独家曝光｜南宁这些楼盘的房子千万别买！不然后悔一生！
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独家曝光｜南宁这些楼盘的房子千万别买！不然后悔一生！
早报君说大家好，今天是11月23日，星期一。每天上班路上，早报君都会看到许多楼盘广告。最近，更是看到了一些价格超低的盘。“2888元/平方米起”、“3500元/平方米坐拥新会展配套”……这些是真的吗？另一边，早报君每天都会收到许多粉丝爆料，不少楼盘出现了购房者集体维权的现象，交了房款打水漂的事屡见不鲜……南宁楼市到底是怎么了？早报君派出了记者进行多方采访，发现南宁楼市里真的存在不少购房陷阱！如果你正准备买房，希望你能好好看看这篇新闻。南宁购房陷阱之低价房是真的吗？俗称“小产权房”3500元/平方米的房子，南宁真的有？真相：“2888元/平方米起”、“3488元/平方米湖景大宅”、“3500元/平方米坐拥新会展配套”……近期，南宁房产市场上出现了不少单价明显比同地段商品房低一两千元的项目。南国早报记者暗访发现，这些低价房并非“天上掉馅饼”，而是在集体土地上建起来的小产权房。小产权房无法办理正规的不动产权证书，购买此类房产存在极大风险。举例：凤凰江湾广场附近的凤凰湖畔、富良国际等几个住宅项目，以及同在沙井片区同乐大道周边的喜乐南都、盛世同乐、富士阳光、同乐人家等多个项目，均是用集体土地建设，但都在公开对外销售。还有南宁经济技术开发区洪福花园、大学路、长堽路等多个片区存在有公开对外销售的小产权房。多名业内人士估算，南宁市在建、在售的小产权房项目数量不下50个。购买“小产权房”会有哪些风险？①房屋所有权和土地使用权不被法律承认和保护②如面临拆迁，购房者将无权获得补偿③与不动产权证书相关的子女入学、户籍办理等事项，也会面临无法正常办理的困境 销售人员都有哪些伎俩？一国家政策允许集体土地交易？手段：南宁多个利用农村集体土地建设小产权房的开发商，都声称党的十八届三中全会提出，允许农村集体经营性建设用地出让。一些小产权房销售人员就此解读为“中央支持鼓励集体用地使用权交易”。某小产权房售楼部内摆放着据称是政府支持小产权房建设的“红头文件”。真相： 断章取义！根据相关政策，集体土地入市的类别限制在工矿仓储和商服用地，并未允许集体住宅用地交易并建商品房。二玉林等地已有多人领证？手段：在南宁市多个小产权房售楼部，一名身着红色外套的中年妇女手捧房产证的照片被摆在显眼位置。图片说明是“2014年1月广西玉林农村集体土地房屋首获房屋所有权证”。销售人员称，图片来源是新华网，是国家支持小产权房办房产证的有力证据。某小产权房售楼部内摆放着据称是证明小产权房也可领房产证的新闻图片。真相： 移花接木！这张图片最早刊发在日的《广西日报》4版上，图片说明是关于农村集体土地所有权等“六权”改革工作的。红衣妇女领到房产证，跟小产权房办理房产证压根就没一点关系。三几年后可办不动产权证书？手段：对于关注不动产权证书办理问题的看房者，多数销售人员会向他们展示南宁市政府2013年印发的两份文件。这两份文件分别是《关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知》（南府发［2013］10号）和《关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》（南府发［2013］11号）（以下分别简称“10号文”和“11号文”）。销售人员声称，两份文件明确了集体土地可以转为国有土地并上市交易。南宁沙井片区一小产权房售楼部内放置有楼座沙盘，看起来与普通商品房售楼部几乎没有区别。真相： 无中生有！文件中根本就没有涉及小产权房能办理不动产权证书的内容，反而有禁止建设销售小产权房的条款。南宁购房陷阱之交了钱，房子却打水漂？开发商没买地就卖房了近年来，南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱，却只买了一张开发商画的“饼”：开发商还没有买地，就开始卖房收钱，至今地上还是一片荒草。购房者说，楼盘已过了开工时间，但现在还是一堆堆黄土。 举例：近几个月来，在五象中央广场、美丽城、天创国都、广源大都会、亚美国际、坤澜香堤等多个楼盘，出现了购房者集体维权现象。这些人交了房款后，房子至今没影，钱也拿不回来。你是否也曾相信“要抓住投资机遇”？案例：2011年，蔡先生来南宁旅游时，被销售人员带着去五象新区看亚美国际的项目地址，“当时就是一座山头，完全没有开发痕迹，也没有销售中心。”但他听说五象新区是南宁重点打造的一个新区，觉得投资机遇来了，跟着销售顾问去交了20%的房款，共计十几万元。接下来几年，蔡先生为了追回房款，多次跑来南宁，花费巨大，“即使追回款项，我也损失了一大笔钱”。你是否关注过楼盘销售资质？案例：记者在百度搜索“坤澜香堤”，关于该楼盘的信息很多。一家房产网站以新闻报道的形式介绍了该楼盘，标题为“坤澜香堤69~109平方米的户型在售，价格区间为元/平方米”，文内提到，这里规划有住宅、别墅、写字楼、超五星级酒店、会所、学校等，是一个综合的现代化高端都市生活社区。但大多数网站，完全没提该楼盘是否有上市销售的资质。你知道“资质”究竟有多重要吗？案例：2014年，何先生投资了“美丽城”房地产项目，但项目未按时开工，何先生才得知该楼盘五证未全，属于违规销售房产。在房产部门的协调下，何先生拿回了首付款，但中介咨询服务费至今未退还。2014年3月，方先生交了20多万元首付款，购买了“五象中央广场”一套住房。刚交费没多久，他就发现该项目多处违规，开发商连土地证都尚未取得，购房者已经抱团要求退钱。时至今日，绝大多数购房者并没有拿到退款。购房者拿着广告页说，开发商描绘的景象已经成了泡影。南宁购房陷阱之为什么维权那么难？有些事监管部门管不着开发商如何规避监管风险？