿元。此外,发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海,均各发行13款产品,融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。
　　正当房地产开发商为融资一筹莫展的时候,从海外市场引进的私募票据却为他们打开了心锁。了解香港市场的人都知道,香港上市房地产企业大多频繁地利用债券融资方法,如中国海外、嘉里建设、九龙仓、新鸿基地产、恒基地产等。
　　一些地产开发商当然不会放过如此大好的机会。据中国银行间市场交易商协会网站披露,华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期票据,注册额度有效期两年。
　　无独有偶,前不久(,)股份有限公司委任(,)主承销的总额30亿元、3年期限私募中期票据,有望近期推出。
　　“企业发行私募中期票据需要承担较高的成本,但却没有不得超过公司净资产40%的规模限制。同时,由于地产市场表现低迷,信贷收紧,信托到期兑付,房企急需寻找新的融资渠道,而私募票据不仅可以根据企业现状灵活设计,而且高端企业发行的私募债券利率低于贷款利率的可能性很大,如今受到欢迎也是理所当然。”一家外资行的高管表示。
　　中小房企进退两难
　　俗语说,大树底下好乘凉。这句话唯独不适用于眼下的商业地产市场。
　　债台高筑压垮了大规模的地产开发商,而那些中小房企,面临的不只是“折腰”,而是能否继续生存。
　　“银行原本都不乐于贷款给我们,现在更是切断了我们的资金来源。客户从银行那里贷不到款,楼市的成交量很难上去。筹不到资金,无法偿还贷款,更别说开发新的楼盘。以前还可以鼓动几个合伙人作为主要出借人,再出动员工进行拉网式揽客,必要的时候还会求助于民间借贷,现在,估计哪一条路都难啦。”江苏一家小型房企的老板透露。
　　有地产分析师认为,让中小房企进一步陷入困境的不仅是房子不好卖,而是传统地产商过度依赖银行。“银行一收口,地产商就呼吸困难。”秦皇岛君仪子洛投资公司总经理杨占荣认为,对资金链脆弱的中小地产商而言,这是致命的。
　　“信托融资成本前期利息是20%,现在到了30%。”杨占荣表示,项目的利润目前都难以填补利息的大洞,“很多地产商是借遍朋友借亲戚。难以维系的最终结果就是股权出让,退出市场。”
　　另一位研究房地产多年的分析师说,未来面临资金链困局的中小开发商将越来越多。房产公司股权及项目的兼并收购潮也将随之拉开帷幕。
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　　 发行人和董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
　　 重要提示
　　 1、大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“发行人”、“公司”或“万达商业”）公开发行不超过人民币150亿元（含150亿元）公司债券（以下简称“本次债券”）已获得中国“证监许可[号”批复核准。
　　 万达商业本次债券采取分期发行的方式，其中大连万达商业地产股份有限公司2016年公司债券（第一期）（以下简称“本期债券”）发行规模为50亿元。
　　 2、发行人主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券评级为AAA。本期债券发行前，发行人最近一期末的净资产为1，580.77亿元（截至日未经审计的合并报表中股东权益合计）；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为255.77亿元（年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。发行人在本期发行前的财务指标符合相关规定。
　　 3、根据《管理办法》及相关管理规定，本期债券仅面向合格投资者发行，公众投资者不得参与发行认购，本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。
　　 4、本期债券无担保。
　　 5、本期债券的期限为5年期，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
　　 6、本期债券票面利率询价区间为3.0%-4.2%。本期债券最终票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。
　　 本期债券票面利率在存续期内前3年固定不变，在本期债券存续期的第3年末，如发行人行使上调票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加上调基点，并在本期债券存续期后2年固定不变。
