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青岛中信集团房地产开发分公司
青岛中信集团房地产开发分公司
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普通会员（未实名认证）
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楼房; 通信设备; 建筑建材; 机械设备; 电工电气; 劳保福利
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中国地产库存降下来了吗？
若把房地产库存狭义的理解为商品房待售面积，那么从待售面积增速和库存销售比（待售面积
过去三个月销售面积均值）这两个指标看，中国地产库存似乎降下来了。待售面积增速从
。受上半年需求激增带动，存销比也从年初
广义地产库存依然偏高。
但“待售面积”未考虑已开工未竣工的未销售期房，低估了真实库存；而“施工面积”包含了大量已预售但正施工的商品房，则高估了真实库存。我们认为合理的地产库存应是历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差，考虑到新开工面积中部分为不可销售面积，定义
广义库存面积
历年累计新开工面积×
历年累计销售面积
月底广义地产库存
亿平米，对应存销比为
年，较过去两年有所回落，但依然较高。
各区域地产库存分化有多严重？
分省地产库存“南低北高”。
根据国家统计局提供的各省历年新开工和销量可计算其广义地产库存。纵向看，各省库存规模较去年底普降，去化周期缩短。横向看，
个省存销比不足
个省存销比超过
年，东北和西北是广义库存销售比较高的地区。
一二线无忧，症结在三线。
根据中指数据库的各城市月度可售、销售面积可计算其狭义地产库存销售比。一线城市中，北上广存销比持续下滑，已降至
个月左右，但深圳因销售低迷，存销比反弹至
个二线城市中，地产存销比普遍较
年底回落，杭州、南京、南昌已降至
个月以下，合肥降至
个月以下。
个三线城市存销比有降有升，存销比均值为
个月，仍远高于一二线城市，而考虑到样本中鲜有来自存销比较高的东北、西北地区的城市，真实的三线城市存销比或更高。
未来地产库存是去化还是回补？
地产销量转负，库存去化或放缓。
新一轮楼市调控以来，地产销量明显走弱，
城销量增速在
月下旬转负，
月以来跌幅有扩大趋势。地产销量增速转负，意味着狭义库存去化放缓、存销比回升，未来几个月全国商品房存销比或增至
个月以上。如果在销售负增的情况下新开工依然保持正增长，那么广义地产库存甚至可能从去化转为略回补。
购地回升乏力，地产投资反弹易衰竭
季度以来土地购置面积增速由升转平，
月底累计增速
，反弹力度仍显不足。从土地供求比看，一线呈紧平衡、二线略偏紧，但两者占比不高；而三线城市整体供过于求，占比较高，因而将主导土地购置。但三线城市土地成交逐年下滑，
月累计增速
。意味着未来三线城市土地成交或依然惨淡，继续拖累全国土地购置，不利于地产投资改善。加之
季度地产销量增速或转负，这都意味着明年上半年地产投资增速（滞后地产销量增速
个季度左右）或拐头向下。而作为工业的龙头，地产投资走弱则意味着其上游的工业行业需求复苏受阻，并将拖累工业经济下滑。
中国房地产库存：究竟有多高？
中国房地产库存降下来了吗？
待售面积增速迭创新低，地产库存去化顺利？
商品房待售面积是衡量房地产库存的最直接指标，
年下半年以来，我国商品房待售面积增速持续下行，从
的高位降至
，其中住宅商品房待售面积增速于
月由正转负，
月降幅扩大至
。从待售面积增速走势看，地产库存似乎去化顺利。
商品房存销比持续横盘，仍处历年同期偏高水平。
库存销售比（商品房待售面积
过去三个月销售面积均值）则从库存的消化速度来衡量库存的相对水平。
年年初，受地产销售低迷拖累，
