上海最大购物中心人气不旺 月星环球港面临调整
　　上海商业面积最大的购物中心，月星集团首个商业地产项目――环球港，自去年开业以来一直备受业内关注。在其声势浩大的宣传之后，在不到一年的时间里，其被传出内部租户或将调整的消息。　　东接凯旋路，西邻中山北路和内环高架，南靠宁夏路，轨交3号、4号、13号线均可直达……这样优越的地理位置使得在环球港开业之初，就吸引了众多的消费者前来。　　不过，眼下，环球港的人气已经褪去。记者走访时注意到，即便是周末，相比距离一站地铁远、体量仅为其一半的中山公园龙之梦购物中心，环球港的人气有待提升。此外，商场用来招徕人气的餐饮，在环球港似乎也不够火热。　　月星集团这一 “万达模式升级版”的综合体后续能否突围，仍旧有待时间去验证。&　　现状　　“最大”综合体人气不旺&　　日前，记者对比了同在地铁三号线上的环球港和中山公园龙之梦购物中心，在客流及消费情况方面，以几个熟知的品牌为例，一样的H&M、优衣库门店，一样的周五下班时间，中山公园龙之梦内的这些品牌门店已经在排队付款，而处在环球港B1层的这几个品牌仅有些许人在闲逛，收银台边的消费者寥寥无几。　　据了解，上海月星环球港项目总建筑面积近50万平方米，定位为“商、旅、文”三大中心功能。在近30万平方米的购物中心里，涵盖了时尚品牌、餐饮、文化休闲、娱乐健身等功能，还引入4D影院、剧场、儿童游乐场等复合业态，其也顺势成为了上海体量最大、业态最为丰富、组合最为多元、消费体验最具个性化的城市综合体，更被贴上“亚洲最大城市综合体”的标签。　　不过，目前来看，除了面积较小的儿童业态人气尚可之外，其余似乎尚未真正发展起来。记者走访环球港发现，购物中心的1-4楼，每层均有多家外墙由壁画或宣传页包装的“空铺”，尤其是一楼，空置情况相对多些。　　“周末没有去处，过来这边逛逛还是可以的，环境也不错，要是可以休息的地方多些就更好了。不过，相比其他一些我经常会去的商场，这里平时的人并不是很多，除了地下那些吃东西的地方还可以。”一位家住附近的消费者这样告诉记者。　　事实上，开业之初就有消费者多次表示，这样一个极富个性的商业综合体实则整体商业氛围并不浓郁，不同档次的品牌混杂。同时，有关人士也曾提出月星环球港招商存在着严重问题，比如面积偏大、风格不统一、动线设计不流畅等。　　一位体验过环球港自驾购物的消费者告诉记者，环球港周边交通情况并不是很好，尤其停车场附近堵车情况较严重，对于他们来说，这样的消费体验从一开始就不好。“第一次可能会慕名而去，但第二次会因为体验差而不会选择。”他告诉记者，在环球港消费，停车是可以免费的，但在询问管理人员后了解到，很少有免费停车的情况发生，原因便是大多消费者并没有购物。　　针对市场传闻的环球港或将启动内部租户大调整以及目前人气不足等问题，记者致电环球港相关人事，不过对方强调其并不负责，会移交相应负责人给予回应。同时表示，对于购物中心来说，调整是正常的事情，每个季度都会有。截至发稿前，记者未收到环球港方面的回应。&　　原因　　家具业转型来的“新人”&　　环球港隶属于长风商圈，而该商圈内好项目不多，因而环球港可谓一家独大。睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉记者，开业之初，环球港是打了“文化、展示、演艺”的牌，加上建筑非常具有震撼力，因而在外界眼中，它不仅仅是一个商场，更像是一个旅游景点。“即使开铺率只有六七成，刚刚开业的时候人流也很大。”但她指出，在环球港真正消费的占比并不多。　　参与过环球港前期招商工作的一位商业地产人士告诉记者，月星本身并非商业地产出身，在从家具转型做商业地产的过程中，面对一个体量如此之大的项目，短期之内要完成招商是非常困难的。“（环球港）对于招商也不是非常清晰，自己建立了招商团队，也请了业内人士，招满以及开业并非易事，不过他们还是做到了。”　　该人士表示，尽管任务基本完成，但在业态、品牌的分布上，环球港并没有一个合理的分区。