开发商承诺“售后返租”只赚不赔 商铺成“伤铺”
[导读]南宁市凤凰岭路一新街市的数十名业主当初看中开发商承诺的高回报率、“售后返租”等承诺，高价买下该处铺面，如今却已被拖欠5个月租金，多次追讨无果。为何商铺成“伤铺”？南国早报记者 何秀 文/图2月11日，南宁市凤凰岭路一新街市的数十名业主再次来到菜市场讨铺面租金。他们当初看中开发商承诺的高回报率、“售后返租”等承诺，高价买下该处铺面，如今却已被拖欠5个月租金，多次追讨无果。为何商铺成“伤铺”？业内人士分析，开发商售铺时的高回报率不过是“请君入瓮”的美丽陷阱，通过抬高商铺销售单价返租，透支升值空间二楼不少铺面正空置着。现场市场亏损没钱租金一拖再拖李女士是商铺业主之一。2011年，她在凤凰岭路一新街市二楼购买一个铺面，铺面3万余元/平方米，购买时与开发商约定，前两年由开发商返租，租金直接抵扣买铺面时减免的优惠部分。去年她又与开发商签订续租合同，约定每月返还租金80~100元/平方米，返租至2016年底。至今开发商却已拖欠5个月租金共约2万元。“对方多次承诺会支付欠款，可是一再拖延。”业主王女士一次性付款25万多元购买了一个铺面，返租到期后她未签订续租合同，自己招租。去年5月，市场管理方要求租户统一到指定的区域摆卖，而王女士的铺面不允许开灯营业。王女士称几个月租金分文未收，她只好自己扛来一些大米摆卖，以减少损失。当日业主们质问市场管理方，承诺返还租金为何一再失约。管理方相关负责人称，开发商之前承诺1月5日、2月10日结清业主租金欠款，但为何未兑现，他们也不清楚。“现在商铺租不出去，开发商收不上钱，给业主返租钱款受到影响。”当日，管理方仍未能给业主明确答复何时可结清欠款，只称希望业主走法律程序维权。13日，记者再次来到市场管理方办公室采访给业主结算租金事宜进展，管理方一名冯姓负责人称，由于去年市场出租率仅60%，每个季度所得租金为30万元，而夏季市场一个季度用电费用就高达36万元。目前管理方每月亏损约50万元。“我们也知道不付业主返租租金，是我们违约，但我们实在是没钱付。”冯先生称，他们会尽量支付业主2014年租金，而2015年租金希望业主们能体谅管理方难处，协商租金降低。记者提出想采访负责发放业主租金的开发商相关人员，冯称不方便提供电话，并称不知目前开发商办公室设在何处，无法联系上。业主提供的开发商两个相关负责人的电话，记者多次拨打均无人接听。调查商铺热销过后为何演变冷清记者了解到，与在该新街市购铺业主有类似遭遇的，在南宁并不鲜见。人民路某楼盘400余名业主购买一至四楼商铺后交由一公司统一代租。今年2月，业主们也已被拖欠5个月租金，有的被拖欠1万余元，有的高达几万元。让业主们担忧的不仅是租金被拖欠。他们购买的带返租商铺是商场铺，商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况。一旦市场管理方定位不准确、招商和经营管理不善，商铺租金回报和升值前景难以保障。该商场业主黄先生说，因返租租期未到难以收回铺面自行招租，且依附在整个商场中的各小商铺难以单独经营，而要继续整体出租，在租金等方面，众多小业主的意见又难以统一，只能看着铺面空置。在长堽路一小区购买了二楼一商铺的卢先生介绍，当初铺面单价为4.2万元/平方米，购房时约定由开发商返租5年，租金前五年每月300元/平方米，而开发商把返租的铺面再租出去，只能租到每月80元/平方米的价格。现在他才明白，开发商为什么愿意做“亏本”生意，其实开发商一点都不笨，笨的是自己。如今，待5年期满返租结束，租金肯定达不到开发商承诺的水平，届时业主光还贷都可能成问题。
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现在什么生意比较好做，我在小城市有一间一百多平米的商铺，今年一直租不出去，自己想？问题详情：现在什么生意比较好做，我在三线小城市有一间一百多平米的商铺，今年一直租不出去，自己想做生意，不知道做什么比较好推荐回答：既然不知道做什么生意，建议还是让点价格租出去吧，一个做了20多年街边店生意的人的忠告。这两年生意普遍不如以前，以前生意好的，现在是一般，以前生意一般的，现在都不容易赚钱，何况你连做什么都不知道，一时听别人说某某生意好，最容易上当，因为你没做过，没有经验，就算别人做得好，那也是多年的积累，不懂行的人贸然进去，不一定就能赚钱。这两年街边店生意更不好做。还是慎重为好！价钱便宜点租出去吧。半夜打出租要注意什么？问题详情：有时候真的加班很晚，或者和朋友聚会，只能打出租回家啊……问下大家注意哪些细节可以避免出事？