房地产板块爆发是最后的狂欢?
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06:26来源：东方财富网
新年伊始，当A股重新站上3400点之时，大家发现近期地产股板块表现十分抢眼。除了A股市场外，内房股在香港市场也同样表现惊人。
内房股之所以受到A股、港股这二大市场投资者的热情追棒，主要原因有二：一方面，去年大型房企创造了新的销售纪录，从而助推了股价的上涨。另一方面，新一轮的楼市调整大幕已经开启，这一次不是收紧，也并非大幅度放开，而是分类调控、因城施策，甚至一城多策。对此，业内最乐观的解读，调控政策没有进一步加码，房地产行业已经度过了最紧张的时期，预计其他城市也会纷纷效仿。
房地产板块的集体飙涨究竟会持续下去还是庄家出逃之前的最后盛宴呢？对此，我们觉得应该谨慎对待。首先，房地产板块的业绩大增，但不可持续。月份国内房企销售十分火爆，这由二个原因造成的：其一，消费资金变相流入房地产业。2017年上半年，新增消费类贷款突然增加，主要是消费贷、装修贷等消费类贷款资金进入房地产市场，推高了上市房企的业绩。其二，货币政策持续放松效应。2016年6月，央行货币政策宽松，传导至房地产领域需要差不多半年多的时间，正是因为货币政策的持续宽松，助推了房企的业绩。以后，国内货币政策将持续收紧，房企的好日子很难持续下去。再者，兰州、南京等房地产政策放松背后有一定的原因，并不会有更多的城市步其后尘。兰州就是想给边缘地区去库存，但并不想在中心城市取消限购，这也体现了一城多策的调控方针。南京是有针对性的为留住技术人才取消了限购政策。最后，亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰。上市房企在去年拓展业务，拼抢业绩之时，他们的负债率也在提升，这从当前国家所倡导的“降杠杆”角度上看，这并不是好事情。
去年上市房企业绩再好，也离不开其负债经营的局面。现在房企的好日子还是存在着更多隐患的，一旦房企造的房子产生滞销，而海外融资又受到限制，如果再遇到债务偿还周期的集中到来，那么房企不仅是资金链出现问题，还可能关首其生死存亡。进入2018年房企都要被迫开始降杠杆，其今年的业绩必然会是大幅下滑的一年。
内地的上市房企在A股、港股两市都有惊人的表现。这究竟是最后的晚宴？还是价值的回归呢？对此我们更倾向于前者，从目前情况来看，像之前的货币宽松时代不会再来。同时，部分地区放松房地产调控政策全面放松，也只是假象，只是对之前的房地产政策进行微调。未来房地产将迎来全面降杠杆。所以，上市房企业绩要想在2017年之上再有所突破，这种难度系统将会相当的大。
(原标题：房地产板块爆发是最后的狂欢？)
(责任编辑：DF305)
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在澳洲的投资，将会有更多的保障，无论是政治和法律法规方面，或者是从业人员的素质，都使得澳洲的房子更加保险。
相信很多的客户也急切地想知道，在今天的国内资金汇出限制的政策之下，在澳洲的主要银行，对于海外的投资者的贷款要求改变了以后，我们要怎样才能一如既往地投资海外，以达到最合理地布置我们的资产组合，来实现我们的财富安全和增值呢？
其实我们总是强调，要为大家分析清楚澳洲投资的真正用意：在最安全的情况之下，来实现资本的增值。这也正是我们看中澳洲的根本的原因。否则，皮之不存毛将焉附。
针对目前的形势，我们给大家在投资的选择上的建议有这么几点：
第一：人口增长
就地区而言，追着人口增长的脚步而行。尤其是要注意那些人口持续增长的城市和地区，政府的基础建设建好的或者是即将完成的地区可以作为中长期投入的选择要点。
第二：投资价格
就投资的价格而言，选择一个小项目为主的投资，这样的话如果贷款有困难也自己就可以克服，最坏就自己现金支付交房了。小项目就意味着价格便宜，绝大多数的人都有能力可以买得起，也就意味着已经跌无可跌的房产，无论是外界好的形势下怎样，都可以稳坐钓鱼船了。
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鉴于2017年国际上的不稳定因素比较多，所以说我们建议大家，选择的项目类型各异，其实都是各有千秋，尤其是刚性需求的产品，更具有稳健可靠地特性。
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地段的选择非常重要；简单地讲沿着火车线来找，或者是火车站周边5-10分钟的范围。复杂而言，有六个“S”的选择（交通、购物、学校、环境、安全、娱乐和运动）。
第五：两手准备
因为是小的投资，就算是全款你都可以负担的话，你就站在了可进可退的地步，没有什么可以担心的了。如果能够申请到贷款，那么最好；不然也没有关系。
文章来源：澳洲资讯
注：引用文章版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除。
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：男子称变卖海外房产送豪车钻戒取悦女友遭骗婚|钻戒|骗婚_新浪新闻
&&&&&&正文
男子称变卖海外房产送豪车钻戒取悦女友遭骗婚
5月20日，成都市中级人民法院，骆先生再次将前女友告上法庭。
骆嘉文手机中存放的奥迪车照片。
骆嘉文的父亲一直陪同。
　　一审败诉后男子再次上诉
　　5月20日，双方庭前调解失败将择日二审
　　5月20日本该是一个幸福温馨的日子，情侣纷纷选择在这一天登记结婚。在成都中院调解室内，骆嘉文却在为当初执着于一纸婚书后悔不已。
　　骆嘉文，广东人，从新西兰回国的海归。在网上认识成都女子成芳后，以为自此找到了真爱。在随后的4个月，两人仅见了几次面。但为博佳人一笑，他卖掉父母在新西兰购买的房产，先后为成芳买了一辆奥迪TT跑车、为丈母娘买了一辆奔驰。他说，“还有一枚钻戒和一张96万元的银行卡，密码都给她了。”
　　可倾其所有的付出，并未换来一个美满的结局。两人分手后，骆嘉文认为对方骗婚，要求返还财物并起诉至法院，但被告的女方称并未接受这么多财物，只是归还了一辆奔驰。5月20日，双方庭前调解失败，该案将择日在成都中院二审。
　　A男子自述
　　卖海外房产取悦女友“送奥迪，送奔驰，96万银行卡”
　　昨日一大早，骆嘉文和父亲骆刚从广州坐飞机来到成都。这是去年一审结束后，骆嘉文再次来到成都。
　　“真的没想到她会是这种人，算是遇到了一场桃花劫。”骆嘉文说。
　　骆嘉文口中所说的这次“桃花劫”，开始于3年前。33岁的骆嘉文是一名海归，2000年，他到新西兰留学，毕业后在当地找了一份不错的工作。“当时有一个交往3年，感情很好的女朋友，她突然跟我提分手，一个月后我才知道她已经怀了别人的孩子。”感情受挫后，骆嘉文在2010年4月份时离开新西兰回到广州。
　　“这段感情对我的影响很大。”骆嘉文坦言，自己当时已经29岁，父母都希望他能早日结婚，而他也希望开始一段新的感情。2011年4月，他在地铁站的广告牌上看到一个交友网站的广告，觉得新奇，便注册了一个账号。
　　“不久后，我在网上看到了她的照片，觉得她长得很漂亮，于是主动与她聊了起来。”一个月后，成芳去广东佛山小姨家探亲，两人第一次见了面。在骆嘉文眼中，成芳不仅人长得漂亮，说话也很得体，两人十分投缘。
　　这次见面后，两人很快进入甜蜜期，通过网络和手机频繁联系。据骆嘉文回忆，两人又在成都、广州见了几次面后，确定了恋爱关系，并约定在当年12月到婚姻登记机关办理结婚登记。“当时她提出要一枚钻戒和一辆奥迪TT。”骆嘉文说，他答应了她的要求。为此，他偷偷卖掉了父母为他在新西兰购买的房产。先后为成芳买了一辆价值53万元的奥迪TT、为准丈母娘买了一辆价值39万的奔驰。
　　“还有一枚钻戒和一张96万元的银行卡，密码都给她了。”骆嘉文说，取款记录可以证明，这张卡大多是在成芳家附近的提款机取款。
　　B反目成仇
　　婚约未能履行索回奔驰车后 讨还其它财物败诉
　　可到了约定的领证时间，两人非但没有如期进行结婚登记，反而在2013年1月以分手告终。分手后，两人反目成仇，在骆嘉文眼中，成芳以往漂亮、乖巧的形象已变成了“拜金女”。在实名注册的微博中，他发出72条有关成芳的微博，并贴出短信截图、奥迪车照片、银行卡POS单……但这些短信内容随后被成芳一一否认。