在环球港内，你很难分清每一层不同区域主要品牌类别是什么。指示的标志和宣传册楼面分布图很难懂、门牌号字特别小，排列不是很明确……　　除了分区上的问题，上述商业地产人士指出，环球港的垂直交通也明显不够。“软件和硬件在初期没有完全跟上，业态上地下反而优于地上。因为地铁导致的高速地下人流为地下带来的坪效、租金要优于地上，这个特点比较明显。”　　尽管位于三条地铁交叉处，环球港地理位置上亦存在硬伤。上海市商业信息研究中心首席研究员齐晓斋告诉记者，相比环球港所在地一站之远的中山公园，环球港周边居民较多，商务楼则较少，在购买力上差距很大，能聚集人气的设施也较为缺乏。“很多远一点的消费者过来基本是尝鲜，第二次除非有特别原因，其他可能就不会来了。”　　相比中山公园龙之梦购物中心，环球港在租金以及坪效上相差很多。　　据前述参与前期招商的人士表示，目前，中山公园龙之梦地下商铺的租金在60元到80元 （每平方米每天，下同）；一楼的报价现为50元到60元，成交价则是介于35元至40元间；此外，其高区的餐饮则是在10元到12元左右，这样的数据已是不错。相比而言，开业不到一年的环球港就少很多：地下店铺在20元左右，一楼15元左右，高区则是在8元左右。　　尽管租金不高，但商户似乎没有因此有更多收益。环球港高层的一名租户就向记者表示，其店铺内部面积加上走廊共计60平方米，每月租金1.8万元，物业费为6500元。加上雇佣的工人等，现在店铺的情况是基本持平没有盈利。她也表示，周末环球港的人气相对好些。　　对此，陈丽琳告诉记者，目前环球港还处在市场培育期，存在较多的经营问题，不过还是“可以谅解的”，也期待后续其在经营上有更多亮点。　　据陈丽琳表示，过去上海商场的培育期，大致需要一个租约，即3年到5年。“但是现在上海的商场包括市中心的 （培育期）都在大幅缩减，环球港大概需要2年到3年，这和它的租约相关，只有在租约里有调整空间才可以整体整改升级。”　　上述人士指出，对于环球港来说，调整是必然的，主要看是短期行为还是长期行为。“相信短期会零零碎碎做一些，通过经营管理的调整，但是有些商户已经签约，要挪是很难的。”&
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环球港：从“最大”走向“最好”
　　―从环球港双子塔写字楼招租盛况说起　　每个行业都有世界级的“高大上”，在地产业，享誉世界的操盘手，就是让人不明觉厉的“六大行”：仲量联行、世邦魏理士、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯、高纬环球。都说“王不见王”，但10月28日，六大行的总经理们难得地会聚一堂，参加一个甲级写字楼的全球招租发布会。　　这个吸引“六大行”以及近70家中外知名仲介业者青眼有加的写字楼，就是环球港南北两座52层高的双子塔。上海环球港夜景　　作为国际大都市，上海的甲级写字楼虽然落英缤纷，但下自成蹊的部落区无非(,)、(,)、淮海路、南京西路、静安寺，虹桥等核心商圈。　　从这个角度考察，位于静安、长宁、普陀3区交界处的环球港双子塔，为此强势，何以吸引六大行集体现身捧场？何以目前已经签约或正在洽谈的客户中75%是世界500强企业？　　或许更应该追问的是，这个区域近来发生什么样的变化，改善了它的商务体质，激发了它的商务潜力，从而使它从无人问津的商业僻壤变成炙手可热的商业旺地？　　业内权威的看法最具说明性：戴德梁行华东区总经理刘小华说：“戴德梁行已充分感受到环球港给整个市场带来的冲击力，目前已经促成多家世界500强企业以及国内知名企业与环球港牵手。”　　高力国际上海总经理王铮表示：“环球港写字楼无论从区位、设计、配套及专业团队方面，都已达到甚至超越国际写字楼的标准，不仅如此，双子塔还坐拥其母体环球港商业所带来的巨大附加值，因此得到众多一流企业的青睐。”　　仲量联行华东华中区董事总经理Anthony Couse表示:“上海环球港是媲美传统商务区高端综合体项目的又一个具有独特建筑风格的高端商业综合体。