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太恶毒，就算是身为公务员的女儿给您买两套房,也不能这样对待两岁孩子!
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&&发表于: 02-21
女儿公务员给卖菜父母买两套房, 卖菜母亲公然大声说:我女儿昆山公务员, 给我们买了两套房, 你有两套房么?有么?你买两套我看看呢?事情起因及经过:我是当事人,昆山城北花园路北门路菜场,一人带着孩子买菜时无意碰到隔壁家的菜,在她喝声之下放下菜,并跟她说抱歉,纯属无意,结果对方还是不放过，在本人没有语言攻击他之前（声明：旁边各摊主可以作证），破口大骂,因为我带着孩子一个人去买菜,骂我死就算了,还骂两岁的孩子去死;各种诅咒孩子,孩子招你惹你了?你家没孩子么?俩夫妻看我一个人带孩子买菜,骂买菜的我是寡妇,还声音很大说:自己女儿是昆山公务员,给她在昆山买了两套房子,卖不卖菜都无所谓,声称有本事让别人都不来买他的菜,还挑衅我说 你有本事买一套房子试试,一套房子都买不起吧,不说我家有在昆山有房子，就一个做生意的,嘴如此恶毒,诅咒两岁孩子,难道就是因为家里有个公务员就如此欺负人么?是背后的公务员女儿给他撑腰，所以才如此不修边幅的胆大妄为，随意侮辱别人？2套房怎么了.谁家没个房子.公务员又怎么了,天下公务员多的是,你家女儿贪的多是么?求公平，求转发!必须挖出来!求各位有爱人士转发.以下是改摊主在昆山城北花园路北门路菜场大门进去第一个素菜摊，隔壁是速冻丸子类卖摊，正对面是干货调料累卖摊。只求公道！望各位爱心人士转发。
本帖评分记录
剧情已反转,LZ那张嘴也不是善茬
吵个架而已，公务员躺枪了。。
楼主，你头像是本人吗？
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认证头衔昆山论坛《KBS车友会》1789
&&发表于: 02-21
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&&发表于: 02-21
昆山白鹭湾白鹭名邸业主QQ群1666765
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&&发表于: 02-21
一踏糊涂……
心傲是灭亡的前导，心谦是光荣的前驱....范&&健
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&发表于: 02-21
诅咒之语阴损至极，让我不寒而栗，晚上睡觉因此失眠，不为别的只为公道。孩子都是父母的心头肉，孩子是无辜的。
UID：593662
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&发表于: 02-21
:丢人现眼 素质问题
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&发表于: 02-21
:丢人现眼 挖一挖他女儿收几,帮他买二套房
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&发表于: 02-21
孩子都是父母的心头肉，希望通过此帖让大家重视我们需要给自己的下一代营造良好的生活环境。在此跪谢。
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&发表于: 02-21
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认证头衔昆山论坛《KBS车友会》1789
&发表于: 02-21
应该不会无缘无故吵架的，必有隐情
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版权所有 增值电信业务经营许可证：苏B2- 苏ICP备号我母亲和姐姐共同出资购买的房产，房产证写了姐姐孩子的名字，母亲提出房产分割可以吗? - 相关问题 - 110网法律咨询
2002年我母亲出资19万元，大女儿出资6.5万元，购买了一套总价：26,5万元的商品房，母亲同意和姐姐一起生活，现在因为和姐夫发生口角，并动起手打架，姐夫声称要老母{78岁],离开他的家，因母亲另有三个子女，故提出和大女儿分割房产，现在问题出在，当时购房时大女儿让她的儿子向银行贷款10万元并用其子的名字买下，房本在外孙手里，不肯出面解决此事，老人很无助，母亲该怎么办？请律师给指教。
----------------------------------------问题补充：--------------------------------------------------
因为大女儿最近一年来身体状况不好，老太太又和大女婿茅盾很大，对今后的赡养越来越忧，老人多次找另外三个女儿要求出面解决，为了让老太太住的安心，四个女儿加上老母亲在今年一个月前又书面明确了关于2002年购买房屋时“老太太出资19万元，大女儿出资补齐余款，虽然房主是外孙名字，老人有永久居住权”这样一份书面购房协议并经老人，大女儿及另外三个女儿签名。我想问，上面有老太太和大女儿签名，又有另三女儿做证，没有大女儿儿子，即房主的签名，老人在提出分割房屋产权时，有效吗?另外想问房屋的产权证虽然不是老人的名字，但当年危房改造拆迁老太太确实领到了一笔拆迁款，又有一张转交19万元的收条，这个事实可以证明老人出资购房吗?
父母2007年购买,房产证已写女儿名字,女儿1990年已结婚,可以做公证证明房屋是父母赠与,与女婿无关吗,离婚时不算夫妻共有财产?