　　除了在网上控诉，2013年8月，骆嘉文采取了实际行动。他到成华法院起诉成芳，要求返还奥迪车和结婚钻戒。但到了法庭上，成芳坚持认为，唯一收到的是一辆奔驰车，但已在分手后返还给了骆嘉文。但成华法院还是通过银行卡凭证找到了线索。成华法院审理认为，尽管成芳矢口否认，却不能对其名下购买于成都某奥迪专卖店的奥迪汽车出示付款凭证。与之相反的是，骆嘉文却能提供奥迪专卖店的刷卡凭证，证明出钱在该店购买了奥迪汽车一辆，并将奥迪车交付给了成芳。
　　但最终，成华法院驳回了骆嘉文的全部诉讼请求。原因正是骆嘉文此前曾与成芳签订了一纸《协议书》，这也被他认为，这是他继以“倾家荡产”为代价取悦女友后的又一件傻事。
　　还了奔驰就两清？男子质疑协议有问题
　　这份《协议书》是用手写的，上面写着，“甲方(骆嘉文)现因某种原因对乙方(成芳)进行结束恋爱关系，乙方同意甲方要求，退还赠与的奔驰C200型车。”该协议还约定，“在协议签订后，双方不发生任何争议或提出任何条件”。
　　“当时我看要回了一辆车，没想那么多，就签了字。”骆嘉文说，事后他才发现自己“中计”了，“协议上所说的‘协议签订办完后续工作后，甲方、乙方各自离开，任何一方再提出任何要求均不生效’，以及‘协议一式两份，双方各执一份’，我真的完全没有印象，肯定是她后来加上的。”
　　C庭前调解
　　前女友没现身 律师称奥迪系女方购买
　　5月20日，成都中院调解室外，以为就要见到前女友的骆嘉文有些紧张，不停地来回走动。可直到调解开始，仍迟迟不见成芳的身影，到场的只有其代理律师王晋川。“她应该是怕了吧！”骆嘉文喃喃说道。
　　虽然在一审中，已经认定奥迪汽车为骆嘉文所买，但在调解过程中，成芳的律师对此事矢口否认，“奥迪车是成芳的父母为其购买的。”但他却拿不出购车的证据。面对骆嘉文拿出的成芳让其买车的QQ聊天记录，王晋川一口咬定，QQ号不是成芳的。
　　由于双方各有各的说法，而且也没有新的证据提供，针对是否愿意在二审法院的组织下进行调解，法官征求了双方的意见，但成芳方表示反对。
　　在他的微博上，全是关于成芳的内容，签名是“以为找了个真爱做老婆，一年后才发现是一个冷血的拜金女。”
　　D对话当事人
　　被告女子：“他微博造谣，我可以告他”
　　此前，记者曾多次试图联系此事的另一主角成芳，均未能成功。昨晚9点过，记者再次拨通了成芳的电话，而这次，她不但接受了短暂采访，还向记者诉起苦来。
　　与她的代理律师的态度不同，成芳承认骆嘉文确实给她买过一辆奥迪车，“我跟他签协议前就说好，一人一辆车。”之所以不愿出面签协议和调解，成芳说，是不想再见面。“跟他交往的两年，他起初对我很好，双方父母都很满意，我们也确实有结婚的打算。但后来，他就莫名其妙地怀疑我，跟我吵架。”
　　“而且是他跟我提出的分手，我手机里还存有一条他发给新女朋友的短信，这条短信错发到我这里了，内容大概是‘我为了帮你要回车，跟我前女友闹成什么样子了’。”成芳说。
　　相对于骆嘉文在微博上活跃，成芳则很沉默。“我不想跟他闹，微博上造谣到一定数量，我是可以告他的，我现在选择不说什么，不代表就是默认他所说的。”
　　对于骆嘉文所说协议造假的质疑，成芳说，这完全是“欲加之罪”。“合同是办理过户的工作人员拿给他的，总共有两份，我们一人拿一份，怎么可能造假？”成芳说，在分手后，骆嘉文每天都骚扰她，“还发短信威胁我，实在是受不了了，我才跟他签的协议。”
　　原告父亲：“挥霍的都是我的血汗钱”
　　在20日的调解过程中，骆嘉文的父亲骆刚一直陪伴在旁。对于儿子为了和一个网友结婚卖掉自己给他买的房子的行为，骆刚气愤地摆摆手：“太不像话了，简直荒唐！”
　　曾经，骆刚一直为自己的“海归”儿子自豪，如今却是恨铁不成钢，“这个仔太不孝了。”骆刚说，他之前并不知道儿子卖房子的事情，“买这个房子的钱是我一分一分赚的啊，他不心痛我心痛，怎么就这样挥霍了！”因为这件事情，父子俩整整一年没有说话。“要不是这次二审开庭，想着要拿回本来就属于我们的钱，我才不会管他呢！”
　　在儿子回国后，骆刚曾为其介绍了不少相亲对象，“都是很优秀的女孩，但他见也不愿意见，偏偏喜欢这样一个人，不知道他脑子里想什么。”
　　(应双方当事人要求，受访对象均为化名)
　　华西都市报记者 吴柳锋 吴冰清摄影吴小川
（编辑：SN094）
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看过本文的人还看过&p&更新了海外发债、房企资产证券化案例等内容。&/p&&p&============================================================&/p&&p&目前国内的房地产企业的融资模式主要有&b&银行开发贷、非标债权、房企发债（包括海外发债）、资产证券化、资本市场股权融资（IPO、定增、配股）和私募股权基金等&/b&。从融资方式来看又可以分为&b&债权融资、股权融资和“股权+债权”三大类。&/b&&/p&&p&下面我们一一分析：&/p&&p&1、 &b&银行开发贷。&/b&&/p&&p&比较传统的房地产企业融资模式，&b&成本较低，但用款用途受限，&/b&只能用于项目建设，从&b&2016年四季度以来&/b&，央妈和银监会&b&加强对银行贷款投向的管控，严禁信贷违规介入拿地。&/b&&/p&&p&虽然信贷资金直接拿地基本并监管禁止，但对于房企来说，&b&获得项目开发贷款有利于其倒腾出自有资金去拿地。&/b&银行开发贷依然是房企的主要融资渠道之一。&/p&&br&&p&2、 &b&非标债权。&/b&&/p&&p&这里的非标债权主要包括&b&信托计划、保险债权（股权）投资计划，基金子公司/券商资管计划等&/b&。&/p&&p&&b&（1）房地产信托&/b&&/p&&p&在IPO、公司债暂停的年代，房地产信托一度成为房企的主要融资渠道之一，年是房地产信托的发行高峰，2014年后，由于房企其他融资渠道的放开和行业利润率下降，信托较高的融资成本对房企吸引力逐渐下降，近年来房企通过信托融资规模在不断下滑。&/p&&p&房地产信托的优势是&b&结构较为灵活&/b&，可以通过股权或股+债或债权的方式投资于房地产项目公司，&b&投向也较为宽松&/b&（虽然近期监管尺度也在趋严，不能发放土地储备贷款等），&b&融资成本高于银行开发贷。&/b&&/p&&p&&b&（2）保险债权（股权）计划&/b&&/p&&p&保险债权（股权）计划投资房地产企业的依据和范围主要可以参照&b&《保险资金投资不动产暂行办法》，办法中规定保险资金可以采用债权、股权或物权方式投资的&/b&不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、驱车服务等不动产及自用性不动产，也就是说保险债权投资计划受保险资金投向限制&b&不能投资于住宅项目（除旧城改造类住宅）&/b&，一般&b&主要投向商业地产，&/b&保险债权（股权）投资计划的优势是&b&期限较长成本较低。&/b&&/p&&p&&b&（3）基金子公司/券商资管计划&/b&&/p&&p&&b&私募资管计划在前几年比房地产信托更加灵活，但2017年政策明显收紧，2月基金业协会叫停16个热点城市普通住宅暂不予备案，&/b&并且规定募集资金不得用于拿地，补充流动资金。&b&预计2017年房企通过资管计划融资将明显压缩。&/b&&/p&&br&&p&3、 &b&债券&/b&。&/p&&p&房地产企业发债主要包括&b&境内发债和境外发债&/b&两大途径。&/p&&p&&b&（1）境内发债&/b&&/p&&p&境内目前主流的房企发债工具包括公司债、企业债、中票、短融等。&/p&&p&2014-15年以来，房企中票、公司债先后开闸，近两年来房企发债大幅放量。&/p&&p&2015年初证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，使得公司还在发行更加灵活、审核效率更高、发行门槛降低。