未办理产权证与房屋转让行为的效力
未办理产权证与房屋转让行为的效力(作者：吴志聪、田韶卿)
甲和乙系夫妻关系，是位于西城区新壁街的某处房产的原所有权人，甲乙及其五名子女达成书面协议：此地段A房地产公司将拆迁重新开发，房屋拆迁后，甲、乙的回迁房产权改为儿子丙名下，丙负责对父母养老送终。后丙与A房地产公司签订协议，约定：A房地产公司拆除此处房产，安置回迁房北京市西城区新壁街一处单元房与丙。再后，丙与丁就买卖回迁房屋达成一致，丁向丙支付了购房款及公共维修金。在该房屋的买卖行为发生两年之后，甲乙等人认为，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权、居住权及使用权，丙与丁的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，应确认为无效，并为此诉至法院，要求确认买卖合同无效。
一审法院经审理后认为，丙未经其他共居人同意，将诉争房屋出售的行为，侵犯了甲、乙等人的合法权益。丙、丁进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。丙、丁之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故丙、丁关于诉争房屋的买卖行为无效。一审判决做出后，丁不服，提起上诉。
二审法院经审理认为，甲、乙及其五子女达成的书面协议以及后来丙与丁的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。丁购买该房屋，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯甲乙等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，甲、乙等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然丙仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，二审法院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正，判决驳回了甲乙等人的诉讼请求。
此案涉及到以下几个问题：拆迁安置房能否上市交易；未办理产权证，房屋交易行为效力如何；未经共有权人同意，转让房屋行为是否有效？其中第一个问题是前提，第二个问题又影响到第三个问题，因此，重点在于分析未办理产权证与房屋转让行为的效力之间的关系。
一、拆迁安置房的上市交易问题
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的拆迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，如修建高铁拆迁。一般而言，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这一点北京和上海等大城市均明确规定，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条的规定更为详细。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。案例中的诉争房产属于第二种情况，首先可以明确，其没有转让期限的限制。
不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险，比如房价上涨后家卖方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。
二、未办理产权证与房屋转让行为的效力
物权公示公信原则旨在保护交易安全性，从而促进交易，推动经济发展。房屋产权登记是物权公示公信原则的一个重要手段，如果机械理解《城市房地产管理法》第37条第6项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，就会使房屋产权登记成为限制房屋交易的一种方法，这与物权公示公信原则的主旨是违背的。
《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定并非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况，而非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。
房屋转让是物权变动的一种情况，应该遵守物权变动的一般规则。物权变动包括物权变动行为和物权变动原因行为两个层面。从物权变动行为的角度来讲，物权变动分两种情况：一种是不经权属登记，只要交付即引起物权的变动；一种情况是经权属登记，才发生过户这一物权变动行为，第二种情况中过户和物权变动行为是一致的。就本案所争议的房屋而言，未办理权属登记，也就没办法过户。
从物权变动原因行为来看，是否办理权属登记，并不影响转让合同的成立和效力，只是该原因行为并不具有对抗第三人的效力，也就是说，只有在对抗第三人时，办理权属登记并依法过户才具有确定物权归属的作用。因此，房屋转让合同本身作为物权变动原因行为，其有效性与是否过户没有关系，不能以没有办理权属登记为由，而否认房屋转让合同的有效性。在转让合同有效，且房屋具备办理房产登记条件的情况下，受让人依据合同享有申请转让人办理房产证并依法过户的权利。本案中，房屋转让合同没有违背强制性规定，应为有效合同。
三、未经共有权人同意，转让房屋行为是否有效
部分共有权人不通知其他共有权人、或者丈夫瞒着妻子把共有的房屋转让的情形在当今时有发生。那么此种情况下房屋的买卖是否有效呢？
在一般情况下共同共有的房屋的出售要经过全体共有人的一致同意才可以进行，按份共有的房屋应当经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售。部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但《物权法》规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损。也即，《物权法》为保护受让人的权益，对无处分权人擅自处分共有房屋的情形做了除外性规定，符合除外性规定的，即便处分人为无权处分，该处分行为仍可被认定有效。在学理上，这就是物权法上的“善意取得”原则。
从前文所述可知，本案中，受让人受让该不动产是善意的，且以合理价格转让。需要注意的是第（三）点规定，而在理解是否需要登记不能简单理解为不动产转让未经登记就不符合“善意取得”原则，而应结合案件具体情况来看。首先，从上述第二部分对房屋转让合同效力的分析来看，丁有权要求丙办理产权登记并过户至自己名下的权利；其次，丙或迟或早会取得涉案房屋的房屋所有权证，也即涉案房屋终会具备过户（办理转移登记）的条件。也即，笔者认为，丁对取得涉案房屋的所有权具有完全的期待权益，一旦过户条件具备，则从理论上来讲完全可以实现涉案房屋的过户登记。
综上，笔者认为本案案情符合《物权法》规定的关于无权处分人处分房产之除外情形，且房屋转让合同签订后，丁向丙支付了购房款及公共维修金，在该房屋的买卖行为发生两年之后，甲乙等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。
因房产开发等因素拆迁而取得的拆迁安置房,属于被安置人的私有财产，可以自由上市交易。房屋转让合同在当事人自治范围内，只要系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《城市房地产管理法》第三十七条的相关规定系行政管理性法律规定，而非效力上的强制性规定。应该正确理解《合同法》第五十二条关于合同无效的几种情形的规定，如果以违反法律、行政法规的强制性规定为由而轻易否定合同效力，将会给当事人的意思自治带来强大威胁。在房屋转让合同合法有效的基础上，受让人拥有催促出让人办理产权登记以及完成房屋过户的权利，而不能以房屋产权过户未完成的现状否认房屋转让行为的效力，这是因果倒置，是对物权法物权行为的误读。按照《物权法》“善意取得”原则受让人合法取得房屋所有权的，原房屋共有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，以维护自己的合法权益。
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法院调解撤销国土局办理过户手续但未领取房产证的购房合同应如何执行？
& && &本人3月份在龙岗购买一处房产，在4月底去去国土局办理过户。在递交过户材料还未来得及办理完税凭证取证前发现房屋漏水很严重，与当初看房是的样子大相径庭，因与上任业主沟通此事未果，遂5月份诉至法院。
& & 7月底经法院调解达成一致，双方买卖合同无效，本人给予对方5万元补偿，交易取消，目前进入执行阶段。我的问题在于，这种情况下是否还要缴税？就此，我们咨询了龙岗税务局，对方已经明确讲了“买卖合同无效，交易的基础不成立，并不是实质的交易行为，所以不需要缴税”。但是国土局却说没有完税凭证，所以不能恢复产权，以至于事情就僵持在这里了，半个多月过去都没有消息。
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房屋买卖时没有房产证
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开发商同意，可以变更买受人
回复时间： 04:57
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办房产证两种办法：一，你和房地产开发商合同约定由他办。二，你自己去房地产开发商处办。
然后再到房地产登记部门登记过户。 卖房没有房产证 不行 。登记有证才能卖。3.房产证该谁办？根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：房屋权属登记由权利人（申请人）申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。当然，如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法应当承担违约责任。四、开发商有义务协助办理房产证吗？开发商（出卖人）对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于开发商原因造成购房者不能及时办证的应承担法律责任。为保护广大购房人的合法权益，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而且根据该解释第十九条的规定，购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天，由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
回复时间： 22:18
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房屋买卖合同已登记，无法更改，等房产证下来后再过户
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