现在我父母感情破裂 要闹离婚 然后我父亲就说要卖先房子再离婚 我母亲本身不同意卖房子 我们作为成年子女，虽然自己有工作但是还是和他们居住在一起的 户口本上也有我们的名字 他现在还扬言威胁我母亲如果不把房产证拿出来的话就一把火烧掉房子。并且说他一个人不好过也要让我们所有人陪他不好过。请问我们有权干涉父亲卖房子，我们不同意卖房子有法律效力吗？ 我父亲在家里经常对我母亲实行家庭暴力 而且还在外面有女人，我们作为女儿的实在是看不下去了才和他吵架的。我父母生育...
婚前男方父母全额出资购买的使用权房，婚后双方到公证处公证：以后如果离婚，房子各占一半，这房子是否也算共同财产，是否可以分割
婚后母亲卖掉老宅购买了一套房子，我与女方都没有出资，当时还向女方父亲借得4万，现在我和女方要离婚，我准备偿还女方父亲4万，请问偿还后，母亲购买的房子是不是我和女方的共同财产？女方能不能要求分割？（房子购买协议是我母亲签的）
我打算与2个朋友共同购买一套住房，房产证上可以写我们所有名字吗？因为是按揭，在按揭没有还清的时候可以卖房子吗？如何防止某一方背着我们卖房子呢？
婚前男女双方各出一半买的房产，房产证上写的两人的名字，半年之后正式登记结婚（到目前为止结婚不到一年），但感情出现问题，男方主动提出离婚，请问如果通过诉讼的方式，属于男方的那一半房产能否要回？
补充：补充一下，房产所在地不在北京，而在外地的女方家（当时女方家强烈要求买到那里），目前两人常年都在北京打拼，租房子住，买的房子闲置，暂由女方家长代管
婚后共同出资购买的房产，房产证只有LG的名字，现在想要明确该财产为共有财产，听说可以办理房产证更名、还可以财产共有的公证，除此之外还有什么方案呢？哪个方案可以明确该房产为共有财产而且支出较少呢？ 因为买这个房为了享受首套房的政策，所以贷款购买时是以LG未婚身份购买，实际情况是已婚，现在房产证只有LG的名字，那这个房产的所有权是LG的，还是夫妻共有呢？想要明确夫妻共有，是否还需要办理更名或者财产共有公证呢？如果办理更名登记的话，费用是怎么计算呢？比公证费...
男方有外遇女方起诉离婚，财产分割房子【期房还未交付】归女方，但女方付给男方30万，女方付不出这些钱，孩子抚养权权归男方。可不可以协商房子以后由孩子继承或做房产证时把孩子名字加上【女方和孩子名字】，可不可以这样操作？如可这两种方法那种造作起来简单，日后麻烦少点？
您好：我想咨询两个问题1是我和我老公在2007年年底买了一套42万的房子，共同出资付了22万首付，贷了20万贷款。在2008年年底结的婚，现在办理房产证写的是我老公的名字。请问如果我们在婚姻方面出了问题我该如何保护我的权益。
2是我老公的父母要来我们居住的城市来住，也想买一套房子，房产的名字要写我公公的名字，房子的首付款和贷款都由我和我老公来出钱。请问如果我们去公证处把这套房子的产权公证到我们的名下有法律效益吗。如果家里父亲把房产过继给女儿另一个女儿是否可以要求分割房产_百度知道查看: 33657|回复: 135
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发表于 10-5-11 18:09:07
本贴将陆续发布一些司法实践中的案例、并从执业律师的角度结合案例进行相应法律分析、评论。有的还会提供代理词等内容。除此之外，还有法律咨询解答、实用法律知识等内容。　　
相关案例有的是法院网的刊载，有的是本人亲自代理的案件。
法律咨询解答则是本人解答咨询者疑问的记录和整理。
实用法律知识是本人在执业过程中的一些总结。
& &&&当然，上述案例、咨询解答、法律知识都是与房屋有关，可能涉及商品房买卖、二手房买卖、房屋租赁等方面。
希望这个贴子能坚持下来，有兴趣的朋友可以常来看看。
我用评分来表明态度!