　　 7、发行人和主承销商将于日（T-1日）向网下投资者进行利率询价，并根据询价结果确定本期债券的最终票面利率。发行人和主承销商将于日（T日）在网站（.cn）上公告本期债券的最终票面利率，敬请投资者关注。
　　 8、发行人主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件。发行人拟向上海证券交易所和证券登记机构申请新质押式回购安排。如获批准，具体折算率等事宜将按上海证券交易所及证券登记机构的相关规定执行。
　　 9、本期债券发行采取网下面向《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称“《管理办法》”）规定的合格投资者询价配售的方式。网下申购由簿记管理人根据簿记建档情况进行配售。具体发行安排将根据上海证券交易所的相关规定进行。具体配售原则请详见本公告之“三、网下发行”之“（六）配售”。
　　 10、网下发行面向合格投资者。合格投资者通过向主承销商（簿记管理人）提交《网下询价及认购申请表》的方式参与网下询价申购。合格投资者网下最低申购金额为500万元（含500万元），超过500万元的必须是100万元的整数倍。
　　 11、投资者不得非法利用他人账户或资金进行认购，也不得违规融资或替他人违规融资认购。投资者认购并持有本期债券应遵守相关法律法规和中国证监会的有关规定，并自行承担相应的法律责任。
　　 12、敬请投资者注意本公告中本期债券的发行方式、发行对象、发行数量、发行时间、认购办法、认购程序、认购价格和认购款缴纳等具体规定。
　　 13、发行人将在本期债券发行结束后尽快办理有关上市手续，本期债券具体上市时间另行公告。本期债券可同时在上海证券交易所集中竞价系统、大宗交易平台和固定收益证券综合电子平台上市交易。
　　 14、本公告仅对本期债券发行的有关事宜进行说明，不构成针对本期债券的任何投资建议。投资者欲详细了解本期债券情况，请仔细阅读《大连万达商业地产股份有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书》，该募集说明书摘要已刊登在日（T-2日）的《中国证券报》上。有关本期发行的相关资料，投资者亦可到上海证券交易所网站（.cn）查询。
　　 15、有关本期发行的其他事宜，发行人和主承销商将视需要在上海证券交易所网站（.cn）上及时公告，敬请投资者关注。
　　 释 义
　　 除非特别提示，本发行公告的下列词语含义如下：
　　 一、本期发行基本情况
　　 发行主体：大连万达商业地产股份有限公司。
　　 债券名称：大连万达商业地产股份有限公司2016年公司债券（第一期）。
　　 发行规模：本期债券发行规模为人民币50亿元。
　　 债券期限：本期债券为5年期，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
　　 债券利率及其确定方式：本期债券票面年利率将根据簿记建档结果确定。本期债券 票面利率在存续期内前3年固定不变，在存续期的第3年末，公司可选择上调票面利率，存续期后2年票面利率为本期债券存续期前3年票面利率加公司提升的基点，在存续期后2年固定不变。
　　 发行人上调票面利率选择权：公司有权决定在本期债券存续期的第3年末上调本期债券后2年的票面利率，公司将于本期债券第3个计息年度付息日前的第20个工作日刊登关于是否上调本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若公司未行使利率上调权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
　　 投资者回售选择权：公司发出关于是否上调本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给公司；若债券持有人未做登记，则视为继续持有本期债券并接受上述调整。
　　 回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
　　 债券票面金额：本期债券票面金额为100元。
　　 发行价格：本期债券按面值平价发行。
　　 债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
　　 发行对象及向公司股东配售安排：本期债券的发行对象为符合《管理办法》规定的合格投资者。本期发行公司债券不向公司股东优先配售。
　　 起息日：本期债券的起息日为日。
　　 付息债券登记日：本期债券的付息债券登记日为每年付息日期之前的第1个工作日。
　　 付息日期：本期债券存续期间，本期债券的付息日为2017年至2021年每年的1月14日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的付息日为自2017年至2019年间每年的1月14日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；每次付息款项不另计利息。
