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骗局&陷阱?美国房产投资先谨防这些才有高额回报!
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当中国房市红利不在，寻求海外房产投资本没有错。美国房市自危机之后，2012年开始复苏上涨，触底反弹下的高性价比美国房产吸引了大批中国投资者涌入。与此同时，众多微小型房产中介也应运而生，在五花八门的宣传背后，针对投资者的各种骗局和陷阱也不胜枚举。
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和去年国内房产的复苏情况相比，海外房产显得有些不景气。记者昨日调查了多家海外房产中介后获悉，去年南京人通过中介购买海外房产比例出现大幅下降，部分中介成交数量和前年相比，降幅甚至超过一半。“部分海外国家的高房价，使得投资客数量缩水，重买国内房产，观望情绪变浓，都是导致成交量下降的重要因素。”一位业内人士表示。
新房成交6成来自“老客户”
如果说2011年的南京海外房产市场曾一度火热，那去年的成交情况，则显得不容乐观。在调查了多家南京海外房产中介后记者了解到，去年大部分中介的海外房产成交量，都不超过30套，部分中介去年一年，也只买了不到10套房子。
“去年一年公司的海外房产成交量约为33套，大部分集中在澳洲、加拿大。这一成交数据和前年相比，几乎持平。”南京邦拓投资顾问有限公司市场专员陈武告诉记者，尽管成交量没有太大变化，但新增客户量出现减少：“几乎60%的成交量为前一年的积累客户和回头客，新增的客户量很少。”
“去年行业内的南京公司成交几乎没有增量的，能够持平就不错了。”一位海外房产业内人士表示，南京大部分海外房产中介成交量几乎都在下滑：“有的中介成交降幅能超过50%。”
海外房产投资者重回国内市场
一度“墙里开花墙外香”的海外房产，在去年出现降温，有业内人士表示，国内房地产市场复苏、买房人重回国内市场、投资客比例下降等，都是主要因素。
“前年投资客海外购房者的总比例，还在50%-60%左右，但去年投资客占比就只有30%。”澳信集团上海公司市场总监李永生认为，和2011年相比，2012年的国内房产市场出现复苏，成交量提升，这使得之前一些流向海外的房产投资客，重新回到国内市场。
“另外，由于去年澳洲房价出现下跌态势，使得以澳洲作为主要海外购房市场的南京，出现成交量萎缩。而且现在澳洲房价还是处于高位，导致投资回报率下降，因此出现投资转向。”李永生表示。
陈武也认为，现在以纯投资为目的的海外购房者正在减少：“大多数海外购房者的深层次目的，还是在为未来移民做打算。”但由于去年澳洲的移民政策变严，一些购房者不得不取消前去当地购房的计划。另外也有一些出于转移资产目的，而在海外购房的人群，但由于国内政策不明朗，因此不少人的观望情绪变浓。
中介：海外购房者移民意愿加深
除了成交量出现变化，记者在调查中发现，南京多家海外房产中介公司所提供的房屋来源国，也开始增多。“过去澳洲是南京人在海外买房最多的国家，但是今年对加拿大、美国，甚至新加坡、塞浦路斯等国家的房屋需求，则变得更加明显。”业内人士表示。
实际上，南京部分海外房产中介公司的业务重心，正开始转移。有着多年澳洲房产代理经验的南京邦拓投资顾问有限公司，就表示从去年起，重心将转向加拿大。“几乎所有在加拿大购房的中国人，未来都有移民计划，买房都是用来自住。”陈武告诉记者，相较之下，这批客户更优质，资金更雄厚，稳定性更强：“另外，新加坡房产的需求量也在增加。”
“现在我们除了代理澳洲房产，还引进塞浦路斯的房产作为项目补充。”南京福润投资管理有限公司总经理李培表示，由于买塞浦路斯房产可以获得当地绿卡，因此从去年下半年起，受到很多人关注：“尽管拿绿卡有20万欧元的购房门槛，且该绿卡不能在欧盟通用，持卡人不能在当地工作，但来还是有很多人来咨询。”
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热门影院：海外房产投资诱惑了谁？(图)
　　从实施限购到限购“松绑”，国内房地产市场的前景并没有迅速明朗起来。与此一路相伴的是，岛城近几年来房价高走，作为一种新型投资理财方式，国外房产投资为投资客关注。越来越多海外房产盯紧岛城投资客的“钱袋子”，甚至推出专为境内买家定制的“中国风格”的房产项目。
