关于宅基地继承和政府房屋置换的问题
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关于宅基地继承和政府房屋置换的问题
我双亲现在都已过事，在农村留有一块宅基地和三间平房（只有宅基地使用证），我和姐姐达成遗产继承协议，三间平房平房有我继承，（我和姐姐均是城市户口）我们这里政府正在进行城中村改造，我们的宅基地也在范围之内，政府的规定是房屋按平方补偿，宅基地是一分地置换一套房，请问我的情况，可以置换到房屋吗，如果不能我该怎么办，房屋补偿款还不够给我姐姐的，如果不能我该怎么办，
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有什么办法解决
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小产权房与宅基地房屋有什么区别？
“”是一些村集体组织或者开发商，在新农村建设等名义下出售的建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
首先应当明确的是，只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑，因为法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小产权房”就是非法建筑。目前，一些“小产权房”在销售环节存在某些问题，与现行法律法规有冲突，因此，许多人误以为是“小产权房”就是非法建筑。“小产权房”，只要买方人是本集体成员，并且符合“一户一宅”规定，提供了相关审批手续，就可以确权。
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all rights reserved.农村宅基地上房屋置换后的所有权归属
农村宅基地上房屋置换后的所有权归属
得的国有土地上商品房屋的所有权归属于谁，目前国家没有这方面明确的条文，有的地方将所有权登记在原宅基地上房屋的原产权人，如原来未领取房屋所有权证的，登记在集体土地使用权证上登记的人名下。对此种房屋所有权的归属及如此登记的合法合理 & &随着城市化建设的进行，大量的农村宅基地上的房屋被拆除，政府不再安排原住户宅基地，而是由政府或相关单位用国有土地上的商品房屋调产后进行安置，由此，原住户取得了国有土地上商品房屋的所有权。对该取性，有必要进行探讨。
& & & &一、有关宅基地价值方面的文件及判断：
& & & &1、国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》（二〇一〇年六月二十六日）中规定：“（八）住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
& & & &2、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）第十四条第一款规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。” 第十五条第一款规定：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。” 《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条第一款规定：房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。
& & & &3、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》　(2002年4月10日上海市人民政府发布) 第六条第一款规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。”第六条第二款规定：“前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。”
& & & &4、《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》(天津市人民政府令第18号) 第三条规定：“本办法所称以宅基地换房建设示范小城镇（以下简称示范小城镇），是指村民以其宅基地按照规定的标准置换小城镇中的住宅，迁入小城镇居住，建设适应农村经济和社会发展、适于产业聚集和生态宜居的小城镇。” 上述国土资源部文件中已明确，在征地中涉及宅基地上房屋拆迁时，要对宅基地进行补偿，即宅基地也有其经济价值。上述三个直辖市的规定中可见，在拆除宅基地上房屋时必须进行补偿，如果原住户选择货币安置的，则货币安置的价格中不仅包括了房屋建造的重置价，而且还包括了宅基地的区位价，宅基地的区位价就是宅基地的价值。按照上海市的规定，宅基地的区位价（价值）实际上就是当地同区域新建多层商品房屋所含的土地使用权价格，即分摊的土地出让金。 上述文件将宅基地的价值明白无误地表达出来，要求在征地拆迁中对宅基地进行补偿。但也有形式上回避，实质上认可的文件规定。
