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央行发声力挺首套房贷 区域概念地产股最值得关注
来源：证券时报网
　　5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行相关负责人列席。央行在会上要求，各银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。同时，要加强对住房贷款风险的监测分析。　　分析人士认为，差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。　　研究机构调研显示，目前首套房贷利率普遍是基准利率上浮5%至10%，且放款时间明显拉长。这是造成当前房地产销售不畅、库存高企的一个原因。如果商业银行将央行要求落到实处，将有利于房产销售，地产股或受此提振。　　截至昨日收盘，地产板块的市盈率(TTM)为11.02倍，略低于2012年2季度以来的平均值13.15倍，仍具有一定估值优势。而且，从溢价率指标来看，当前房地产行业相对于沪深300指数的估值溢价率为1.37倍，在本轮小周期中也处于中游水平。且地产行业在周期行业中业绩锁定性较强，这对估值也有一定支撑作用。　　西南证券统计数据显示，房地产的持仓市值在消失两个季度之后，今年一季度再度进入“前三”。保险机构一季度持股该行业17家上市公司，环比多1家；持仓市值为72.79亿元，环比增加3.95亿元，增加幅度为5.74%。对比大盘和地产股一季度走势，保险机构一季度有增持地产股迹象。这些公司中，招商地产、北京城建、凤凰股份、保利地产、世荣兆业为增持，华发股份、中华企业、亿城投资、宜华地产为新进，金融街、万科A、阳光股份、格力地产、华夏幸福、首开股份被减持，金地集团、宁波富达为持平。　　分析人士指出，在后市地产股投资机会的把握上，可遵照区域概念和龙头股这两条主线。一方面，自2007年以来，行业集中度继续提升，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。且负债率较低的龙头公司估值，在产业资本的支持下得到修正的空间预计更大。另一方面，今年以来，京津冀一体化、自贸区概念和长江水道概念等区域概念持续受到资金炒作，未来随着区域规划具体细则出台与推进，这些区域概念仍有望不断走强，具备这些区域概念的地产股值得关注。　　东兴证券强烈看好京津冀经济圈的发展给这区域的房地产公司带来战略性的发展机会,据不完全统计,在较有发展潜力的城市布局较多的有保利、万科、招商、金地、华夏幸福、荣盛发展、天津松江、新华联、中国武夷、香江控股、北京城建、华业地产、金融街、华远地产和首开股份等。东兴证券建议重点关注牵手京东、成功打造产业新城模式的华夏幸福,土地储备充足、周转快的荣盛发展,土地成本低廉、步入快速发展期的新华联,拥有大量可开发土地的中国武夷等公司。　　华夏幸福年报点评：产城融合典范　　华夏幸福 600340　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶，刘璐 撰写日期：　　华夏幸福发布年报，13年营业收入为210.6亿元，同比增长74.4%；归属于母公司所有者的净利润为27.1亿元，同比增长52.2%，基本每股收益2.05元。利润分配拟10派1.5元。　　业绩符合预期，销售尽享“京津冀”优势：公司全年业绩如期实现高增长，预计毛利已触底，即将回升。销售方面持续保持高增速，即便在今年一季度弱市环境下，仍然保持50%以上成长速度，彰显公司产业新城模式优势。14年公司将目标锁定在500亿规模，这将意味着公司用4年的时间完成从不足百亿到500亿的跨越。　　杠杆加大强化融资需求，内控效率提升：13年公司园区持续扩充，拿地、开工均呈现爆发式增长，异域布局确立，致使杠杆率继续提升，进一步成长还考验公司融资能力。13年公司与数家金融机构形成“总对总”授信，额度规模400亿元。扩张进程中，公司内控效率也在稳步提升，为公司管理边界继续扩张打下基础。　　加速聚焦大北京，异地重点城市圈布局初具雏形：公司目前环北京土地储备占比达88%，14年一季度仍然体现了区域聚焦的专注度。预计在京津冀一体化战略催化下，增长空间将持续释放。公司13年的另一个重点则是异地扩张版图已初具雏形。公司在环北京区域外，还加速打造环上海、布局环武汉城市圈。我们认为在其他重点城市圈的落定将会是助推公司持续发展的重要因素。　　产业服务升级，全面提升园区溢价：公司以合作方式叠加多元化产业，我们认为如硅谷项目、电子商务实验区等相关孵化器的搭建将利于公司充分发掘政策红利，扩大招商引资影响力，同时还将有望使得公司园区以及住宅享受服务外溢，逐步接入产业孵化、智慧城市、商贸物流等创新业务，助推整个产业新城升级。　　