因此，&b&房企发行公司债占到房企债券融资的大头&/b&，年房企发行公司债的规模分别达到4221亿元和8133元，中票发行规模为1103亿元和1036亿元，短融发行较少分别为261亿元和325亿元。&/p&&p&房企发债的优势主要是&b&成本低&/b&（万科、保利等企业利率最低的时候发到3.X%）、&b&不需要土地抵押，期限长，资金用途灵活&/b&（可以用于偿还贷款）。但是，again，自2016年年底以来，房企发债政策收紧，目前公司债要求主体评级AA以上，上市房企、以房地产企业为主业的央企、副省级城市及计划点劣势级别以上的地方国企，房地产协会排名前100的其他民营非上市企业。（今年至今房企发行公司债仅有60元左右，中票350亿元，短融50亿元左右）&/p&&p&&b&政策收紧对主体资质要求更为严格，对中小房企影响较大。&/b&&/p&&p&&b&（2）海外发债&/b&&/p&&p&在2013年上一轮地产调控、房企融资收紧的时候，房地产公司纷纷寻求在海外发债，拓宽融资渠道，2014年房企海外发债规模大概超过200亿美元，而且彼时海外融资成本较低，尤其是房地产央企和大型国企的债券受到海外投资者的欢迎。后来到2015-16年，房企境内发债全面打开，国内货币政策宽松，美元不断升值，房企境外发债动力下降。&/p&&p&&b&从2016年下半年开始本轮地产融资收紧后，房企海外发债又开始升温&/b&，2017年至今房企海外发债同比大幅增长，票面利率在6-8%的居多，少数排名靠前的房企票面利率可以在4-6%之间。&/p&&p&&b&4、 资产证券化。&/b&&/p&&p&在交易所、银行间发行ABS产品也是近两年房企的一个新的融资渠道，目前房企的ABS&b&基础资产通常为购房尾款、物业收费权、商业房地产抵押贷款、信托受益权等&/b&。&/p&&p&&b&购房尾款ABS：&/b& 基础资产购买尾款指购房者支付首付后，按揭贷款部分从申请到放款到位之间存在一定的时间。房企通过资产证券化可将购房尾款应收账款以“打包&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.officese.com/sale/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&出售&i class=&icon-external&&&/i&&/a&”的方式提前从公开市场的投资者中将尾款收回，缓解购房尾款到位前的流动性压力。&/p&&p&国内首单购房尾款ABS是&b& “汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划” &/b&，之后碧桂园、融信、华夏幸福等公司也在市场上发行此类ABS。&/p&&p&购房尾款通常较为分散，但是否能实现破产隔离尚存疑问，2016年底交易所暂停了购房尾款ABS，但最近又有放松的风声。&/p&&p&&b&物业收费权ABS： &/b& 首单物业收费权ABS项目是2015年7月发行的 “博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划” ，基础资产是世茂集团的物业费收入。&/p&&p&&b&商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）&/b&：
CMBS是指将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。 国内的首单CMBS是2016年发行的高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划，目前国内发行的CMBS较少，只有3-4单左右。&/p&&p&&b&类REITs产品：&/b&结构较为复杂，多采用专项计划+母基金的形式对接项目公司股权/股权+债权。&/p&&p&类REITs产品对于房地产企业优势在于可以通过REITS将物业出售，实现资产增值收益并降低房企自身负债水平。&/p&&p&在国内首单类类REITs产品 中信启航专项资产管理计划发行后，陆续发行的项目还有
首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划 、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划 、中信华夏三胞南京国际金融中心资产支持专项计划等。预计在其他房地产融资渠道收紧后，基础资产为核对城市优质物业的CMBS和类REITs产品将得到快速的发展。&/p&&p&&b&ABS发行不受“融资规模低于净资产40%”的限制&/b&，对融资方要求比发债要低（不过最近交易所也对ABS原始权益人审核也趋严了）&/p&&p&&b&5、 资本市场股权融资（IPO、增发、配资）&/b&&/p&&p&房企在资本市场的股权融资主要包括IPO、增发、配股等。房企股权融资在年一度被暂停，2014年下半年证监会放松房企再融资审核后，上市房企再融资规模在年得到爆发式增长，到2016年四季度证监会又再次收紧了房企再融资的政策（这几年借壳上市的房企：绿地、蓝光、金科等）。&/p&&p&房企股权融资的优势在于资金用途相对灵活，可以有效降低企业资产负债率，通过直接扩大净资产、进一步提升了企业加杠杆的空间，并且上市后有利于企业拓宽融资渠道，我们可以观察到，同等资质上市房企和非上市房企在融资渠道和融资成本上明显差别。&/p&&p&&b&6、 私募房地产股权基金&/b&&/p&&p&目前私募房地产股权基金以有限合伙企业为主，GP负责基金所有资产的管理和运作，优点是&b&募集资金投向较为宽松（比如可以用于拿地，提供土地首付款过桥资金，资金成本较高一般在10%或以上）&/b&，目前国内做的比较大的房地产基金有星浩资本、信保基金、鼎晖、稳盛投资、光大安石等。&/p&&p&另外，近年来还有个趋势是，随着房地产融资政策趋严、拿地资金门槛提升，房企之间合作拿地（比如强强联合、或者全国性知名房企与地方有土地资源的房企合作）的情况也越来越多。&/p&&p&===============================================================&/p&&p&最后，欢迎对求职券商和证券分析师职业感兴趣的朋友参加我6月10日举办的知乎Live， 入口请戳 &a href=&https://www.zhihu.com/lives/066240& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&
在本场 Live 中，我将以自己和身边同事的亲身经历 分享券商面试的技巧，行业研究的基本思路和框架， 如何研究行业盈利模式和行业研究的重要估值方法等内容。 &/p&
更新了海外发债、房企资产证券化案例等内容。============================================================目前国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、非标债权、房企发债（包括海外发债）、资产证券化、资本市场股权融资（IPO、定增、…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-3ed109f9d28ecec707d295c8cb5955aa_b.jpg& data-rawwidth=&799& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&799& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-3ed109f9d28ecec707d295c8cb5955aa_r.jpg&&&/figure&&p&今天跟大家聊一聊房地产开发融资当中一种非常常见的融资模式----房地产开发贷款，即向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。