析产案中财产共有人都主张取得实物时如何分割？
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析产案中财产共有人都主张取得实物时如何分割？
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李梅与莫里斯?建平共有房屋析产纠纷案
发布时间： 09:03:19
稿件来源：
作者：白云区法院 崔颖华
在共有物分割请求权案件中，共有人都主张对实物的所有权，且对分割的具体方式存在争议，法院应如何作出最佳的分割方案？
【要点提示】
《中华人民共和国物权法》第九十九条新设立了共有物分割请求权，但对保障该权利行使的分割方法只有该法第一百条关于实物分割、变价分割和折价分割的原则性规定，但对这三种分割方式如何具体操作，为作明细规定。本案中，共有人均主张取得房屋，且对分割的具体方式存在争议。经过权威部门认定本案房屋不适宜分割居住，双方当事人又不具备共同居住的条件，在此情况下，法院结合效益最大化与公平合理原则，通过在评估基准价的基础上组织双方竞价的方式，判决出具高价的一方取得房屋所有权，并补偿一半价款给对方，为该类型纠纷的解决提供了新思路。
【案例索引】
一审：广州市白云区人民法院（2006）云法民三初字第1827号（日）
二审：广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3623号（日）
上诉人（一审被告）：莫里斯?建平，女。
被上诉人（一审原告）：李梅，女。
广州市白云区人民法院经审理查明：广州市白云区广园路一房屋（即诉争房屋）是李梅丈夫生前与李梅婚姻关系存续期间共同购买的。 日，李梅丈夫死亡，莫里斯.建平曾就诉争房屋与李梅产生继承纠纷，向白云区人民法院提起诉讼。该院于日作出（2005）云法民一初字第1114号民事判决书，判决诉争房屋（建筑面积70.486平方米）的二分之一产权由莫里斯.建平继承，莫里斯.建平和李梅对该房屋产权各占二分之一份额。日，诉争房屋获发房地产权证，李梅与莫里斯.建平各占房屋份额二分之一，上载建筑面积78.01平方米，套内建筑面积70.49平方米。房屋确权后，双方因房屋共同使用问题产生争议。李梅因此提起本案诉讼，要求将房屋实物分割，各自分立门户分开使用，互不干扰，相应费用各自承担。白云区人民法院就李梅提供的分割方案是否符合建筑规划要求向广州市城市规划局白云分局函询，该局于日函复：“根据住宅建筑涉及规划有关要求，卧室和起居室应有直接采光和自然通风并且每套住宅应设计卫生间，按送来的附图所示把房屋分割成两套住宅不能满足上述要求。并且，调整过程还涉及到房屋结构安全、第三方利害关系人等权益等问题”。法庭根据李梅变更后诉请及申请，委托评估机构对诉争房屋进行价格评估，结果为讼争房屋价值344837元。
经白云区人民法院释明后，李梅变更诉讼请求为：请求法院判令将诉争房屋折价分割，将诉争房屋判由其所有，其按诉争房屋的一半产权的价值补偿给莫里斯.建平。
被告莫里斯.建平辩称：诉争房屋是由李梅与我各占二分之一产权。对于李梅原请求将诉争房屋实物分割我是同意的；但对于李梅变更后的折价分割请求，严重侵犯了我的合法所有权，我坚决不同意。我虽入籍新西兰，诉争房屋产权份额是我作为海外赤子联系中国故土的感情寄托，凝结了我对父亲的感情和思念，是我回国居所，故恳请法庭念及此，依法驳回李梅诉讼请求。
广州市白云区人民法院认为：李梅和莫里斯.建平是诉争房屋的按份共有权人，对诉争房屋各自占有二分之一的产权，由于双方并无约定不得分割诉争房屋，故作为按份共有人的李梅有权随时请求分割该共有房屋。双方当事人不能达成一致协议以确定分割方式，经法庭对诉争房屋进行实物分割的可行性向城市规划部门函询，据相关部门的函复意见，李梅和莫里斯.建平双方提交的实物分割方案均不能满足上述要求，故本案采取折价补偿的方式处理较为妥当。经释明后，李梅变更诉讼请求为将诉争房屋折价分割。由于李梅自始至终居住于诉争房屋内，且其除该房屋外并无其他居住用房，而莫里斯.建平则已入籍并长期定居于新西兰，对于诉争房屋的居住使用需要并无李梅迫切。因此，诉争房屋的所有权归属李梅更为适合，李梅应按市场价格对莫里斯.建平拥有的诉争房屋二分之一产权折价补偿予莫里斯.建平。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定,判决:一、该房的全部产权归属原告李梅所有，被告莫里斯.建平在本判决生效之日起三十日内协助原告李梅办理将上述房屋全部产权登记至李梅名下的变更手续；二、原告李梅在本判决生效之日起十日内向被告莫里斯.建平补偿人民币元房价款。
一审宣判后，莫里斯.建平不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