投资评级与盈利预测：公司作为产业新城第一标的，擅于区域聚焦、模式复制，以特有运营模式连续5年维持高速成长，此外区位受益于京津冀一体化政策，产业新城模式受益于城镇化扶持政策，坐拥环境红利以及内生优势，看好未来持续成长空间，预计14-15年EPS分别为2.84元、3.95元。　　荣盛发展：进军济南，稳定布局发展　　荣盛发展 002146　　研究机构：广发证券分析师：乐加栋 撰写日期：　　事件描述　　公司3 月26 日在济南竞得 号地块，总地价3.12 亿，占地面积4.73 万方，建筑面积27.47 万方，楼面价1138 元。该地块临近凤凰山商业区，距离大明湖景区3 公里左右，生活便捷，环境优美，为将来的快速销售奠定了基础，目前周边楼盘售价8800 元左右，预计项目的静态毛利率在47%左右。　　济南市场概述　　济南逐步走出11 年限购政策的影响，13 年土地市场和商品房市场均呈现供需两旺的局面，而公司布局的历城区更是呈现适合快周转“走量”的特征：13 年土地供应建面868 万方，同比增316%，商品房市场量价稳中有升，13 年销售面积112 万方，销售金额82 亿，销售均价7305 元/平方米。公司将来在继续布局历城区的同时还应积极重点关注高新区和长清区。　　深耕重点区域，谋求多元化发展　　公司14 年坚持了深耕的布局战略，持续深耕了长沙等市场，而布局济南，进一步完善了环渤海区域的布局，推进了环渤海区域的深耕。与此同时，公司积极求变，前期与保利文化合作开发宜兴城东文化游综合体，既在开发方式引进合作模式寻求改变，又进一步加大了旅游地产的布局力度。　　14-15 年业绩分别为2.09 元/股、2.88 元/股，维持买入评级　　近期，京津冀一体化上升为国家战略，公司成为主要的收益标的，预计在政策红利的催化下，公司将继续持续高成长。　　风险提示　　行业下行风险，高杠杆引起的财务风险及流动性风险推高融资成本。　　首开股份：已进军廊坊，将长期受益于京津冀一体化　　研究机构：安信证券时间：　　推盘因素致销售回落：首开股份公告月实现签约面积16.5万平方米，同比下降21.8%，签约金额20.9亿元，同比下降42%。此外，其参股合作项目实现签约面积1.32万平方米，实现签约金额1.54亿元。销售回落主要受推盘量影响，预计未来将回升。　　去年全年，公司实现签约面积140.9万平方米，同比增4.4%，签约金额185.8亿元，同比增4.4%。　　已进军廊坊，将长期受益于京津冀一体化：公司在北京项目储备超过550万平方米，占其土地储备的30%。此外，公司在环北京周边仍有部分土地储备，我们认为公司未来将受益于京津冀一体化的发展。　　在京津冀一体化的推进下，廊坊将是参与京津资源分配的主力，其本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢，与北京相接，实现“1小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后，北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动，廊坊迎来历史性机遇。公司在廊坊拟建国风悦都项目，规划建筑面积43万平，目前正处在前期工作。　　投资建议：首次给予“买A-A”评级：公司是北京市龙头开发企业，我们预计其可能在京津冀一体化中取得大发展。此外，公司发布了定增预案，发行价不低于5.93元，数量不超过6.75亿股，其中首开集团承诺认购数量不低于总数的10%。发行募集资金不超过40亿，用于北京、太远和苏州项目。目前股价大幅低于增发底价。　　我们预计公司年每股收益分别为0.91、1.21和1.50元，对应的净利润增速为26%、34%和24%。我们给予6个月目标价6.05元，相当于2014年5X市盈率，“买入-A”评级。　　风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻。　　金隅股份：定增获批点评：期待价值回归　　来源： 安信证券 撰写时间： 　　定增获批、国资中心增持彰显信心：公司非公开发行申请3月7日获证监会审核通过，募集资金27.95亿元。发行对象为金隅集团和京国发基金，以现金形式认购。其中京国发基金由北京市国资中心及其下属企业(含金隅集团)发起设立，主要投资北京市优先发展的战略性新兴实体产业。总体来看，北京市国资中心增持超过3%，体现出市政府对公司的支持与对国有资产保值增值的信心。本次非公开发行价格为5.58元/股，高于当前股价。　　自住型商品房销售贡献公司2014年房地产业务预售收入：公司自住商品房的高井星牌地块及东坝单店地块已于日启动网上申购，建筑面积50多万平米，预计贡献公司2014年房地产业务预售收入100多亿元，能够占到公司2013年房地产开发预售收入的50%以上。