实际上由于房地产真正资金需求比较大而且集中的地方是拍地时缴纳的包括土地出让金、契税、土地拆迁补偿金等在内的土地款，所以各类金融机构争相由业务创新部或者投行部推出针对拿地时的融资产品。这个阶段由于项目没有押品，所有拿地配资大都是对拿地的项目公司增资扩股、股权阶段性过户或者股权质押作为增信担保方式，然后摘牌后土地后置抵押。&/p&&br&&p&如果一家金融机构介入了房地产公司的配资拿地业务通常也会在开发贷上面跟进，或者一开始就对配资拿地和开发贷做一个总的授信，但是由于配资拿地业务的资金成本通常会稍高一些，因此如果项目公司能拿到成本较低的开发贷资金也会在四证齐全（后面会提到）后置换前面的资金。&/p&&br&&p&银行在开发贷方面具有很多优势，比如账户资金监管、衔接按揭业务、接收POS机刷卡业务等，是银行非常成熟、链条完整的传统业务，而配资拿地大部分是由银行的投行部来操作的，即便配资拿地业务不确定性较高，也面临着监管政策违规的风险，但是出于卡位的需要（前面提到承揽后续的按揭、POS机等业务）和竞争压力，银行也乐意尝试；信托公司、资产管理公司在配资拿地和开发贷方面都有比较成熟的产品，它们的创新特性和灵活性一直就比较强；证券公司为了寻找更多的盈利点，借助营业网点多的优势和丰富的投行业务经验，也纷纷推出了结构化金融业务，其中就包括对接开发商在拿地、并购、开发阶段资金需求的业务。&/p&1&br&&br&&p&下面是工商银行官网中关于开发贷款的最基础条件列示，其他银行也都大同小异：&/p&&p&（一）借款人应具备以下条件&br&1、经工商行政管理部门核准登记的企业法人；&/p&&p&2、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；&br&3、在我行开立基本存款账户或一般存款账户；信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；&br&4、实收资本、房地产开发资质等符合我行有关规定。&em&（一般要求二级资质及以上，主要看风险承担主体即母公司的资质）&/em&&/p&&p&（二）贷款项目应具备以下条件&br&1、已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；&br&2、具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；&em&（即满足项目的四证齐全，规避手续风险）&/em&&br&3、项目资本金等符合我行有关规定。&em&（项目资本金要求30%或者35%以上，并且在贷款资金发放前提前到位）&/em&&br&&/p&&br&2&br&&p&下面重点把银行和证券公司的配资拿地交易结构给大家介绍一下：&/p&&br&&p&一、银行的配资拿地交易结构举例&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ebc0bc9efdb8_b.jpg& data-rawwidth=&532& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&532& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ebc0bc9efdb8_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&本笔项目非标理财业务模式采用基金+委托贷款+委托贷款还款义务担保+股权质押+土地抵押模式。具体交易结构为： &/p&&p&1、B公司、A银行（由通道方代表出资）共同注册成立C城发基金，企业形式为有限合伙制，合伙企业名称具体以核准名称为准。&/p&&p&2、由B公司担任C城发基金（有限合伙）的普通合伙人（GP）。&/p&&p&3、A理财资金通过通道产品进入C城发基金。A出资作为有限合伙人（LP），B公司作为普通合伙人（GP）及基金管理人共同参与投资基金（有限合伙）。&/p&&p&4、由母公司及实际控制人为项目公司的委托贷款还款义务提供连带责任保证担保。存续期期间项目公司通过本项目销售回款按季向基金支付投资收益，到期一次性支付投资本金，兑付A银行理财本息；若出现不能按期兑付的情况，则由担保人母公司代为支付，归还A银行理财本息。&/p&&p&5、项目公司承诺在土地证办理后，不会将项目涉及地块抵押给第三方，并在土地证办理后30日内将该项目地块抵押给A银行。&/p&&p&6、项目公司在A银行开立资本金监管账户，承诺在A银行本笔基金到期前不会撤资或挪用资本金，并由A银行监控其资本金到位及使用情况。&/p&&br&&p&二、证券公司配资拿地交易结构举例&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4ef53b97ebf94b4dfb7aee5_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4ef53b97ebf94b4dfb7aee5_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-04d4b90bcef4c7ba48b38e_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-04d4b90bcef4c7ba48b38e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-454a7f2bfebef_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&341& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-454a7f2bfebef_r.jpg&&&/figure&&br&&p&该类业务模式的优势：&/p&&p&1、表内资产出表：通常表现为大型地产企业为实现降低资产负债率、提高资产周转率或轻资产运营的要求将经营性物业资产剥离至表外的类融资需求。&/p&&p&2、负债率调整：通常表现为国有房地产企业受负债率考核要求，但又有资金需求时，可以通过隐性增信的方式进行表化外的融资形式。&/p&&p&3、满足拿地需求：指大型房地产企业在拿地阶段时，由于仍未满足银行开发贷的要求，而存在的要求较灵活的可支持土地出让金部分的融资需求。&/p&&p&4、满足并购过桥资金需求：指部分房地产企业会通过项目并购的方式取得土地储备，因此需要较为复杂的交易结构、杠杆结构与时间性较高、对资产有一定判断力的资金供给。&/p&&p&欢迎关注本人微信公众号：投融资在线（ID:trzzx360）,可在线沟通，谢谢大家支持！&/p&
今天跟大家聊一聊房地产开发融资当中一种非常常见的融资模式----房地产开发贷款，即向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。实际上由于房地产真正资金需求比较大而且集中的地方是拍地时缴纳的包括土地出让金、契税…
目前监管越来越严，开发商在拿地阶段的融资方式非常有限，这里的拿地主要指通过招拍挂、收并购等方式取得土地。根据本人掌握的融资模式，主要有以下几种：&br&1. 真实的股权融资。合作机构包括信托、地产基金、私募基金、各类资产管理公司等。合作模式包括但不限于通过成立信托计划/有限合伙企业向项目公司增资或认购项目公司股权，后期满足422后再引入银行或信托开发贷。目前看这是今后的趋势，债性融资基本歇菜了。&br&2.明股实债。目前银监对股东或关联方对融资人的债权认购信托计划的劣后份额并不认可，该模式基本歇菜，仅有少数监管较为宽松地区的信托公司还能操作，但距离歇菜也只是时间问题。&br&3.契约书基金+银行委贷。1月6号银监会下发了新的商业银行委贷管理办法，基本把这条路也给堵死了。&br&4. 套符合422的壳公司放信托贷款。目前这条路还能走，请珍惜宝贵的时间窗口，说不定哪天监管心情不好就给叫停了。&br&&br&目前监管思路就是要降低拿地阶段的杠杆，我们也很迷茫，信托以后的地产类业务将何去何从。