& & & &5、如《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（草案）起草说明中认为，宅基地的所有权为集体，原住户只有使用权，无法取得宅基地的经济价值，或考虑到征地政策的延续，防止以前已经补偿过的宅基地上住户按新标准补偿的要求，如苏州通安事件，故在文件制定中回避了对宅基地补偿的文字表述，在《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十九条中规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素，以评估价格确定。具体办法由所在地人民政府（管委会）制定。”但在对宅基地上房屋征地拆迁补偿的实际操作中，采取了对宅基地与调换的商品房的地价互不结算，只结算重置价差额的办法来回避宅基地价值的确定，但从结算的结果看，实际上宅基地的价值至少等于调换的商品房的地价，故仍然体现了宅基地的价值。另外，尽管宅基地上住户对宅基地没有所有权，但使用权也是合法取得，使用权也是可以受益的权利之一。尤其在我国，只有国家及集体组织才对土地有所有权，其他的均是具有使用权，不管是国有土地使用权还是集体土地使用权，国有土地使用权人可以抵押或将土地符合条件后转让而取得经济利益，为何集体土地使用权不能呢？
& & & &6、再如《常熟市集体土地房屋拆迁管理实施细则》第二十一条规定：“住宅房屋拆迁的货币补偿主要由区位价补偿金、重置补偿金、装修补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费等组成。”即规定了将所拆迁的宅基地上的房屋所在区位标准价及调产的商品房屋所在的区位价标准，再对被拆迁的宅基地上房屋进行重置价及区位价的评估，对调换的商品房进行重置价及区位价的评估后，通过经济结算后调产。在常熟的办法中，区位就是房屋所坐落的位置、房屋的环境，所谓的区位价实际上体现的就是被拆迁的宅基地的价值。 由此可见，不管在文件中明确肯定宅基地在征地拆迁中的价值，还是变相认可宅基地在征地拆迁中的价值，宅基地的价值始终是存在的，而且该价值在调换商品房的价值确定中占有较大的比重，按照评估结论，每平方米宅基地的价值远高于每平方米建筑的重置成本。
& & & &二、家庭成员对价值的贡献：
& & & &那么该宅基地的价值应该归属于谁？按照物权原则，宅基地的价值应该归属于宅基地的拥有者。
& & & &《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此条文明确了宅基地的拥有者是农村村民户，即以户为单位申请取得宅基地，拥有宅基地的使用权，在申请宅基地时，一般均要求申请者填写家庭成员。另外，在安排宅基地时，会根据家庭人口的结构与人口数量来确定安排的宅基地面积的大小。如《苏州市宅基地管理暂行办法》第十一条申请宅基地的标准和条件中明确：市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市，每户宅基地不得超过135平方米，与已婚子女合住并且总人数在6人以上（独生子女一人按两人计算，一户只计算一次）的不得超过200平方米......。
& & & &可见家庭成员对宅基地的取得是有贡献的，故尽管土地登记时土地使用权证或宅基地登记证上仅列一人，但该人仅是该宅基地拥有者的代表，并不能因为登记为一人就将置换后的房屋所有权认定归该人独有。
& & & &三、如何确认家庭成员对商品房屋的所有权归属
& & & &从宅基地取得的条件看，首先取得宅基地的人必须符合申请的条件，即为属于提供宅基地的农村集体经济组织的农村村民，如果在申请宅基地时家庭成员中有部分为非提供宅基地的农村集体组织的成员，即为其他农村集体经济组织的，或非农户口的，则不拥有该申请取得的宅基地的使用权。
& & & &根据这个认定方式，下列人员不属宅基地使用权的拥有者，或宅基地置换商品房的所有权人：
& & & &1、宅基地申请时户口不属于分配宅基地所在的村集体经济组织中的人员，其中包括了非农人员、农村户口人员但属于另外集体经济组织中的人员。
& & & &2、宅基地取得后，转为非农人口的人员，或户口迁入其他村集体经济组织中的人员，如婚迁，读书当兵等户口迁出的人员。但之后又迁回该村集体经济组织中的，且户口性质为农业的除外，如服刑期间户口迁入监狱的，服刑期满后迁回该村集体经济组织的，或读书时迁入学校，后又迁回该村集体经济组织的。
& & & &3、户口虽然在宅基地所在的村集体经济组织中，但已在其他村集体经济组织中享受了宅基地申请权利，或享受了商品房调换的人员。如因婚姻原因，在夫家申请宅基地时，女方也列入了夫家的家庭成员中，虽然女方户口仍在娘家，由于其在夫家已享受过宅基地安排的待遇，或享受了宅基地置换商品房的权利，根据农村村民一户只能拥有一宅的原则，则其自然不再享有娘家宅基地的权利。
& & & &4、宅基地申请时尚未出生的人员，即使在出生后户口属于分配宅基地所在村集体经济组织的，也不属于宅基地使用权的拥有者。
& & & &需要注意的是，上述认定的标准为按“砖头认定”标准，即只按宅基地的取得及建造房屋的面积来确定调换的商品房面积，以确定所有权人。如果是按砖头与人口标准确定调换的商品房面积，则即使不符合上述标准，该人员仍可以认定为共有权人。如在征地时，居住地宅基地上房屋中的人既有农业户口人员，也有非农户口人员，但在安置时，除了按房屋面积或宅基地面积确定安置面积外，还根据实际居住人员或户口内人员情况增加安置面积的，则为增加安置面积作出贡献的该人员应为共有权人。