研报认为自住型商品房的开发不会影响公司普通商品房的开发及推盘进度，为公司房地产业务带来销售收入纯增量。　　对前期公司股价下跌的点评：研报认为公司前期股价下跌与房地产市场的趋势性走弱有关，工业用地价值的结构性机会败给了房地产行业景气向下的趋势。但是一方面公司地产业务布局在一线城市及发达的二线城市，相对健康，另一方面公司保障房、自住型商品房的开发也为公司房地产业务带来了一定的可调节性，同时，公司商业地产资源布局北京核心地段，这些均有利于规避房地产市场的下跌逻辑。研报相信公司价值会被市场逐步接受，期待其价值显现的时刻。　　投资建议：买入-A投资评级，6个月目标价10元。研报重申对公司分部估值的估值方法，估算公司价值447亿元，对应目标价10元，预计公司2013年-2015年的EPS为0.69/0.89/1.11元，维持买入-A的投资评级。　　风险提示：地产销售放缓、华北地区水泥供需改善不达预期。　　万科A：2014年3月销售数据点评　　来源：东北证券撰写时间： 　　　1、2014年3月，万科当月实现销售面积121.1万平方米，销售金额144.3亿元，分别比2013年同期下降了5.1%和4.8%。月份公司累计实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，分别比2013年同期增长11.7%和24.2%。万科3月份共新增土地储备项目5个。　　2、事件点评：　　2.1.从3月份当月的销售情况来看，公司当月销售面积和销售金额同比都出现了负增长，虽然，公司去年3月份的销售情况是全年比较好的一个月，基数相对较高也是一个原因，但这也从一个方面显示出全国房地产行业的销售情况继续处于调整过程中。根据往年的规律，市场一般会有半年到一年的调整观望时间。　　2.2.公司3月份在土地一级市场获得了5个土地储备项目，支付权益地价36.92亿元。1-3月万科合计新增规划容积率建筑面积253万平方米，权益支付地价75亿元，由于下半年往往是地方政府推地的高峰，预计公司年内在土地储备方面会继续有所表现。　　2.3.公司3月份当月平均销售单价为11916元/平方米，较上月的平均成交单价有所下降。我们预计2014年全国商品房调整的概论较大，房价涨幅将会趋缓，甚至不排除部分供应过剩的地区房价有小幅调整的可能。　　2.4.盈利预测及投资评级：我们对公司未来3年的业绩预测为：2014年每股收益为1.69元；2015年每股收益为2.03元；2016年每股收益为2.43元，给予增持的投资评级。　　2.5.风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。　　保利地产：销售优于全国，区域布局扩展　　来源： 广发证券撰写时间： 　　　销售规模降幅较大，均价剧增　　公司3月份实现签约面积58.85万方，同比下降45.82%；签约销售金额103.74亿元，同比下降13.83%。3月份销售均价17628元，环比大幅上升56.4%，与13年3月同比上升59.03%。公司本年累计实现签约面积217.71万方，同比下降23.66%；签约销售金额280.71亿元，同比下降8.73%。1-3月份平均销售均价12894元，与13年同期相比上升19.56%。与万科、金地集团、招商地产相比，公司3月份同比降幅较大。一季度全国商品房销售规模较去年同期有较大幅度的下滑，但龙头企业销售表现整体优于全国大中城市的平均水平。在销售均价方面，公司均价上升比较明显，主要是公司本月销售项目的结构变化，拉高了整体销售价格水平。　　拿地节奏放缓　　公司3月份拿地节奏有所放缓，共新增2个项目储备，总建筑面积36.95万方，总地价10.56亿元，莆田市地块权益占比40%，权益建筑面积6.4万方，东莞地块拟引入合作方，权益占比未知。公司延续去年的城市群布局，加大力度深耕珠三角地区。加快布局海西经济圈，首次进入莆田市。　　预计公司14、15年EPS分别为1.86、2.29元，维持&买入&评级。　　公司受整体市场环境影响成交水平出现一定回落，但优于全国平均水平，价格方面，由于一线城市及部分商业项目整售，均价上升幅度较大。拿地节奏有所放缓，继续深耕珠三角三线城市，并进入海西经济圈的莆田市。公司一直坚持其优秀的基因，在千亿规模后进一步完善自身的管理机制，我们仍然看好公司未来稳定增长。　　风险提示　　房地产市场波动影响公司销售。　　金地集团：年报及一季报：毛利率下滑拖累业绩　　来源： 　平安证券 撰写时间： 　　　事项：公司公布2013年年报，实现营业收入348.4亿元，同比增长6.0%，归属上市公司股东净利润36.1亿元，同比下降2.9%，实现EPS0.81元，低于此前市场预期。公司拟每10股派发现金股利1.6元(含税)。公司同时公布2014年一季报，一季度实现营收31.5亿，同比下降25.9%，净利润4934万，同比下降73.7%，实现EPS0.01元，同比降75%。　　