销售环节：①他们大多数不会在项目所在地设置销售中心。②通常由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户。一方面可以躲避监管部门的检查；另一方面，免得发现问题的购房者上门维权，影响销售。③这对购房者来说是有害无利的，一旦房产出售完毕，购房者就很难再找到开发商。 合同环节：①开发商跟购房者签订的不是《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。 ②如果房子建不起来，按照销售合同（即买卖合同），购房人已经付款，开发商必须承担违约责任，赔偿购房者的损失。如果是合作合同或者合作协议，说明双方都是商业投资行为，双方共担风险、共享利润。购房者作为合作一方，很难向另外一方追究责任。③这是开发商规避责任的方式，购房者如果签订合作合同，无疑是将自己的权利葬送了，还有可能替开发商“背黑祸”。为什么找监管部门用处不大？南宁市房产监察支队负责人：《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施，距今已经20年了，虽然后来经过修正，但处罚力度不大，对开发商起不到震慑作用。举例来说，开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款，可认定为违规，但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款，一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商来说，3万元的违法成本太低”。有其他的行政手段来监管开发商吗？南宁市房产监察支队负责人：有非常严厉的法律规定，即没收违法所得，但在现实中很难操作。因为这些违规项目在收款等方面存在很多问题，比如五象中央广场项目，开发商自己都无法理清购房者交付的钱款账目，一旦政府没收，就等于接了烫手山芋，开发商会跟购房者说“钱已经被政府拿走”，转而将其与购房者的矛盾转化成购房者与政府之间的矛盾。因此，基于这些钱款的来源问题，有关部门也不敢轻易去没收。可以强迫开发商退还购房者房款吗？南宁市房产监察支队负责人：房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商，如果开发商没有退还购房者的钱款，房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门，在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此，在事后的监管过程中，购房者交出去的钱款，往往很难挽回。来源丨南国早报（未经授权，请勿转载，否则追究法律责任）
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南宁作为中国东盟博览会的常办地，还有北部湾开发等等的历史机遇，不管是本地的还是外地的，纷纷吸引了一大批投资客来投资兴业，想在这历史的机遇中捞得一把，两年前南宁的房价均价还是六七千，今天南宁的房子均价已经是过万了
，作为想在投资的朋友真的可行吗？
买房两年多，我再一次感受到来自楼先我市的恶意。很多人因为房子发家致富，但有更多的人被房子所困住，一辈子都在给别人还房贷!
2014年下半年，我所工作的二线城市出现了一波涨价高峰，从6千涨到1.2万，堪称可怕。也是因为涨价，周边所有的朋友都疯了似得贷款买房，都想趁机囤几套房。我和家人也一样，相信房价会一直上涨，便毫不犹豫的买下了一套位于新区的房子。
从那以后，新区传来各种发展新政，一切都朝着更好地方向发展。但没想到的是，新区的发展有限，很多区域都不在重点发展范围内。我及朋友购买的小区就曾传过要通地铁的消息，所以我们才会赶紧下手。
没想到通地铁的消息是假的，不仅没有地铁，连基础交通和建设都为建成。老城区的发展依然火热，而新区却频频出现问题，到底房价一降再降。
现在想来，总觉得当初的涨价是一场骗局，欺骗了所有老百姓。而开发商们则开开心心的拿着钱走了，只留下我们这些业主苦哈哈的还房贷，担心房价。据我所知，新城区80%的购房者都是多套房的业主，基本上手里都囤着几套房，也都想等新区发展完善后，坐等房子升值!
所以说别被房价的总体趋势给欺骗了，全国的房价可能整体是上涨的，但是你所在的那个城市如果没有好的发展前景，或者跟上文所说的，又有地铁，又是交通方便，但是事实并不是所想的那么美好的话，那么何来空间的升值，不过在南宁房地产投资还是没有问题的，南宁在2017年已经成为了二线城市，不过真正成为完善的二线城市还有许多事情要做，就比如人口要不断增加，城市要不断的扩大，所以说南宁还是一个具有投资潜力的城市，或者说有时间到南宁规划馆去看看南宁未来的规划，而不是单单听
别人说说而已，要想在投资，那么就要综合各种方面多参观，多实地考察，就像别人说的有可能地铁会修，但是真的会修吗，要到实地去考察才懂。
虽然现在南宁的房子均价也进入了万元时代，不过投资三产用地才3000多块钱，虽然商品房和三产用地这两者都是合法合规的，都是国家规划好的土地，各种证件也齐全，唯一不同的是：商品房和三产用地的成本不一样，所以才会导致商品房和三产用地价格差别那么大。请看文章分析
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。最权威的2017南宁楼市盘点!看了这个你就知道今年该不该出手买房
最权威的2017南宁楼市盘点!看了这个你就知道今年该不该出手买房
又双叒到了一年一度晒账单的日子。
日，支付宝发布了2017年的全民账单。许多人看了自己的败家账单之后，发现这一年“剁”的手几乎可以付一套房的首付了。
而当各位土豪一边晒出支付宝账单，一边满头问号“我什么时候那么有钱”的同时，2017年南宁楼市年度账单也出炉了。
