现在不要进入楼市，人民币汇率不要犯俄罗斯的错
文 / 凤凰财经
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编者按：飞涨的房价与不断出台的调控政策，让楼市更加迷雾重重、前景不明。中国投资者一直面临着投资渠道有限的难题，如今人民币接连贬值，楼市高企，股市乏力，这种情况该如何做资产配置？吴晓求认为现在有两个渠道相对安全：一个是海外以美元计价的资产，另一个是A股。
如果说2015年的A股牵动了亿万股民的心，2016年的楼市成了真正的&国民话题&。从庙堂之高到江湖之远，从皇城根下到四线小城，从亿万富豪到待业青年，都对楼市有最朴素的思考：现在该出手买房吗?房价还会继续涨吗?不买房去投资啥?
飞涨的房价与不断出台的调控政策，让楼市更加迷雾重重、前景不明。房价不曾停下飞涨的脚步，北、上、深房价进入&10万&时代，北京近四成房价超500万。十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策，严控房价。强压之下，房价能否回归理性?还是&走向叛逆&越压越涨?
带着对楼市的思考，凤凰财经专访了中国人民大学副校长吴晓求，话题一路从楼市聊到人民币。这位知名学者、政府智囊谈了他眼中的楼市谜题，也提供了解决方案。
中国楼市政策可以向温哥华学习
我们的采访从&风口浪尖&的房价开始。&我是个金融学者，我以前不研究房价。后来发现在中国房地产不仅仅是消费品了，它通过杠杆已经变成一个金融产品，所以就不得不去研究它了。&吴晓求笑言。的确，楼市对中国的经济学者来说是一个避不开的话题。
吴晓求认为，中国楼市暴涨背后有四个因素：货币超发、土地制度、楼市政策、金融体系。在凤凰财经的采访中，他主要聚焦在后两个因素。
&中国对房地产的政策存在一些问题，比如说我们一出台(政策)，就是通过政府的有形的手去控制它，限制它消费，这个实际上不好。&采访一开始，他就对楼市调控提出了异议，认为20多个城市的密集调控有不妥之处。
如果宏观调控不好，又该如何解决高房价的难题?吴晓求认为，可以向温哥华学习。&加拿大的温哥华市，它也没有什么(调控)动作，它就把税加大了，价格自然就会下来。&
最近一两年，大量海外热钱流入温哥华楼市。中国买家去年买走了温哥华三分之一的房子，当地房价一个月内暴涨30%。今年8月，温哥华出台史上最严厉楼市政策，对海外购房者征收15%的房产转让税，税率较此前翻了近8倍。加税政策出台后，温哥华房价一月内下跌近20%，学区房销售额下跌94%。
无独有偶，香港也步上温哥华后尘，用&加税&的方式狠控楼市。11月4日，香港政府决定提高住宅印花税至交易额的15%，严防楼市泡沫风险。
温哥华和香港都把&加税&作为调控楼市的手段，吴晓求认为这种方法比单纯限购更合适，因为&税率提高后，投资者比较成本收益，发现成本高风险大，马上就不买了，价格自然就下来了。&
加税政策能否适用于北上深等长得最猛的中国大陆城市?他表示很难，因为中央政府和地方政府的关系。
&地方政府内心里面不想降低房价&
顺着温哥华加税的话题，笔者抛出下一个问题：&所以，您认为地方政府要向温哥华市学习?&
吴晓求的回答非常犀利：&他(地方政府)内心里面不想降低(房价)，他想维持一个高价，只是中央政府给出决策，他又不得不执行这样一个政策。所以我觉得只要采取那个政策(温哥华的加税政策)，(房价)就下来了，回到一个完全理性的水平。现在(房价)是不太理性的。&
&高房价是没有意义的&
对于中国房价下降，有海外机构担心，一旦楼市泡沫破灭，会引起资本逃离，给中国经济带来风险。对于这些机构观点，吴晓求并不认同：&房价下降对经济会有一些影响，但我认为这个影响是健康的。也需要挤一挤泡沫了。&
对于高房价，吴晓求的态度非常坚决：&我不知道房价有什么意义?同样一个东西，明明是一百万偏偏要搞到五百万，是不是啊?而且它成本可能50万，到底有什么意义吗?没有意义的。&
他强调经济发展要遵守市场规律，不要人为追求一些泡沫的虚涨，&没有意义&。&就像我们过去有些年为了应对经济下滑，做了大量僵尸企业，或者僵尸存量的这些投资，这些投资为当年的经济增长都做了很大的贡献。但是从今天看，它完全是没有意义的。&
&现在不要进入楼市&
现在该买房吗?吴晓求的态度非常坚决：&现在不要进入楼市。&