平安观点:　　毛利率下滑拖累业绩　　2013年公司实现结算收入334.9亿元，结算面积276.1万平，同比分别增长5.1%和14.5%。由于期内主要结算2012年调价换量及年高价地项目，公司房地产业务结算毛利率同比下降5.7个百分点至26.3%。公司期内对投资性房地产会计处理变更为公允价值计量，增厚2013年净利润约13亿，因此尽管同期毛利率大幅下降，但净利润同比仅下跌2.9%。扣非后净利润同比下降24.5%。2014年一季度公司毛利率仍处于低位，为24.7%，我们判断随着前期高价地项目逐步结算完毕，全年毛利率仍有望小幅回升。　　销量稳步增长，项目周转提速　　2013年公司累计实现签约金额450.4亿，签约面积359.8万平米，同比分别增长32.2%和25.3%。销售均价12518元/平米，同比增长5.5%，可售充足且产品结构合理是公司销量高增长的主因。区域分布上，公司在西安、沈阳的市占率分别达5.8%和4.3%，杭州、南京市占率亦有3%，传统布局区域份额进一步巩固。在销量高增长的同时，公司进一步加快项目周转速度，平均拿地到开盘周期由12个月缩短至近10个月。2014年一季度受推盘节奏和信贷环境影响，公司实现销售额77.1亿元，销售面积57.7万平，同比分别下降10.9%和11.9%。其中年初450亿存货仅贡献20多亿，后续加快存货去化尤为重要。公司2014年可售货值超千亿，随着推盘量逐步上升，销量增长仍有保障。维持全年600亿销售，同比增长33.2%的判断。　　2013年拿地开工双提速，一季度有所放缓　　公司2013年新增土地储备26个，对应可售753万平，同比增长211.5%。期末土地储备超过2500万平，区域分布上新增项目仍以公司传统布局的一二线城市为主。进入2014年以来，公司拿地相对谨慎，一季度仅新增建面63.3万平，同比下降69.7%。我们认为公司近期拿地趋缓为在目前高地价背景下的暂时性撤退，预计公司全年拿地仍将保持较高积极性。公司2013年全年实现新开工面积573万平，同比增长100%，略低于公司667万平的开工目标。2014年公司计划新开工面积634平，同比仅增长10.6%。一季度公司已实现新开工面积70.8万平，完成全年目标的11.2%。　　净负债率有所上升，但经营仍属稳健　　截止2013年年末，公司在手现金186亿，为一年内到期长短期负债的1.6倍。净负债率43.8%，同比上升11.4个百分点；剔除预收款的资产负债率为44.8%，与期初持平。期末公司债务融资总额352.8亿，平均融资成本6.2%，处于行业较低水平。由于销售收入大于结算收入，期末预收款较期初增长23.6%至302.8亿。2014年一季度公司负债率略有上升，剔除预收款资产负债率为49.7%，净负债率为59.7%。整体来看，尽管净负债率有所上升，但仍处于合理水平，且公司短期偿债压力较小，经营仍算稳健。　　盈利预测与投资评级　　考虑到公司毛利率的调整时间可能长于我们此前预期，我们将公司年EPS由此前预测的0.99元和1.25元下调至0.85元和1.16元，当前股价对应PE分别为12倍和8.8倍。从销量来看，公司产品结构持续改善，积极补充土地储备，后续可售和销量均有保障。从业绩来看，随着近期新增土地逐步进入结算周期，未来毛利率有望逐步恢复。维持公司&推荐&评级。　　风险提示：销量不及预期的风险。　　招商地产：1Q14实现净利7.55亿，同比小幅下降　　来源： 　群益证券(香港) 撰写时间： 　　　公司一季度实现净利润7.55亿元，同比下降6.8%。净利润下降主要源于低毛利项目的结算以及财务费用的增加。在行业景气下降时公司一季度销售依然取得了不错的成绩，并且公司后续将会加快推货节奏，积极应对。公司的双融资平台已建立，融资成本将进一步降低，在未来行业分化不断加大的趋势下，公司的低融资成本优势将会更加明显。　　公司2014年一季度实现营业收入72.51亿元，同比增长18%；实现净利润7.55亿元，同比下降6.82%；EPS为0.44元。毛利率为36.9%，同比下降13.7个百分点，较2013年全年下降4.6个百分点。　　受结转的产品及区域结构的影响，公司报告期内结算的产品毛利率较低，并且由于利息支出及汇兑损失的增加使得财务费用大幅增加247%达到2.17亿元，以上因素综合作用使得公司一季度净利润有所下降。预计随着高端项目进入结算周期，毛利率及盈利水平将会有所提升。　　公司月累计实现签约销售面积69.03万平方米，同比增长0.23%；实现签约销售金额95.99亿元，同比增长7.22%。按公司2014年的销售目标500亿元计算，公司目前已完成全年目标的19.2%。公司一季度销售情况在&招保万金＂中表现较好，实现同比正向增长(保利-8.7%，金地-10.9%)。公司后续销售更加积极，目前已改变推货节奏，公司二季度将增加新推货值约100亿，上半年推货量将达到450亿，并且公司后续有可能会增加促销活动，加速去化。