房地产的十大真实现状
一．&最核心，最重要的买房理由！政府不可能让房地产市场崩溃的，中国经济与财政收入都要靠房地产！
解析：可以说我跟很多看多楼市的普通购房者聊天时，与他谈什么供需，人口结构，地段，品牌等等。虽然他们有的很内行，有的很外行。但是核心看多楼市的理由就是政府与经济都要靠房地产，是不可能让其崩溃的。这个观念在经过多年房地产热潮中渐渐深入了人心，一旦有了结论&，线索与理由也就都不重要了。
二．&房地产行业在中国经济中的比重：市场普遍共识是直接贡献率在10%左右，根据最新两会住建部部长的最新数据是：房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%，房地产开发投资一般情况下占城镇固定资产投资的20%，大家都知道去年有所变化，占到了17%。
解析：这里引用2013的数据图为大家直接展示一下。
中国经济的增长指标我们用GDP来表示，GDP即国内生产总值，用支出法分解GDP如下：上图可见，资本形成总额（也就是我们俗称三架马车：消费、投资和出口中的投资项）占比约为GDP的47.8%（2013年），接下来我们再看资本形成总额的构成：
上图可见，资本形成总额（也就是我们俗称三架马车：消费、投资和出口中的投资项）占比约为GDP的47.8%（2013年），接下来我们再看资本形成总额的构成：在固定资产投资中，房地产开发投资占比约占20%，因此，估算房地产开发投资对GDP带来的直接贡献约是47.8%**96.0%*20.0%=9.2%。（该数据与人们广泛认知的10%一致）
在固定资产投资中，房地产开发投资占比约占20%，因此，估算房地产开发投资对GDP带来的直接贡献约是47.8%**96.0%*20.0%=9.2%。（该数据与人们广泛认知的10%一致）。房地产开发投资还会对GDP另外两个方面带来促进。如房地产行业带动其他行业的增长——促进企业生产——企业利润增加——人民每小时收入增加——消费增加。
此外，房地产开发投资还会对GDP另外两个方面带来促进。如房地产行业带动其他行业的增长——促进企业生产——企业利润增加——人民每小时收入增加——消费增加。
因此，房地产是中国经济支柱的原因是由于国内经济中投资所占比重过大，而投资亦过于依赖房地产。
三.中国的房价收入比：中国在世界主要经济体中排名世界第一
解析：房价收入比是衡量一个国家房地产价格是否超出居民经济承受能力的最通用指标。通常情况下正常水准以美国为例大概为5倍，而韓国首尔地区为15倍，日本东京圈为8倍，中国一线及沿海城市大概水平经过去一年的疯涨，深圳已经到达令人咋舌的25左右。
四.中国进入明显适婚年龄断层区：中国平均结婚年龄在25岁，而一线及沿海城市不超过30岁。以此推算，作为中国人口高峰期的70.80已经基本结婚。而90后人口要比80后人口少近30%以上,适龄结婚人口大幅下挫。
五.中国房产保有量：截止2015初：中国户均住房拥有量超1套后,中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。
解析：中国房屋保有量从总体上有一点是很确的总量严重过剩，但是分配不均。曾经我看过这样一篇报道，说中国80后的子女城市人口，人均以后会拥有两套以上的房产。个人简单寻问了一下身边的同学，同事等。发现城市原住人口拥有住房超出想像，身边10套以上住房家庭多得是。小编心理阴影面积非常巨大。
现有问题在于分配不均，和外来人口购房需求。相信房价开始陷入滞涨之后，没有外来人口的城市房价最好的情况也是有价无市。
六.中国城镇化实际情况：实际情况是农村人口城镇化热情可比想象中的小很多！
小析：曾几何时，农民工进城就像红楼梦中，刘姥姥进了大观园一样的厂境。当然啦&，小编这种二线城市居民到了大上海也是乡里人。这给很多人带来一种错觉，就是所有农村人口对于进城都有很高热情实际情况根本不是这样。中国城镇化潜力要比想象中的小很多。
一线城市的常住人口增速已经在下降，其中上海已经出现负增长。31个二线城市中也有18城市增速减缓，其中长春和南宁甚至出现负增长，64个三线城市中33个增长减缓。5个出现负增长。
主要有以下四点原因：
1.城市社会保障体系并没有想像中的那么有吸引力。
2.50岁以上农村人口返乡潮开始到来。农村人口大多20-40岁左右进城，到中老年时期回乡养老。
3.农村适龄劳动力在2016年至2020年供需矛盾将从局面矛盾转为全面矛盾，农村青年人口断层同样明显。在这一点上小编感同身受，清明回乡，发现农村基本上只有老人，不见中青年。
4.东部城镇化率已经接近饱和，从全国水平来看中国城镇化率确实还有一定空间，可是东部沿海的潜力明显很小了。而对于全国房价来说，东部才是龙头！
七.限购只是一种假象：最近一线城市房产调控，就是一个假象。