2017年，楼市调控密集出台。南宁楼市刷出了房住不炒、 “五限”出台、成交火热、房荒频现、均价破万等10大关键词。
2017年，从南宁市住房局将房企诚信纳入监管，防止哄抬房价，到限地价、限房价、限售、限贷、限装修价的“五限”调控出台;从公积金二套房首付提至四成，到二套房停贷;从房贷利率优惠缩水，到利率最高上浮30%。南宁楼市走过了调控严苛的一年。
2017年，南宁商品住宅成交面积首次突破千万平方米。克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁商品住宅成交1027万平方米，同比上涨6%;成交金额达1038亿元，同比上涨32%。
2017年，也是历史房价最高的一年。绝大部分楼盘实行“毛改精”之后，南宁商品住宅成交均价达到10110元/平方米，比2016年涨了1917元/平方米。
2017年，大鳄房企表现凶猛。虽然楼市调控密集出台，但丝毫不影响部分房企和楼盘的表现。房企TOP10门槛上升至43亿元;20强楼盘卖了南宁1/3的房子。
2017年，南宁成功出让52幅3585亩商住用地，同比下降9%。其中，限价地占了成交总量的82.09%。这一年，拿地最猛的仍是大牌房企。联合拿地、合作开发、收并购等多线并行成为扩充规模途径。
过去的已经过去，未来的正在到来。居周刊通过年度账单梳理2017年楼市点滴，与您一起期待2018。
南宁楼市激变的一年
2017十大年度关键词
2017年楼市注定不平凡。这一年迎来了史上最密集的调控;这一年有了很多新的概念，共有产权、租购并举;这一年全国统一思想，房住不炒;这一年南宁楼市成交火热、量价齐升。这一年， “毛改精”盛行，楼市乱象丛生;这一年，市场博弈愈演愈烈，行业集中度提升……2017南宁楼市年度账单，可以先用十大关键词来梳理。
“房住不炒”不仅是2017楼市最核心的关键词，也明确了中国楼市未来的发展方向。
党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
点评这句话体现了政府对楼市调控的决心。 “房住不炒”的理念下，2017年楼市发生明显变化:一二线城市房价涨幅得到有效抑制，三四线城市去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。
2017年的楼市调控可以说是热火朝天。
这一年，南宁先是出台了“5·26”调控新政(主要措施是“五限” - -限地价、限房价、限售、限贷、限装修价)，然后又在9月22日出售加码调控，内容包括暂停二套房公积金贷款、机构二套房拿证满两年方可转让。
点评调控出台后，相比之前的“连夜排队”、 “恐慌购房”，购房者大多恢复理性，少部分人开始观望。燥热的南宁楼市，逐渐回归平稳。
2017年的南宁楼市，经历了一条从火爆到缓慢降温的曲线。
上半年，楼市成交火爆，很多楼盘卖断货。5月26日， “五限”调控出台。之后的第三季度，楼市缓慢降温。第四季度，楼市成交略有下滑。
即便如此，全年楼市成交仍同比上涨。数据显示，2017年南宁商品住宅成交面积达1027万平方米，比2016年上涨6%。
点评强劲的市场需求，是促进楼盘热销、市场成交同比上涨的关键原因。但上半年也有不少人因担心房价大涨，而着急出手。
2017年南宁楼市住宅供需失衡，一度逼近市场忍耐阈值。
特别是上半年，楼市陷入“房荒”，各热点楼盘“一房难求”频繁上演。居周刊记者深入楼市调查发现，仅在5月初，南宁楼市就有65个楼盘缺货。
下半年，楼市新增供应加速，楼盘去化速度减慢，“房荒”得到缓解。
点评从数据来看，2017年全年的新增供应达962万平方米，供应量并不算低。业内人士分析，购房需求旺盛以及一些楼盘捂盘惜售的行为，才导致“房荒”出现。
“均价破万”，是2017年楼市最重要的关键词之一。
克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁商品住宅成交均价达1.01万元/平方米(含精装)，同比上涨23.39%。也就是说，2017年的成交均价比2016年涨了1917元/平方米。
点评城市前景、毛坯改精装、外地人抢房、恐慌性购房、地价上涨等成为这一轮房价上涨的主因。
“毛改精”盛行
回顾2017南宁楼市，不得不提的就是“毛改精”。
2016年10月，南宁市设置的一道价格门槛，即“新签约房屋售价涨幅不得超过同项目9个月内均价的 8%”。由于政府限制的只是毛坯价，随后越来越多的楼盘采取“毛坯改精装”销售。一时间，满城尽是精装房。
点评“毛坯改精装”是推动2017房价上涨的最直接因素。毛坯房穿上精装“外衣”后，房价比毛坯价涨了元/平方米不等。
2017年，南宁楼市江湖给人最大的感受是“乱”。
对于普通购房者来说，2017年的楼市变得模糊、复杂、捉摸不透。乱涨价、乱捆绑、乱收费是购房者最直观的感受。除了“毛改精”销售，个别楼盘车位与住宅捆绑出售，一些楼盘甚至还额外收取指标费。
点评虽然相关部门三令五申要求开发商禁止乱收费、捆绑销售等乱象，但楼市中的乱象仍难以杜绝。
2017年，龙头房企以卓越的表现傲立市场，中小房企在夹缝中生存，很多不堪重负而退出市场。
克而瑞广西数据显示，2017年房企集中度保持高位，TOP10房企市场占有率达43%，TOP20房企市场占有率59%。TOP20房企中，本土房企只有荣和、嘉和、盛邦、盛天与金源5家，大多本土房企风光不再。
点评2017年的土地市场，基本都是龙头房企的天下。未来大型房企凭借自身和规模优势，将会继续瓜分整体市场份额，联合开发将成趋势。
2017年，不仅楼市调控密集出台，银行利率也不断上浮。
2016年部分驻邕银行还能申请9折到9.5折的利率优惠。到了2017年，利率优惠早已不见踪影，首套房贷普遍上浮10%。二套房则为基准上浮 15%起步，大部分银行执行基准上浮20%。