但基于目前房地产景气下降的判断，我们认为公司全年去化率将有所下降，我们小幅下调公司的全年销售金额至470亿元(全年可售货值约900亿，300亿存货 600亿新推货量)。　　公司一季度进行了大幅扩张，支付总地价76.4亿元，接近一季度的销售金额，但公司财务状况整体来看依旧稳健。公司净负债率较2013年上升11.2个百分点至个百分点至27.9%，扣除预收账款后的资产负债率继续下降1.3个百分点至43%，公司负债水平在同行业内仍然处于较低水平。公司在2013年成功完成招商置地香港融资平台的的建立，加之公司背靠招商局集团，公司的融资成本优势将更加凸显。　　展望未来，公司作为招商局集团旗下地产平台，依托大股东支持，未来成长空间依然较大。我们认为公司相比同业的低成本融资优势将在未来更加明显。我们预计公司2014年、2015年净利润分别增长17%和8.3%至49亿元和53亿元，对应EPS分别为2.87元、3.1元，对应目前A股PE分别为5.9倍、5.5倍，PB1.15倍，B股PE4.9倍、4.5倍，PB0.95倍，估值较低，我们继续给予A、B股买入的投资建议。以下是热门股票
销售毛利率
公司金融业务
个人金融业务
平均折/溢价
成交量(万)
总余额(万)
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公司名称：交通银行股份有限公司
注册资本：7426273万元
上市日期：
发行价：7.90元
更名历史：
注册地：上海市浦东新区银城中路188号
法人代表：牛锡明
总经理：彭纯
董秘：刘长顺
公司网址：www.bankcomm.com
电子信箱：
联系电话：021-
三大消息震动楼市！首套房贷利率创历史新高、地价降了、3000亿消费贷买房被斩断
　　由于货币的年化增速接近20%，在过去的10年，中国最成功的投资不在资本市场，而在于房地产，只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房，而在于有没有买房，这是人生赢家的分水岭。
来源：Wind资讯综合
　　前两天，小万为大家解读了统计局最新的房价数据，一个罕见的信号出现了，那就是一线城市房价29个月以来首次环比下跌。
　　这是一个重大转折点。以往总是在数据里抠细节，看到的是“涨幅”下跌，而这一次一线城市房价是真正降温了。
　　不少人也许正在琢磨，要不要趁这个机会抄一把楼市的底？呵呵，想多了。继上个月各地密集上调房贷利率之后，又一波房贷利率上调潮又来了，二线接力一线，使得8月全国首套房平均利率创下历史新高！
　　而对此趋势，央行十分乐见其成，对北京多家上调贷款利率的银行不点名表扬：积极支持。
　　此外，北京的共有产权房新政正式出炉；南京土拍价明显下降，同时成为全国第6个出让自持租赁用地的热点城市。
　　总结一句话：楼市看起来是降温了，但眼下别指望政策放松，高房价现在是前有狼、后有虎。
　　多地上调首套房贷款利率：平均利率创历史新高
　　北京首套房利率上浮5%-10%成主流，央行表示积极支持
　　近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象。
　　据央视，多数银行的首套房贷款利率已经或者是即将调整到基准利率（4.9%）上浮5%，而首套房贷利率最高的已经上调到基准利率上浮20%的水平，还有个别银行的一些网点因额度问题，暂时无法申请到首套房贷。
　　人民银行营业管理部19日傍晚表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此人民银行营业管理部积极支持。
　　广州：首套房贷全面上浮，最高上浮两成
　　据21世纪经济报道，广州地区的首套房贷利率再度上调，工农中建交五大行中，建行和交行已经明确表示，首套房贷利率已经没有优惠，并且上浮5%，二套房则上浮10%。
　　首套房贷目前上浮5%，二套房贷上浮20%。此前动作一直稳妥的外资银行此次也加快了步伐，汇丰银行表示目前跟大行的情况一样，首套上浮5%，二套上浮10%。
　　目前调整最明显的银行是，不论是首套还是二套，一律按照上浮20%来计算。
　　郑州：首套房贷利率最高上浮30%，部分银行停贷
　　据大河报，目前郑州多家银行利率普遍上涨10%~20%，且房贷放款较慢。
　　和上浮最多，达到了20%；、均上浮15%；上浮最少，为10%。商业银行方面，上浮较多，达到30%；则在今年3月份就已经停贷了；目前仍上浮10%。
图片来源：天府早报
　　从全国范围来看，近期上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。