仲量联行将对环球港写字楼用户提供专业一流的物业管理服务。”上海环球港双子塔写字楼内景　　内行看门道，外行看热闹。但无论是内行的法眼，还是外行的俗目，观察这个区域价值提升的最大变量，都会向上海环球港行集体注目礼。　　一年前，当环球港戴着“全球中心城区最大购物中心”的桂冠亮相上海滩时，“最大”体量中跳跃的就是成为“最好”购物中心的企图心。为此，它不惜时间成本，十年磨剑，搜尽奇峰打草稿；为此，它不惜建筑成本，重金塑形，出落得美轮美奂；为此，它不惜租金成本，文旅商联动，旨在打造上海商业地产的未来。　　功夫不负有心人。一年来，环球港日客流量保持在6－10万人次，双休日日均20万人次，车流量日均1万辆，商铺出租率超过95%。　　环球港带来的变化远非上述数字可以概括。独木成林的环球港，不仅将附近的商圈直接带入了“购物中心”时代，促进了上海城西商业跳跃式发展，而且还极大提升了这个区块的商业价值。上海环球港大穹顶　　一年光景，恍如隔世。现在再谈环球港商圈的价值，诚如世邦魏理仕中国区董事总经理Lvan Poon在双子塔招租会上所言：“上海环球港地处优越的地理位置，北可至苏州河畔，西可至虹桥枢纽，南到徐汇滨江，穿过几个红绿灯就到静安繁华地段，是一块新开辟出来的商业办公区域，潜力无限。”　　双子塔商务写字楼因为环球港的日渐繁荣而生辉，同样环球港也会因为双子塔的成功招租而更显魅力。一方面，集购物、休闲、娱乐、文化、、办公为一体的环球港，为商务客人提供了工作与生活自由切换的开放平台；另一方面，双子塔也会为环球港商业带来高端的商务客群，进而推动环球港的业态和品牌的调整向高端位移。月星集团董事局主席丁佐宏　　在双子塔招租发布会上，月星集团董事局主席丁佐宏说：上海不缺商业，缺的是与老百姓生活接轨，与国际接轨，给人以家的感觉的商业，这恰恰是月星集团追求的目标，我们不仅要做最大的，还要做最好的购物中心和城市综合体。　　环球港还是周岁的孩子，来日更为可期。
（责任编辑：HN666）
10/30 10:2410/17 00:3910/14 01:1210/13 13:10
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&总建筑面积 : 480000 O 占地面积 : 66000 O建筑总高度 : 245 m 办公楼层数: 46 层/Floor商业楼层数: 6 层/Floor 停车位: 约 2200 辆购物中心(B2-4F) : 320000 O商务办公(7F-45F) : 40000 O五星级酒店(7F-25F) : 40000 O公寓: 80000 O&&
全球中心城区规模最大的购物中心――“环球港”，即将盛大开幕。由月星集团斥巨资打造的环球港，是一座以欧式建筑艺术为特色，商业、旅游、文化三位一体，旨在全方位提升消费体验的超级购物中心。它的落成与开业，将为上海商业立标杆，为城市旅游添景点，为外滩建筑继文脉，为都市生活增光彩。　　 环球港，坐落于上海市静安、长宁、普陀3区交界处，东接凯旋路，西邻中山北路和内环高架，南靠宁夏路。轨道交通3号、4号、13号线直达环球港，附近还有11号、14号线地铁站和内环高架双向匝道。同时，由于中山北路和内环高架是南京方向和杭州方向旅客通往上海两大国际机场的重要干线，内联外通的交通条件，使得环球港成为集聚人流的综合交通枢纽。&&　　作为上海规模最大的购物中心，环球港总面积48万平方米，并拥有上海最大的屋顶花园（3万平方米），同时也是配置停车位最多的购物中心（2200个）。与靠地段大牌上位，或者店大货全取胜的shopping mall不同，环球港独具的“商、旅、文”三位一体的商业模式，更为消费者创造了购物之外的诸多价值。　　大商业定位环球港定位大商业，涵盖时尚品牌、精品餐饮、文化休闲、娱乐健身、甲级办公、五星酒店、展览演出等，还引入4D影院、剧场、溜冰场、健身房、spa、书店、儿童游乐场等，共同构成了完整的购物体验消费链和商旅文结合联动发展的大平台。　　