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发表于 10-5-11 18:10:32
案例分析：“父母以子女名义买房”引发的纠纷　
　　2002年，刘女士夫妇购买了位于北京市某区的一处房产。但由于年龄问题不满足申请房屋贷款条件，于是便以女儿晓洁（化名）的名义办理了房屋贷款手续，房产证上写的也是晓洁的名字。后晓洁与丈夫欲离婚。刘女士夫妇担心该房产被当作共同财产分割，便将晓洁和丈夫陆虎（化名）告上法庭，要求确认老两口对该房产享有所有权。法院一审判决支持了刘先生夫妇的请求。& & 2002年10月，刘女士夫妇欲出资购买一处房产。当时由于年龄问题不满足申请房屋贷款条件，经女儿晓洁的同意，以晓洁的名义和开发商签订了房屋买卖合同，并与银行办理了购房贷款合同，贷款58万元。2003年11月，房管部门发放了产权证，产权人为晓洁。2003年10月刘女士夫妇支付2万元对房屋进行了装修并入住至今。此后，老两口按期交纳了房屋贷款并于2008年7月将剩余未还的房屋贷款全部还清。& & 2008年7月5日，陆虎和晓洁欲解除婚姻关系，陆虎对上述房屋产权问题进行了声明，声明中对刘女士夫妇借用晓洁的名义购买房产的原因和过程做了陈述。2008年8月，陆虎声明将房产赠与刘女士夫妇，赠与理由与2008年7月的声明内容基本一致。后来，陆虎又通过公证处公证撤销2008年7月的声明及有关的赠与行为。
刘女士夫妇见女儿正在闹离婚，担心晓洁名下的房产被当作共有财产被陆虎分割，便将晓洁夫妇告上法庭，要求确认老两口对房屋享有所有权。
庭审中，晓洁对父母的诉讼请求认可。
陆虎辩称，本案争议房屋所有权在晓洁名下，系晓洁与他婚后共同购买，该房产应属夫妻共同财，购房款和还款也是由夫妻双方共同承担的，请法庭依法驳回刘女士的诉讼请求。
法院经审理认为，根据银行记载的房贷还款记录、陆虎曾发表过的声明内容及晓洁陈述，可以认定诉争房屋系刘女士夫妇出资购得。现房屋登记的权利人与实际的权利人并不相符，该诉争房屋的事实所有权人应当为刘女士夫妇。刘女士夫妇要求确认其对诉争房屋所有权的诉讼请求，证据充分，应予支持。陆虎作为具有完全民事行为能力的成年人，应对其所实施的民事行为承担责任，其虽然声明撤销了赠与行为，但无法否认声明中所阐述的事实及理由。综上，法院判决刘女士夫妇对诉争房屋享有所有权，并由晓洁协助办理过户手续。（来源：北京法院网　作者：乔学慧） 　　北京杨文战律师点评：　　曾经代理过数起子女以父母名义购房，在父母去世后继承人之间对房屋是否属于遗产，如何继承而引发纠纷的案件，之所以出现子女以父母名义购房的情况，大多是因为父母享有原福利分房的房改政策优惠，这并非个案。　　而本案又是另一种类型，是父母出资以子女名义购房，有些父母出资以子女名义购房，那纯粹是父母对子女的一种赠与，对所购房屋父母并不保留什么权利。也有父母以子女名义购房并非赠与而是因为父母年龄较大无法取得银行贷款，因而借用子女的名义购房。这种事情，也不是个案，本案也是如此。　　本来父母子女之间是至亲之人，这种事也不会发生什么意外或争议，但往往在此期间涉及子女要离婚的时候，对于这种挂名购买的房屋产权到底是属于父母还是子女就可能发生争议，比如本案，如果该房产确认为女儿婚姻期间所购房产，那当然就成了夫妻共同财产，要在离婚的女儿女儿女婿间分割了。　　本案中父母一方最终还是胜诉了，但是在律师看来，这种胜诉却是险中得胜，关键是女婿曾经对于上述事实做出了书面声明并办理了有同样内容的赠与手续。虽然事后女婿反悔了，但是他的上述行为已足以证实了本案中父母仅仅是以女儿名义购房，而不是赠与关系。　　但这种胜诉，确实很险，险就险在在挂名购房时各方并没有签订一份内容清楚、权利义务明确的书面文件。就本案而言，如果没有女婿的书面声明佐证了这个事实，在女儿女婿离婚的背景下，单凭父母和女儿的陈述，而女婿不认可的话，想要让法院认定上述事实并胜诉，就很难了。　　从律师的角度来讲，不管是“子女出资以父母名义购房”还是“父母出资以子女名义购房”，如果想避免不必要的风险，事先一定要起草好一份内容清楚、权利义务明确的书面文件，而且，如果事涉夫妻双方，该文件最好由夫妻双方共同签署。比如本案中，基于父母与女儿的关系较近，而女儿女婿又经离婚，所以，实际上女儿的陈述并不重要，而女婿的观点才是关键，如果这个案子中父母当初要签订这份协议，关键是要有女婿的签字，而不能单纯的只同女儿签署。
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发表于 10-5-12 14:02:25
案例分析：二手房交易如何追究违约责任？　　　　　案例：交易后迟迟不过户，卖方会承担违约责任吗？　　罗先生购买了一套二手房，与卖方张女士在合同中约定了房价款、付款时间、交房时间、过户时间，相关交易条款都有明确约定。可是，在张女士收到了全部房款、也把房子也交付给罗先生后，却又感觉房价偏低亏了。　　张女士想涨价，罗先生却不干，说合同又有明确约定，不是说改就改的。房子已经交付了，想反悔也不好办，张女士一想，干脆我不配合你办理过户手续，给你制造此麻烦，看你怎么办!　　这下罗先生可就急了，因为他的购房款是向亲友们借的，原本想房子过户到他名下后用房子办理抵押贷款，然后还钱给亲友的。房子不过户到他名下，就无法办理贷款。罗先生找张女士交涉多次，说咱们合同上对过户时间有明确约定，现在早就过期了，你为什么不履行？可不管罗先生怎么说，张女士就是不配合他办理过户手续，还说我违约又怎么样？你能让我承担什么责任？　　罗先生带着合同找律师去咨询，准备起诉张女士，律师看过合同帮罗先生进行了分析，这下儿，罗先才明白为什么张女士这么有恃无恐。原来双方在合同中虽然明确约定了过户时间，但却没有约定延期或拒不过户如何承担违约责任。　　按法律规定，对于张女士不如约办理过户手续的情况下，罗先生可以提起两项诉讼请求：一个是要求过户；另一个是要求张女士承担违约责任。　　只要到法院起诉，法院判决张女士履行合同办理过户手续，应该不成问题。但是怎么承担违约责任呢？在没有约定违约金标准的情况下，罗先生可以主张赔偿实际损失，可怎么证明不按期过户给罗先生造成什么实际损失呢？以目前的情况看，基本上无法证明实际损失数额。　　张女士之所以有恃无恐，就是因为她知道她的违约行为虽然给罗先生造成了实际的麻烦，但是罗先生却很难让张女士赔偿他什么损失。所以，她才借着不予过户为难罗先生，想借此让罗先生就范，同意增加房价。　　