　　日前，融360监测数据显示，8月全国首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关；相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。
　　在监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为上海4.83%；最高为5.39%，有郑州、哈尔滨、石家庄。
　　进一步扼杀消费贷流入楼市
　　除了房贷利率上调，为了降杠杆，发展如火如荼的消费信贷也迎来多地监管的严控。继北京、深圳、南京之后，广东（除深圳外）成为第四个出手的地区。
　　近日中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合下发了《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷；而个人综合消费贷最高额度不准超过100万元，最长贷款期限不得超过10年。
　　9月16日，易居房地产研究院发布《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示，2017年3月以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售额同比，预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%。
　　而除了在资金方面提高关卡，中央和各地方也在推动落实楼市长效机制的其他方面，比如房产税和租赁大业。
　　国土部不动产登记助力楼市调控
　　9月20日，国土资源部在其官方网站上发文要求，不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理，加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。
　　作为不动产诸多类别中的一种，房产登记更受市场关注，一旦其登记信息实现全国联网，便可以为政府的相关调控——譬如房产税开征等决策提供数据支持。
　　此前，国家宣布在一些城市里试点“农村集体用地建设租赁住房”，这引发外界对于小产权房转正的猜测。不过，在上述《通知》中，两部委要求防止小产权房通过不动产登记合法化。这也是一个月内官方第二次就小产权房表态。国土部此前强调，集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。
　　重磅！北京今年5万套共有产权房来了！
　　据北京住建委网站20日消息，北京住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，自日起正式实施。
　　办法要求，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
　　办法规定，申请购买北京共有产权住房的家庭，应符合以下条件：
　　(一)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
　　(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。
　　一个家庭只能购买一套共有产权住房。
　　北京住建委表示，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。此外，北京市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市，加快形成有效供应，解决无房家庭住房需求。
　　中原地产分析师张大伟指出，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。
　　南京成全国租赁地块出让第六城，拍出7块地，地价降了！
　　据自媒体“南京楼市”，9月20日上午，南京国土局拍卖7块土地。而此次土拍结束后，南京也将成为继此前的北上广以及佛山、成都之后第六个出让自持租赁用地的热点城市。
　　但值得关注的是，土地市场也降温了。拿下江宁G45地块，楼面地价18860元/㎡，现房销售。比最高限价19615元/㎡低了755元/㎡，比区域最高的G70地块，楼面地价23883元/㎡，低了5023元/㎡。
　　今年7月住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。
　　截至目前，已经有包括北京、上海、广州、南京、成都、佛山、天津、嘉兴在内的8个城市推出自持配建租赁房或人才房用地。包括北上广和佛山成都的自持用地都已出让。