　　调查显示，从2008年开始，越来越多的机构开始涉足海外房产投资业务。对岛城投资者的调查显示 ，留学、移民是吸引他们投资海外房产的最大诱惑所在，但从“以房养学”到投资移民，房产投资构成移民海外的一个“跳板”。
　　海外房产多推“私人订制”
　　“韩国维多利亚投巨资开发的济州岛项目，主要是针对中国的客户，无论是户型设计还是生活配套都是严格按照中国人居住的口味来设计。”8月6日上午，提到公司代理的项目，负责青岛市场销售的济州岛一家别墅项目销售的经理刘金玲说。
　　记者注意到 ，这个项目包括280平方米的独栋别墅、联排别墅，也有65平方米的联排别墅。“独栋别墅有500平方米到 700平方米的庭院，65平米的小联排别墅一层有60到80平米的庭院，联排别墅还有35平米的看海阳台。”刘金玲说。
　　据介绍，精装修项目的价格为每平米18000元到两万元之间，与目前岛城前海一线的高端住宅相比，价格优势非常明显。“但对境内买家来说，更大的优势在于购买之后，可以获得韩国政府批准的永住权政策。”刘金玲说。
　　“仅在2013年，但就澳大利亚房产投资方面来说，岛城投资者已经成交了40多套澳大利亚的高端别墅项目。”8月6日下午，太平洋房屋总经理林宪周说。而多位经营境外房产投资业务的房产机构负责人在采访中提到，这可能还是一个保守的数字。此外，加拿大、美国、新西兰、西班牙等境外房产投资的成交额，也非常可观。
　　以上述济州岛的这家别墅为例，刘金玲负责青岛的市场，已经为期两年之久，每年会举办七八次展会，每次会有150人左右客户到场咨询，而有意向去济州岛定居的客户占半数左右，在去韩国看房后，签合同的客户约占三分之一到四分之一的比例。
　　随着境外投资渐成风气，包括太平洋房屋、21世纪不动产、22世纪不动产、科威国际不动产等在内的品牌中介都设立了专门的海外投资部，专门经营美国、澳大利亚、加拿大、韩国等地的房产投资项目。
　　教育移民优势是最大诱惑
　　无论是济州岛项目，还是澳大利亚悉尼的项目，从目前各海外置业部主推的房源来看，教育资源优势成为主打的招牌。以太平洋房屋也在代理的济州岛项目为例，项目临近国际英语教育城，包括全世界16所著名的学府都成为项目主推的优势。“大学城招收幼儿园到高中的各国学生，每年升入牛津和剑桥的人数在40%左右，而且大学城完全不限制中国人的入学比例。”济州岛项目的刘金玲说，现在有一位客户就是已得到加拿大绿卡，但是孩子没考进理想的高中，所以那位客户改了主意 ，想在济州岛投资购房，就是为了解决孩子的教育问题。
　　“凡是在境外投资买房的，重点是关注孩子的教育这一块，第二步的打算则是办理移民。”太平洋房屋的林宪周说。
　　正是出于这个原因，21世纪不动产的海外置业部在向客户推荐澳大利亚房产项目的同时，还会设专门的投资顾问，给客户提供购房以后投资方向的专业咨询。“因为在澳大利亚投资购房后，要想办理移民手续必须要达到一个投资额度，才能给办理。”21世纪不动产总经理助理时秋云说。
　　房产投资多为留学或移民
　　“其实海外房产投资，教育固然是一个首要的诱惑力，但多数投资者是为了移民铺路。”提到目前的海外房产投资风向，一位多年从事海外房产投资业务的刘经理说。今年，他经手办理的9个客户，全是孩子在海外求学，已熟悉了那里的环境，先给孩子买房子住，但后一步的目标非常明确：移民。
　　“有两位客户，很有意思，因为在海外买房之前，先要卖掉在青岛的房产。”刘经理说，其中一位客户的别墅位于崂山区，另一位则在即墨市有3套别墅，这两个客户之所以要处理掉目前名下的房产，显然是做好了移民的打算。
　　“移民的话题，在高端群体的圈子里很普通，据我们了解，青岛的房地产开发商有半数的已经办理了投资移民。”刘经理说，从2008年开始，岛城楼市火了之后，青岛的投资移民风开始盛行。“尤其是2008年全世界的金融危机之后，外国房价大跌，加上人民币升值等原因的共同促进，留学、移民出现上升。”刘经理说，至今，岛城富人投资移民仍暗流涌动。
　　支付房款渠道多种多样
　　但按照国家外汇管理局的规定，每个人每年境外用汇只能是5万美元。海外房产投资者是通过什么手段把钱汇到国外购买到房产，这里面有没有违规操作？
　　“如果资金量不是很大的话，可以通过组织亲戚朋友采取蚂蚁搬家的方式将资金转移到海外账户，满足国外购房的首付款要求。”太平洋房屋总经理林宪周说，比如可以分成多个人汇款，将购房款分批打到开发商的账户上。
　　但如果房产的总值超过100万美元，这种“蚂蚁搬家”式的汇款方式就不好使了。“这就需要走特殊的渠道。”多年从事海外房产投资业务的刘经理说。据介绍，所谓的特殊管道，是指选择地下钱庄转钱。