规模优势使得环球港成为上海业态最为丰富、组合最为多元、消费体验最具个性化的购物中心。其呈现给人们的绝不仅仅是一处普通的消费购物场所，更是集聚世界各地品牌的万花筒，网罗的多元化国际和国内时尚品牌涵盖时尚服饰、休闲娱乐、名表珠宝、皮鞋皮具、美容及化妆品和精品餐饮等各类业态，超过400家商户。　　 汇聚环球港的世界级品牌包括Bottega Veneta、Pierre Balmain、TRU TRUSSARDI、Weekend by Maxmara、 LOTTUSSE、Red Valentino、Love Moschino、Anne Fontaine等，国际知名品牌包括Calvin Klein、 Tommy Hilfiger、 Juicy Couture、 Club Monaco、 Kate Spade、 LOUIS QUATORZE、 RIMOWA、COS、 J.LINDEBERG、 DKNY、 Liu Jo、Diesel、Camicissima、Ziotello等，为消费者展现最新的潮流走势。颇受年轻人热捧的设计师品牌ONIARAI、JNBY、MO&Co.Edition 10等也入驻环球港。此外，汇聚时尚品牌的新概念潮流店NOVO，倡导环保、简洁、纯朴设计概念产品的日本品牌MUJI、英国最大的服装零售品牌Marks & Spencer，以及日本大型综合体育用品店Xebio等，均可为顾客带来购物惊喜。　　 同时，环球港还引进国际化妆品综合店SEPHORA，快时尚品牌H&M、GAP、UNIQLO等，包括首次进入中国的潮流男装H&M MAN，以及首次进入上海的瑞典时尚品牌Monki等。这些品牌的加盟让环球港成为引领都市最新时尚文化生活概念的风向标。
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上海环球港成为沪上最佳购物中心
有人说，上海是东方的购物中心，在这样的城市，购物中心从来都是标准配置。在众多的购物中心中，位于中山北路、宁夏路口的上海环球港成为最佳选择。每天早上，都有大批市民守候在环球港门口，怀着迫不及待的心情焦急等待。据悉，2014年度上海滩最大时尚盛事之一——Hello Kitty40周年全球巡展首站正在上海环球港火热举办。开业不到一年的上海环球港迎来史上最强客流高峰。据统计，环球港双休日的日均客流量超过20万人次，而一般大型购物中心的日均客流量在3万人次左右。一时间，“侬今朝去环球港看Hello Kitty了伐？”成为当下魔都最热流行语，“这不是世博会，这是环球港”“大家最近先别去环球港，半个上海的人都在……”从不少市民微信朋友圈中所发的留言和照片可见环球港的火爆程度。这也让很多市民回忆起去年7月5日，上海环球港这座申城最大的购物中心亮相时的火爆场面：三天50 万客流的惊人景观，周边交通几乎瘫痪……转眼将近一年过去了，从开业时的一炮走红，到如今人气始终火爆，上海环球港正在从“最大”的向“最好”的购物中心努力着。在房地产业方兴未艾、实体百货业遭受电商严重冲击的当下，环球港为什么敢于逆势而动，并且得到了消费者的认可，始终人气火爆呢？从整个行业的角度来看，月星集团十年磨剑倾力打造的上海环球港确实是值得细细解读范本。交通便捷全业态上海环球港能够在上海数不胜数购物中心中独树一帜，一是凭借其地理位置和巨大的体量。地处普陀、静安、长宁3区交汇处的环球港，东接凯旋路，西邻中山北路和内环高架，南靠宁夏路。轨道交通3号、4号、13号线直达环球港，附近还有11号、14号线地铁站和内环高架双向匝道。同时，由于中山北路和内环高架是南京方向和杭州方向旅客通往上海两大国际机场的重要干线，外通内联的交通条件，使得上海环球港成为集聚人流的综合交通枢纽中心。