　　其中，上海继7月底首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地，近日又成交了四幅租赁房用地，全部被国企以底价拿下；北京目前出让的住宅用地中“只租不售”自持面积占比已近4成，体量达到122万方；广州新挂出的限价地块不仅要求70年全自持，还限定项目用于建设工业企业员工租赁用房；成都新出让的两幅人才公寓用地则专门针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的四类人才进行定向销售。
　　房价会怎么走？
　　易居研究院副院长杨红旭认为，限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。
　　分析历史数据发现，前两轮房贷利率上升区间内，都出现了房价和房屋成交面积的下降，呈现负相关关系。在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月，上升0.58个百分点，房价便出现了下跌。
　　考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似，以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已经全面超过2011年和2014年，杨红旭认为，热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，并于11月前后出现房价负增长，其下行时间将比2014年更长。
　　此外，房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，将直接影响其购房贷款的积极性，降低购房杠杆率。易居研究院数据显示，全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年一季度，该指标小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟此前判断，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌。
　　央视援引房地产界人士指出，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。最近出现的基准上浮，将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。
　　机构：“货币年化增速20%，买了房就是人生赢家”不会继续
　　海通姜超指出，在14年以前，居民部门每年新增负债稳定在3万亿左右，到14年末居民部门总负债仅为26万亿，占GDP比重为40%。但从15年开始，居民部门举债开始大幅飙升，15年居民部门新增总负债4.6万亿，到16年升至7.1万亿，而17年上半年就新增4.3万亿，全年估计会超过8万亿。
　　在过去的10年，中国最成功的投资不在资本市场，而在于房地产，只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房，而在于有没有买房，这是人生赢家的分水岭。
　　为什么买房会成为人生赢家？核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速，导致货币到手就大幅贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产，房地产、外汇乃至黄金等。
　　但如果M2增速在个位数变成常态，货币基金利率稳定在4%左右，货币不再超发，我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值，一个重要原因就是国内利率持续高企，这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善，货币贬值不再是大家投资的主要逻辑，而大家要关注每一类资产本身的价值，也就是真正进入价值投资的时代。
　　其实美国市场，跟中国过去几年非常类似。美国01年出现科网股的大泡沫，后来泡沫破灭以后，大家都认为新经济完蛋了。而美联储的持续放水，后来催生了地产大泡沫，但是地产泡沫结束以后，美国依然走向了新经济，苹果、谷歌、亚马逊、脸谱带领美股持续创新高。
　　我们同样是在15年股市大跌，央行持续放水以后，15、16、17三年当中一线、二线、三四线房价轮番上涨，地产泡沫轮番起了个遍，但是参照美国的经验，政府最终会收货币，地产泡沫一定会结束，而只有地产泡沫结束了，大家的聪明才智和资源才会投向新经济，经济才会真正成功转型。
　　（Wind资讯综合21世纪经济报道、大河报、南京楼市、姜超宏观债券研究、中新社、央视等）
　　| | | | 一个中国经济样本| “新周期”已疯狂
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