月底库存销售比高达
年以来同期新高。即按当时的销量，地产库存出清时间超过
个月。而在稳增长和季节性两方面因素带动下，
月商品房库存销售比持续回落。但随着年中地产销量增速见顶下滑，
月库存销售比在
附近高位横盘，
月略下滑至
，但仍明显高于
年同期存销比。相比而言，住宅的库存去化速度更快，
月全国住宅库存销售比为
因而，若将房地产库存狭义的理解为商品房待售面积，那么从“待售面积增速”和“库存销售比”两个常用指标看，似乎中国房地产库存已经降下来了，只不过去化速度依然偏慢。
全国房地产广义库存依然偏高
待售面积低估地产库存。
但需要指出的是，若以待售面积指代地产库存，那么
年底的库存应为
亿平方米，而
年全国商品房销售面积为
亿平方米，这意味着地产库存只需
个月就可以消化完毕，去年底中央经济工作会议上大可不必将“一降”列入供给侧改革目标中。事实上，待售面积仅包含已竣工但未销售或出租的商品房面积，而没有考虑已开工未竣工的未销售期房，从而会低估真实的商品房库存。因此，我们需要寻找更为准确的指标衡量地产库存。
“施工面积
待售面积”高估地产库存。
那么是否可以把施工面积和待售面积简单加总，作为库存面积？“房屋施工面积”指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积，包含了已开工未竣工的商品房。若以“施工面积
待售面积”指代地产库存，这一口径下
月底的商品房和住宅库存分别为
亿平方米，而以年为单位的商品房和住宅库存销售比则分别为
年来库存去化周期逐步降至低于
年的水平，但绝对数值仍大，去化周期仍长。但该指标也存在问题，它将大量已预售但正施工的商品房计入其中，也重复计入了当期施工、并当期竣工进入待售的面积。
历年累计新开工×
历年累计销售。
追本溯源，合理的地产库存应是历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差，既包含了在建或竣工但未被销售的面积，也未重复计算当期施工、并当期竣工进入待售的面积。而考虑到新开工面积中部分为不可销售面积，累计后应打折扣，我们定义：
广义库存面积
历年累计新开工面积×
历年累计销售面积。
从广义库存来看，
年以来库存有所去化，但规模仍大。
月底，商品房广义库存面积为
亿平方米，增速减缓，而住宅广义库存约
亿平方米，
年便已开始负增长。广义库存意义下的商品房和住宅库存销售比分别为
年，已分别从
年末的最高点降至
年底的水平。因而，当前中国房地产广义库存去化不断提速，但总规模依然较大。
分区域地产库存：分化有多严重？
然而，全国口径的地产库存仍过于笼统，我们无从得知不同地区地产库存的结构性差异。为此，我们有必要考察各省乃至各城市地产库存状况。
各省库存普遍回落，“南低北高”分化明显
首先我们考察省级层面广义地产库存的变化趋势。
统计局并未给出大部分省份商品房待售面积，但提供了历年新开工面积和销售面积数据。据此我们得以计算各省广义库存规模及去化周期。
纵向看，各省库存规模较去年底下降，去化周期缩短。
个省份中，
年末相比，广义库存降低的有
个，库存不降反升的省份主要是河南、山西等
个北方省份。同时，绝大多数的省份库存去化周期有所缩短、库存去化速度加快。库存销售比上升的省份仅有北京、青海、陕西
个，青陕二省的库存规模增长均在
左右，北京库存规模则增加了
年前三季度的住宅销售面积仅
万平方米，累计同比下滑
，销售降低或是其库存去化减慢的主要原因。
横向看，各省库存去化周期“北慢南快”。
个省份中，有
个省库存去化周期在
年以上，其中吉林、山西和青海库存销售比超过
年，位列前三，去库存压力最大。
个省份库存去化周期在
年，也均分布在北方。库存销售比在
个省份，而剩下
个省份的库存销售比不足
的省份库存去化周期不足
年，同时又有
的省份超过
年，东北和西北是广义库存销售比较高的地区。
一二线库存处低位，三线库存依然偏高