点评利率上浮，买房成本增加。首套房总价100万元、贷款80万元，以30年期，等额本息还款方式算，利率9折优惠跟上浮20%相比，月供相差724.05元。
2017年，南宁土地市场竞争依然激烈。
这一年，52幅共3585亩商住用地成功出让，同比下降9%。这一年， “限地价+限房价+竞产权移交住房”模式“试水”土地新政，使限价成为常态，超八成商住地通过限价房方式出让并成交，但楼面价依然呈上涨趋势。
点评采取限地价、限房价、竞配建等方式，有效遏制了土地过热的局面。毛坯均价限定后，这些新项目或均以精装面市。预计未来2年，南宁楼市仍以精装产品为主。政策篇
政策密集调控的一年
十余次调控稳定南宁楼市
经历2016年的热潮之后，2017年全国楼市迎来了最密集的调控，堪称史上最严调控年。一二线城市力度空前，楼市风向骤变。回顾这一年，南宁楼市经历了房地产市场专项整治、 “五限”调控、商品房装修分级、公积金政策收窄等一系列的重大政策。经过10余次政策调整，2017年南宁楼市走上逐渐平稳的轨道。5月1日市公积金暂停异地贷款
政策内容:南宁住房公积金管理中心日起执行新的住房贷款政策。内容包括三套及以上停贷，暂停受理住房公积金异地贷款申请，二套首付比例应不低于50%等。
影响力指数:★★☆☆☆
点评新政提高了购买二套房的门槛，限制了使用异地贷款的外地购房者和买二套房以上的改善型购房者，对购买首套房的刚需购房者影响不大。5月26日“五限”调控
政策内容:南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土局等七部门联合出台《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出主要内容有:1、加大住宅土地供应，土地“招拍挂”灵活采用“限房价、限地价”、 “限地价、竞房价”、 “限房价、限地价、竞产权移交房”等竞价方式。2、认房认贷。居民家庭在南宁市区已拥有一套住房的，二套房首付提至四成，暂停发放第三套及以上住房商业贷款。3、商品住房精装价格不得超过3000元/平方米。4、购房人在南宁市(不含武鸣区)购买第三套及以上住房的须取得不动产权证书满两年后方可转让等。
影响力指数:★★★★☆
点评限房价+限地价+限贷+限售+限精装价，被业内人士称为“五限 ”新政 。这是2017年最大力度的调控，虽然不是史上最严，却是限制面最广，除了限购该限的都限了。相对全国不少城市，政策力度相对温和，保护首套房自住需求，同时抑制投资冲动。 “五限”之后，楼市“高烧”渐退，市场趋于平稳。有保有压，有利于规范市场，引导市场健康发展。6月2日商品房装修分级
政策内容:《南宁市商品房全装修分级指南》对全装修标准分为ABC3个等级。其中A级全装修标准为元/平方米，B级价格区间为元/平方米，C级则不超过1000元/平方米。
影响力指数:★★☆☆☆
点评“五限”之后，南宁楼市“毛改精”乱象丛生。全装修分级标准的出炉，叫停“天价豪装”，对市场有一定的规范性和约束力。但概念模糊，房企可操作空间依然较大。7月“偷面积”将受处罚
政策内容:南宁市规划管理局、南宁市城市管理局发布《关于房地产项目竣工规划核实涉违法建设处置工作推进会回忆备忘录》，提出房企“偷面积”处罚方法，即2008年之前项目，违法罚300元/平方米;年，违法部分建设工程造价10%罚款;2015年以后的，责令整改，否则没收违法部分销售所得。
影响力指数:★★★☆☆
点评飘窗改落地窗、花池改阳台、封结构板改造等“偷面积”行为，将受罚款，并影响房产证办理。新规的推出，有利于建筑工程的规范。8月10日区直公积金二套首付提至四成
政策内容:南宁住房公积金管理中心区直分中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，从日起，职工购买首套房最低首付比例仍为两成，不过二套房首付提至四成，并停止向第三套房放贷;套数认定上则认房又认贷。
影响力指数:★☆☆☆☆
点评相比市公积金和商业银行，区直公积金的政策来得稍迟了些，直接受影响的是南宁住房公积金管理中心区直分中心的职工。9月22日二套房拿证满两年才可转让
政策内容:南宁市住房保障和房产管理局出台《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，指出法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。
影响力指数:★☆☆☆☆
点评限售升级，对现房转让政策的“补漏”。此举目的是规避开发商购买自己的低价房源，以期通过二手房的方式实现溢价。但主要针对法人单位，对购房者影响不大。9月22日市公积金二套房停贷
政策内容:南宁住房公积金管理委员会发布了《关于阶段性调整住房公积金贷款及提取政策的通知》，指出暂停向购买第二套及以上住房公积金贷款(棚户区、危旧房改造住房除外)。
影响力指数:★☆☆☆☆
点评在南宁楼市，不少楼盘对公积金贷款的使用有所限制，以至使用公积金买房的购房者较少，二套房停贷实际影响不大。11月1日房地产“红黑名单”管理制度
政策内容:对房企进行信用评定，其中诚实守信的红名单房企将会获得激励制度，失信的黑名单房企严重或被限制取得商品房预(销)售许可、商品房买卖合同备案等。
影响力指数:★★★☆☆
点评警醒房企违规操作，处罚力度较大，有震慑作用，但监管存难度。11月14日10种违规行为被严查
政策内容:广西物价局、广西住房和城乡建设厅联合印发了《全区商品房销售价格行为检查工作实施方案》，未明码标价、通过虚构价格承诺等手段诱骗消费者交易、强制提供商品或服务并捆绑收费、捂盘惜售、炒房卖号等10种违规行为将受到严查。
影响力指数:★★☆☆☆
点评旨在规划市场行为，但检查范围较广，存在一定难度。11月20日二手房交易迈入网签时代