二审过程中，莫里斯.建平于日向二审法院申请对诉争房屋另外委托其他评估公司进行重新估价。庭审中，莫里斯.建平向二审法院提供的证据有：其向房管部门申请变更登记后的诉争房屋房地产权证原件和日广州市房地产档案馆查阅复制的《房地产登记簿查册表》原件，均显示本案房屋建筑面积为84.06平方米，套内建筑面积为70.49平方米。而一审是依据房屋70.486平方米面积进行评估，损害了莫里斯.建平的利益。莫里斯.建平表示愿意以比评估价更高的价格21万元购买李梅享有本案房屋的一半产权，并无偿将房屋提供给李梅使用至终老，并书面同意承担本案一审评估费3400元。李梅不同意以竞价方式取得诉争房屋全部产权，只同意按一审判决的价格支付莫里斯.建平一半房屋产权的价款。
广州市中级人民法院认为：本案莫里斯?建平和李梅对诉争房屋各拥有一半产权已经相关行政管理部门依法登记确认，莫里斯?建平对其拥有的一半房屋产权享有占有、使用、收益和处分的权利。根据莫里斯?建平提供的最新房屋变更登记后的产权资料显示，本案房屋的建筑面积为84.06平方米，套内建筑面积为70.49平方米，本院对此予以确认。一审认定的房屋面积有误，应予纠正。
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。李梅请求分割其与莫里斯?建平共有房屋，应予支持。但是，双方当事人对共有的房屋不能协商确定分割方式，且据规划部门出具意见也不能对本案房屋进行实物分割，依照《中华人民共和国物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价分割或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，应当对本案房屋进行折价分割。因双方当事人均对本案房屋主张全部所有权，双方应当通过竞价取得房屋全部所有权。经本院主持竞价，莫里斯?建平愿意以210000元购买李梅对本案房屋的一半产权，高于李梅的竞买价值元，本案房屋的全部产权应当由莫里斯?建平取得，莫里斯?建平向李梅支付210000元购房款。一审判决在双方当事人均主张房屋全部所有权的情况下，直接通过委托评估确定价格的方式将莫里斯?建平拥有的一半产权处分转让给李梅，损害了莫里斯?建平的利益，应予纠正。
另，莫里斯?建平同意将本案房屋在取得全部产权后无偿提供给李梅居住使用至终老，并承担一审评估费3400元，属于莫里斯?建平对自己权利的处分，也照顾了李梅的实际情况，应予准许。莫里斯?建平申请本院对本案房屋进行重新评估，因评估对本案纠纷处理不具有实质性作用，本院对该项申请不予准许。
综上所述，莫里斯?建平的上诉有理，本院予以支持。一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2006）云法民三初字第1827号民事判决。二、诉争房屋的全部产权归属莫里斯?建平所有，李梅在本判决送达之日起三十日内协助办理将上述房屋全部产权登记至莫里斯?建平名下的变更手续。三、莫里斯?建平在本判决送达之日起十日内向李梅支付人民币210000元房价款。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、莫里斯?建平将诉争房屋无偿提供给李梅居住使用至终老。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十九条新设立的共有物分割请求权，是指共有人以单方的意思表示，请求其他共有人分割共有物的权利。第一百条是关于上述权利分割方法的规定，包括协议分割和裁判分割两种，而裁判分割则包括实物分割、折价分割和变价分割三种方法。对于上述分割方法如何适用，目前没有明确的规定，缺乏具体操作方法。由于本案双方当事人对分割方法不能达成一致，故只能由法院对房屋进行裁判分割。
按照物权法和民法通则规定及立法精神，裁判对实物分割应当遵循下列原则：1、效益最大化原则。即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标。房屋共有权的分割是共有权消灭的重要途径，也应以效益最大化作为价值目标。2、公平合理原则。具体到房屋共有权分割，公平合理原则就是要体现共有人间的利益平衡，应当按照或者适当考虑各共有人在共有财产中所享有的利益因素，按照这个利益因素决定应当分割的具体份额。
物权法规定的三种分割方法的取舍思路
1、三种分割方法的适用条件。物权法只是规定了裁判分割三种方法，但并无规定每种方法的适用条件。参照《最高人民法院关于适用&&若干问题的解释(二)》第二十条“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割”的规定，实物分割的条件是双方均主张取得实物，且实物满足实物分割条件；折价分割的条件是一方主张取得实物，另一方不主张取得实物；变价分割的条件是双方均不主张取得实物。
至于对实物价值的认定问题，原则上是先由双方当事人协商；协商不成的，可以竞价取得；双方同意评估确定的，由评估机构估价确定。对于双方均主张取得实物，但一方同意竞价，另一方不同意竞价的，应当先进行评估，在评估基准价的基础上进行强制竞价。这样，既能保障实现物的最大效益，也能保护不同意竞价一方的基本权益。本案一审在双方均主张实物全部所有权的情况下，没有遵循价高者得的原则，而是直接将房屋处分给价低者一方，损害了当事人利益，不符合实现物的价值最大化原则。
