如何发布商铺出售委托
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跪求商铺转让委托书本人在某零售商场租赁一间店铺&&&&商铺转让可以委托别人代办吗小米阳光anc说:找一家地产就可以了。谢谢&&&&跪求商铺转让委托书本人在某零售商场租赁一间店铺，因为商场前期不景气，所以想把店铺转害罚愤核莅姑缝太俯咖让一半出去，和商场沟通了一下，商场答应可以把原店铺合同拆分成两个合同，一个我自己持有，另一个委托商场出租转让，但是现在商场叫我写一份委托书委托给商场代理出租转让的事宜，我不知道怎么写，希望哪位大哥大姐能帮帮忙，万分感谢！企业内训师说:委托书兹委托(身份证号码：)负责办理XXXXXXXXX商铺转让事宜，请予以办理，由此产生的一切责任和后果由我本人承担。特此申明！授权有限期:年月日-年月日委托人：身份证号：被委托人：身害罚愤核莅姑缝太俯咖份证号：附：商铺相关金额明细表。委托人：年月日&&&&如何销售商铺wjh301314说:随着居民积蓄的增多和投资意识的增强，越来越多的人关注起商铺来，一铺养三代，真实地反映了商铺在市民心目中的地位。如何投资商铺？投资商铺要考虑哪些问题？相关商业地产投资所需了解和探索的东西实在太多了.在这里，根据专业房地产代理公司的实际运盘经验，送您六大商铺投资的“黄金”法门，使你在投资商铺时游刃有余。【一】先问投资目的投资商铺的目标是保值、增值还是获取利息收入，是短期投资还是长期投资都是投资决策的关键。很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。有没有这样的可能呢？答案是否定的。商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺暴发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，一般在总投资的4％—10％之间。商铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。因此，投资者要有良好的心态，权当作是留给子孙后代的一份家产吧。【二】再看投资资金投资资金是自用资金还是银行贷款，是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房，投资者必须仔细考虑自身的财务状况，同时要合理运用投资的资金，综合考虑商业地产的周期更替、税款，实现投资效益的最大化。不少商铺的投资者往往有一种心理：买商铺，譬如存银行，人民币可能要贬值，但商铺总是会越来越值钱的。不少投资者在投资商铺长憨拜窖之忌瓣媳抱颅时往往把租金与银行利息相比，甚至计划好以房租来还银行按揭款，自感得来的租金用来还贷还略有盈余，商铺的投资回报率较为丰厚。但往往没有考虑租赁市场上，尽管房屋租金很高，但租赁换手频频，投资者必须不断地找租客，有一个租赁空缺时间，还需付给中介公司佣金，追加成本，结果往往是回报率下降。【三】关键是投资地段房地产业有句行话，叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。与住宅不同，商业地产所处的区位至关重要。大到一条街的区位，小到朝南朝北、街头还是街尾，大有讲究。影响商业地产的区位因素有：人口数量、人流量、同类商业的行业氛围，如服装、餐饮、百货、饰品等各类商品都有其传统区块。一般而言，买商铺首先要看清地段的商业布局。商业物业一般要甄别商业圈，每个商圈都有自己的市场功能定位，投资者必须考虑投资的物业是否能融入到整个商圈内，商圈的发展前景又如何？有人戏称选商铺要跟着“麦当劳”、“肯德基”走，因为这些百年老店选店面的经验十分丰富，同时为选址所做的市场调查、人流监测、周边行业影响等分析不是一两个月就能决定的事。【四】比较投资价格商铺的投资价格关键要看该商铺的租金水平及租赁情况，一般而言房价在年租金的10－20倍还是可以接受的，但要注意商业物业所处区位的经营状态、店多拢市的开发周期、地产本身的性价比以及总价等多方面因素。同样地段的住宅价格可能相差无几，但其商铺价值是不同的。就像一碗同样的大排面，在江宁卖4元还嫌贵，新街口可能卖8元还觉得便宜。因此，商铺的投资价格并不仅仅要看单价、总价，还要注意从地段、周边环境、商业用途等多方面进行比较、考虑。同时，投资商铺应更多地从升值的角度去考虑。如果20000元/平方米可以升值5000元和10000元/平方米可以升值1000元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方才最有价值。【五】甄别投资形态要选择适当的投资物业形态。每种物业形态的投资价值都是不一样的，对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解物业本身的安全性、合法性，产权期限是40年还是50年，产权是否明晰，是否有隐藏的交易风险。另一方面，更要了解商铺的可交易性、可流动性。譬如是购买独立式商铺、店中店式还是委托经营式商......余下全文>>&&&&我的商铺委托给铺好多，什么时候可以转租出去啊？热心网友说:地段好的租金不高的离谱一般就几天就出去了，最快几个小时&&&&有没有高级私人房产代理公司。我有一个千万价值的商铺，想委托出售。问题补充：
如果普通中介能解决这个问题，我就不费劲到这里问了。想找专业一点的房产代理，当然费用也不会少出的。上海、苏州的代理都可以。j说:我们是上海的地产公司，我们是我爱我家的，在上海，北京，南京都有分公司迹骸管缴攮剂归烯害楼的，如果你想委托，我的手机就是我的用户名。我叫李娟。&&&&我的商铺委托物业公司出租现在我想出售怎么办qiolive说:可以先终止商铺租赁合同，然后再出售；也可以做带租约的商铺出售，即在工花遁拘墚饺蛾邪阀矛出售时告知买方本商铺已经出租，出售后租金归买方所有我的商铺委托给铺好多，租金的话是每月付给我还是一年一次性付给我_百度知道