现在罗先生有两个选择：要么就是多给些钱，让张女士得惩，尽快办理过户；要么就是到法院起诉张女士，也可以办理过户，但诉讼是需要时间的，恐怕要再浪费几个月。　　想来想去，罗先生还是选择到法院起诉张女士，就算多费些时间也不能让这种不诚信的违约者得惩，法院最张支持了罗先生要求办理过户手续的诉讼请求，但确实没有判决张女士给什么赔偿。& && &&&(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)　　罗先生之所以会遇到这样的麻烦，就是因为在签订合同时没有预见可能出现的违约行为，更没有在合同中约定有针对性的违约条款，那么在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？北京杨文战律师提示：在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；4、房屋质量问题的违约责任；5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。　　上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。　　但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。　　所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。
　那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？一般有如下几种方式：
　 1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；
　 2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；
　 3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；
　 4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。　　对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。　　对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如我们在提示十二中曾介绍过，对于卖家根本违约的，可以约定“如房主违约拒不履行，按在此期间周边二手房上涨的标准支付违约金。”当然，也可以约定“如果买家根本违约导致合同解除，赔偿卖家在此期间房价的下降损失”，不过这条目前恐怕用不上，因为房价是一直在涨。　　对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。　对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了.& &&&(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)
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贴。。。使劲儿贴。。。。。不过我会来看，嘿嘿
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发表于 10-5-14 09:01:25
想咨询一下关于农村房的法律问题，可否呢
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发表于 10-5-14 14:28:27
想咨询一下关于农村房的法律问题，可否呢
真心换笑容 发表于 10-5-14 09:01
农村房屋的案子我基本不做。呵呵
您可以把情况和问题发一下，如果能解答，我尽量分析。不能的话，就得让你见谅了。
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发表于 10-5-14 14:46:32
房贷新政后，商品房是否可以退房？
房贷新政后，商品房是否可以退房？& & 2010年4月17日的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”发布后，很多最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”或“情势变更”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。那么从法律角度看，房贷新政是否可以构成购房者解约而且不承担违约责任的理由呢？
房贷新政是“不可抗力”还是“情势变更”？
从法律规定来看，并无明文规定，政府贷款政策的变化是否属于“不可抗力”或“情势变更”。在实践处理中，不同的律师和法官可能也会各有见解。
一般来讲，新的房贷政策应不属于“不可抗力” 。“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如天灾、战争、罢工等无法预料、无法避免的情形。
而房贷政策的变化其实某种程度上讲，是可以预料的，房价过高是重所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前房贷政策也有过不断调整，控制房贷其实是一种常规手段，只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。但总的来看，房贷政策的变化应不归于“不可抗力”。
实际上，这种房贷政策的变化，更近于“情势变更”，《合同法》司法解释二的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。
在现实中很多购房者都是通过贷款来实现购房的，如果无法贷款或贷款额度大幅提高，很可能导致购房者无力支付约定的房款，无法继续履行合同。而房贷政策的变化如果影响到购房者贷款，就属于客观情况发生了变化，如果根据具体案情来判断这种变化和影响构成“重大”，那么购房者就有理由要求以情势变更为由解约了。
关于这个问题，此前《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有些规定，该司法解释第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