小析：最近一线城市房产新政调控最重要的措施就是限购，而这在我看来完全就是一种你约我到你家来约会，却不开门的行为。
其实通过前面分析，我们不难得出作为本城居民基本上不存在住房问题，而需要解决住房问题的刚需需求的青年人群。而为了限制房产投机，却不让真正刚需买房。这种行为让人很不解。
一线城市人口增速已经开如减缓，随着房产投机空间的减小，投机性房产必然会大量溢出。相信总有一天，没有限购，也不会有人买。
八.杠杆资金已经成为一线城市购房者一个非常重要的资金来源
小析：中国房产经历过程：没钱没房-有钱没房-钱房匹配-钱多房多-钱少房多-没钱房多。其实杠杆资金开始深入介入已经说明中国一线楼市中的存量资金已经不足以支撑房价继续快速增长，房价高，房子多，自有资金少的现实情况是可以肯定的。
九.房价构成比重：一套交易性住房，从其产生到拆除，其价格主要构成是税费，而非利润与建筑成本。
小析：土地价格，近五年，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右（2015年行业平均净利润率才10%，意味着3000楼面地价的房子卖价是1万，降到9000就无钱可赚了，开发商能力差的，还能赔钱）。
房价构成中，30%-50%是土地成本交给政府，另外有12%以上的开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款（一般是3年期），在销售过程中对购房者吃一次购房贷款（看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟）。房价为什么高，泡沫在哪里，看房价组成应该会很清晰。
买房者需交税费：
⑴.契税,它是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据住房面积，过去的首套房被分为三个等级征税：90平方米及以下的家庭唯一住房，按1%税率征收契税；90－144平米，1.5%；超过144平米，3%。通常契税跟着首付款一起缴纳。
⑵营业税：它是卖方在将个人住房进行出售时缴纳的，税率5%。根据《通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2年以上(含2年)，免征。
⑶个税：根据规定，此税由卖房者承担，如果房产证满5年且是唯一住房，即可免除，否则将收取差价的20%或全额的1%。“满五免交”的土地增值税也是这个道理，税率1%。此外，总房款2％-3％的房屋维修基金也是要在房屋交易过程中一次缴清的，用以物业公用设施的更新、改造。二手房无需缴纳此款项
⑷印花税：房款的万分之五。
⑸工本费，登记费等：在武汉我买房时好像是花了300多元，其它城市具体情况我就不知道了。
十.资本只管收益，不问过去，只关心将来！
小析：资本家这个词多少带有一点贬意，但是资本家却是这个社会上最聪明的人。因为资本只会前往高收益的位置，他不问过去，只关心将来。所以资本家脑子里大多数时间都在思考未来要将自已的资本放置到何处。
2015年李嘉诚大量抛售内地商业地产，万达全名也从万达商业地产公司，改成了万达商业，直接把地产去掉。
也许他们的行为不代表说认为商业地产已经到达崩溃点，但是至少未来不看好。而中国商品住宅市场何时进入真正的调整期，没有人能预测。但是以上十点情况是确认无疑的。
总结：1000个人眼里就有1000个哈姆雷特，因为每个人看问题的角度不同。如果你认为政府可以控制房价，那么&其它的任何因素都不重要了。我认为供需最重要，如果结婚人口真的遇到明显断崖，我就认为房价要跌&。所以今天只为大家提供一些基本事实，结论大家自已去想。谢谢大家。
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【艾财爱家】一套房子的持有成本到底是多少
阅读&26202&发表& 09:00:51
欢迎收看《艾财爱家》& &房价经过一年的策马狂奔，最近有一点消停的迹象！而最近无论是短中长期都出现了很多不利房价走势的讯号，可是房价崩溃论持续了差不多10年，一次又一次被打脸，所以房地产泡沫也许会有破灭的一天，但是预测具体的时间点都是可笑的。1.&&&&&&&图一：上表为中国房地产正常情况下一套房子房价的组成比例&分析：仔细分析图一不难发现，一套房产价格的组成土地占40%，真正的建筑成本，也就是房子只占20%。而税收+政府费用+土地费用接近6层。这也是上一期在爱奇艺《艾财爱家》视频中分析到的，不仅中国家庭财富的主要组成部分是房产，ZF也是一样的原因之所在。那么房子到了购房者手中之后，房子的持有成本又是多少呢？&&&&但是关于房产有一个问题一直被大家所忽视或是曲解，那就是持有一套房产的成本。而这一点直接决定了房价涨跌中，我们对于房产的处理方向？1.