色情、暴力
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我的商铺委托给铺好多，租金的话是每月付给我还是一年一次性付给我
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那得看您的要求想年付还是月付，无论月付还是年付都是针对租户的，您想年付租户付不起拿就通过铺好多月付呗
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换一换
回答问题，赢新手礼包商铺租赁谈判技巧
篇一：商铺租赁谈判技巧
商铺租赁谈判技巧
商铺租赁谈判 商铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在商铺租赁谈判中了解出租方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法： 1、找到商铺的卖点，位置，人流，靠近高档楼盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个核心卖点和2--3个后备核心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并以此作为说服承租方投资的突破口。 3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横向比较的。
4、转让费的谈判过程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收费的确高），要让步时候，坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉强“成交”。 上面四种是出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找出这些问题的破绽，以压低费用从而签订合同。 怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在初步选定地点后，对相关的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。
2、特别注意在房租的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。
3、附加条件不可忽略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件。这可以使你节省不少开支。 首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等。或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。 其次，通过谈判要求免付押金。一般黄金地段的门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。 再次，通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你能主动p 艮定延期期限，有些房东是会答应的。 最后，缴付方式，交房租一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的，如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清。这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。 从长远看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次。这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。有的房东除了收取固定的月租外，还要按一定比率分享经营收益。经营者最好及时结算。采用按月结算的方法，能使租金计算简单明了。篇二：商铺投资技巧谈判
商铺投资技巧
商铺投资技巧
在当今通胀居高不下的时候，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”，少一点贬值。目前中国的个人投资渠道有限，房产和股市两大投资主渠道，一个受到国家政策严控，一个被庄家操纵，两大主要的投资渠道基本上让个人投资者望而却步。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，但是投资理财讲师张雪奎认为，中华民族祖祖辈辈传下来的投资至理名言也是万万不能忘记的。俗话说：一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个好的投资渠道。
商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，投资理财专家张雪奎教授认为，做好商铺投资首先要从最初的商铺选购开始。商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。然而，近些年来因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。下面投资理财专家张雪奎教授教你13个投资商铺的小技巧，供投资者参考：
技巧一：好地段才能好回报
通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。交通方便是选择店-全球品牌网-铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便，商铺自然就会兴旺。在商铺位置选择上，投资理财专家张雪奎教授认为，麦当劳的名言最适用：地段！地段！还是地段！