一定要注意的是，贷款新政的变化并不能直接认定构成“情势变更”。每个购房者自身情况不同、《商品房买卖合同》的条款不同、新政对具体交易的影响也不同，而且情势变更的认定要求客观情况的变化和影响都要达到“重大”的程度，何为“重大”，这肯定是要根据具体的案子去具体认定的。
二、《商品房买卖合同》如果有特殊约定，应适用约定。
实际上银行贷款政策的变化，甚至是对贷款幅度的不同掌握对购房者是否能顺利取得贷款的影响一直是存在的，从事这方面法律业务的律师也早就注意到这方面的问题，并且可以在签约时主动采取措施，避免因贷款不利对购房者的影响。
购房者在签约前如果找到律师帮助审核《商品房买卖合同》，律师通常会要求加上相关补充条款，比如约定“如果购房者在多少日内无法取得贷款，本合同自动解除，购房者不承担违约责任。（或约定承担一定的可以承受的违约责任）。”如果在合同中有类似这样的约定，那就无须去引用什么“情势变更”的规定了，直接依据双方的约定处理。
反之，有的开发商在起草合同中，在贷款条款之外，如果增加了一些另外的条款，就可能给购房者造成大麻烦，比如有的合同中约定“如果购房者本人的原因或银行贷款政策的变化等原因导致购房者无法取得贷款，购房者须在多少日内自行筹款，支付余款。”如果合同中有这样的约定，通常认为，购房者是有自信在无法取得贷款的情况下，能另筹款项的，就很难适用上面说的“情势变更”条款了。
三、只签订《认购书》，并交付定金的，可要回定金。
很多时候，购房者与开发商最先签订的不是《商品房买卖合同》，而是一份《认购书》，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。《认购书》里的定金是为了保证双方签订正式的《商品房买卖合同》，如果购房者因房价等原因不愿意签订，则定金不返还了。
但是，如果购房者与开发商就《商品房买卖合同》的具体约定内容产生分歧导致无法签约，应不归责于双方任何一方，定金应原数返还。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
所以，如果在签订《认购书》后，由于贷款新政的影响，导致购房者与开发商就首付款数额和贷款数额无法达成一致，因此无法签约，定金应如数返还，不受影响。
本文作者：北京杨文战律师
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发表于 10-5-14 15:12:22
咨询解答：房产新政不一定构成“情势变更”
咨询解答：房产新政不一定构成“情势变更”
我于2010年4月5号购入一套总价110万的二手房，按买房时的政策可贷款8成，所以我于5号、11号分两次交首付款共计21万(其中5号2万定金)，但政府新政下来后我所买的房子需要首付3成，所以我想取消购房合同。
但业主要按购房合同上相关条款要我支付成交价20%的违约金，请问这种由于贷款政策变化导致的合同纠纷我需要承担什么样的责任？假如需要解除购房合同我是否真的需要赔偿大概20万左右的赔偿金？如果不需要那么我能退回多少首付款？
另外，我听说这种情况可以以“重大情势变更”为由解除合同，这个理由被采纳的可能性有多大？如何采纳我是否可以拿回全部已付款？
北京杨文战律师解答：
所谓以“情势变更”为由解除合同，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
如果最终认定构成情势变更，因而解除合同，你是可以不承担违约责任，要回已付款的。
但是，这种贷款政策的变化是否构成情势变更，法律上是没有明确规定，应该根据具体案情具体分析。
以你目前介绍的案情，有些问题可能对你不利：
一是贷款申请是在新政前提交的，如果不是因为新政的原因未批，那新政与本案就无关了。
二是，从房款看共110万，新政对你而言，影响10万元，这个对比来看，这10万是否确实是无力筹措，可能会存在争议。
当然，准确认定，要看具体资料和情形再研究分析。
总的来看，以你目前介绍的情况，我认为，鉴于约定违约金比较高，且你已付了一定款项，还是尽量另筹款继续履行，或者与卖方协议就付款条件和时间进行一定调整为好。
如果确实想解约，又协商不成，只能起诉试试了，尽量争取认定构成情势变更，如果无法认定，也可以争取以违约金过高为由看法院能否给予调整。
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发表于 10-5-14 15:12:56
咨询解答：房贷新政了，二手房合同可否毁约？
咨询解答：房贷新政了，二手房合同可否毁约？
咨询：上个月我买了一套房子，成交价69.3万，银行能贷56万。定金1.5万。然后这段期间我忙着筹备婚事和把以前的投资钱收回来，所以没来得及交易（未超过合同期限）。
但这一个月政府出台很多政策，银行放低了贷款，现在我那套房子只能贷出53万。我签的合同上写的首付价格是“成交价-银行贷款额”。
我想问杨律师的是：
合同上写的“银行贷款额”是以签单时的为准还是目前的为准？
我现在肯定拿不出多的3万首付，卖家也不肯减价。请问现在违约，定金还能拿回来吗？
北京杨文战律师回复：
你可能看了些资料，很多人认为房贷政策的变更可以使购房人以情势变更等为由解除合同而不承担违约责任，但我要提醒你的是，不是所有的二手房交易都适用适用这个理由，要根据个案具体分析。
以你目前介绍的情况，购房合同中并未明确约定当初要贷56万，所以，你很难主张现在可贷款项少了。这个银“行贷款额度”如果合同里没有明确指明，就应以贷款时银行审批的数额为准。
而且，从你描述来看，贷款新政的影响只有3万元的区别，通常认为也不会构成重大影响。
所以，以你介绍情况，你要解约，定金是拿不回的。
当然，准确结论，建议带合同和资料找律师研究后再确认。
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发表于 10-5-14 16:53:49
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发表于 10-5-15 19:15:32
０７年后的小产权房怎么办？
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发表于 10-5-16 21:22:52
０７年后的小产权房怎么办？
小顺顺顺 发表于 10-5-15 19:15
目前还没听说07年前的小产权房怎么办，何来此问呢？