政策内容:南宁市住房保障和房产管理局下发《关于开展存量房买卖网上签约工作的通知》，自日起在南宁市全面推行存量房买卖合同网签制度，该政策有效期5年。
影响力指数:★☆☆☆☆
点评二手房交易流程更清晰，提高效率，保障业主权益。成交篇
商品住宅成交面积破千万的一年
供应962万㎡，成交1027万㎡
很多人都说，2017年，是最严苛调控遇上最狂野楼市的一年。虽然限地价、限房价、限售、限贷、限装修价五令齐出，但也没能降下楼市的燥火。南宁楼市在2017年仍保持稳健增长态势。其中，商品住宅新增供应面积962万平方米，同比上涨14%;成交面积1027万平方米，同比上涨6%。整体来看，楼市仍处于供不应求的状态。
▲日，保利·领秀前城开盘现场。
供应962万㎡，“房荒”依旧频现
2016年中央喊话支持楼市去库存，谁能想到步入2017年的南宁楼市，迎来的却是波及5大片区的“房荒”。
2017年上半年，南宁楼市陷入“房荒”，热点楼盘“一房难求”的境况频繁上演。居周刊记者深入楼市调查发现，仅在5月初，南宁楼市就有65个楼盘缺货。
到了下半年，楼市新增供应速度加快，加上购房门槛提高，楼盘去化速度变慢， “房荒”才得以缓解。
从数据来看，2017年全年的新增供应并不低。克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁商品住宅新增供应面积达962万平方米，同比上涨14%。但业内人士分析，购房需求旺盛以及一些楼盘捂盘惜售的行为，导致南宁“房荒”出现。
新增供应少于成交，导致楼市库存逐渐下降。数据显示，截至2017年12月，南宁商品住宅库存量为483万平方米，去化周期仅6个月。
成交1027万㎡，买房速度赛买菜
“1000多人抢262套房，等了2个小时也没抽到我的号，所有房源都卖完了。”2017年5月一楼盘开盘现场，购房者吴先生预约了一套99平方米三房，本想趁着首期开盘价格比较实惠迅速出手，哪晓得买房摇号就像抽大奖，有钱还不一定买得到。
这样的场面，在2017年南宁楼市不难看到。克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁商品住宅成交面积达1027万平方米，同比上涨6%。
这一年，南宁楼市虽然整体成交上涨，却形成了一条不一样的曲线。
上半年，楼市成交火爆，很多楼盘卖断货。不少购房者感慨: “买房比买白菜还快。”
5月26日， “五限”调控出台。之后的第三季度，楼市缓慢降温。第四季度，楼市成交略有下滑。被业界称为楼市销售旺季的“金九银十”，显得成色不足 。以10月为例，商品住宅成交环比下降15.07%，同比下降30%。
广西保利置业集团董事长吴光明分析，2017年南宁楼市表现出强劲的市场需求，这在市场成交上不难看出。龙胤控股集团有限公司总裁龙文彬也认为，南宁购房需求仍十分旺盛，这也是即便调控趋紧，整体成交仍然同比上涨的关键原因。
占比40%，五象成楼市成交主力
从区域表现来看，包含了良庆、邕宁在内的五象新区，成为楼市成交的绝对主力。
克而瑞广西片区数据显示，2017年五象新区商品住宅成交量达387万平方米，占南宁市商品房成交的40%。五象湖板块成为南宁楼市成交最热板块，赶超凤岭北。
以城区来看，良庆区商品住宅成交以277万平方米的销量超越青秀，成为6大城区之首。与去年相比，良庆区的成交面积上涨了27%。同比去年涨幅较大的城区还有西乡塘，其全年的成交面积同比上涨23%。以往的楼市“老大哥”青秀区，由于新增供应不足，成交同比下降15%。兴宁区成交面积为164.13万平方米，同比上涨7%。江南区成交面积155.72万平方米，同比下降4%。
广西云星集团有限公司副总裁周鹰表示，每个城市在城市化进程中都会出现标杆，五象新区正是南宁城市形象的标杆。大牌房企进驻、区域配套兑现，楼市供应猛增等因素，使五象新区成为楼市热区。
商品住宅价格创新高的一年
成交均价1.01万，涨了1917元
2017年，是中国房地产市场调控最为密集的一年。政府控制房价的意图，明眼人都看得到。但随着地价上涨、毛坯改精装、恐慌性购房等因素推波助澜，南宁房价在受限之下，仍保持上涨态势。数据显示，2017年南宁商品住宅成交均价达1.01万/㎡，比去年涨了1917元。
▲日，融创·融公馆开盘现场，购房者在比对楼层价格。
均价1.01万元/㎡，同比上涨23.39%
“涨”，是2017年楼市最重要的关键词之一。
2017年上半年，全国房价持续上涨。各地陆续出台楼市调控后，一二线城市房价涨幅开始得到缓解，但部分三四线城市的房价还在继续上涨。
南宁房价也在上涨之列。
克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁商品住宅成交均价达1.01万/平方米(含精装)，同比上涨23.39%。也就是说，2017年的成交均价比2016年涨了1917元/平方米。
从全年来看，1~5月商品住宅成交均价逐月上涨。5月26日出台“五限”调控后，6月开始房价呈波动上涨态势。全年成交均价最高的月份为10月，成交均价为11704元/平方米(含精装)。
从国家统计局发布的70城住宅销售价格数据来看，2017年12月的数据尚未公布，但南宁新建商品住宅价格同环比均已11连涨。月，南宁新建商品住宅价格环比涨幅在0.4%~1.3%之间;同比涨幅在9.1~13%之间徘徊。
青秀高价领衔，西乡塘涨幅最大
热点楼盘供应青黄不接，楼市供需矛盾加剧的前提下，让买房人购房欲望倍增，开发商也有了涨价的底气。加上大部分楼盘实行“毛坯改精装”销售，让2017年的房价再创新高。
数据显示，2017年，青秀区以1.3万元/平方米的成交均价，稳坐住宅成交均价榜首。良庆区紧随其后，成交均价达1.05万元/平方米。兴宁区和西乡塘区分别为9317元/平方米和9068元/平方米。成交均价排名靠后的是江南区和邕宁区，分别是8883元/平方米、7915元/平方米。