　　 到期日：本期债券的到期日为日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的到期日为日。
　　 兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日为日之前的第3个工作日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付债权登记日为日之前的第3个工作日。
　　 兑付日期：本期债券的兑付日为日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的兑付日为日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日，顺延期间兑付款项不另计利息。
　　 计息期限：本期债券的计息期限为日至日。若投资者行使回售选择权，则其回售部分的本期债券的计息期限为日至日。
　　 还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
　　 付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办理。
　　 担保情况：本期债券无担保。
　　 信用级别及资信评级机构：经大公国际综合评定，发行人的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。
　　 牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：股份有限公司。
　　 联席主承销商、联席簿记管理人：中国银河证券股份有限公司。
　　 发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式。网下申购由发行人、簿记管理人根据簿记建档情况进行债券配售。
　　 配售规则：主承销商/簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，合格投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照时间优先的原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。
　　 承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式承销。
　　 拟上市交易场所：上海证券交易所。
　　 新质押式回购安排：本公司主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件。本期债券新质押式回购相关申请尚需相关机构批准，具体折算率等事宜按上证所及债券登记机构的相关规定执行。
　　 上市安排：本期发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
　　 募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于补充公司流动资金。
　　 税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
　　 与本期债券发行有关的时间安排：
　　 注：上述日期为交易日。如遇重大突发事件影响发行，发行人和主承销商将及时公告，修改发行日程。
　　 二、网下向合格投资者利率询价
　　 （一）网下投资者
　　 本期发行网下利率询价对象/网下投资者为在登记公司开立合格证券账户的合格投资者（法律、法规禁止购买者除外）。合格投资者的申购资金来源必须符合国家有关规定。
　　 （二）利率询价预设区间和票面利率确定方法
　　 本期债券的票面利率询价区间为3.0%-4.2%。本期债券最终票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商（簿记管理人）按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。
　　 （三）询价时间
　　 本期债券网下利率询价的时间为日（T-1日），参与询价的投资者必须在日（T-1日）9:00-17:30之间将《大连万达商业地产股份有限公司2016年公司债券（第一期）网下利率询价及认购申请表》（以下简称“《网下利率询价及认购申请表》”，见附件）传真至牵头主承销商处。
　　 （四）询价办法
　　 1、填制《网下询价及认购申请表》
　　 拟参与网下询价和申购的合格投资者可以从本发行公告所列示的网站下载《网下利率询价及认购申请表》，并按要求正确填写。
　　 填写《网下利率询价及认购申请表》应注意：
　　 （1）应在发行公告所指定的利率区间范围内填写询价利率；
　　 （2）每一份《网下利率询价及认购申请表》最多可填写5个询价利率，询价可不连续；