　　除了地下钱庄，还有其他的渠道。“可以跟法律打擦边球，有些国外开发商在国内也有生意，可以在国内以人民币支付；另外，香港是金融开放区，不受大陆外汇管制，也可以在香港开户，利用香港的金融开放、不受大陆外汇管制的特点，进行海外汇款，就不受金额限制。”刘经理说。
　　房产中介只能分得小杯羹
　　在对这一蕴藏着巨大利益的“蛋糕”争相切分的机构当中，专门的房产投资机构却只能分到很小的“一杯羹”。
　　据太平洋房屋、22世纪不动产、21世纪不动产等多家机构的海外职业部负责人介绍，岛城海外房产投资的最大渠道，并不是通过他们。“青岛的留学移民机构都在做海外房产投资业务，而且9成左右的签单被他们拿走了。”林宪周说。
　　“当初留学的时候，就是通过留学移民机构办理的手续，在办理手续的过程中，工作人员建议我买房，既可以自己住，还可以出租赚取租金。”目前在新西兰留学的张凤芝说，今年5月份，她通过这家中介买了一套房子。
　　“留学生毕业后想移民时，都会考虑在外国买房，这时多数人都会向以前给办过留学的中介打听房源，中介也会对这些留学后想移民的客户实行一对一服务，从帮助找房源，领着看房，到处理过户手续等全程服务，节省这些客户一家一家找不同房产公司和律师的麻烦。”太平洋房屋总经理林宪周说，留学移民中介收取的佣金比例在2%到3%左右。显然，这比办理留学和移民手续的佣金要高出很多。
　　“我们在澳大利亚多个城市都有房源，如墨尔本、悉尼、布里斯班，既有公寓也有别墅，也可以帮助办理贷款事项。”崂山路一家知名留学移民中介移民部郭经理说，现在很流行“以房养学”，在国外买房后出租后的收益就可以和学费持平。
　　位于东海中路以及留学移民中介的咨询部许经理算了一笔账。中介给留学生办理出国留学时佣金一般在1万五千元人民币左右，但学生出国后如想在澳大利亚买套房子，以位于市中心的公寓和郊区别墅为例，如果买了一栋价值50万澳币的别墅，房产过户后会收取房产2% 左右的佣金(约6万左右人民币)。“学生毕业后大多想要办理移民，一般会回头联系我们，从手续办理到拿到绿卡的费用差不多将近4000澳币(约2万5千人民币左右)。”许经理说。
　　购房两年房价跌了10多万
　　多数跨国房地产中介打出“海外买房价格公道、不限贷、永久产权、买卖自由”等招牌吸引投资者眼光。国外房产投资真的就一本万利？记者采访了在新西兰置业的李成鑫，了解他海外房产投资的故事。
　　李成鑫夫妇均来自青岛，2010年下半年，在新西兰首都惠灵顿郊区买了一套两层的小别墅，共花费40万纽币(约240万人民币)。“4年前在新西兰工作后，就打定了在当地买房的想法。”李成鑫说，以前和妻子都在市区租房住，当时市南区的房价也已经在万元以上，而新西兰的房价比国内低不少，在和双方家人商议后，两人决定在惠灵顿买房子。
　　2010年，李成鑫看中了市郊的一栋两层小楼。“两层楼的房子共有3间卧室，包括2楼主卧室(有洗手间)，小厨房，客厅和1楼的2个小卧室，1个公共洗手间和可停放一辆车的车库。”李成鑫说，因为我和妻子都不是永久居民，妻子还没有固定工作，银行拒绝贷款，所以采取一次性付款方式把房子买了下来。
　　“在新西兰定居，孩子的教育有很大优势。”李成鑫说，只要拿到绿卡，孩子从一年级到高三的学费全免，每年只需交点书本费就可以，大学学费可以向国家申请无息贷款。相比起国内很多学校高昂的学费，从幼儿园到大学，无疑可以省下一大笔教育经费。另外，新西兰的医疗保障非常完善，尽管还没拿到绿卡，但单位为他投了保险，几乎所有的医疗费用都可以报销。
　　李成鑫目前的年薪在5万纽币左右，尽管没有房贷压力，他想把一楼的2个卧室出租给留学生，赚点房租贴补家用。“但出租广告打出后，都没有人来租房，可当时定的价格仅为150纽币，相当于郊区的租赁价格。”李成鑫说，置业时房产中介宣称的“以房生钱”的说法很难实现。
　　因为租不出去，一楼的房子因为无人居住而潮湿不堪。“想把一楼的潮湿地毯换掉，重新粉刷一遍墙壁的话估算得几千纽币，实在是不划算 ，现在只能把一楼当储藏室来用。”李成鑫说，更让他惊讶的是，今年4月份，他请了一家房产公司给自己的房子做评估，房价竟比买时的价位低了2万纽币，折合人民币10多万元。记者 王爱科（来源：半岛网-半岛都市报）
本文来源：大众网-半岛都市报
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