他背后的逻辑是房价已经在如此高位，不会继续大幅度的涨下去。&拿我们的人均GDP和收入水平比较，要是真到了单价20万/平米还让人活不活?要让年轻人充满希望的生活下去。&
&但是现在言论说北上深的房价正在&香港化&?&笔者质疑道。
&这不现实，中国的土地这么多。&
我们要避免犯俄罗斯的错误
除了楼市，人民币汇率也是今年备受关注的大事。而社会上也出现不少声音，人民币与房价孰轻孰重?该保谁弃谁?对于这类讨论，吴晓求直言：&这种政策组合非常糟糕。&
&应该维持人民币汇率的相对稳定，让房价至少不上涨，甚至要略有下降，我认为这种政策组合是比较好的。&他补充道。
自2000年以来，俄罗斯采取了弃汇率保房价的手段，造成了2014年时大量资本外逃，让俄罗斯经济一蹶不振。
&所以(这种政策组合)会带来毁灭性影响，这个肯定是错误的。&吴晓求如此点评。他提醒：我们要避免犯俄罗斯的错误。
&从房子到袜子，中国资产价格高得离谱&
最近两个月来，人民币的走势可以用&跌跌不休&来形容。10月1日人民币加入SDR后，连续7天调低中间价，在岸人民币连续跌破6.7、6.8两大&铁底&，最紧更是两天内连破6.84、6.85、6.86。
吴晓求认为人民币接连贬值是&释放压力&的动作，背后更核心的原因是&中国资产价格高得离谱。&
他表示，无论从哪个角度看，无论是中国经济的基本面，还是货币供应规模，还是存量规模，还是国内资产价格，甚至包括大多数消费品价格，和美国相比较的话，中国的价格都是比较高的。
&(中国的)资产价格，就拿房地产来说，高得是完全离谱了，这样离谱人们可以套利的。如果我们是一个理性的消费者，卖掉一套(国内的)的房子，在加拿大、美国买一个非常好的房子，价格可能只是北京房价的一半。&
大到房子，小到袜子，他认为同等水平比较，中国的太贵了。他幽默的指着自己的袜子说：&我现在出国，都到国外去买袜子，它(国外)的袜子非常好，但是比我们便宜很多。它(国外)的衬衣非常好，而且是著名的品牌，只有我们价格的1/3了，甚至1/4。&
如此高的资产价格，如此大的价格差距，&你说它(人民币)有没有贬值的压力?大家都去(国外)买东西了。&
&人民币没有底&
人民币贬值速度迅猛，连续打破6.7和6.8两个底，但吴晓求认为人民币不足为惧，因为主要是兑美元贬值，兑其他货币并没有贬值，甚至还有所升值。美元最近持续走强，昨日美元指数破百，创今年新高。
人民币对美元跌势迅猛，跌到哪才是底?&长期来说，人民币没有底。我个人认为，7就是我们一个近期的底，而且7以后也不算太大的事情。&
他也提到，人民币对美元贬值会对中国的出口企业带来一定的好处，对中国的经济复苏带来一些促进的作用。
谈货币政策：不必过于担心货币超发
说起人民币，离不开货币政策。说起中国的货币政策，不能不提&货币超发&。中国的货币总量，从1990年一直到2011年21年来翻了58倍，同期美国只增加了1.99倍，就是相当于中国的货币超发量远远高于美国。据官方数据，中国M2的余额是将近到了97万亿，居世界第一。如此大规模的货币超发(印钞)是否会造成通货膨胀、钱不值钱?货币政策存在哪些隐患?
对此，吴晓求认为不需要担心，&中国的货币政策还是挺好的&。他认为，货币超发和中国此前20多年的&出口导向型&经济又很大关系，中国通过出口和外商直接投资(FDI)的方式吸纳了大量外汇储备。同时，中国的货币制度中结售汇是重要的一环，在发行的货币里面外汇占款还是非常大。&我们的外汇储备规模高达3.4万亿美元(编者注：10月份外汇储备为3.12万亿)，乘以6.7有多大，光这一块就有25万亿左右。这还只是基础货币，还没有算乘数。&
吴晓求也提到广义货币(M2)中有部分并没有出在流通中，他笑道&之前查处的发改委贪官家中搜出2亿现金，这些钱并不在流通之中。因为贪官们也不敢用自己的名字去存钱，人家说你明显超过你的收入，也不能买股票，凭什么你工资一个月就一万多块钱，你实际怎么有一个亿，或者一千万，所以他就只能放在家里面。但是这些沉淀的钱对整个的价格体系不会带来影响，无论是资产价格还是消费价格。&
吴晓求指出，中国的货币规模不断上涨，这些上涨要么让物价上涨，形成通货膨胀的压力，要么流向金融市场，包括股市和银行间市场。中国物价这几年的上涨速度并不快，大量存量货币砸向了金融市场，包括股市和银行间市场。
现在该买啥?股市?人民币?
中国投资者一直面临着投资渠道有限的难题，如今人民币接连贬值，楼市高企，股市乏力，这种情况该如何做资产配置?