技巧二：因地制宜选行业
位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为所经营产品寻找“出路”。
技巧三：坚决“傍大款”
如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以
借助这些店面的品牌效应招揽顾客。按照投资理财专家张雪奎的说法：肯德基选择麦当劳旁边，德克士选择火车站旁边，其实也是一种傍大款。
技巧四：巧用“物以类聚”
管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。
集贸市场、大型超市、专业市场内部和周边都是好选择。这些地方可能商铺价格会贵一些，但是随着市场规模的扩大，将会凸现价值。
技巧五：独立门面不可少
有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
技巧六：周边民众购买力需知晓
商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。
技巧七：人流量很重要
投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。
技巧八：路边店能讨巧
如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。
技巧九：建筑结构必须好
建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。
技巧十：了解商铺的开发商
实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
技巧十一：周边交通要便利
理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。
技巧十二：不忽略发展空间
投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。
技巧十三：把握投资时机有诀窍
关于投资时机的把握方面，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在商业和经济形势不景气的时候投资，反而会在经济回升的时候获得更大的投资回报。另外，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。篇三：融资租赁谈判技巧
沟通的主要关注点
? 项目沟通、策划、评审体系，都是租赁公司核心竞争力之一，但操作的要点都离不
? 潜在的承租企业未来使用租赁物，是否有足够支付租金的获利能力；
? 这些获利能力是否能保障以支付租金的方式交到租赁公司手里；
? 如果出现问题，租赁公司是否有可靠的手段对租赁资产进行处置； ? 处置的方式是否能够立即将租赁资产变现
沟通中常见的误区
? 承租人以为租赁公司是扶贫机构，以为租赁公司是风险投资公司，以为租赁公司是
次贷银，以为租赁公司是融资公司，以为租赁公司是发钞银行担保的无限责任金融
? 出租人把自己当银行信贷员，以为租赁公司是放款机构； ? 常把租赁当贷款，把利率当卖点；
? 有些厂商把租赁公司当提款机，专门为他们的销售付款； ? 以为租赁项目只要双赢就可以了； ? 要租赁的物权没有什么用； ? 中小企业的项目不能做；
? 用考核贷款信用的标准考查承租人的信用； ? 只考虑收益，没有考虑责任和风险。 沟通的范围
? 融资租赁的基础知识；
? 与租赁有关的金融知识； ? 与租赁物有关的商品知识； ? 与企业管理有关的管理知识；
? 对宏观经济的认识与看法； ? ? ? ?
对行业前景的认识与看法； 遵纪守法的意识； 市场的发展趋势； 产业的获利能力；
? 租赁物件二手市场的发达程度。 与承租企业的沟通
? 向潜在承租人介绍租赁的一般做法
? 融资租赁给承租人带来的好处
? 启发承租人的租赁动因，激发承租人采用融资租赁的动力 ? 告知需要向租赁公司提供的项目资料 被动沟通
? 向潜在承租人介绍租赁的一般做法
? 融资租赁给承租人带来的好处
? 租赁公司的专(来自: 博 威范 文网:商铺租赁谈判技巧)业经营范围及经营特点 ? 承租企业的上下游产业链 ? 租赁公司的接受的信用保障 ? 租赁公司偏好的客户群体
? 租赁公司偏好项目，以及需要满足项目要求的技术指标 ? 需要向租赁公司提供的资料
租赁项目沟通中不容讨论的问题 融资租赁是市场行为，但有许多问题在沟通环节中是不容讨论的，潜在的承租人只有接受这些前提条件，才可继续沟通。
? 租金未全部偿还之前，租赁物件产权权永远属于租赁公司；
? 租赁期间租赁物件的处置权属于租赁公司；
? 虽然租赁合同是商定的，但若租赁公司提供的合同样本中有不同意改的地方，也不能修改；
? 虽然融资租赁物件的选择是承租人，但采购是在出租人；
? 租赁的起租日原则上为承租人动用出租人资金的日期。对于资信比较好的承租人，出租人可以根据他们的要求，有条件展期；
? 出租人有权不经过承租人允许，在不影响承租人平静占有租赁物件的情况下，将租赁合同中出租人的权益转让给第三方；
? 未经出租人同意，承租人不得将租赁物件以任何方式转移给第三方（其中包括典当、信托、转租、抵押贷款、变卖等变相方式）；
? 在履行租赁合同期间，出租人有权到租赁物件安置现场检查设备运行情况； ? 承租人有责任每月向出租人汇报企业经营情况和财务状况；
? 在承租人违约的情况下租赁公司有权无障碍地收回自己的设备（租赁物件），承租人
不得非法阻挠。
? 主要用于盘活承租人的固定资产存量、调整承租人债务结构、缓解承租人现金流紧张状况；
针对租赁项目的沟通 承租人的基本条件
? 地域范围 ? ? ? ?