2、关于变价分割和折价分割的处理程序。对于变价分割和折价分割在何阶段适用，《物权法》第一百条没有具体的适用规定，司法实践中对变价分割和折价分割在审判程序中处理，还是在执行程序中处理，存在以下两种观点：
观点一：根据《物权法》第一百条第一款中“拍卖、变卖取得的价款予以分割”的语句，该条款的立法本意似乎是：拍卖、变卖共有物应于审判程序中完成并对价款进行分割。
观点二：在裁判分割时，审判程序中不应进行拍卖、变卖的实际实施，只要在审判程序中完成对拍卖、变卖分割方法的确定即可。判决生效后，当事人可以申请法院执行，由执行机构实施拍卖、变卖予以分割价款。
笔者认为，观点一的做法会出现以下问题：首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》，人民法院进行拍卖、变卖需要经过一个较长的程序期限，这会导致审判期限的延长；其次，在理论上，法院在审判程序中完成拍卖、变卖程序，拍定人或买受人将依拍卖成交裁定或物权变动公示，确定地取得共有物的所有权，如果一方当事人上诉，二审法院是可以改判分割方法的，此时拍定人或买受人的利益如何保障？观点二的做法可能出现的问题主要是，确定拍卖、变卖方法的判决生效并进入执行程序，如果拍卖或变卖均不成功，原判决怎么处理，当事人申请再审还是重新起诉？上述尴尬的问题，目前在理论和实践上暂时还没有明确的解决方法，故实践中较少采用变价分割，这种方法往往只有在房屋无法进行实物分割和折价分割，且共有人都不主张房屋所有权的情况下作为“最后的选择”。本案中，双方当事人都主张涉案房屋的所有权，故一、二审均没有采用变价分割的方法。
3、关于折价分割方法。这是本案一、二审都一致采用的分割方法，但对如何折价，一、二审的观点不一：一审采用直接由法院委托评估机构确定房屋市场价的方法，判决房屋归李梅所有，并由李梅按评估价补偿一半价款给莫里斯.建平；二审则采用双方竞价的方法，由出具高价的莫里斯.建平取得房屋所有权并补偿一半价款给李梅。一、二审结果因折价方式的不同截然相反。笔者认为，在《物权法》没有明确法律可适用的情况下，二审法院大胆借鉴婚姻法解释（二）的规定，通过效益最大化与公平合理原则的运用，作出了最佳的分割方案。李梅不同意参与竞价，缺乏依据，应当视为其参与竞价。
首先，离婚案件中房屋分割的司法解释为双方均主张所有权的问题提供了法律借鉴。虽然《物权法》第一百条没有对如何折价分割进行具体的规定，但是，共有房屋分割在离婚案件的审判实践当中有非常成熟的做法。本案中，双方当事人均主张涉案房屋的所有权，符合上述《婚姻法司法解释二》第二十条第（一）项关于竞价的其中一个条件。
其次，在基准价以上组织竞价可以消除一方不同意竞价造成的消极影响，符合效益最大化原则。《婚姻法司法解释二》第二十条第（一）项关于竞价的条件有二：一是双方均主张房屋所有权，二是双方均同意竞价取得。其中条件二的设置主要是考虑到如果一方不同意竞价，不同意一方势必不能积极参与竞价，甚至消极对抗，竞价制度将无法公平合理进行。本案中，虽然李梅不同意进行竞价，不符合上述竞价的条件，但是由于本案一审对涉案房屋进行了评估，确定了基准价，法院在此基础上组织双方进行竞价，即使李梅对竞价采取消极态度，由此得出房屋的价值也不会因此显失公平。事实上，经过竞价，莫里斯?建平愿意以210000元购买李梅对本案房屋的一半产权，高于李梅同意的一审委托评估的市场价的一半元，符合效益最大化原则。
再次，在同一案件中关注失去房屋所有权一方的居住问题，符合公平合理原则。共有房屋的分割，涉及当事人的立命安身之所，单纯处理权属问题，而不考虑失去权属一方的居住问题，会造成案结事不了。由于李梅一直居住在涉案房屋，且没有其他搬迁的去向。经过二审法院的调解，莫里斯?建平同意将本案房屋在取得全部产权后无偿提供给李梅居住使用至终老，并承担一审评估费3400元，照顾了李梅的生存居住需要，符合公平合理原则，案件处理实现了法律效果与社会效果统一。
黄松有主编：《&中华人民共和国物权法&条文理解与适用》，人民法院出版社2007年3月版，第306页。由于分割请求权的性质为形成权而非请求权，有学者将其称为“分割权”，而不称为“分割请求权”。参见梁慧星：《中国民法典草案建议附理由.物权篇》，北京：法律出版社2004年版，第198页。
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按份共有房屋如何分割？
&&&&基本案情
