& 佛山满五不唯一:个人所得税，究竟是成交价的1%？还是业主原来购房价与现销售价的利润的20%？
佛山满五不唯一:个人所得税，究竟是成交价的1%？还是业主原来购房价与现销售价的利润的20%？
全部6个回答
找经纪人处理，经纪人会帮你讲解和处理，像我就可以。
是现评估价减去发票价的20%您说的1%是建筑面积在90方一下的契税
满五不唯一的房子征税方式有两种：1、营业税=过户价5.65%个税=过户价1%（非普通住宅144平以下）
2、个税=（过户价-原价-其它费用）20%
过户价为国家指导过户的价格都有限定的最低价格.个税差额20%中其它费用可包括装修、房贷利息等等可减免的费用
是按照业主原来的购房价与现在销售价的利润的20%，如果现销售价低于地税局评估的均价，就按照地税局评估的均价来算，这是法律的规定的。
您好！在佛山满五年不唯一住房需交20%的个人所得税（即原业主购房发票与评估价差额的20%）
你好，佛山满五年不唯一需要交20%的个人所得税
答: 房东有两套房，即使满5年了，房东方还是要交一个个人所得税的，按目前的个税的算发是评估总价的2%，这个是免不了的！
答: 可以走硬性避税，现在地区指导价上调的跟成加价都差不了多少了。阴阳合同根本就没什么意义了。上边的几个2货给您说的都不对，您可以通过中介找人走硬性避税，营业税跟个税可以打6-...
答: 看你那个房子的性质 如果是商品房的话呢就那样算
答: 业主需要交个人所得税是这样的：如果房子是满五年唯一，那么个人所得税是0元，如果是普通住宅不满五年或者不唯一那么需要缴纳成交价1%的个人所得税，如果是非普通住宅不满五年或者...
答: 需要的，因为也是商品房
答: 已过户？那怎么还存在个人所得税？过户好的话应该是税费都交清了才能过户！怎么来得过了户还有个人所得说？
待解决问题
Copyright &
All Rights Reserved大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
房地产是暴利行业吗,房地产开发商利润率到底有多少?
房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？————————————————————————1.城市化必然导致大量人口涌入城市，中国传统思想和资源高度集中于大城市，所以大城市房子需求大，大城市房价自然居高不下，让人民觉得价格高。相较于欧美发达国家，人们不会过于追求大城市，也可能是小城市的基础设施较为完善。2.房地产开发商拿...
房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？————————————————————————1.城市化必然导致大量人口涌入城市，中国传统思想和资源高度集中于大城市，所以大城市房子需求大，大城市房价自然居高不下，让人民觉得价格高。相较于欧美发达国家，人们不会过于追求大城市，也可能是小城市的基础设施较为完善。2.房地产开发商拿地成本高，缴纳的相关税费也较高，为了保证一定的利润，最终导致大城市房价高。
浏览次数：0
回答被采纳后将共获得20
答案被选入《知乎日报》时就有一些更改；而之后我也对答案进行了很多修改。如果有知友看了《知乎日报》后特意来与我讨论，麻烦请先看一下更新后的答案。另，欢迎各位前辈指点。===（以下是正文）房地产的净利润率（净利润除以总收入）究竟有多少？如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。利润率和收益率有什么区别？这一部分是后来加的，因为好多人都弄不清楚。简单点说：利润率，通常指净利润率，= 净利润 / 销售收入收益率，就是投资回报率，= 净利润 / 股东实际投入资金 / 年数10% 在国内什么水平？算暴利行业吗？大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2?0?1?2? 年?中?国?企?业 5?0?0 ?强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。→链接点我！排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。房地产行业的公司：华润：排名 52，利润率 22.47%；世茂：排名 53，利润率 21.97%；恒大：排名 70，利润率 18.24%……等等 房地产企业超过 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？