为了便于直观体现我们以武汉三环内120平米，均价1万5的房产做为基础标本，因为这样的房产在武汉最具代表性。2.我们假设在一个完全静态的环境之下，因为只有这样才可能把问题讲清楚。3.房产持有情况，分为两种一种是全资持有房产，二是通过最新按揭情况持有房产。&&为了方便直观观察，我为大家制了一个成本表 税率与费用确定性费用可回避费用可能性费用理论费用契税1.5%2.7万营业税5%9万个税与增值税1%+1%3.6万印花税0.05%900元工本费300300元房产税房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)&以拥有两套120平米房产为例:每年预计要交17.28万.因为房产税具体细则未出,只能以市场上最主流说法为准,些为估值!土地使用年限续费市价30%续费,房价X30%54万物业费120平方X2.5元X12个月3600元/每年房屋维修基金 180万X2%3.6万元资金机会成本低值参照国债180万X4.3%国债五年收益7.74万/每年资金机会成本高值180万X8%14.4万/每年贷款利息成本180万X80%X4%6.76万/年,以市场平均利率水平为准房屋拆旧180X2%3.6万/年合计一次性64200元+每年3600元12.6万此项因为土地使用权与房产税之间存在原则冲突,按道理交土地续费就不用交房产税,所以无法并项7.74万每年-14.4万每 年,资本机会成本率在4.3%-8%之间.从表上我们可以得出以下结论:1.一套房子到手之后,在房价静态的状况下,成本惊人.除了确定性税费加上每年物业费以外,如果不能保证持有五年以上,还要交高额的效易税费.而房产税与土地使用权续费问题,更是悬在房产上的利剑.再加资金成本包括房贷利息与机会成本,还有拆旧.所以如果房价本身续持着一个静态水平,那么购房者无疑要承受巨额的明性与隐性损失.2.在房价的上涨过程中,一定要利用杠杆资金.从而用来对冲资金成本,降低房产的持有成本.以上例为准,每年要承担6.76万的利息,只要房价增长速度达4%,则从理论财务收益率上就为正.因为杠杆会放大资本效果.如果下跌呢?当然最好的选择是不要买房子,如果已经成为房奴,那只能希望房子止跌,因为后果是灾难性,最坏的结果是房子没了,还欠银行一屁股债.3.房产最好持有的时长要超过五年,国家为了打击房产投机在个税,增值税营业税上都设置了年限,如果短期炒房,会承担巨额费用.4.未来房产可能性收费项目会大大的加重持有房产的成本,温洲土地使用权续问题到现在还没有下文,而房产税已经完成初步立法,等待经济形势好转,必然会加快脚步.按法理两者只能实行一个,但是在天朝什么都有可能.5.如果房价陷入三四线城市那样的停滞,意味着在那购房是一件愚蠢的投资行为,因为没跌不等于你没有亏,所以在三四线城市只能以实际居住需要为导向.6.房子之所以升值,并不是房子升值了,而是土地升值了.土地才是真正的资源,私房价值远高于商品房!&&&所谓帐不算不明,那么以上数字得到的依据如下:一．税收成本：契税：⑴.契税,它是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据住房面积，过去的首套房被分为三个等级征税：90平方米及以下的家庭唯一住房，按1%税率征收契税；90－144平米，1.5%；超过144平米，3%。通常契税跟着首付款一起缴纳。分析：我们的条件是以120平方为基准，所以费用取值为：120平方X1.5%税率X1.5万单价=2.7万&&二.营业税：根据财政部日《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》:二、关于营业税政策&个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税5%;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。分析：因为正常情况下无论是投资者还是普通购房者持有房产的年限都应当高于两年，所以营业税我们暂时不计入购房成本，要知道营业税税率是所有房产相关税种中最高的。&&&&特殊情况下如果需缴：120平方X1.5万X5%=9万&三.个税与增值税：根据规定，此税由卖房者承担，如果房产证满5年且是唯一住房，即可免除，否则将收取差价的20%或全额的1%。“满五免交”的土地增值税也是这个道理，税率1%。分析：实际上目前中国大量家庭持有的房产数量远不止一套，但是为了客观情况下，我们按两种情况计算，因为房价近几年处于快速增长所以以增值20%计算，费率比较高，所以我们统一按1%计算。一．有两套及以上房产家庭：120平方X1%费率X2项税种X1.5万单价=3.6万二．只有一套且办证满五年：因为只有一套房，所以这两项税种并不计算在内。四.房产税：家庭仅有的一套住宅，且人均居住面积不超过60平方 米，免征房产税。