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发表于 10-5-17 11:50:52
提前解除租赁合同，要注意的一些问题
　　　　　　　　案例：提前解除租赁合同，应书面确认原告黄某将某小区店面一间出租给被告尹某用于开办理发店，租期三年，李某支付第一年和第二年半年租金后，第二年下半年和第三年租金未付并且于第二年上半年末搬离租住的房屋。
黄某以尹某未按时缴纳租金为由，向法院起诉要求尹某支付未付第二年下半年和第三年的租金。
在法庭审理中，尹某辩称，由于个人原因他早就向原告提出，提前解除与原告的房屋租赁合同，经双方口头协商一致后，被告才搬离了租赁房屋。在解除合同时，原告也未向其主张过租金。从第二年下半年起，自己已经不实际使用该房，不应该继续承担租金。
经法院审理查明，被告尹某确实于第二年上半年末搬离了租住的房屋，但双方未签订过解除租赁合同的书面协议，也没有证据证明双方曾经就解除合同进行协商或达成一致。
根据上述认定的事实，法院认为：
被告主张已与原告口头协商解除《房屋租赁合同，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，无法认定。但被告搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。
原告明知被告未按时支付房屋租金和租赁房屋关闭未营业，应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。
被告违约解除合同，应承担违约责任。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以原告的实际损失为标准确定被告的违约责任。
在庭审中，原告主张因被告擅自解除合同导致房屋空置造成第二年下半年和第三年的租金损失为实际损失。
但法院认为，原告既然已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不能支持，对于合理时间内的租金损失法院可以酌情认定。
　　法院最后判决，由被告尹某赔偿原告黄某第二年下半年四个月的租金损失，驳回了原告黄某的其它诉讼请求。
在合同履行过程中，可能会因为各种非正常的原因，导致一方要解除合同，当一方提出解除合同时，双方可以协商何时解除、是否承担违约责任，如何承担，如果能协商一致，当然按双方协商的方式处理，但如果协商不一致呢？如何解除？如何承担违约责任？就是双方需要面临的问题了。
律师提示：提前解除房屋租赁合同需要注意的问题。
1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。
之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。
2、 单方解除合同的违约金标准如何确定？
身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？”
这里我要再次告诉大家：“没有！”
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。
但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失？这很难准确认定。
出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定？承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。
承租人单方解除合同呢？理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢？你总不能永远空着不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终法院只支持了四个月的。
所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便；而违约方呢？对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
3、 如何做到提前解约，而不承担违约责任？
经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。
可是谁能保证协商一致呢？能不能提前就做好这个工作？能！如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。
比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。
比如可以做类似如下的约定：
如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任；
如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。
其实，上述变通办法，即使提前没有约定，在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商，但是如果提前没有约定，就算您的方案是合理的，对方也未必就要绝对接受，所以，可能的话，还是事先约定为好。
4、 提前解除合同要有必要的书面手续。
前面我们讲过，合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。
在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
比如我们前面提到的这个案例，尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致，是否明确不追究违约责任？由于没有书面文件，根本无法确认。
所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办？守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
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发表于 10-5-17 18:15:02
辛苦了，杨律师！非常感谢您的案例！聊些题外话题，我现在想改行做律师，不知从何开始，非法律专业的本科生，已经工作2年。