目前监管越来越严，开发商在拿地阶段的融资方式非常有限，这里的拿地主要指通过招拍挂、收并购等方式取得土地。根据本人掌握的融资模式，主要有以下几种： 1. 真实的股权融资。合作机构包括信托、地产基金、私募基金、各类资产管理公司等。合作模式包括但不…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-54ef11f9ab0089_b.jpg& data-rawwidth=&1133& data-rawheight=&417& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1133& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-54ef11f9ab0089_r.jpg&&&/figure&&p&&b&本轮房价上涨，有许多吊诡之处。&/b&&/p&&p&&b&首先是周期的延长。&/b&&/p&&p&&b&其次，是房地产调控方面，首次使用“限售”手段&/b&&/p&&p&&b&最后，就是在房价表现上，三四线和以往非常不同。&/b&&/p&&p&&b&为什么会造成这个现象？&/b&&/p&&p&&b&阴谋？阳谋？明线？暗线？&/b&&/p&&p&&b&我会用我的视角，一点点把他们全部亮出来！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&首先是周期的延长。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&众所周知，从2006年到现在，房地产经历了三个周期，本轮属于第四周期的下行阶段。&/p&&p&过去的三个周期，基本都为期三年左右。根据库存去化的趋势来看，从15年到现在，我们经历了2年零5个月的时间，但依然还没看到库存向上增加的拐点。根据前两轮去库存的经验看，至少本轮周期也要再延长2年多。&/p&&p&对三四线来说，目前房价依然在高位，需要有一个很缓慢的下行期。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-87c71a45e79b472462fea9_b.jpg& data-rawwidth=&617& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&617& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-87c71a45e79b472462fea9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&其次，是房地产调控方面，首次使用“限售”手段&/b&&/p&&p&本次调控政策除了认房认贷认离婚，最震撼的大概是用了前所未有的“限售”政策，多地城市新房、二手房在规定的期限时间内不能交易。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最后，就是在房价表现上，三四线和以往非常不同。&/b&&/p&&p&之前几轮房价上涨，大部分三四线是不怎么涨的。而本轮是普遍上涨。注意，是普遍上涨，而并非一些专家们说的，是一线城市群周边的溢出效应。&/p&&p&&br&&/p&&p&和一线城市不接壤的，偏远的三四线，也在上涨。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bc422a93d0a_b.jpg& data-rawwidth=&1016& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1016& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bc422a93d0a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，我们要问三个问题，&/p&&p&以往房价涨跌三年为一周期，为什么本轮会延长？&/p&&p&限售手段，到底有什么深意？&/p&&p&多年不涨的三四线突然上涨到底有什么原因？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存&/b&&/p&&p&答案，就在我们经常提到的词汇中，&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存&/b&&/p&&p&在中国经济好的时候，一切的问题都不显得急迫，但中国经济低迷期的时候，一切问题就显现出来。美联储加息，我们要收紧信贷，但中国目前的经济情况又没有办法直接加息，导致基准利率回升缓慢。房价很难像在之前那么短的时间调整下去。三年的周期现象被打破了。&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：这里稍微解释一下。房价和利率走势是相反的。利率上升，房价下跌，利率下调，房价上涨。所以，有人说，过去房价是人口现象，但是随着人口红利消失，大城市的房价就是货币现象。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fcae5f236f2f91fe935cf3_b.jpg& data-rawwidth=&734& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&734& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fcae5f236f2f91fe935cf3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&从国家的层面来说，房价涨与跌，真的不是太关心。国家关心的是：在经济低迷，全球大环境并不好的时候，如何控制风险，确保基本面不出问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&经济下行的时候，每个行业都在去产能。就像公司不景气的时候，都要考虑裁员一样。为什么单独房地产就这么显眼呢？一是跟老百姓息息相关，大家都要买房住，二是，房地产带动的上下游行业太多了，达到60多个。说房地产是带动GDP行业里的“一哥”绝对不过分。所以，射人先射马，擒贼先擒王。去库存，当然要从楼市抓起。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果单独从开发商的角度考虑，去库存可能也没那么急迫。但是你要想想，开发商的土拍、盖房子的钱是从哪里来的？银行。如果不去库存，开发商卖不出房，资金链断裂，那大面积的银行坏账怎么处理？再者，大量的库存在那堆着，地方政府的债务问题怎么解决呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&去库存，表面上是房子的问题，实质上是金融的问题。金融业叫做降杠杆，房地产叫去库存，本质都是为了降低金融风险。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&任志强：楼市库存只能炸掉&/b&&/p&&p&不是所有的城市都要去库存。人均住宅面积只有28平方米的深圳，还有其他一线，强二线城市，本身就有大量的人口，对土地饥渴程度已久，抓紧供地还来不及，有什么好去的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但三四线就不一样了。尤其是没有产业，经济落后的地区，年轻人都去外地打工了，只有老人在留守。建那么多房子谁来住呢？现如今，我国到底有多少库存，一直是个谜。任志强曾说，“楼市库存只能炸掉”，那可想而知库存是有多严重了。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，现在的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，这些库存只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”任志强曾公开表示。