& & & &四、关于权属的类别：
& & & &根据上述判别标准可以确定符合宅基地置换商品房的所有权人。但所有权人拥有的属于何类别的所有权？即在共有人没有明确共有形式的情况下属于共同共有还是按份共有？
& & & &共同共有的发生基于事实基础与法律原因，其中事实基础即数人间存在某种共同关系，该关系系有身份关系或者带有人格性质的关系，如夫妻关系、家庭关系、合伙关系。存在此种事实关系后，根据法律的明确规定来进行法律的确认。如夫妻间一般应认定为共同共有，除非双方另有约定，而这种共有关系是由《婚姻法》规定的，遗产的继承，在未对遗产侵害的情况下，根据《继承法》的规定，所有有继承权的人对该遗产存在共有共有的关系。
& & & &从宅基地上房屋置换商品房的过程看，正是存在家庭关系，且由于家庭成员的存在而取得了宅基地，故家庭成员对宅基的取得，及以后置换商品房的取得作出了贡献，故存在共有共有的事实基础。同时根据《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这条确定，在共有人没有约定或约定不明确的情况下，如果共有人间有家庭关系的，应推定为共同共有，按照共同共有性质处理，没有家庭关系的，则推定为按份共有。
& & & &由此可见，在家庭成员没有特别约定的情况下，符合条件的家庭成员与宅基地的申请人代表对所调换的商品房屋存在共同共有关系，应该按照共同共有的认定原则确定所有权人后共同进行所有权的登记，而不是仅登记在申请人代表一人名下。
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一、问题的由来
随着城市的扩大，一些农民进入了城市。也有不少的农民进城后在城市里购置了房屋等固定资产，他们实际已成为城市里的一员。而他们以前在农村建筑的房屋也成为闲置物;而在农村，新的人口增加也需要增加新的宅基地，但土地是有限的。如果不让前者转让其宅地和房屋，后者又急需宅地--这无疑是土地资源的浪费。因此法律应当允许这些事实上已经离开农村的农民，有转让自己宅地的权利。
此外，还有一些城市居民或一些离退休人员自愿到农村投资办企业，对这样的人员也应当可以得到在农村建房的权利--因为这有助于农村的建设。
这就产生了一个问题，农村宅基地能够转让和继承的问题。
二、宅基地使用权的概念
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型，属于集体所有。
宅基地使用权是指农户依法享有的对集体所有的土地占有、使用以及自主利用该土地建造住房及其附属设施的权利。宅基地使用权的取得不以土地承包经营权的享有为前提，只是由于土地与房屋是农民的基本生存条件，缺一不可。因而，考虑到农村的这一社会现实，享有土地承包经营权的村民也当然享有宅基地使用权。
三、现行法律对宅基地的规定
《宪法》规定：&城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有&。
《物权法》第一百五十二条规定：&宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定：&宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。&
《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
中央有关文件也再次明确：农村居民多出的宅基地，要依法收归集体所有。2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《担保法》也明确规定，宅基地使用权不能用作财产进行抵押。
《刑法》对非法转让土地的处罚十分严厉：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金;情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金。
四、宅基地的基本特征：
1、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。
2、不可流转性。从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。
按照我国的法律，宅基地属于村上分配给村民的，它属于农民集体所有，个人只能在上面建造房屋供自己使用。目前宅基地不能在房产的一级和二级市场交易。
3、法律规定取得方式的单一性。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出;
4、一户一宅。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
五、宅基地使用权可以转让和继承的法律原则
(一)、这是公民权利平等的需要。
民法是调整平等主体之间的财产权和人身权关系的法律，农民的住房及宅基地是公民的财产权范畴，农民是我国的公民，工人、知识分子也是我国的公民，为什么要对农民的住房及宅基地的权利转让进行限制?