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：(1)以房产原值为计税依据的&&&&&&&应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)(2)以房产租金收入为计税依据的&&&&应纳税额=房产租金收入×税率(12%)&&&(3)家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房产税，且没有减除额；&&&(4)家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；分析：1.房产税应不应当计入应收税收里呢？我个人认为应当，虽然房产税目前还没有全面展开，但是从多方面消息来年，5年左右的时间必然会成形。而前面营业税中因为我们假设过普通人持有房产时间必然超过5年，所以不计入费用。而房产税5年内必然会开始征收。2.房产税的税率：其实目前市场对于房产税的税率有各种版本，我们以目前市场主流的观点为准。3.分成两种情况：正常三口之家，基至是新婚夫妻唯一住房只有120平米，则不需要缴房产税。但是如果超出部分则需要按以上部分缴纳，我们假设新婚夫妻一人有一套婚前120平米的住房，则有一套需要缴费的情况下需交费用：120平米X1.5万X70%X1.2%=17.28万五.印花税：目前印花税是按照购房价的万分之五计算，此为必交。120平米X1.5万X0.05%=900元六.购房时的各种工本费 用我们以300元计算总结：房产相关税费部分基本上都已经计算清楚，可以看出税费在购房时还会产生一笔不小的费用。由其是房产税如果后期出台对于市场的冲积会非常之大，因为绝大多数税费再高都只是一次性支出，完全可以转稼给市场或接盘者，可是房产税也完全跟年限相关，属于长效不定量。&&&而温州事件时至今天没有了下文，这是一个非常不好的信号。因为税收及法规有一个基本原则就是参照既成事实，现阶段到期土地使用年限如果都是以按市价补足三分之一费用，那么后期也必然会参照之前的处理办法。可以说这是一个炸弹，一点都不为过。相较于居民住房的不确定性，商铺的确定性就大得多，而且商铺土地使用年限只有四十年。&二．物业成本：1.房屋维修基金：总房款2％-3％的房屋维修基金也是要在房屋交易过程中一次缴清的，用以物业公用设施的更新、改造。二手房无需缴纳此款项！金额计算：120平方X2%X1.5万=3.6万2.物业管理费用：120平方X12个月X每平市价2.5元=3600元/年&三．机会成本1.以国债为最低标准，钱是会贬值的，这一点大家都是知道的。所以说理财是一件被动的事情，但是何种收益才能算是保值了呢？个人认为最低保值标准应该是五年期国债收益，因为相较于房产而言，国债的安全性更高，根椐投资中风险与收益成正比的基本原理。所以资金的最低机会成本是：120平米X1.5万每平价格X4.3%五年期国债收益=7.74万元&2.以信托收益为最高标准得到的数字，信托因为业内存在钢性对兑的潜规则，而信托作为国内主流金融机构之一，安全性有一定保证。而且收益是按年，完全可以实现复利增长，虽然信托门槛较高，但是目前房价的门槛也不低。所以将信托收益定为机会成本最高限是非常合理的区间。120平X1.5万X8%年收益率 =14.4万元&&3.在机会成本之中还有一个资金成本，也就是房贷一族。而按现在首付比例2层计算，就是四倍杠杆，年利率按市场拆中值4%计算，年利息为：120X1.5万X80%X4%=6.76万元分析：在这里有必要跟大家解释的一点是房贷利息成本因为是借用了杠杆资金，也就是当房价上涨时，会加大资本的收益率，当房价下跌时，则反之。所以我们只考虑在静态下的指标。&&四．房产拆旧成本：因为房价一直在一个快速增长中国人一直都忽视了一个非常客观的问题，就是房产会拆旧的，而新旧房屋在价格上相差是非常之大的。在这里我跟大家举两个例子！1.上海迪斯尼刚刚开园，从确定立项到开园迪斯尼所在的川沙新镇房屋价格在10年间，涨幅超过了10倍，可是大家不知道的是同期川沙新镇的土地价格却上涨了500倍。土地是不可再生资源，不具有替代性，而其隐藏着大量的资源属性。而前面的房价组成图中，我们不难知道建安成本实际上只占20%多一点，而土地价格却接近一半。房子本身是不值钱的，而且也不会升值，只会贬值，真正升值的是土地！&2.因为目前我国房地产处于持续高烧阶段，房子的拆旧并不明显。但是房子已经开始慢慢不再是稀缺品时，这时房子的拆旧就会体现的越加明显。以日本为例，同一区域的房子，新老房子年差额2%以上，而且每隔十年，房子交易价值会出现一次极为明显的下跌。&
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