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&我这里虽然给不出确切的数据，但是全国确实有大量的三四线城市库存去化周期达到30个月以上。楼市库存，已经成为中国经济的痛点。更头疼的是，去库存最大的难点不再于多，而在于区域分化严重，每个城市的情况也都不一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&政府也希望炒房客去三四线炒一炒，去一去库存啊。去库存，最大的困难就是结构性问题，即使放宽信贷，钱也不是想让流动到哪儿就去哪儿的。没准还会把一二线城市房价推的更高，三四线去库存更没戏了。 &/p&&p&&br&&/p&&p&但是，办法总比困难多。三四线城市的库存，这两年居然去化掉了。部分城市居然还出现供不应求的局面。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么，政府究竟是如何做到成功去三四线库存的？&/p&&p&三四线房价上涨是否有可持续性呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三四线的上涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于三四线的暴涨，大部分人认为有两个理由：“房价的层级传递”和“一线需求外溢”。&br&&/p&&p&&b&关于房价上涨的层级传递：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个概念，我也曾经提过。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思呢。因为本轮主要是信贷放水造成的，大水漫灌之下，资金像水一样分层流入一级一级的城市。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-efd40f8f59fb73b7f0c80d9f9794928f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&451& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-efd40f8f59fb73b7f0c80d9f9794928f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&每个城市，都按照自己的等级带起涨价的节奏，往下层级传递。比如，北京涨价后，开始影响北三县、天津、石家庄；天津、石家庄二级城市涨的差不多了。在第三梯队的保定、沧州、衡水开始上涨。当三四线都涨到一定阶段的时候，一些小县城开始涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照这个理论来说，只要信贷足够宽松，资金足够多，那么基本上从一线到小县城，每个城市都会享受到这波房价上涨的福利。只是三四线、小县城属于资金传导的最末端，所以涨的比一线、二线要晚。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-97dc2a555baec7d39c4c6b9e99dd6d06_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&575& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-97dc2a555baec7d39c4c6b9e99dd6d06_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但实际上，在本轮周期中，有一部分三四线城市房价上涨是很早的，甚至早于强二线。从16年第一季度开始，590个城市（大多数为三四五线）的销售量已经同比增加29%，而且蔓延至今，这是持续性的向好。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-bce5b1d5db641d52d0bbfc59e9a9c186_b.jpg& data-rawwidth=&729& data-rawheight=&462& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&729& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-bce5b1d5db641d52d0bbfc59e9a9c186_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&而二线城市房价四小龙是什么时候被提及的呢，我记得是16年年中左右。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-599bf64abbd3bf917b52d1d_b.jpg& data-rawwidth=&1129& data-rawheight=&440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1129& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-599bf64abbd3bf917b52d1d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&三四线成交量向好，是和一些强二线城市同步，甚至提前的。所以，三四线上涨并不存在严格意义上的时间节点延迟，房价随着城市等级的高低逐层由上而下传递，这个理论说不通。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&那么需求外溢这个逻辑能不能解释呢？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家认为，三四线城市上涨，主要是因为一线城市的需求外溢。比如，燕郊上涨，是因为北京上涨的带动，而在北京有资格买房的人很少，房价门槛太高，所以无奈之下在燕郊买房。&/p&&p&&br&&/p&&p&又比如，昆山、花桥的上涨，是因为上海的需求外溢；中山，东莞，惠州的上涨因为深圳需求的外溢。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&这个观点，本身是没错的。但只能解释一线，强二线周边三四线房价上涨的现象。但是无法解释偏远的大部分三四线房价上涨现象。 &/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&本轮三四线房价上涨，是具有普遍性的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年3月，统计局在公布1-2月份销售数据时显示，三四线出现了全局性、普遍性的热销。全国653个城市的住宅销售面积同比增长了24%，但主流的城市销售面积增长仅为3%。 在以往周期表现并不亮眼的三四线，成为本轮推动房价上涨的助力，但这个现象很少有人注意。除了63个主流城市外，剩余590个城市住宅销售面积同比增长达到46%。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以，需求外溢这个理由也说不大通。 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大部分机构，和房地产从业者往往把注意力放在热点的70个城市中，而对偏远三四线的房价鲜有研究。而590个城市中，大多数是低能级的，偏远三四线城市，他们是本轮房价上涨中的“沉默的大多数”。