其次我们考察城市层面狭义地产库存去化周期。
我们根据一线、主要二线及部分三线城市商品房可供销售面积和实际销售面积来计算其商品房面积存销比。
十大城市地产存销比迭创同期新低。
个一线城市（北京、上海、广州、深圳）和
个主要二线城市（杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）库存去化较为顺畅，存销比从
年的高点持续下滑，今年
月以来，更是持续创下过去几年同期新低。
月底十大城市地产存销比已降至
，为年内新低。
北上广去库存，深圳库存回补。
过去三年以来，一线城市中的北京、上海、广州，商品房存销比均从
年的高点持续回落，到今年
月底均已降至
个月左右。而深圳商品房存销比则是
年持续下滑，
年底已降至
个月以下，但
年受地产销量增速大跌拖累，地产存销比大幅反弹至
主要二线城市存销比普遍下滑。
个主要二线城市中，除重庆（基本持平）、苏州（略反弹）外，大部分城市地产存销比较
年底继续下行。杭州、南京和南昌的库存去化周期已降至
个月以内，合肥更是降至
个月以下，而此前库存较高的呼和浩特，存销比也从
个月大幅回落至
三线城市存销比涨跌互现。
个三线城市中，地产存销比较
年底有降有升。其中，芜湖、运城、南平、宁德等四城市存销比下滑较快，去化周期大幅缩短，降幅超
；但湛江、大同、三明等三城市存销比不降反升，而威海去化周期仍超
存销比普降，但三线仍高。
纵向看，当前一线和主要二线城市商品房存销比均值已降至
年以来的历史低位，
个三线城市商品房存销比也较
年初明显回落。但横向比较看，结构性问题依然存在，三线城市地产库存去化周期仍远高于一、二线城市。而考虑到
个三线城市样本中鲜有东北、西北地区的城市（主要缘于数据质量较差），而东北、西北各省份的库存普遍高于南方省份，这意味着真实的三线城市整体库存去化周期，应远高于我们的估算。
未来房地产库存：去化还是回补？
地产销量转负，地产库存去化或放缓
楼市调控引发地产销量增速骤降。
年新一轮地产调控以来，全国各地陆续出台收紧限购限贷政策，房地产销量增速大幅下滑。
月全国商品房销量当月同比增速从
。而从高频数据看，
城地产销量增速在
月中旬就已由正转负，下旬跌幅扩大至
以上，虽然
月上旬降幅略收窄，但中旬跌幅有扩大趋势。据此推测全国地产销量同比增速也将下滑甚至转负。
狭义地产库存去化料将放缓。
房地产狭义库存的去化速度主要取决于销售的快慢。现有趋势下，若地产销量仍能维持
月之前的较高增速，那么
年的存销比将进一步降低趋近于
年同期水平。然而事实上多地限购措施的加码，导致
月下旬以来销售下滑。假设
年最后两月的商品房销量同比均下滑
，则狭义存销比的下行将趋于放缓甚至回升。纵向来看，如果
年底存销比最终与
年同期相当，叠加
年初的季节性因素和销售可能进一步下滑
的影响，未来几个月商品房存销比将增至
个月以上的历史较高位置。
广义地产库存去化同样受阻。
受前期地产销量激增带动，下半年以来新开工面积增速保持正增长。但楼市调控后地产销量增速已在
月转负，如果新开工依然保持正增长，意味着广义地产库存（历年累计新开工与历年累计销量之差）去化速度将放缓或由去化转回补。
土地库存回补乏力，地产投资反弹易衰竭
土地库存能否回补？
上述我们对地产库存的讨论，主要聚焦在商品房库存，它本质上是房地产企业的“产成品库存”。
年上半年地产需求改善，一定程度上带动“产成品库存”去化，这是否会引发房地产企业的“原材料库存”——土地购置面积回补呢？
当前全国土地购置反弹力度仍偏弱。
月全国地产销量增速触底反弹，而土地购置增速也在
年底持续回升。
年初地产销量增速骤升，但
季度又持续滑落，因而
季度以来土地购置面积增速由升转平。截至
月底，全国土地购置面积累计增速
，依然徘徊在负值区间，反弹力度仍显不足。
土地供求比：一二线整体偏紧，三线略供过于求。