　　 （3）填写询价利率时精确到0.01%；
　　 （4）填写询价利率应由低到高、按顺序填写；
　　 （5）每个询价利率上的认购总金额不得少于5，000手（500万元），并为1，000手（100万元）的整数倍；
　　 （6）每一询价利率对应的认购总金额，是当最终确定的票面利率不低于该询价利率时，合格投资者的最大投资需求；
　　 （7）针对每一询价利率及对应的认购总金额填写对应的承销商名称全称。
　　 2、提交
　　 参与利率询价的合格投资者应在日（T-1日）9:00-17:30之间将加盖单位公章后的以下文件传真至牵头主承销商处：
　　 （1）《网下利率询价及认购申请表》；
　　 （2）有效的企业法人营业执照（副本）复印件；
　　 （3）经营金融业务许可证复印件；
　　 （4）法定代表人授权委托书（法定代表人本人签章的无须提供）和经办人身份证复印件。
　　 主承销商有权根据询价情况要求投资者提供其他资质证明文件。
　　 申购传真：010-0-；
　　 咨询电话：010-0-5761730。
　　 每家合格投资者填写的《网下利率询价及认购申请表》一旦传真至牵头主承销商处，即具有法律约束力，不得撤销。合格投资者如需对已提交至牵头主承销商处的《网下利率询价及认购申请表》进行修改的，须征得牵头主承销商的同意，方可进行修改并在规定的时间内提交修改后的《网下利率询价及认购申请表》。
　　 3、利率确定
　　 发行人和簿记管理人将根据网下询价的情况在预设的利率区间内确定本期债券的最终票面利率，并将于日（T日）在上海证券交易所网站（.cn）上公告本期债券的最终票面利率。发行人将按上述确定的票面利率向合格投资者公开发行本期债券。
　　 三、网下发行
　　 （一）发行对象
　　 网下发行的对象为符合《管理办法》规定且在登记公司开立合格证券账户的合格投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。合格投资者的申购资金来源必须符合国家有关规定。
　　 （二）发行数量
　　 本期债券发行规模为50亿元，认购不足50亿元的剩余部分由承销团以余额包销的方式购入。
　　 每家合格投资者的最低认购单位为5，000手（500万元），超过5，000手的必须是1，000手（100万元）的整数倍。每一合格投资者在《网下利率询价及认购申请表》中填入的最大申购金额不得超过本期债券的发行总额。
　　 （三）发行价格
　　 本期债券的发行价格为100元/张。
　　 （四）发行时间
　　 本期债券网下发行的期限为2个交易日，即发行首日日（T日）至日（T+1日）每日的9:00-16:00。
　　 （五）申购办法
　　 1、参与本期债券网下申购的合格投资者应遵守有关法律法规的规定并自行承担有关的法律责任。
　　 2、凡参与本期债券网下认购的合格投资者，认购时必须持有登记公司的证券账户。尚未开户的合格投资者，必须在日（T-1日）前开立证券账户。
　　 3、欲参与网下认购的合格投资者在网下发行期间自行联系牵头主承销商，牵头主承销商根据网下个投资者的认购意向，与合格投资者协商确定认购数量，并向合格投资者发送《配售缴款通知书》。
　　 4、参与网下询价及申购的各合格投资者应在日（T-1日）9:00-17:30间将以下资料传真至牵头主承销商处：
　　 （1）填妥签字并加盖单位公章后的《网下利率询价及认购申请表》；
　　 （2）有效的企业法人营业执照（副本）复印件或其他有效的法人资格证明文件复印件（须加盖单位公章）；
　　 （3）经营金融业务许可证复印件（加盖单位公章）；
　　 （4）法定代表人授权委托书（法定代表人本人签章的无须提供）和经办人身份证复印件；
　　 （5）牵头主承销商要求的其他资质证明文件。
　　 （六）配售
　　 主承销商根据网下询价结果及网下发行期间合格投资者认购申请情况对所有有效申购进行配售，合格投资者的获配金额不会超过其累计有效申购金额。
　　 配售依照以下原则进行：按照合格投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的合格投资者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利率上的所有申购不能获得足额配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作的合格投资者优先；参与网下询价的合格投资者在最终发行利率以下（含发行利率）的认购意向将优先得到满足。发行人和主承销商有权决定本期债券的最终配售结果。
　　 （七）缴款
　　 获得配售的合格投资者应按规定及时缴纳认购款，认购款须在日（T+1日）15:00前足额划至牵头主承销商指定的收款账户。划款时请注明合格投资者全称和“16万达01认购资金”字样，同时向牵头主承销商传真划款凭证。
　　 收款单位：招商证券股份有限公司
　　 开户银行：中国深圳华侨城支行
　　 账号：
　　 大额支付系统行号：
　　 联系人：汪浩、王雨泽