作为上海规模最大的购物中心，环球港48万平方米的浩翰体量不仅拥有上海最大的屋顶花园和最多的停车位；而且创造了欧陆奢华的建筑意象和中产高档的购物氛围，有力地改变了逛商场的体验，满足了消费者休闲购物一站式消费的需求。除了交通便利和体量巨大之外，业态全则是上海环球港吸引人气的核心竞争力。随着都市生活的不断演变不断进化，单纯的购物已经不能满足市民的消费心理，消费者需要的是一种集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心。上海环球港正式这样一座集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”超级购物中心，它拥有琳琅满目的商品、各具特色的餐饮和文化娱乐设施、星级化的购物环境和景观设施，业态众多、风格各异、中外兼容。虽然体量庞大，但环球港并没有“高处不胜寒”的尴尬，因为整幢建筑是水平横卧的低楼层商场，而不是垂直堆积的高楼层商筒。六个楼面的布局各擅胜场。业内专家提出，环球港之所以收到上海市民的热捧，除了其规模体量的宏细、购物环境的出彩，还在于其“当家花旦”——品牌阵容。这不仅是奢华的时尚符号，而且是收金敛银的聚宝盆。运营不到一年，环球港已经整合了众多中外著名品牌资源，目前既有市场地位，又有人气追捧的近500家品牌厂商已经落户，遍及时尚服饰、休闲娱乐、美容及化妆品和优质食府等类别。知名品牌花团锦簇、满眼滔滔，使消费者在消费的同时领略经典、流行、时尚前沿的品牌文化享受。餐厅与特色美食店铺往往是商业中最聚人气的部分，而环球港可谓是“吃货们”的天堂。这里囊括了西餐、快餐、中餐、甜品店、蛋糕房等，其中绝大多数都贴有“独家”、“首店”这样的标签。每天5:00后，环球港内几乎所有餐饮店都开始排起了长队，双休日更是一座难求。业态齐全是环球港的最大优势，也是其核心竞争力。从尊贵奢华到时尚休闲，各消费阶层的顾客都可以享受到适合自己的、吃喝玩乐购一站式的消费体验。
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主题：上海环球港悄然调整 轻奢+化妆品+Lifestyle成主力
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2013年7月，一艘商业航母驶入上海内环西北角入口。环球港顶着“上海体量最大”的名号开业。华丽的建筑室内设计、近500家品牌店铺，当时在行内迅速引起一番震荡。三年过去，商业环境瞬息万变，环球港的目标客群更清晰，2016年客流量同比增长超过12%，商场也朝着更精准的方向进行调整。
一、业内其他媒体以及顾客的评价
“环球港 “好大”、“好长”、“很土豪”!“金碧辉煌” 等等字眼成为大众的第一印象。““2016年上海环球港人流量同比增长超12%;租金同比增长超20%;销售额增长50%;铺位出租率保持在95%以上;节假日人流更是突破20万。”“环球港逐渐成为上海西北角消费者一站式休闲生活的“家外之家”，购物之余，配套餐饮、娱乐休闲、文化生活等多元化业态。
“硬件细节、安保清洁、停车管理是被消费者“控诉”最多的问题。“动线过长，让很多商家头疼。网友评价最多的还是围绕环球港的建筑特色，当成一个景点。但开业3年的新鲜期已经过去，考验商场运营能力的时候到了。
二、目标消费者
――时尚、追求品质的中产
VIP客户男女比例
VIP客户关键指标分析
工作日及节假日客流逐步上升，写字楼、酒店带人气
2014年10月，环球港A、B两座写字楼在商场开业一年后启动招商，自此工作日客流因为写字楼的逐渐启用，有了明显上升。工作日高峰日均10万，节假日高峰日均客流超过20万人次。据媒体报道，国庆长假前三天，环球港人流过41万人次。
据悉，明年第一季度凯悦酒店将会在环球港开业，是该区域内为数不多的星级酒店之一，届时商场人气更有一定的促进作用，客群也会更加丰富，除了周边居民外，还有白领、商务人群。
三、新定位、品类组合
此次环球港新调整的定位瞄准消费生力军中产阶级，引进了一些轻奢、化妆品品牌。业态品类组合也更适合中产家庭亲子一站式休闲新地标。