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们不得要问，是多么强大的力量，让库存顽疾的三四线群众产生这么强大的买房需求？&/b&&/p&&p&图片引用于华创证券投资报告&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a2e7e4292f6adb68c3e0b6_b.jpg& data-rawwidth=&711& data-rawheight=&424& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&711& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a2e7e4292f6adb68c3e0b6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&棚改货币化去库存的惊人效果&/b&&/p&&p&这股去库存的洪荒之力来自于，棚改货币化的力量。&/p&&p&&br&&/p&&p&上世纪60年代，我们的城市中有很多自建住房，或者是计划经济时代的集合宿舍、城中村等等。从08年以后，政府一直在努力提高城市化率，推动棚改。从16年开始，棚改产生了重大的进展。速度从从2012年的300万套/年上升600万套/年，今年的棚改任务也是600万套/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&于是，我们看到了三四线城市的销售变化。2016 年 2 季度起，三四线城市销售基数不断攀升。据长江证券研究所调查，2016 年三四线城市房价均价提升了近 8%，至 2017 年 3 月，同比再次提升 11%；4 月， 三四线城市房价继续上涨，均价已至 6257 元/平方米。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5fa6a911f67dca6c8ce678d0d61469b2_b.jpg& data-rawwidth=&693& data-rawheight=&388& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&693& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5fa6a911f67dca6c8ce678d0d61469b2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&接下来说说，什么是棚改货币化。&/p&&p&&br&&/p&&p&15年棚改安置，都是以实物安置为主。什么意思呢？就是被拆迁掉房子的老百姓会补贴同一地段相同面积的房子，或者是不同地段和拆迁房屋一样市价的房。15年6月以后，国务院颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求积极推进棚户区改造货币化安置。&/p&&p&&br&&/p&&p&以前，是拆房补偿房。现在是拆房补贴钱。&/p&&p&&b&棚改货币化，相当于政府出资支持买房。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如何去掉三四线的库存？刺激三四线居民的买房的需求。如何刺激呢？以棚改区居住条件不好的居民为例，拆掉他们的房子，再直接补贴钱。这样，他们既有购房的需求，又有了购房的资金。&/p&&p&&br&&/p&&p&从经济学的角度来说，刺激消费就是刺激需求，刺激需求导致资本流通率大大提升，从而促进了经济的增长。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-3aef360c7b124ad6daad05_b.jpg& data-rawwidth=&871& data-rawheight=&569& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&871& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-3aef360c7b124ad6daad05_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&到这里会有人问，为什么16年开始力推棚改货币安置呢？&/p&&p&&b&因为之前，没钱。。。。。。&/b&&/p&&p&&b&棚改的钱没有到位。&/b&&/p&&p&14年央妈推出PSL的工具，向国开行购买债券资产，形成了基础贷款。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c42dc9e5044cad2c8fc0a9d0aa3e850f_b.jpg& data-rawwidth=&1186& data-rawheight=&276& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1186& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c42dc9e5044cad2c8fc0a9d0aa3e850f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&利用PSL，国家实现了对三四线城市的货币定向宽松。&/p&&p&&br&&/p&&p&资料：&/p&&p&华创证券分析主流一二线城市（19个城市）货币化安置套数占比全国约10%，进而估算主流一二线城市（约40个城市）货币化安置套数占比全国约20%，那么剩余三四线城市（613个城市）货币化安置套数占比全国约80%，因此PSL通过棚改货币化安置工程则主要投向了库存居高不下的三四线城市，其资金流向为央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），由此国家从而实现了对三四线城市的货币定向宽松。
&/p&&p&&br&&/p&&h2&感谢央妈伟大的号召力。&/h2&&p&我们看，从15年开始，PSL的余额情况一路升高。去年棚改资金总共是1.48万亿，国开行达到9700亿，农发行发了3000亿左右，剩下基本上就是中央的资金了，政策的资金占整个资源来源的80%。再看大头国开行，过去四五年的棚改改专项贷款增长速度非常快。这些钱，80%流入了三四线城市。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5fdaec330dc8b0df33b329_b.jpg& data-rawwidth=&825& data-rawheight=&483& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&825& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5fdaec330dc8b0df33b329_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8e1e8ff08c60d76e2adca45_b.jpg& data-rawwidth=&870& data-rawheight=&488& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&870& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8e1e8ff08c60d76e2adca45_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&对房价上涨过快的一二线城市来说，补贴现金的拆迁户肯定是没有以房换房来的更有诱惑力，但是对于三四线城市，房价多年不涨，本身工资又低，现钱就有诱惑力多了。