simon140 发表于 10-5-17 13:27
& & 毕业两年，还算年轻。
& & 去书店找司法考试的书，成套的，苦读，然后参加司法考试，这是第一步。
& &路会很艰难。
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咨询解答：二手房不交楼，中介有责任吗？
咨询：二手卖家不交楼，中介有没有责任和义务？
我家通过购买一套二手房，相关款项已全部交清，但卖家赖着不走。请问中介方有没有责任和义务解决。因为我们还没有签订物业交接确认书。要求中介退中介费行不？
北京杨文战律师答复：& & 1、首先，你应该看看中介合同中是否有约定中介有义务配合对方完全履行完毕合同。如果有，则可以要求中介承担相应责任、履行义务。如果中介拒不履行，可能涉及要求中介退费的问题。
& &2、但是，一般而言，中介只是促成双方签订合同，最多也不过配合双方办理过户手续等，并没有保证一方完全履行交房或交款的义务，除非有特别约定。
& &3、如果中介没有特别约定，出现此种状况，中介也无过错，则中介不承担责任了。卖方不搬走，买方应该依据买卖合同，起诉要求交房并要求买方承担相应违约责任。
如果买方因此解除合同，一般也无权要求中介退还中介费，因为中介已完成促成合同的义务，但如果中介已收取代办过户等费用，但又未办理上述业务，这些可能涉及退还问题。
既然是合同纠纷，应以合同为主要依据，建议您带相关合同直接找律师看看，分析后再决定采取何种措施和方案维权对你最合适。
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发表于 10-5-25 09:07:18
毁约者戒：看“一房二卖”案的后果
& && &案例：交完首付款后卖房人将房屋抵债买房人获赔26万
& &&&日上午，又一起二手房买卖纠纷在朝阳法院审结。买房人在交付房屋定金及首付款后，房主却将房子作为抵债转给了他人。经过审理朝阳法院于上午当庭判决双方房屋买卖合同解除，卖房人黄先生除须返还买房人廖女士38万元首付款及利息，返还双倍定金，赔偿中介信息服务费外，还须赔偿房屋差价损失26万余元。
& & 廖女士向法院起诉称，日，她通过链家与黄先生签订了房屋买卖合同，约定购买黄先生位于朝阳区十里堡晨光家园的一套房屋，总价89万元。合同签订后，她如约向黄先生支付了2万元定金及38万元首付款，剩余款项双方约定在办完房屋过户手续后支付。日，黄先生向她交付了房屋，但在双方商议办理过户手续时，黄先生却无任何理由单方面提出不再继续履行合同，并私自将房屋卖给了他人。
& & 上午，黄先生的代理人在庭上表示，黄先生已将房屋用于还债。代理人称，黄先生对案外人陈某负有百余万元的债务，无力偿还，双方发生债务纠纷。经西城法院调解，他已将该房屋用于抵债，并于2007年12月办理了过户。因此黄先生与廖女士之间的房屋买卖合同已无法继续履行。
& &“廖女士在没有拿到房产证的情况下就进行装修，完全没有风险意识。而合同中已经明确违约责任，就是双倍返还定金。”该代理人认为，廖女士所主张的房屋差价及装修费损失没有任何依据。
& & 经过一个小时的审理，法院当庭作出判决。法院认为，因黄先生不履行合同义务导致合同目的不能实现，黄先生应承担违约责任。而由于房价上涨，房屋现价值与合同价款之差额，应为廖女士享有的合同履行后可以获得的利益。黄先生应对这部分利益进行赔偿。据此法院作出一审判决。
& & 记者发现，近一段时间以来，因为二手房买卖引发了大量诉讼。仅据朝阳法院的不完全统计，近两个月内，该院受理的此类纠纷已达43件左右。朝阳法院民一庭法官俞里江告诉记者，这类二手房诉讼大部分是因为这两年房价上涨，卖房人反悔而恶意违约引发的。看到房价上涨后，一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效:比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。俞里江表示，在此情况下，对买房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。
& && &&&作者：张蕾& && &&&案例来源：中国法院网－北京晚报
&&&&北京杨文战律师提示：
& & 在房屋买卖过程中，尤其是二手房买卖时经常发生在签订合同后，因房价上涨等原因卖方反悔，要求买方增加价格，否则便不配合过户等手续的情形。按《合同法》的相关规定，买方有权要求履行。因此，有的卖方干脆就转手再以高价卖出，并表示大“不了把钱退你”、“不就是双倍返还定金嘛”。
& & 如果违约者可以通过违约的方式获利，那守法的意义岂不没了？这个案例就给违约者一个警示：
& & 本案中黄先生在与廖女士签订买卖合同后，以抵债的方式把房子过户给其他人，以此达到不能履行与廖女士的约定的目的。可结果呢？房子确实不必再卖给廖女士了，但黄先生却未能占得便宜：
& & 1、返还首付款及利息；
& & 2、双倍返还定金；
& & 这应该在黄先生预料之中，而有一项恐怕在意料之外
& & 3、赔偿差价损失26万余元。
& & “守约者利益不受损，违约者不得利”这正应是立法、执法的一项原则。
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发表于 10-5-25 10:02:46
问个问题，听说有的地方强制拆迁了，这是不是对被拆迁的物权造成侵犯了？
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案例分析：房屋租赁合同的期限和形式