（题目被修改，可以看问题日志）大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；2. 有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；3. 对高房价的宣泄；4. 把利润率和回报率搞混了，回报率确实高，但是利润率没那么高；5. 确实有一些不合法合规的暴利个案存在；6. 对房地产行业的认识还停留在曾经的黄金时期。很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。我们看过大公司既平均水平，接着看看比较挣钱的项目，具体的盈利情况。比较暴利的项目应该是什么样的呢？@马冰杰 老师和 @张小放 老师都提到了一个案例。我就用这个例子，但它是高利润个例，不能代表行业平均水准。（@马冰杰 老师没有考虑行政和销售费用， @张小放 老师的营业及附加税和企业所得税计算有些不合理。）该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 每平方米（按照 2100 计）。毛利润=00① 扣除 营业税及附加=%=274.4② 扣除行政及销售费用=%)=294③ 土地增值额度=-294-11 扣除土地增值税=3.3④ 企业所得税=(-294-543.3)*25%=422.1⑤ 净利润=4.4-294-543.3-422.1=1266.2项目净利润率=0=25.8%这里不能除以时间，答案就是25.8%那我们再看看资金效率：2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。自由资金投资回报=/2.5=72.35%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 72.35 元。这些公司怎么做到如此高的利润率的？1. 地价便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。2. 利用财务方法做高成本，以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。写在最后每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。利益关系：资金方。===祝愿各位能买到便宜的房子！以上。显示全部
@张小放和 @张甲岩是前辈，回答已经非常完整地对房地产行业的盈利情况进行披露。最近在看一些关于行业分析（Industry Analyse）的书，试图换个角度给一些观点。但，我的基本态度是：房地产行业在过去，确实是获得了超额利润。首先需要解释一点：诸位喜爱使用年报中的净利润率来讨论，但净利润率是个静态指标，并不代表资金获取利润的效率。在地产行业，大家更看重IRR（内部收益率）指标（或NPV）。【IR...
@张小放和 @张甲岩是前辈，回答已经非常完整地对房地产行业的盈利情况进行披露。最近在看一些关于行业分析（Industry Analyse）的书，试图换个角度给一些观点。但，我的基本态度是：房地产行业在过去，确实是获得了超额利润。首先需要解释一点：诸位喜爱使用年报中的净利润率来讨论，但净利润率是个静态指标，并不代表资金获取利润的效率。在地产行业，大家更看重IRR（内部收益率）指标（或NPV）。【IRR可参考：如何通俗地理解内部收益率（IRR）？】举个简单的例子，如果一个项目净利润率高达100%，但若其需要100年去完成。那么100年后，1万才变成2万；而以3%的年利率存银行，大约23年就能将1万变成2万。反之，如果这个100%净利润的项目周期是一个月，那么一年12轮的滚动，收益率就难以想象了。而对于房地产而言，一般净利润率在10%的项目，全投资IRR可以达到20%-30%，自有资金IRR达到30%以上并不难（依项目大小而异）。下文是答题：观点：讨论一个行业暴利与否，不能只看其绝对收益率。更应该看其风险——收益的匹配程度，并分析其成因。医药行业曾被扣上暴利的帽子登上过媒体头条，如每盒成本10元的药丸，市价高达上百元。抛开部分媒体的浅薄，我们会将其背后所产生的巨额研发费用分摊在每颗药丸上。即使如此，我们可能也会得出一个很高的利润率（就单个上市药品而言）。但细数投入资本研发的药品，成功率是比较低的。因此，医药类的投资者会将资金池里的资金分散投资给不同的项目以分散风险，这样可能10个项目有2个成功便不至于整个基金亏损。