全国土地购置面积增速缘何反弹力度不足？可能的原因有两个：一是供给受限，二是需求低迷，即房地产企业购地意愿较弱。为此，我们有必要考察分线土地供求状况。从不同城市土地供求状况来看，
年以来，一线城市供求呈紧平衡状态，土地供求比中枢在
附近；二线城市整体偏紧，在
月等房价急剧上涨时期，均出现过土地供不应求的局面，也屡次出现供需均衡的情况；但三线城市土地供应整体偏松，供求比中枢在
附近，仅在
月出现土地供不应求的情况，目前土地供求比为
三线城市土地供给收缩，成交面积依然负增。
在一、二线土地购置面积占比较小、供求整体平衡的背景下，未来土地购置在很大程度上将由三线城市决定。值得注意的是，三线城市土地由于“供过于求”，因而土地供给仍在不断收缩。
年以来，三线城市住宅用地供应整体保持零增长，且
年均为负增长，
降幅仅略收窄。而从实际成交面积看，也是逐年下滑，
月底成交面积累计增速
，增速仍在负值区间。这意味着，未来三线城市土地成交或依然低迷，继续拖累全国土地购置。房地产市场“原材料补库存”力度或较为羸弱。
地产销量回落预示投资走弱。
地产销量领先地产投资
个季度左右。全国地产销量增速在
季度见顶，
季度持续回落，
季度初楼市调控政策密集出台后，
月主要城市地产销量增速逐旬下滑并在下旬转负，且
月以来有跌幅扩大趋势，这意味着
季度地产销量增速将大概率下滑。
月以来地产投资增速持续回升，
月已大幅上升至
，主要受上半年地产销售较好的滞后影响。但当前地产销量增速持续滑落，意味着明年上半年地产投资增速或拐头向下。
未来短期工业经济或依然堪忧。
土地购置和新开工是房地产投资周期的起点，土地购置反弹乏力，意味着地产投资反弹较易衰竭。而地产又是工业经济的龙头，地产投资滑落将令工业需求复苏放缓，从而拖累整个工业经济。
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中信深圳（集团）公司
中信深圳（集团）公司是中国中信集团公司于1987年月11月在深圳设立的全资子公司，现总资产逾60亿元，有19家下属子公司，曾先后被国家外经贸委、深圳市委、深圳市政府等评为“深圳市出口创汇大户”、“深圳市AAA企业”、“中国深圳行业10强企业”、“建设系统AAA级企业”、“中国诚信建设十大杰出贡献单位”、“深圳市先进基层党组织”、“深圳市文明单位”等，是中信公司在深圳经济特区的重要窗口之一。
中信深圳（集团）公司历程
中信深圳(集团)公司
自2000年以来，中信深圳（集团）公司根据国内外经济形势发展的需要，确立了“以高档商业中心、基础设施建设、房地产开发为支柱，以高科技为先导”的发展战略，形成了多元化产业发展格局，并取得了较好成效。继成功开发“中信海滨花园”、“中信海文花园”、“中信海天一色雅居”、“中信海阔天空雅居”后，中信高尔夫别墅区——栖湖引领深圳豪宅新风暴；坐落于深圳市委正对面的中信大厦，成为中信在深圳的标志性建筑；投资20亿元的“”，集休闲、购物、娱乐、饮食、商贸等于一体，是华南地区目前最高档的大型综合购物中心；总建筑面积近1.8万平方米的中信地铁商场是深圳首个最大地铁物业；投资逾10亿元的大型基础设施项目惠州市过境公路于日正式通车；收购龙岗植物园，挺进深圳东部，倾力建设“深圳东部精品球会”——中信绿色高尔夫球会；在高科技领域，与著名的中南大学湘雅医学院在生物制药、生命科学、基因工程等方面进行合作，组建了具有世界一流水平的“中信湘雅生殖与遗传专科医院”。
从2004年下半年以来，中信深圳（集团）公司进一步调整优化发展战略，独创性地提出区域性开发和经营战略并迈出实质性步伐:投资56亿元，在湖南长、株、潭融城中心地带全力打造长沙城市名片中信新城；投资30亿元，在苏州建设中国文化论坛（太湖）；开发革命老区，投资30亿元建设井冈山国际会议中心；加大在惠州地区的投资力度,斥资10亿元开发建设旅游度假风景区，同时在福建东山、重庆等地均有大型项目在运作，在更高的发展平台上，中信深圳集团力争做中国区域性开发的创导者。