而且大部分政府也有补贴的奖励，比如一年内买房再多补贴5-8万，这样的情况下，拿钱买房是很有吸引力的。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d91a3e2bf1e3cf_b.jpg& data-rawwidth=&845& data-rawheight=&541& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&845& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d91a3e2bf1e3cf_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&棚改货币化要持续多久？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2年。&/p&&p&&br&&/p&&p&根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约2年。&/p&&p&&br&&/p&&p&存量分析：预计截至2017年末，棚户区存量将下降至1,600万户，按照目前每年600万套的棚户区改造速度，还需要改造2.7年（包括今年仍需3.7年），也就是在2020年完成改造任务，这与之前国务院、住建部和发改委关于在2020年前完成棚改相吻合。 &/p&&p&&br&&/p&&p&楼市去库存分析：我国已开工未售库存从14年末8.7亿平降到16年末25.4亿平。平均一年去化1.7亿平。参考12-18个月是库存健康的状态，那么全国库存达到20亿平就是健康状态，去库存还需要2年。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4df133cd2ecf291b34c92_b.jpg& data-rawwidth=&810& data-rawheight=&496& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&810& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4df133cd2ecf291b34c92_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&接着，我想说一些，非常个人化的观点。大家听听就好。&/b&&/p&&p&如果从这个角度去理解一线强二线以及接近40个三四线城市的限购甚至限售政策。那么在去库存没有完成之前，这些城市的限购政策不会放开。&/p&&p&&br&&/p&&p&今年的600万套棚改计划是肯定要完成的。所以今年三四线房价你们懂的。三四线享受到了棚改货币化的红利，并非是长久之计。除了五大城市群周边的三四线，其他三四线的上涨，我认为，并没有持续性。如果你所在的三四线城市面临大量的棚改，而你又不是拆迁户的话，刚需买房还是尽早买。如果想投资，慎重。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&资料：&/b&&/h2&&p&&b&易居房地产研究院发布的数据显示，上半年，中国50个城市的土地溢价率排名中，排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。穆迪发布的一份报告称，受强劲销售增长支撑，中国三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一二线，强三四线限购限贷甚至限售，他们为投资客关上了门。但他们为想来落户的置业者留了一扇窗。人口争夺战已经无声打响。&/p&&p&&br&&/p&&p&从14年开始，来大城市打工的人口就不再增加了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-faeb00c0d49_b.jpg& data-rawwidth=&610& data-rawheight=&342& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&610& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-faeb00c0d49_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2030年后，我们的总人口就不再增加了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7feb934e2c9a8a099bbc96_b.jpg& data-rawwidth=&612& data-rawheight=&340& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&612& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7feb934e2c9a8a099bbc96_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&人口流动方向，人口密度，和房地产的库存量是正好相反的地区。 &/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-79b831d381b1e2a0d3fe76_b.jpg& data-rawwidth=&774& data-rawheight=&597& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&774& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-79b831d381b1e2a0d3fe76_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你买入的房子，其实是这个城市的股票。&/p&&p&&br&&/p&&p&想要在房产上投资获益，环境，户型，地段位置这些细节居然重要，但最重要的是，你买入的房子是不是在享受政策红利、改革开发成果的城市群里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，不要总是私信我，现在买入合适吗？是涨还是跌。这是房价周期的一个小小波动，哪怕买贵了，或者买便宜了，长期来看没有多大意义。你要考虑的是在战略上买入哪个城市更稳妥？除了房子外，你买的是个人发展机会，医疗、教育资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其，对在大城市发展的年轻人来说，买房，就是对这个城市的命运下注。&/p&&p&社保没法补缴，去落户呀。买房置业，“既要考虑自我奋斗，也要考虑历史进程”。&/p&&p&&b&这是地方ZF变向给你开的买房的口子。不管他们自己承认不承认。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eaaa0ec9fafc01c525cffcf_b.jpg& data-rawwidth=&1145& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1145& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eaaa0ec9fafc01c525cffcf_r.jpg&&&/figure&
本轮房价上涨，有许多吊诡之处。首先是周期的延长。其次，是房地产调控方面，首次使用“限售”手段最后，就是在房价表现上，三四线和以往非常不同。为什么会造成这个现象？阴谋？阳谋？明线？暗线？我会用我的视角，一点点把他们全部亮出来！ 首先是周期的…
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