各城区商品住宅成交均价与2016年相比，涨幅排名前三的分别是西乡塘、兴宁和良庆。其中西乡塘成交均价同比涨了 31.66%，兴宁和良庆分别同比上涨29.58%和27.83%。
从楼市一线来看，楼市5大区域房价差距逐渐缩小。不仅仅是青秀、五象房价破“万”，西乡塘、兴宁、江南等有些楼盘在售产品均价也已过万元。
多重因素驱动，南宁房价持续上扬
这一年，南宁楼市迈入“万元时代”。楼市中8000元以下的楼盘几乎已成凤毛麟角。
业内人士分析，城市前景、地价上涨、毛坯改精装、外地人抢房、恐慌性购房成为这一轮房价上涨的主因。碧桂园广西区域总裁谢伟洲分析，从大势来看，无论从南宁跻身北部湾城市群核心城市，还是五象新区等城市新规划出台，都让人看到南宁楼市的前景。城市价值是推动房价上涨的因素之一。
“无论是已经买了房的人，还是准备要买房的人，都不认为房价会下跌。”南宁联发置业有限公司总经理助理佘仲强说，购房者房价会上涨的预期依然高涨，很多人正是担心房价涨得太快而匆忙出手，恐慌性购房也是房价上涨的推手。
而多位业内人士坦言，开发商通过“毛坯改精装”的销售方式，是推动2017房价上涨的最直接因素。2016年10月，南宁市设置的一道价格门槛，即“新签约房屋售价涨幅不得超过同项目9个月内均价的8%”。政府限制的只是毛坯价，随后越来越多的楼盘采取“毛改精”销售。目前的南宁楼市，几乎满城尽是精装房。毛坯房穿上精装“外衣”后，房价比毛坯价涨了元/平方米不等。
大鳄房企表现凶猛的一年
TOP10房企门槛提至43亿
2017年，全国楼市遭遇“调控潮”，不少城市住宅成交量大幅下滑。纵观南宁楼市，虽然遭遇“五限”调控，依然呈现量价齐升的局面。这一年，南宁不少房企取得亮眼的成绩。TOP10房企入围门槛由去年的23亿元提升至43亿元，万科、恒大等全国“大鳄”在南宁实现多盘布局，轻松入围TOP10。融创、阳光城等新晋入邕房企，2017年在南宁市场一鸣惊人，入围TOP20。
▲日，万科·金域中央首期开盘秒光。去年，南宁万科多盘发力，最终夺得房企销售金额冠军。
TOP10门槛升至43亿，行业集中度提高
2017年，南宁房地产市场整体上扬大势下，在邕房企普遍表现不错，取得亮眼的成绩单。克而瑞广西片区数据显示，南宁有7大房企销售金额超过50亿元，10家房企吸金超40亿元，12家房企销售额超30亿元。其中，7家房企业绩同比上涨超50%。
TOP10榜单中，南宁万科以74.85亿元夺得金额榜冠军。恒大集团广西公司、广西保利、嘉和集团紧随其后，成交金额均超60亿元。绿地控股、荣和集团、融创集团也有不俗表现，吸金超50亿元。南宁龙光、南宁万达、天誉巨荣也创下超43亿元的成交额。
南宁大唐地产、阳光城广西区域公司、中国铁建地产广西公司、盛天集团等房企，也位列 TOP20，成交额在17.68亿~31.01亿元之间。
值得关注的是，2017年规模房企迅速扩张，市场持续上行，榜单入围门槛提升明显。其中TOP10入围金额门槛提升至43亿元，与2016年相比上涨87%。房企集中度继续保持高位，TOP10房企总销售额占总体市场的43%，与2016年的44%基本持平。TOP20房企市场占有率59%，几乎占到六成。
外来房企占主导，本土房企夹缝中生存
2017年，竞争异常激烈。从各大房企表现来看，外来大鳄在南宁实现多盘布局，成绩傲人;本土房企只能在夹缝生存，大多风光不再。
从销售额排行榜看，20强房企中，本土房企只有荣和、嘉和、盛邦、盛天与金源5家，余下15席均为外来房企，外来房企已占据20强3/4的席位。
如入邕5年的万科，已布局11盘，遍及五象、青秀、江南、西乡塘，以74.85亿元销售额坐上南宁房企成交金额头把交椅。
恒大集团广西公司以69.47亿元位列第二，其在南宁持续深耕，多盘布局，销售成绩保持良性增长。绿地控股在绿地中央广场、绿地·西城国际花都等热盘销售带动下，实现业绩快速增长。
本土房企中，嘉和、荣和较为强势，也是10强中仅有的两家本土房企。其中，嘉和集团2017年凭借“神盘”嘉和城一盘之力，以60.19亿元位列房企销售金额排行榜第四。荣和集团在荣和·公园大道等高端项目热销带动下，2017年销售金额达到53.31亿元。2017年进入南宁市场的彰泰集团，旗下的彰泰红、彰泰城表现均可圈可点，2017年广西销售业绩达到128.4亿元，也是比较强势的本土房企之一。
从房企销售金额涨幅来看，涨幅最快的是广西保利，2017年业绩实现大幅增长，同比上涨147%，排名跃至第3名。涨幅紧随其后的是天誉巨荣，销售额同比上涨111%，仅天誉城的销售就已突破43亿元。
房企从单打独斗，转向强强联手
2017年，房企之间的差距逐步拉大。楼市竞争激烈，犹如逆水行舟，不进则退。大唐、阳光城、天誉抱团拿地，融创、彰泰、联发等房企联合开发项目……
2017年，南宁楼市不少房企从以前的“单打独斗”转向“强强联手”。
广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣表示，未来大型房企凭借自身和规模优势，将继续瓜分整体市场份额，联合开发将成为趋势，2018年联合开发项目将明显增加。
2018年，不少房企看好南宁后市，继续加大布局力度。广西保利置业集团董事长吴光明表示，广西保利将尝试建设文化、旅游、养生特色小镇。龙光地产广西区域公司董事长郭晓洲指出，未来龙光将打造品质生态生活圈，不仅打造高品质住宅，还将建设文化、旅游、健康等跟幸福生活有关的各种配套，提供品质生活。
彰泰集团副总裁兼南宁公司总经理杨凯也表示，彰泰集团非常看好南宁，有信心在南宁做出一番耀眼的成绩，为桂系地产品牌代言，2018年将挑战“南宁单个城市冲刺百亿目标”。
品牌楼盘吸金超强的一年
TOP10楼盘卖了南宁1/4的房
2017年落下大幕，南宁各个楼盘都交出了怎样的答卷?