所以我们在成功上市药品上看到的高收益，其实是与其高风险匹配。那么对于地产行业而言，其年化30%+的收益率确实不算低，具体现象如下：为什么VK在推出“合伙人计划”后，员工们愿意将自己的钱作为LP投入项目，以期许20%以上的年化收益？要知道，目前的理财收益10%已是难得。为什么信托产品中，涉房地产的信托劣后收益可以达到10%-13%，而其他类信托产品一般在9%-11%？为什么大型国营企业纷纷涉猎地产，导致政府需要列清单，强制清退涉房国企？为什么落马高官中，常与地产行业有千丝万缕的联系，比如最近著名的某一线城市市长？我无法充分证明房地产行业获得超出其承担风险的收益，但以上事实可窥知一二；一般而言， 能够获得超出其承担风险收益的行业/企业，往往能够制造一些行业壁垒。说到行业壁垒，苹果（APPLE）生产的IPHONE手机，其成本（包括研发、推广等）和其售价相距甚远，但人们却愿意为高溢价买单。其中一部分原因是由于其独一无二的IOS系统对包括我在内的用户而言确实胜过竞争对手安卓，另一部分原因是其品牌的溢价。一些外资运动品牌（阿迪、耐克）相对于本土品牌（鸿星尔克、匹克）的溢价也是来与此，品牌可以带来一定的溢价。除此之外，资金门槛、规模效应等相对优势也是可以带来超过承担风险的收益率，这考验企业树立品牌、运作资本和企业管理能力。然而，以上原因带来的溢价并不会吸引大量的镁光灯，为什么房地产行业则会呢？原因则是地产行业的超额收益来源：常是桌面下的交易——权力寻租行为带来的。我在为什么房地产企业规模都很大，但是市场集中度很低？中对房地产行业土地资源的重要性进行了说明。相信各位前辈会认可，在前些年（甚至目前在一些城市），权利寻租沾染房地产市场是非常常见的。低价地带来高利润，甚至有时地价都可以拖付。在外部资金较易获取的年代，只要有土地资源，千万的启动资金即可撬动一个上亿的项目，获取上亿的利润，通过这种方式带来的高利润，怎么能不被媒体、民众诟病？当然，很多前辈也提到，如今地产业利润已不再那么高企，土地市场的竞争也非常充分。我相信去年在北京、上海等地通过充分市场竞争，在十几家甚至几十家报名房企中高价获取的项目再难以获得高额的利润。如今外部资金价高且难获得、土地出售越来透明化、房地产也在经历一轮轮调整，在这样的背景下，房地产行业很快将褪下“暴利行业”的“光环”，这个行业里的参与者们，更将赤裸裸接受市场的考验，进入一个真正优胜劣汰的时代。显示全部
房地产商在前几年房价暴涨的时候，绝对是暴利的。打个比方，我家小区附近有一片地，设计的时候是按照卖 7K~8K/m 的价格来设计的（这意味着拿地的成本和房子的建设成本加上去，那个价格还是有赚的）；等到开发好的时候，由于行情大涨，价格直接在原来的基础上加 1W；而现在的价格呢，再加至少 1W。同一片地分期开发的，意味着拿地成本是一样的，而建设成本就算是翻番了，至于利润呢，自己算吧。
公司为某茂，top10开发商，那么应该可以作为个参考了吧。虽然只是营销一线的普通员工，并不涉及利润率等成本工作（隔行如隔山），但是，可以肯定的说，基本已告别高利润率时代。以我公司项目来说，利润率真心不高，项目平均利润率是低于15%，估计12%顶天了。甚至有的楼栋已然为，为，几乎为0的利润率，你问为啥这么低？亲，拿地时真心好便宜的，但是拿地并不代表就好卖，为了后期销售，追加投资建些配套也是必须的；前...
公司为某茂，top10开发商，那么应该可以作为个参考了吧。虽然只是营销一线的普通员工，并不涉及利润率等成本工作（隔行如隔山），但是，可以肯定的说，基本已告别高利润率时代。以我公司项目来说，利润率真心不高，项目平均利润率是低于15%，估计12%顶天了。甚至有的楼栋已然为，为，几乎为0的利润率，你问为啥这么低？亲，拿地时真心好便宜的，但是拿地并不代表就好卖，为了后期销售，追加投资建些配套也是必须的；前期定位市场没做好，外立面全石材，而户型不好卖，卖到1万算勉强，9000多就亏本，集团层面你交的了差？问题是买房的人觉着你就该卖7000才行。今后竞争更加激烈的市场，价格难以上行，你说利润率多少？
感觉很多人都没说到点子上，作为一个家里做房地产的小胖子说说：房地产不是很暴利，毛利在百分之十五左右，纯利要看开发商的能力了。为什么大家会觉得，主要是两点：一是房地产项目的总投资大，随便搞个2、3万平米，单是建筑造价就可能在3千万（其实建筑成本全国基本一样），最后总投资可能在1亿，销售额可能在1亿多。按纯利百分十之算，股东就赚1千多万。别人看到了肯定说好赚钱啊，暴利啊，一个小项目就是1千万。大点的项...