农民是我国现行社会最低层的群体，长期受到社会的不公平待遇，所以在人们的思想中长期存在着歧视农民的问题。其实我们不难发现，对农民住房及宅基地转让的限制就是为了限制农民的自由，让农民世代在农村做农民，但也是限制城市公民进入农村成为农民的自由。从公平角度看限制农民财产权的转让使法律失去了公正性，没有公平公正的法律，是没有权威的法律。
现在中央在努力抓&三农&问题，但根本问题是农民问题，要解决农民问题必须解放农民，让农民融入现代社会中来，投入市场经济中去，让农民与其它公民享受平等的财产权利和人身权利。而决不能以稳定农村为由对农民进行歧视。
(二)、这是公平公正的需要
1、农民的住房，是由其自己投资修建的，农民对之有财产所有权。按照物权的特点，农民应当对之有完全的占有、使用、收益和处分的权利。因而，应当允许农民把之作为个人财产进行处分，允许进入市场进行商品化买卖，这样可以发挥农房的流通作用，加速城乡房屋的交换，缩小城乡差别，也可以促进城镇化建设。但出卖房屋的农民不得再申请宅基地建房。否则是对于房屋所有权的实现成了&空中楼阁&，这不符合我国物权保护制度。
2、对于转让对象的限制即&转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民&，不利于保护农民的合法权益，可能损害了农民的既得利益。
3、对于已出卖或转让宅基地使用权权的，不宜用&不得再申请宅基地&来限制。这样不利于&物的流转&，事实上是一种变相地对农民的一种歧视。
因此，笔者认为，对农民的住房及宅基地的转让，可与城镇国有土地转让同等待遇，但转让后的土地所有权性质不变。
六、宅基地使用权可以转让和继承的几个问题
1、宅基地使用权(本文所指是农村宅基地使用权)是否是&财产&，以及是否为&个人财产&?
我国继承法第三条规定：&遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。&公民对宅基地只有使用权没有所有权，所以不可以作为遗产继承。但建造在宅基地上的房屋产权属于公民自有，当然可以继承，按照&地随房走&的原则，可以根据房屋所有权的变更而继续使用宅基地，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地的继承。
2、宅基地私自转让是否有效?
宅基地未经变更登记自行转让无效。《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国《土地管理法》第二条规定：土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。农村村民转让宅基地应符合法律对其&转让&的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3、城里人是否可以购买宅基地?
宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《物权法》明确规定了城镇居民不可以购置宅基地，但城镇居民如果不是通过购买的方式获得宅基地，而是通过赠与或者是继承的方式获得，这样的宅基地使用权又是否合法呢?答案是肯定的。典型案例
农民李某和其父各自有窀基地并建有房屋。后来李某父亲去世，遗留下三间房，李某想将房屋扒掉，准备盖新房。但是在准备动工时，却被村委会制止了。李某很疑惑，他继承了父亲的房子，为什么不能扒掉盖新房？那卖掉这三间房可以吗？
依据我国法律的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果超过规定的标准，一般应归还村集体。也就是说，不存在一户拥有两个宅基地的可能，任何方式、途径都不合法。
宅基地是属于集体所有土地，所以宅基的土地不能继承，但是宅基地上的房屋是可以继承的。因此，李某可以继承其父宅基地上自建房屋，但对宅基地没有继承权。如果村集体试图收回宅基地从而导致住宅权利无法实现，则李某与村集体可以在公平合理的原则下用财物结算。
农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件并签订农村房屋买卖合同：(1)必须在同一集体经济组织内部成员之间；(2)经本村村委会同意；(3)转让人户口已迁出本村或&一户多宅或多房&。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；(4)受让人无宅基地；(5)宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。因此，李某也可以将继承其父的房屋流转给本村没有宅基地的村民，价格双方自行协商。
《物权法》第一百五十五条
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《土地管理法》第八条城市市区酌土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条严格宅基地申请条件。坚决贯彻&一户一宅&的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。
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农村宅基地上建设的房屋能否继承?
【摘要】：正编辑同志:我于2003年初大学毕业后在省城定居工作,同时将农村户口迁往所在城市。2013年秋,父亲因病去世不久,母亲改嫁离开居住地,因此,父亲留在农村的4间平房由我的妹妹管理。最近,妹妹将该房对外出租,每年获得租金3 600元,母亲分得2 000元,妹妹分得1 600元。我提出继承部分房产时,母亲与妹妹均不同意,并提出该平房建筑在属于村集体所有的农村宅基地上,城
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D923.2;D923.5【正文快照】：
编辑同志:我于2003年初大学毕业后在省城定居工作,同时将农村户口迁往所在城市。2013年秋,父亲因病去世不久,母亲改嫁离开居住地,因此,父亲留在农村的4间平房由我的妹妹管理。最近,妹妹将该房对外出租,每年获得租金3 600元,母亲分得2 000元,妹妹分得1 600元。我提出继承部分房
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