企业经营时间
规模实力 政策待遇
? 稳健持续增长 ? 领导经验 ? 租赁理念
? 财务规范 ? 法律意识
? 租赁物件二手市场 ? 综合还款能力 了解承租人的租赁需求
? 要解决什么问题
? 通过租赁解决什么问题 ? 准备采取什么方式租赁
? 对项目的要求
? 全额清偿还是部分清偿 ? 租期多长
? 支付频率
? 租期结束后是否需要产权
? 每期最低支付能力
承租人的权益和责任
? 租赁物件的选择权和（出租人有价格一票否决权的）定价权；
? 行使租赁物件采购的索赔权利。行使索赔权时，出租人应当协助办理；
? 出租人根据承租人对供货商、租赁物的选择，订立的买卖合同，未经承租人同意，
出租人不得变更与承租人有关的合同内容；
? 承租人应当妥善保管、使用租赁物。履行占有租赁物期间的维修义务；
? 当事人约定租赁期间届满，租赁物归承租人所有时，承租人已经支付大部分租金，
但无力支付剩余租金。出租人因此解除合同收回租赁物的，收回租赁物； ? 收回租赁物价值超过承租人欠付的租金，以及其他费用。承租人可以要求部分返还；
? 全额融资租赁条件下有权提取融资租入固定资产的折旧；
? 承租人应当按照约定支付租金。 承租人违约时出租人的权益
? 发现承租人有违约苗头时，出租人有权采取如下措施：
? 对租赁物件实施财产保全。通过法院查封设备，停止承租人的用益权，终止
对出租人的权益损害；
? 根据债权文书强制执行公证，不经诉讼程序，直接进入法律执行程序，收回
租赁物件；
? 在收回物件时，承租人不得以任何方式阻碍出租人收回租赁物件；
? 如承租人阻碍租赁公司回收租赁物件，并恶意破坏租赁物件或偷盗租赁物件
的部件，将按《中华人民共和国刑法》第二百七十条和第二百七十五条侵犯
财产罪，追究承租人的法律刑事责任。
承租人违约时的违约成本
? 30%租赁保证金被没收；
? 法人代表家庭和企业资产承担无限连带赔偿责任（倾家荡产）； ? 所有的相关担保人士都要承担连带责任；
? 租赁设备被租赁公司取回（不管承租人为此已经支付了多少租金和购置租赁物件时
的价外费用）； ? 同时承租人还得继续履行租赁合同的债务部分；
? 如果承租人阻碍租赁公司回收物件有可能承担刑事责任。 承租人需要承担的费用
? 租赁保证金（大约是设备价格的30%，抵后期租金）；
? 租赁物件管理费（租赁公司的具体要求）；租赁、进口手续费（租赁额、货价各1.5%）； ? 咨询服务费3~5%（包括业务咨询、法律咨询、财务咨询）；
? 租赁物件保险：运输险（货价的0.4%）财产险（受益人为租赁公司:每年设备折旧后价值0.4%）；