感觉很多人都没说到点子上，作为一个家里做房地产的小胖子说说：房地产不是很暴利，毛利在百分之十五左右，纯利要看开发商的能力了。为什么大家会觉得，主要是两点：一是房地产项目的总投资大，随便搞个2、3万平米，单是建筑造价就可能在3千万（其实建筑成本全国基本一样），最后总投资可能在1亿，销售额可能在1亿多。按纯利百分十之算，股东就赚1千多万。别人看到了肯定说好赚钱啊，暴利啊，一个小项目就是1千万。大点的项目赚几亿很正常，就是可能时间成本高些。我觉得总投资大这个才是房地产赚大钱的关键。我堂叔在佛山开童装厂，其实利润可以达到百分之二十，可是一年下来流水只能做到2千万，最后账面上能赚400万，而且还会被经销商欠钱和退货。（不相信的欢迎来辩）二是很多开发商都是靠人脉在运作项目，前期靠关系拿到土地，土地款可以先交一部分，拿到土地凭证后要么找银行借钱要么集资，自己只出很少一部分钱，甚至有的不出。规划、设计什么的都可以拖着给钱。项目开工了，施工方全垫资的也很多（当然全垫资的单价比不垫资的高），这个基本也不出钱。后期销售时，会有销售机构找上门。想销售我的项目？可以，签个合同，前期交保证金，并且承诺多长时间能销售多少，达不到目标就扣钱。（也就是少量资金运作，在一个项目中前期投个300万，可能后期回报远远高于300万，不算时间成本，这简直是暴利啊）一个项目基本上销售额中的百分之五十五到百分之六十五就要交给政府，这是房地产项目中支出的大头。我记得暑假在我们家开发的一个楼盘实习，主要和叔叔跑政府审批，最后我数了数，总共78个部门要盖章。这还不包括施工方去他们的主管部门盖的章。跑审批就是要关系和红包。这个支出其实不多，主要是麻烦、费时间。一个项目从前期策划、拿地到销售基本结束、去房管局办证，慢的可以做到10年以上，快的也要2年，时间成本很高。所以现在很多大型房企奉行高周转率。
单个项目来看，总投资回报率并不算高，绝对称不上暴利。尤其当没有优质融资渠道时，呵呵，为什么那么多开发商跑路。当有优质融资渠道时（如当初开发贷未收紧时），一个项目最低只需要很少的自有资金投入就可推动。拿几年前亲身操作过的一个县城项目举例（只做大概数值例举），在监管不严格的情况下，1E的土地出让金只需支付2500W土地证便可到手（出让金先期支付50%，在50%的基础上再附加按项目进度分期付款）。土地证...
单个项目来看，总投资回报率并不算高，绝对称不上暴利。尤其当没有优质融资渠道时，呵呵，为什么那么多开发商跑路。当有优质融资渠道时（如当初开发贷未收紧时），一个项目最低只需要很少的自有资金投入就可推动。拿几年前亲身操作过的一个县城项目举例（只做大概数值例举），在监管不严格的情况下，1E的土地出让金只需支付2500W土地证便可到手（出让金先期支付50%，在50%的基础上再附加按项目进度分期付款）。土地证到手，转手开发贷。建筑招标，门槛为垫资。工程开工时便进行预售。20W方，单方造价2K3。5W商业15W住宅，住宅均价2K6，商业均价8K。其中商业2W方自持。项目总投入5.5E，总产出7.9E，其中现金6.3E，固定资产1.6E。（数据位大概数值，细则未列）。总投资利润率43.6%，差强人意；现金收益率（刨除固定资产）14.5%，比较难看。但是，整个项目的开发过程中，集团自有资金的投入仅只有最初的2500W，并且在开发贷贷出后就收回了这些资金用于他用。那么自有资金的投入实际只有2500W，自有资金投资回报率达到了320%。这还没有计算固定资产折算。滚动开发的好处就在此体现了。在监管不严格以及市场环境良好的情况下，以很少的资金拿到土地证，转手开发贷。进而收回自有资金。接下来建筑由施工方先期垫资，按进度结算，这是招标门槛。生地做熟后开始预售卖卡，期房开盘。所有的运作资金都是从这些环节出来的。当然现在不太可能再这么玩了。也许有人说到时间成本。那么一个项目的开发只需要KSF从总部支出很少量的人力资源，几个核心人员而已。其他人员本地招聘以及外包。同时自有资金在开发贷后便抽出进行其他项目的运作，基本不存在资金沉淀。当这2500W抽出后，马上进行下一个项目的滚动。一旦项目多起来，这2500W所带来的收入远不止8000W。当然了，现在的可操作空间小了，利润空间也大大压缩了。但开发商行业对于资金杠杆的运用仍使得其利润率高于大多数行业。
首先说明，虽然我在房地产行业干了10多年了，但是还是很少去关注房地产是否暴利行业，也很少去研究，这里说一点身在这个行业里的一些直观的认识，不一定正确，纯属一家之言，也没有什么理论高大上，大家看看就过：1、总体来讲，房地产黄金十年的发展，产生了大量的财富，产生了数目众多的超级富豪，一定程度来说，说房地产是暴利行业也是有一定道理的。我认识的人中（本人身在国企），靠房地产发家致富的，超多（当然，没去细算...