业态组合比例
品类广度和深度分析
近几年环球港不断优化调整品类组合，丰富产品。
其中，快时尚和餐饮尤为突出。商场内共有114个餐厅，一个人平均三天光顾一次环球港的餐厅，一年才能尝遍环球港的美食。
上海独家的品牌
环球港除了做到业态品类尽可能齐全，打造品牌差异化也不遗余力，开业至今引进了一些上海独家品牌。
为中产阶级打造的一站式生活方式目的地
环球港所要打造的是一个适合中产阶级的周末目的地，并且配合国人“小太阳”的家庭模式，增强亲子互动体验业态，为迎合中产阶级高精神需求，增加新生活方式品牌。
四、环球港的发展策略
“环球港”系列连锁化
月星集团目前有包括常州、徐州的商业项目已经开业运营。另外，苏州、沈阳、喀什的项目也在规划中，看来集团是希望“环球港”这个产品线品牌化。
位于常州的江南环球港于2015年圣诞试运营，今年9月正式开幕。集合旅游、商业、文化于一体，还涵盖了电影院、演艺秀、游乐园、城市农场、天空足球场、保龄球馆等。
位于徐州的淮海环球港于今年9月试运营，打造的是奥特莱斯概念，除了零售外，并配有餐饮、娱乐休闲、服务业态。
招商：不断调整优化品牌
环球港一直以来都在持续进行品牌的调整、优化。整体出租率一直维稳在95%以上，有 32%的品牌店铺年销售业绩达千万。
从今年开始，陆续有新品牌在环球港开业，比如Apple Store、Pandora、欧舒丹、Guess、UGG、西西弗书店等时尚品牌。
据了解，Michael Kors已经在一层设置了围板，Dior彩妆精品店等品牌已进入店铺设计阶段。加上此前一层引入的Coach、Calvin Klein、Y-3等品牌，到2017年年中，将会有超过70个国际化品牌落地上海环球港。
Coach 上海环球港
Guess 上海环球港
强化体验消费业态，引进更多亲子类、生活类、文创类业态，为消费者提供更多元化的选择。通过儿童体验馆、主题电玩乐园、儿童早教培训和儿童品牌专卖店等多种业态集合，打造一站式家庭体验消费目的地。
Kidsland 上海环球港
Mothercare 上海环球港
好孩子 上海环球港
陆续引进热门餐厅彩泥云南菜、好好先生、椰子不语、恋暖初茶等。
彩泥云南菜 上海环球港
椰子不语 上海环球港
运营：百货化的模式，更细致
环球港在运营方面，采用“百货化”的模式，不同于大部分购物中心收取租金的房东模式。环球港对品牌和顾客的管理借鉴了传统百货公司的管理模式，深入到商品结构、顾客消费贡献比、连带率、客单价、转化率等等精细管理的领域，这也是真正从事商业零售企业应该深耕细作的领域。
推广：持续的活动、丰富多彩的展览
开业3年每月一个主题活动，为商场带来了持续吸引力和趣味，今年的国际纯种猫大赛、移动迷城、美食节等活动，引来上万粉丝观众;
国际纯种猫大赛，针对喜欢宠物的消费者，还有顾客把自己的宠物带来相亲的。
环球港辟出大面积区域开设书店、博物馆、演艺中心，丰富多彩的展览活动应接不暇，卢浮宫珍藏展、毕加索艺术展、庞贝特展等等艺术展。
线上线下互动探索
环球港不断尝试线上和实体结合，开发智慧体验功能。除了基本的WiFi功能，环球港自己开发的APP正在探索智能停车、在线支付、线上试衣间等各种功能。
上海环球港作为申城体量最大的购物中心，开业3年，仍然不断研究消费者行为，继续深挖消费者需求。上海环球港将会在2017年年中，将会给大家呈现一个怎样的“高品质生活方式&时间消费型购物中心”? 我们一同拭目以待。
（来源：逸芮网 作者：Sissy）
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虹桥那个？
--------------------------------------------------- 十年不到香雪海，梅花忆我我忆梅~
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