推荐回答：1.自己多留个心，长点脑子。尽量在人多灯明地段路口打车。2.看清楚司机面貌，长相特征。【大概记一下，如痣、烧伤、疤伤等好记标志等】。3就是上车坐后面座位，好快速应对 【发现司机不对劲，可以考虑开车门逃跑，看当时情况随机应变】。4.上车给家人打电话，【告诉家人在条路哪上车，大概多久到，可以的话，把你做的哪家公司出租车，也告诉家人，记得是当着司机的面】5.就是出租公司条件足下，建议车内增加摄像头。出租车也可以加刷卡、扫描等系统。目前想到就这些。与别人分租商铺需要考虑什么？问题详情：推荐回答：分租就是别人租了一个大商铺自己用不了那么大面积，想着把多余的面积租出去减少自己的负担，你正好想租一块小点面积的商铺做生意自己也没有多大的房租负担，这样就要了解这商铺是定多长合同的，合同到期是否能继续延续租下去。第二要看和房东定合同的合租者生意能否做下去，如果他做倒闭了，他就要转让或者和房东解除合同关系，你把生意刚做有点起色就要被他连累顺代和房东解除合同。在商场租地盘开店需要注意什么？问题详情：推荐回答：你是指的开什么店？服装，餐饮？我们公司也是在商场里面开店，服装特卖活动，都是做的商场的一些中岛位置或者中厅多经点位，这些位置的话，租金就是十分昂贵了，竞争也厉害。反正不管你想在商场里做什么都是要找里面的招商的，而且你自己去找过去，除非是你品牌有影响力，还有就是他们项目确实需要你这种商户，他们才会好好跟你谈，不然没有任何关系进去谈，都是爱理不理的噢！购买商铺需要注意什么？问题详情：本来打算买套小户型的房子做投资，后来和房东谈崩了。又被中介各种忽悠带去看了商铺，因为商场也是这个月营业了。位置在昆明西边，当时对房地产一窍不通，也没有了解啥，又被售楼部的各种忽悠。就交了一万的定金。后来听说该商场没有土地证。问了售楼的，说有土地证。我估计是集体土地证。大家给出出主意。这商铺到底该不该买？推荐回答：现在的房地产投资市场中，商铺投资是一个重要种类。看了你的问题，你本来想买住宅，后来因为价格没谈妥，又被中介带去看商铺。对商铺投资也不太懂，开发商拿地也是集体土地。能不能投资此商铺，因为问题中没有明确的商铺资料信息，本人也没有进行实地察看，所以本人不能妄加判断，下面我以我多年商铺投资以及管理的经验来简单谈谈我对商铺投资的看法，希望对你有帮助。（请点开头像并加关注，谢谢）商铺的价值在于商铺能不能有一份持续并且可观的租金回报。即使是你说的土地是集体土地，只要是正规申报建设的项目，只要不是违法建筑就行，只要合同中没有约定使用年限，就不用纠结它是国有土地还是集体土地了。首先看地段，是属于中心商业区商铺还是紧临商业区的社区商铺。每个城市都有传统上繁华的商业街，哪怕是个小镇，最起码也有一两条商业街是很旺的。（请点开头像并加关注，谢谢）其次看商铺形式，商铺是属于小区住宅底商，还是商业街临街铺，还是商场铺。通常情况下：租金回报率来看，商业街商铺&社区住宅底商&普通商场铺&其它不临街商铺再者看人流，地铁口商铺，传统商业步行街、知名大型购物中心商铺、大型住宅小区聚居区等都是人流旺盛的地方。尽量不要选国道，城市主干道路旁边的商铺，那里只是车流旺，人流少。（请点开头像并加关注，谢谢）接下来看有没有专业运营团队统一招商管理，开发商又没有自持一部分商铺，尤其是位置一般、居住人口少、内铺多、人流稀少的商业街铺，这点至为重要。最后看价格，每套商铺的价格因为位置、面积，行业限制等因素，开发商定价都不一样，要先算算预期租金回报率多少，多少年能收回回本金，再根据你所在地区平均价格以及此商铺的位置、预期人流，周边的发展规划等进行分析判断能不能投资。（请点开头像并加关注，谢谢）本人打算租赁一个商铺做餐饮生意，请问需要注意些什么？推荐回答：商铺是私人的还是商场的？如果是商场的要谨慎，商场条条框框太多，尤其是万达广场的要求更多，全是苛刻条件和霸王条款，都是口头承诺的好，等交了钱才让你看合同，想悔约几乎不可能，除非交的钱不要了。另外要注意合同细节，最好一个季度交一次房租，免得生意赔了还撤不了场。房租上涨幅度要约定好，否则房东见你生意好了漫天涨房租，你是续租还是放弃？不要听口认承诺，要让承诺人写在纸上作为主合同的附件同等有件，否则容易有合同欺诈行为。做把物业服务、装修事项等所有细节问清楚写在合同附件里，否则合同不签也罢……这是我进万达亲身经历的磨难，这一辈子再不会进类似于万达广场模式的商场租商铺，希望对你有帮助。
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