? 设备运输费用（远洋:货价的6%；近洋:货价的3%）；
? 租赁物件采购环节17%的增值税；
? 设备的关税（一般设备6%左右，减免关税不免17%的进口环节)；
? 根据商品的价值报关、报验服务费（几千元不等）； ? 设备维修保养费用（承租人自己负担）；债权文书强制执行公证费（租赁债权的
0.3%）； ? 双方商定的其他费用；
? 以上给出的费率是参考费率，仅供参考和预算。 潜在承租企业资料
? 工商局核准企业登记资料（原件）
? 法人营业执照正本（有效复印件，需核对原件）
? 经过当年年检的企业法人企业营业执照副本复印件
? 法人代码证书（正本复印件需核对原件）
? 法人代表证明书
? 法人授权委托书（如需）
? 法人代表、授权人身份证（复印件）及简历
? 税务登记证（复印件需核对原件）
? 公司章程（复印件）
? 公司成立批文（复印件）
? 企业成立批文、合同、章程、银行注资凭证单复印件或验资报告（原件或复印件）
? 董事会成员组成及决议、董事会决议签字 样本
? 业务经营许可
? 对于需要行政许可的项目，提供相应的许可证件复印件
? 对于需要商业许可的企业，需要提供主体企业的许可证明复印件
? 对于需要行政许可才能经营的企业，提供相应的行政许可文件
? 贷款证（需与原件核对）
? 企业经营基本情况
? 上两年度经租赁公司认可、第三方审计的财务报表及近期报表(包括资产负债表、损益表、现金流量表)
? 企业目前概况
? 企业贷款证号（或IC卡号）复印件
? 企业资信评估证书（如有）
? 企业法人代表个人担保资产证明复印件（项目成立前需将正本递交给租赁公司） ? 家庭成员同意法人代表用家庭财产承担责任的意见书 正本
融资租赁项目资料
? 董事会采用融资租赁方式解决设备投资问题的决议 正本
? 经办人法人授权委托书 正本 ? 租赁项目申请书（包括申请理由、用途、租赁金额、期限、还租来源、担保方式） 或租赁委托书(贷款申请书) 正本
? 租赁物件设备、技术、服务清单 ? 拟有采购意向的多家厂商、性价比 ? 第三方厂商的资信调查 正本 ? 承租人签发的财产保全担保函 样本
? 承租企业法人个人财产转移手续 样本
? 抵押物、质物物权利证书（原件及复印件）
? 抵押物、质物估值报告 （多家估值单位名单）
? 租赁物件生产的产品特殊商品准许销售的有关证明 正本 ? 第三方租赁物所在地投资环境报告 正本 ? 第三方承租人所在行业发展报告 正本 相关机构配套资料
? 金融机构批准的受信额度使用情况 正本 ? 担保承诺函 正本 ? ? ? ?