克而瑞广西片区公布的2017南宁商品房单盘销售榜显示，10强入围门槛从18.12亿元上涨至22.6亿元，合计销售商品房301.27万平方米，占全市的1/4。嘉和城、保利·领秀前城和天誉城包揽商品房销售金额、销售面积“双榜”前3。同时，10强楼盘销售额占企业整体销售普遍偏高，体现出“一盘独大”的特点。
▲日，嘉和城开盘现场。项目蝉联2017年单盘销售金额冠军。
20强14.57亿起入围，销冠盘超60亿
2017年市场上行，带动整体房价上升的同时，也使得单盘商品房销售金额门槛明显提升。
相比2016年，2017年商品房单盘销售金额榜10强入围门槛从18.12亿元上涨至22.6亿元，涨幅24.72%;20强入围门槛从11.19亿元上涨至14.57亿元，涨幅30.21%。
除了入围门槛提高，相比2016年，2017年20强的销售金额梯队的差距也明显拉大。其中，第一梯队 - -销冠上涨至60亿元，较2016年上涨12.57亿元，涨幅26.4%;而第二梯队的门槛跟去年第一梯队的门槛差距不大，在40亿~50亿元之间，有保利·领秀前城、天誉城和绿地中央广场3个楼盘踏入此列，较2016年新增2个。另外，销售金额在10亿~20亿元这一梯队，入围的有联发·君澜、江宇·都会明珠、大唐盛世等23个楼盘，较2016年新增5个。
中海地产南宁地区总经理陈澄分析，2017年前三季度南宁楼市延续了2016年下半年以来的火热态势，尽管四季度受到调控影响有所降温，但2017年全年市场成交和价格相较2016年呈上升趋势。这样的市场背景也带动了商品房单盘销售额前20强门槛持续提高。
10强卖了全市1/4的房子，单盘贡献率高
不仅是入围门槛提高，10强整体市场占有率也在提高。
从销售面积看，10强累计销售商品房301.27万平方米，占全市商品房销售面积22.63%;20强累计销售商品房462.82万平方米，占全市商品房销售面积34.73%。
简言之，销售面积10强楼盘卖了全市1/4的房子;20强卖了全市1/3的房子，市场集中度进一步提高。
其中，嘉和城以71.36万平方米的销售面积、60.19亿元的销售额，成为2017南宁商品房单盘销售“双冠王”;保利·领秀前城和天誉城同样表现不俗，分居销售榜二、三位。这3个项目包揽2017南宁商品房单盘销售金额和销售面积“双榜”前3。
广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣认为，20强楼盘在2017年大多保持快销节奏，同时也是区域楼盘中的“佼佼者”，品质受购房者认可，成交表现突出。
另一方面，从单盘贡献率来看，10强楼盘的销售金额占开发企业整体销售金额也普遍偏高。
嘉和、天誉、阳光城这3家房企去年仅有嘉和城、天誉城、阳光城·丽景湾3盘在售，因此这3盘的单盘业绩贡献率达100%;保利·领秀前城、绿地中央广场、中海国际社区和荣和·公园大道4盘的单盘业绩贡献率也在60%以上。其中，保利·领秀前城今年销售额同比涨幅最大，较2016年上涨125%。
五象占据半壁江山，大牌楼盘主导市场
纵观2017南宁商品房单盘销售金额20强。五象新区10盘入围，占据“半壁江山”;青秀紧随其后，有6盘上榜;兴宁和江南各有两盘;西乡塘则无一盘在列。
近年来，五象新区是南宁最炙手可热的区域;青秀由于目前土地开发趋于饱和，新增供应不足，导致成交下滑;江南、兴宁和西乡塘则因价格相对较低，鲜有楼盘入围南宁商品房单盘销售金额20强。
云星集团副总裁周鹰认为，五象新区是近两年来南宁房地产开发体量最大的区域，且在政府的扶持下有着良好的发展前景。在经济实力允许的前提下，购房者大多优先考虑置业五象新区，区域内品质较高的楼盘自然卖得好。
更值得关注的是，外来房企开发的项目已主导市场。20强中，外来品牌房企开发项目多达15个，占据3/4的席位。
陈澄也表示，外来品牌房企入邕，推动南宁房地产健康发展的同时，也凭借自身强大的融资实力迅速扩张，抢占市场份额，旗下项目迅速跻身销售榜前列。
房企最渴望土地的一年
成交3585亩，八成是限价地
2017年，南宁土地市场整体呈量跌价涨趋势。这一年，南宁成功出让52幅3585亩商住地，同比下降9%。相比上一年，虽然供应、成交减少，但抢地现象更频繁。土地政策更为严苛， “限地价、限房价、竞产权移交住房”成为常态，八成商住地通过限价方式出让。但一边限价，一边是地价上涨，这一年多个板块楼面价创新高。严格的政策下，房企不惜成本拿地，大牌房企最为凶猛，龙光、荣和、华润等大鳄收获满满。
商住地成交3585亩，比前一年下降9%
2017年的土地市场，是房地产市场的热点话题之一。有多少地出让、哪个区域最多、地价是否被刷新等都成为关注焦点。