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王某，女，1980年7月生，南京市鼓楼区人；陈某，男，1979年8月生，南京市白下区人。2005年8月，二人相识，随后自由恋爱成为情侣后同居。2006年7月，双方共同出资购买白下区某楼盘新房一栋，购房合同书双方签字；2007年9月，取得房产证和共有权证；日，双方在南京市第一公证处办理公证，证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月，双方终止恋爱关系，随后，陈某擅自更换门锁，拒绝王某入住。2008年6月，王某依法向白下区人民法院提起诉讼，请求分割按份共有房屋。日，白下区人民法院依法开庭审理此案，庭审过程中，陈某表示愿意通过向王某支付折价款的方式取得房屋所有权，随后反悔，日，法院依法作出判决，支持王某的诉讼请求。
法律依据
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1、《中华人民共和国民法通则》第78条：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。
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共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
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按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
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2、《中华人民共和国物权法》第99条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”
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3、《中华人民共和国物权法》第100条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”
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4、《中华人民共和国物权法》第101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”
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5、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第90条：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”
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6、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第91条：“共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。”
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7、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第92条：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”
法律分析
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1、案由选择
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针对此案件，依法有两种案由可供选择：同居关系析产纠纷和按份共有纠纷。如果选择前者，那么，法官会要求双方提供财产凭证等证据，然后依法作出分割，包括实物分割、变价分割和作价补偿等方式；如果选择后者，诉讼请求的书写技巧就显得非常重要——一般的人会忽略“分割”而直接要求对方支付一半的价款，对此，法官则有较大的自由裁量权，即，法官可以选择驳回起诉和依法分割财产两种判决：选择驳回起诉的理由是法律规定了共有人的优先购买权而并没有规定对方共有人的必须购买的强制性义务（对方共有人可以选择主张优先购买权，也可以选择不主张购买房产的他人份额部分）；法官选择依法分割财产，主要是根据上述法律依据之规定，推定了原告的诉讼请去本意在分割共有财产。所以，如果选择按份共有纠纷这个案由，那么，诉讼请求中一定要明确“依法分割共有财产”。[卫龙，南京事务所]延伸阅读：
·······问题补充&&
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　　有权，可委托律师或自行向人民法院提起诉讼要求分割相应部分。
随风Xiaoxiao &
可以提起诉讼，要求分割房产。
颜佩栋律师&
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