配套资金贷款承诺函 正本 紧缺商品供货承诺函 正本
租赁物件生产的产品已销售合同（抽样）或意向销售合同（大额持续长单） 国家优惠政策 政府披露版本
? 财政补贴确认函 正本 ? 减免税证明 正本篇四：融资租赁业务谈判方法、方向及技巧
一、企业选择融资租赁的好处:
1、便于资金预算编制、简化财务核算程序；
2、明确租赁期间的现金流，利于资金安排;
3、租赁期满后，承租人可按象征性价格购买租赁物件，作为承租人自己的财产;
二、企业在什么情况下适宜选择融资租赁:
1、新办或未能达到银行授信条件的企业，但项目有发展前景并且有一定的保证措施;
2、企业处于生产经营相对稳定和上升时期，需要更新或添置设备，在既不愿动用自有资金又不想动用银行有限的授信额度时，可选择融资租赁方式添置设备;
3、承租人最终想要使租赁设备成为企业的自有固定资产;
4、承租人由于生产经营需要，在流动资金短缺的情况，可利用企业已有的固定资产进行回租融资，以改善企业现金流;
三、融资租赁的操作种类：
1、直接租赁：是由出租人根据承租人的指定直接向供货商购买，然后出租给承租人使用的方式;
2、回租：指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订一份融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的租赁形式。回租业务是承租人和出卖人为同一人的特殊融资租赁方式;
3、转租赁：是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的的租赁形式。租赁物品的所有权归第一出租人;
4、委托租赁：是指出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险;
四、客户需求从承租人的主观愿望分类
（一）我需要租赁
多为中小企业、新建企业等低端客户的资金需求。在我国由于对融资租赁的认知程度较低，融资租赁机构的类型尚不太完善，未形成优势互补的租赁产业链，目前这类客户尚缺乏对融资租赁的了解，仍然是一个巨大的潜在的租赁需求市场。
对此类企业要不要盲目急于推销租赁方案，首先要了解企业的运作方式和经营状况，对企业不顾资产负债比例、小马拉大车的融资饥渴的租赁需求，或是孤芳自赏，依据单相思式的市场判断，提出融资计划， 则应要求企业首先要求企业先进行增资扩股，为其提供与其资产和现实的偿还能力相适应的融资租赁方案，促进企业稳步发展
（二）我希望租赁――多为高端客户。主要需求因素分为：
税收好处推动型。此类客户多为盈利大户，可为客户设计不同的租赁方案和租金递减的租金偿还方式。
现金流推动型。此类客户多为服务运营商、加工服务企业和制造业，可为客户设计与其匹配的租金支付方案、租赁销售方案。
财务报告推动型。此类客户多为上市公司、跨国公司的，可为客户提供表外融资、改善财务比率、租赁债券与经营租赁相结合、信托与融资租赁相结合的租赁方案。
技术进步推动型。此类客户多为高科技企业，信息管理设备为主要的租赁物，可为客户提供的捆绑服务的经营租赁方案。
服务推动型。此类客户多为建筑施工企业、金融机构、政府采购等，为客户服务一定要缩短反应时间，可以为客户提供经营租赁出售回租等租赁方案服。
五、如何面对承租人的反对意见:
1、“我不缺钱”――现金应该作为中长期股本或不动产投资，要注意现金的机会成本是很高的。
2、“租赁总是贵的”――客户是否可以得到银行贷款，引导客户说出希望租赁的真实原因。我们要会对不同的融资方案做现值分析，帮助客户做出租赁决策。
3、“租赁公司能做，我银行就可以做了”――银行的长期贷款比例太高，抵押贷款锁定风险的程度不如租赁资产，银行信贷不能满足客户租金进成本、加速折旧、表外融资、回避资产陈旧风险等要求。
六、与客户沟通的主要关注点
1、项目沟通、策划、评审体系，都是租赁公司核心竞争力之一，但操作的要点都离不开：
2、潜在的承租企业未来使用租赁物，是否有足够支付租金的获利能力；
3、这些获利能力是否能保障以支付租金的方式交到租赁公司手里；
4、如果出现问题，租赁公司是否有可靠的手段对租赁资产进行处置；
5、处置的方式是否能够立即将租赁资产变现
七、沟通的范围
1、融资租赁的基础知识；
2、与租赁有关的金融知识；
3、与租赁物有关的商品知识；
4、与企业管理有关的管理知识；
5、对宏观经济的认识与看法；
6、对行业前景的认识与看法；
7、遵纪守法的意识；
8、市场的发展趋势；
9、产业的获利能力；
10、租赁物件二手市场的发达程度。
八、与承租企业的沟通方式
1、向潜在承租人介绍租赁的一般做法
2、融资租赁给承租人带来的好处