根据南宁市国土资源局网站数据统计，2017年，通过南宁市国土资源局公开招拍挂形式出让的商住地，共55幅，供地面积3922.33亩，最终成交52幅共3585.49亩，占供应量91.41%。与2016年相比，成交量下降9%。
整体来看，2017年，南宁土地市场走过了一条先抑后扬的路线图。上半年供应严重不足，仅推出1120亩地，4月更出现了断档。下半年供应加码，共推出2803亩，供应量是上半年的两倍多。其中11月就推出1136亩地，高于整个上半年的供应量。
五象依然是土地供应大户，成交也稳坐头把交椅。西乡塘/高新区、江南、兴宁齐头并进，成交量占比有所提升。其中，五象成交16幅1724.25亩，占总成交量的48.09%，位列第一。城西表现活跃，高新区和西乡塘区共成交708.98亩，占比19.77%，位列第二。江南与经开区供应10幅632.28亩地，全部成交，占比17.53%，居第三名。兴宁则成交421.15亩地。土地稀缺的青秀，仅推出两幅98.83亩地，被多家房企围抢，并全部成交。
五象湖、凤岭北、三塘、高新区等都是热点板块。如五象湖板块吸引了彰泰、荣和、旭辉等新房企，而三塘则有大唐、龙光等布局，沙井楼面价成功破“5”，万科、碧桂园、绿地成片开发。
限价地占八成，楼面价仍持续上涨
6月16日，南宁5幅商住地出让，采用“限地价+限房价+竞产权移交住房”模式“试水”土地新政。18家房企，经过4个小时漫长竞价，5幅地最终被碧桂园、绿地、联发瓜分。
▲日，绿地举牌竞价。当天，5幅限价地被绿地、碧桂园、联发瓜分。
这是限价地的开端。往后推出的地块，多采用“限地价、限房价、竞产权移交住房”灵活组合方式出让。
记者统计，2017年南宁有34幅商住地通过限价方式成交，共2943.34亩，占总成交量82.09%。23幅地块需配建产权移交住房，产权移交住房面积共约44万平方米。这些地均有3家以上竞买人报名，最多达到18家。
即使这样，楼面价依然持续上涨。不少板块楼面价创新高，五象湖破“7”，沙井破“5”，三塘破“4”。出乎意料的是，2017年的楼面价“地王”，出现在未受限价的迷你地块中。出让的玉成路以北0.525亩地块，5家竞买人经过半小时竞价，最终碧桂园以总价766.85万元拿地，单价1460万元/亩，楼面价7300元/平方米，成为2017年楼面价“地王”。而凤岭北的50亩商住地，要求采用装配式建筑和BIM技术建设，楼面价6955元/平方米，未达到最高限价。
▲日，碧桂园拿下五象湖半亩地块，楼面价7300元/平方米。
▲日，荣和斩获南宁首幅装配式建筑商住地。
克而瑞广西片区数据显示，2017年南宁市经营性用地平均楼面地价3092元/平方米，同比上涨12%。六大城区商住地平均楼面地价为3835.33元/平方米，较2016年的3261元/平方米上涨17.61%。
业内人士认为，采取限地价、限房价、竟配建等方式，有效遏制了土地过热的局面。加大土地供应，满足市场需求，对抑制房价上涨将起到有效作用。而在限定了房价之后，未来这些新项目或均以精装房面市。这就意味着，未来2年，南宁市场依然是以精装房为主。而未来在土地“招拍挂”阶段明确装配式建筑建设要求，或成为常态。
大牌拿地凶猛，多线并行扩充储备
2017年初，房企已对土地虎视眈眈，尤其是加速布局南宁的大牌房企，抓住每一次备粮草的时机，通过各种方式寻求土地。
记者观察发现，2017年活跃在南宁土地市场的房企，多为实力雄厚的外来房企。外来大牌房企逐渐成为南宁土地市场的主力军。成功出手揽地的有万科、碧桂园、恒大、绿地、龙光、大唐等。其中龙光拿地最多，共4幅458.46亩，成交金额约30.31亿元，成为最大的赢家。首进南宁的旭辉仅拿到一幅38.92亩小地块。蛰伏已久的蓝光、建发等房企依然未能如愿拿地。
与一线外来企业交锋，不少本土企业势头不减。比如荣和、盛天、彰泰等桂系房企，表现勇猛。其中，荣和全年拿地351.4亩，位列房企第二位。彰泰则强势夺下五象湖板块207.12亩优质地块。其他一些小房企，虽然也出现在土拍现场，但拿地未果渐渐淡出。
土地竞争日趋激烈，联合拿地、合作开发、收并购等，多线并行成为房企扩充规模途径。如大唐、天誉、阳光城联手拿下玉洞大道北侧约206亩地，万科、碧桂园合作开发多个项目，大唐虹桥路旁新地或与其他房企合作开发。既能减轻资金压力，又不失为增加土地储备的途径。
“僧多粥少”，即使在严格的土地政策下，房企仍不惜成本拿地。在限房价、高占比配建面积等条件下，开发利润降低，对土地的“饥渴”依旧。业内人士认为，2017年土地整体供不应求，开发商只有积极补仓，才能为来年发展提供有力保障。资金雄厚房企积极拿地储备项目，而一些中小开发商拿地艰难，需谋求新路。}