　　 联系电话：010-0-
　　 传真：010-
　　 （八）违约的处理
　　 获得配售的合格投资者如果未能在规定的时间内向牵头主承销商指定账户足额划付认购款项，将被视为违约。主承销商有权处置该违约投资者申购要约项下的全部债券，并有权进一步依法追究违约投资者的法律责任。
　　 四、认购费用
　　 本期发行不向投资者收取佣金、过户费、印花税等费用。
　　 五、风险揭示
　　 发行人和主承销商在已知范围内已充分揭示本期发行可能涉及的风险事项，详细风险揭示条款参见《大连万达商业地产股份有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书》。
　　 六、发行人和主承销商
　　 （一）发行人：大连万达商业地产股份有限公司
　　 住所：辽宁省大连市西岗区长江路539号
　　 法定代表人：丁本锡
　　 联系地址：北京市朝阳区建国路93号万达广场B座
　　 联系人：崔岩
　　 电话：010-
　　 传真：010-
　　 （二）牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：招商证券股份有限公司
　　 住所：广东省深圳市福田区益田路江苏大厦A座38至45层
　　 法定代表人：宫少林
　　 联系地址：北京市西城区甲9号金融街中心7层
　　 联系人：许悦平、何非、寿峥峥、樊潇婷、刘威、周韬
　　 电话：010-
　　 传真：010-
　　 （三）联席主承销商、联席簿记管理人：中国银河证券股份有限公司
　　 住所：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦C座2-6层
　　 法定代表人：陈有安
　　 联系地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦C座11层
　　 联系人：文创、王红兵、李雪斌、张瑜、杨晓雨、朱晓丹、王昭、梁宇
　　 电话：010-
　　 传真：010-
　　 发行人：大连万达商业地产股份有限公司
　　 年月日
　　 牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：招商证券股份有限公司
　　 年月日
　　 联席主承销商、联席簿记管理人：中国银河证券股份有限公司
　　 年月日
　　 附件： 大连万达商业地产股份有限公司2016年公司债券（第一期）网下利率询价及申购申请表
　　 网下利率询价及申购申请表
　　 注：请申购人认真阅读本表第二页重要提示及申购人承诺。
　　 填表说明：（以下填表说明不需传真至主承销商（簿记管理人）处，但应被视为本发行公告不可分割的部分，填表前请仔细阅读）
　　 1、参与本期发行网下利率询价发行的合格投资者应认真填写《网下利率询价及认购申请表》。
　　 2、有关票面利率和申购金额的限制规定，请参阅发行公告相关内容；
　　 3、本期债券的申购上限为50亿元（含50亿元）；
　　 4、申购利率应在询价利率区间内由低到高填写，精确到0.01%；
　　 5、每个申购利率上对应的申购金额不得少于500万元（含500万元），超过500万元的应为100万元的整数倍；
　　 6、每一申购利率对应的申购金额是指当最终确定的票面利率不低于该申购利率时，投资者的最大投资需求；
　　 7、针对每一询价利率及对应的认购总金额填写对应的承销商名称全称；
　　 8、申购利率及申购金额的填写示例（声明：本示例数据为虚设，不含任何暗示，请投资者根据自己的判断填写）。
　　 假设本期债券的票面利率询价区间为3.00%-4.20%，某合格投资者拟在不同申购利率分别申购不同的金额，其可做出如下填写：
　　 A、当最终确定的票面利率高于或等于4.20%时，有效申购金额为5，000万元；
　　 B、当最终确定的票面利率低于4.20%，但高于或等于4.10%时，有效申购金额4，000万元；
　　 C、当最终确定的票面利率低于4.10%，但高于或等于3.90%时，有效申购金额3，000万元；
　　 D、当最终确定的票面利率低于3.90%，但高于或等于3.70%时，有效申购金额2，000万元；
　　 E、当最终确定的票面利率低于3.70%，但高于或等于3.00%时，有效申购金额1，000万元；
　　 F、当最终确定的票面利率低于3.00%，有效申购金额为零。
　　 8、参与网下利率询价的合格投资者请将此表填妥（须经法定代表人或授权代表签字）并加盖单位公章后，在本发行公告要求的时间内连同有效的企业法人营业执照（副本）复印件或其他有效的法人资格证明文件复印件（需加盖单位公章）、法定代表人授权委托书（法定代表人本人签章的无须提供）和经办人身份证复印件传真至牵头主承销商处。
　　 9、合格投资者通过以下传真号码以传真方式参与本次询价及申购，以其他方式传送、送达一概无效。合格投资者传真后，请及时拨打联系电话进行确认。申购传真：010-0-；咨询电话：010-0-。}