3、启发承租人的租赁动因，激发承租人采用融资租赁的动力
4、告知需要向租赁公司提供的项目资料
1、向潜在承租人介绍租赁的一般做法
2、融资租赁给承租人带来的好处
3、租赁公司的专业经营范围及经营特点
4、承租企业的上下游产业链
5、租赁公司的接受的信用保障
6、租赁公司偏好的客户群体
7、租赁公司偏好项目，以及需要满足项目要求的技术指标
8、需要向租赁公司提供的资料
九、租赁项目沟通中不容讨论的问题
融资租赁是市场行为，但有许多问题在沟通环节中是不容讨论的，潜在的承租人只有接受这些前提条件，才可继续沟通。
1、租金未全部偿还之前，租赁物件产权权永远属于租赁公司；
2、租赁期间租赁物件的处置权属于租赁公司；
3、虽然租赁合同是商定的，但若租赁公司提供的合同样本中有不同意改的地方，也不能修改；
4、虽然融资租赁物件的选择是承租人，但采购是在出租人；
5、租赁的起租日原则上为承租人动用出租人资金的日期。对于资信比较好的承租人，出租人可以根据他们的要求，有条件展期；
6、出租人有权不经过承租人允许，在不影响承租人平静占有租赁物件的情况下，将租赁合同中出租人的权益转让给第三方；
7、未经出租人同意，承租人不得将租赁物件以任何方式转移给第三方（其中包括典当、信托、转租、抵押贷款、变卖等变相方式）；
8、在履行租赁合同期间，出租人有权到租赁物件安置现场检查设备运行情况；
9、承租人有责任每月向出租人汇报企业经营情况和财务状况；
10、在承租人违约的情况下租赁公司有权无障碍地收回自己的设备（租赁物件），承租人不得非法阻挠。
十、针对租赁项目的具体问题沟通
承租人的基本条件
1、地域范围
2、行业地位
3、企业经营时间
4、规模实力
5、政策待遇
6、稳健持续增长
7、领导经验
8、租赁理念
9、财务规范
10、法律意识
11、租赁物件二手市场
12、综合还款能力
了解承租人的租赁需求
1、要解决什么问题
2、通过租赁解决什么问题
3、准备采取什么方式租赁
4、对项目的要求
5、全额清偿还是部分清偿
6、租期多长
7、支付频率
8、租期结束后是否需要产权
9、每期最低支付能力篇五：商铺租金制定方法
商铺租金制定方法
前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。
租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行
客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法――定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。说走题了，这个是谈判技巧的问题。
但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。
因此，制定好价格系统对商业地产项目具有战略性的意义，也是项目成功的保障。
商铺的存在有两个方面，一个是业主，另一个是租户。我们先来谈谈业主，那也就是业主购买商铺是用来自营还是出租，现下最多的一种就是售后返租，这里我们暂且不讨论返祖的弊端。作为投资者来讲就是在最短的时间内拿到合适的回报率，而回报率和回收期也是影响租金的至关因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价，另一个关键因素就是城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的。
租金价格推算演示 租金价格体系分析表
项目周边街道及繁华街道租金如下：
1．市场比较法定价的影响因素
1）.地理位置
2）.交通情况
3）.商业氛围
4）.人流量情况 5）. 车流量情况
6）. 建筑外观 7）. 项目规模 8）.停车位 9）.经营管理
10）.经营商实力信誉
11）.未来发展 根据我们多本项目周边地区的市场调查。同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部鳔胶标准，具体比较如下表。
商铺租金测算表
注：1).以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2).本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。 2、修正后各相关项目的价格 PZ=(Q/Q1)*PZ
P Z为租赁均价 P1 =(55/47) *40=42.55 P2 =(55/43) *35=44.76 P3=(55/59) *60=55.93 P4 =(55/57) *60=57.89 各相关权重取值为WZ}