案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损 肖先生 和钱先生是朋友，肖先生有一套公寓。2005年6月，钱先生的公司在郊区注册想在城区办公，于是与肖先生协商口头达成协议，由钱先生租肖先生的这套公寓使用，租期两年，月租期4000元，租金季付，因为是朋友，所以没有签订什么书面的协议。按照双方的口头约定，肖先生把公寓交给了钱先生使用，并按季收取租金，原本也是相安无事。可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来越大。2006年2，肖先生通知钱先生解除双方的租赁关系，到已交纳的本季度租金期限届满时搬出公寓。可是钱先生不愿意，一方面是钱先生因为矛盾和肖先生斗气，另一方面肖先生用公寓办公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事情，很不方便。于是肖先生提出要么按约定的两年期限履行，要么钱先生要赔偿肖先生因搬家产生的损失才可以解除。双方反复交涉不成，于是肖先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主张双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求继续履行，驳回肖先生的诉讼请求。法院经审理认为：双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，钱先生主是是两年，但未提供合同等书面证据，肖先生也不认可。而且按照《合同法》的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随时提出解除租赁合同，肖先生已于2006年2月通知钱先生解除租赁合同，并给了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。据此法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。
北京杨文战律师提示：房屋租赁合同的形式和期限有什么特殊规定？1、 房屋租赁合同应该采取书面方式。通过本书前面章节的介绍，其实大家都已经明白“口头协议”由于发生争议时其内容的不可证明性，对双方都存在不确定的风险。房屋租赁合同也是一样，本案中因为双方是朋友关系，忽视了口头协议的风险，导致钱先生遭受了不必要的损失。就房屋租赁合同而言，关于形式和期限有特殊的规定，要求租赁期限在6个月以上，应该采取书面方式。《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”2、 定期租赁和不定期租赁有什么区别？定期租赁和不定期租赁的区别很简单就是在合同期限是否明确方面不同，定期租赁在签订合同时有一个明确的期限约定，而不定期租赁则没有这个明确的期限。这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，在约定期限到来前，无法定或约定理由一方提出解除合同的，属于违约行为，另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要给对方合理的准备时间即可。(作者：北京杨文战律师
未经本人许可，禁止转载)《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”房屋租赁合同和其它合同不同，突然解除对双方都可能产生不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，否则就面临房屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，很多人租房子是为了经营，好不容易招揽了固定的客源，一旦搬家这个损失往往无法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房屋自营或加价出租的事情很多，房客往往就是吃了“不定期租赁”的亏。就算不是经营是自住，随着房价和租金的上涨，在同样的区域，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的房子了。而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意，很多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解“凭什么呀？我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除？”可从法律上讲，不定期租赁，确实是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。所以，一旦产生的争议和风险，后悔也就晚了。针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应该采取书面方式，而且应该有明确的期限约定，以避免一方突然提出解约，给对方造成不必要的损失。3、 租赁期限最长不能超过20年。《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这是一个很特殊的规定，很多读者可能会感到奇怪，租多少年怎么了，为什么法律要管这个？之所以有这样的规定，最主要的原因应该是我国的一些特殊的财产国有制度，比如土地国有，一些房屋和土地的交易受到限制。而往往有些交易者为了规避这种限制就想出“长期租赁”或“永久租赁”的变通办法。比如农村的房屋不准城镇居民购买，有的就签订“租赁合同”约定永久租赁，一次性付租金，其实不就是买卖吗？还有的开发商在售房过程中，对不能取得产权证的车位、地下室等也采取“永久租赁”的方式规避买卖的限制。针对这类的规避法律的行为，《合同法》作出了对租赁期限的限制性规定“最长不得超过20年”，如果双方约定的期限超过了这个限制，那超过部分就是无效的。这一点希望引起大家注意。我个人认为，除了上面说的规避法律的情形外，房屋租赁期限是不宜过长的。现在租房自住的，除了公房以外，很少有长年租住的需要，一般长期限的租赁往往是出于经营的需要，可这种长期经营的租赁对交易双方都有些不便和风险。因为在数年甚至十几年的租赁期间，房屋的价值、周围的租金水平都会有大的变化，您想想您现在住的地方十年前的房租和现在的房租就明白了。而一旦这个租金水平发生大的变化交易的稳定性就会受影响，如果当初的租金高了，承租人就会想办法违约解除合同。如果周围地段租金大涨，房东肯定吃大亏了，一旦房东感到吃亏一定会想方设法找承租人的毛病或设置障碍解除双方的租赁合同，这种可能造成交易不稳定的因素，整体来看，其实对哪一方都不利。所以，长期租赁双方都要谨慎，如果期限真的要比较长，律师认为为公平起见，在合同中双方应该对租金的标准留下一定变化的余地，比如约定三年或五年后依据某种客观的标准进行调整，这样能平衡双方的利益，对双方公平，才真正有利于交易的稳定。(作者：北京杨文战律师
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