吴晓求认为现在有两个渠道相对安全：一个是海外以美元计价的资产，另一个是A股。
他表示A股如今处于低位，进行一些股票组合的投资也不错。但他也提醒：&A股还处于消化2015年危机的过程，还需要相当长时期来消化那种阴影。近期很难有非常好的发展。&
话题从楼市到人民币，从货币政策到资产配置，这位中国知名学者在45分钟的采访中为中国经济&问诊把脉&，提供了他的解药。&百花齐放百家争鸣&，他的见解独到，也只是&一家之言&，但的确为我们提供了一个看待楼市、人民币的新角度。
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微信公众号为什么莫斯科房价20年疯涨77倍？
“买房难”和“租房贵”并不是中国人独有的心头病，幅员辽阔的俄罗斯也不例外。苏联解体后，俄罗斯既承担了之前的荣耀，也面临着遗留的住房问题。从叶利钦上台到普京重拳整顿，20余年里俄罗斯的房价经历了一系列的起伏动荡，可住房问题依旧存在。俄罗斯房价高不高？为何莫斯科房价20年疯涨77倍？俄罗斯年轻人为何租不起房？下面小编就带你了解苏联解体之后俄罗斯的住房“难题”。
【商品房】俄罗斯房价走到现在，也经历了痛苦的波折。苏联解体后叶利钦上台，这俄联邦第一任总统却没给老百姓留下什么好印象，其中一大原因就在于房子。改头换面的俄罗斯在经济发展上发生了颠覆性变化，由计划经济急速转为市场经济。政府将苏联时期的福利房免费转给个人，同时鼓励私人建房，以此为基础刺激房地产市场经济的形成，从此房产私有化开始。
【新贵阶层】1992年俄罗斯在全国推行市场经济。一部分人利用政策倒卖国家资源一夜暴富，被称为“俄罗斯新贵”，同时这些人大量购买房产资源形成垄断，致使房价迅速上涨，这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产也推动了房价上涨。此时的俄罗斯人比苏联时期过的更加艰难。
【最贵的城市】到1995年俄罗斯首都莫斯科成为世界上房子最贵的城市之一，并在此后几年稳居世界房价前五位。1996年初-1999年之间，房地产市场规模没有扩大，房价随着经济出现了几次波动，直到1998年经济危机之后，房产市场规模才真正缩小，带动了房价的暂时下降。
【买房成梦】俄罗斯貌似强大，但社会内部却是问题丛生，工业结构问题，养老教育问题和居民住房问题使得这个大国累的气喘吁吁。俄罗斯虽然拥有世界上最广阔的土地，但还是有很多人没有房子住，甚至不少人流落街头。和中国、印度等世界很多发展不均衡国家一样，如何解决大城市年轻人的住房问题，成了一项充满挑战的大工程。大城市承载了年轻人太多的梦想，而现在还只是一个梦。（来源：米谈天下）
【房价回落】2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价也受到了影响。货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。2015年，莫斯科的平均房价约合元人民币/平方米(莫斯科人均月收入仅相当于5000元人民币)，中型城市约为元人民币/平方米，小型城市元人民币/平方米，地区之间房价差距不小。
【普京出拳】2000年克科勃出身的普京带着人民的期盼执掌俄罗斯。他一方面整顿市场打击寡头，另一方面对国家住房政策做了全方位规划，“我们不能卖掉了国家的资源，却让人民生活在贫民窟里。”2007年，普京提出新构想：每年至少建1-1.3亿平米居民住房，要提高住房基金改善人民住房条件！普京给了俄罗斯人希望，但住房问题依然很严峻，面对现实，有人说普京只是一个会说“好话”的政客。
【旧房修缮】俄罗斯30亿平方米住宅面积中有一半以上需要维修，有些房屋从建成大约有40-50年没有维修过，都是苏联时期留下的老房子。有些人虽然有房子住，但这些房子早已划入危房的行列，为了对此类房屋进行修缮俄罗斯政府也投入了相当一部分资金。
【官商勾结】普京上台以后虽然俄罗斯社会环境得到很大改善，但腐败现象仍很严重，特别是房屋不动产市场。一些官员利用国家政策漏洞建立了自己的关系网，和一些建筑公司“互惠互利”。大城市的房价比实际价值竟然高3倍，就连新西伯利亚常年寒冷的城市当时一套房子也要一百万卢布。银行也来凑热闹，从2001年开始一些银行通过子公司收购二手房之后高价卖出，造成二手房价居高不下，一度超过新房价格。
【莫斯科房价世界第二高】俄罗斯人期盼工资涨了之后再买房，可没想到房价比工资涨的更快。2009年，首都莫斯科住房均价已经涨到5000美元/平方米，2012年达到5902美元（约合3.66万人民币），莫斯科市中心达到9280美元。从1991年苏联解体莫斯科的房价涨了大约77倍，一度成为全世界房价第二高城市。相比之下，第二大城市圣彼得堡的房价要比莫斯科低一倍左右，而其他城市的房价约等于中国各省会的房价，还算可以接受。
（本文来源：米谈天下）
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