作为深圳及周边地区知名企业之一，中信深圳集团经历时代的洗礼和历练，一年一次高峰，成长中不断臻善自身，逐渐形成了一套属于自己的企业文化，公司正是在“特别能吃苦，特别能战斗，特别能盈利”的企业精神激励下，在充满机遇与挑战的时代舞台上挑战自我，不断开拓，以睿智、理性、非凡的当代精神求索“赢”之境界。
中信深圳（集团）公司董事长致辞
作为中信公司设在深圳经济特区的窗口企业之一，中信深圳（集团）公司从成立到现在已经走过了15个年头。在中信事业飞速发展的大背景下，伴随着深圳特区改革开放的有力步伐，中信深圳集团在新的世纪不断向前迈进。 　近年来，中信深圳集团按照“以高档商业、基础设施、房地产为支柱，以高科技为先导”的发展战略，抓住内外有利的历史机遇，一年一个项目，一年一次超越，资产迅速膨胀，规模不断扩大，形成了多元化发展的良好格局，迎来了成立以来最好的发展时期。继成功开发海文花园、海天一色雅居房地产项目后，牵头与中信在深企业合作兴建了形象工程中信大厦；投资了华南地区目前最大最高档的中信城市广场；建设大型基础设施项目惠州市过境公路；收购深圳龙岗植物园打造“中信新城”；同时，在生命科学、遗传基因、计算机网络、房产租赁、物业管理等方面也取得可喜的成绩。
“新世纪、新形象、新起点”。希望中信深圳集团适应加入WTO后经济全球化的浪潮，紧跟中信公司重大战略调整的步伐，珍惜把握现在良好的发展势头，“立足深圳，辐射周边，主业突出，多元并举”，再接再厉，与时俱进，努力培育“管理水平高、竞争能力强”的企业集团，在现有基础上进一步做大做强，跻身深圳特区一流企业行列，为中信事业的发展再立新功，为深圳特区率先基本实现社会主义现代化做出贡献。
中信深圳（集团）公司下属公司
苏州中国文化论坛惠州汤泉旅游度假风景区井冈山国际会议中心中信惠州路桥房地产开发中信湘雅医院
中信物业管理
中信绿色高尔夫
中信深圳（集团）公司企业文化
中信深圳（集团）公司
作为深圳及周边地区知名企业之一，中信深圳集团经历时代的洗礼和历练，一年一次高峰，成长中不断臻善自身，逐渐形成了一套属于自己的企业文化，公司正是在“特别能吃苦，特别能战斗，特别能盈利”的企业精神激励下，在充满机遇与挑战的时代舞台上挑战自我，不断开拓，以睿智、理性、非凡的当代精神求索“赢”之境界。
1.283亿 中信深圳买下明思克中信深圳(集团)公司
地址中国深圳市深南中路1093号中信大厦
以起拍价成交，将继续保持军事主题公园特色
本报讯 还是1.283亿元的起拍价，不过这次中信深圳(集团)公司出手了。昨日下午，经过初次流拍之后的再次竞拍，该公司以起拍价成为明思克航母的新东家。
起拍价依旧是1.283亿元
今年3月22日，航母首次拍卖时，其1.283亿元的起拍价就引发猜度，航母是否物有所值也受到争论。拍卖师更是公布了“苛刻”的条件：这个价格仅仅是资产范围为深圳市明思克航母世界实业有限公司名下的航母船体及附属设施、设备等一批资产。
根据拍卖公告，竞买人在拍卖价之外还须另付破产企业员工安置补偿费266万余元，另付给清算组航母船体经营资产处理费235万元。也就是说，要最后拿到明思克航母，至少需要1.3131亿元。
在首次流拍之后，有媒体在分析时认为，起拍价过高是导致流拍的原因之一。在本次拍卖之前所刊登的公告中，竞拍保证金由2500万元降至1000万元，也有媒体在分析中认为，第二次的起拍价将比原先有所降低。
但在昨日的拍卖会开始之前，狭小的拍卖会场专门留出两排给竞买人。拍卖师宣告相关事项时，有意在起拍价“1.283亿元”处作出停顿，还特意说明，按这个起拍价，如有人应价，他有可能将下次叫价提升至1.29亿元。
中信深圳（集团）公司新东家称价格比预想的低
竞拍人中，参加过首次拍卖的中信旅游代表也到场，但似乎并不是主角，首次参拍中曾引起追逐的另一家单位——深圳景光电子公司王总也未到场，倒是中信深圳(集团)公司总经理郭志荣亲率五六名手下前来，成为众人关注的焦点。
企业信用信息}