首先说明，虽然我在房地产行业干了10多年了，但是还是很少去关注房地产是否暴利行业，也很少去研究，这里说一点身在这个行业里的一些直观的认识，不一定正确，纯属一家之言，也没有什么理论高大上，大家看看就过：1、总体来讲，房地产黄金十年的发展，产生了大量的财富，产生了数目众多的超级富豪，一定程度来说，说房地产是暴利行业也是有一定道理的。我认识的人中（本人身在国企），靠房地产发家致富的，超多（当然，没去细算过，感性认识）。2、在帝都，某人一年税后收入越约40左右个，据在一地产公司做人力资源总监的朋友说，这人的这个收入在帝都的房地产行业圈内属于中下水平的收入，想想在这个之上的收入需要什么样的利润支撑，还是有一定的想象空间。3、2008年在帝都，我们公司其中一项目，60万平米建筑面积，拿地成本很低，开盘预计销售7000元~8000元/平米，结果私人股东不同意（项目是与一私企合资成立），说定价低了，时间正好在2008年年中，2008年年底房地产下滑，但是公司还是咬牙坚持，结果坚持到2009年下半年开盘，起价15000元/平米，二期2万/平米以上，后面的基本3万/平米以上，现在尾盘5万/平米以上，我们公司也藉此获得了很多的发展资金。我当时的感觉就是，暴利。4、房地产黄金十年的过去，现在的地产行业，再说是暴利行业，其实就不一定正确了，还是要分项目具体来看。在市场是经过激烈竞争取得的项目，在目前房价趋稳的条件下，本身的拿地成本就高，人工也贵，再想获得暴利，其实很难了，10%-20%应该已经不错了，而且在目前的帝都市场，销售定价太高，人家住建委还不一定给你发预售证呢。但是对于有些设置了拿地条件或凭guanxi或雄厚的beijing取得的土地，其拿地成本很低，而且还可以取得各种税收优惠，其利润确实是属于暴利的范畴。（大家不要以为现在是公开市场拿地就很gongping，那是很扯得事情）。5、给大家看一个我去年做的一个帝都郊区的项目测算，可以看看（随便看看啊，我不保证正确）：没有计算增值税，大家随便看看玩，上传之前我做了微调，可能有的数据对不上，水边看看。没有计算增值税，大家随便看看玩，上传之前我做了微调，可能有的数据对不上，水边看看。补充1、当然，计算方法不同，可能利润率也不同，比如按项目实际投入资本计算，比如不按照成本利润率计算，我们按照自有资金30%~40%计算，计算自有资金的投资回报率，还是很可观的，不知道这样是不是算暴利，似乎也是目前房地产竞争仍然如此激烈的原因。2、中国房价到底是怎么确定的，我以前负责过一个楼盘，大致可以说说，一个楼盘入市，销售价格肯定是经过了公司经理办公会或董事会的同意审核，定价方法有很多，什么成本利润法呀，什么市场法呀什么的，不一而足，因为是国企的原因，所以定价的时候我还是比较的保守，采用了成本利润率定价，直接在成本的基础上定了一个利润率，然后在分摊到具体每套房，以求总利润符合公司经理办公会的要求，但是在实际入市的时候，其实没有完全按照这个执行，因为周围的房价在涨，所以我负责的这个楼盘也根据实际情况小幅多次的调高了房价，最终的利润比当初的预估高了很多。所以我个人觉得中国房价的确定，有两个因素，一个是成本，一个是总体市场不停上涨的价格的推动，纵观这十几年市场的发展，我自己的感觉是，有时候是不停上涨的市场不由自主的推高了房价，反正不管你怎么定，它都能卖出去，挺畸形的。（补充：当然，理论上房价的上涨跟货币超发啊、投资渠道少、土地财政啊、土地市场的政府高度垄断什么的等等有关，这里俺就不说了，太理论了。（嘿嘿，其实是俺不太懂））3、其实作为一个行业内人士，我个人不喜欢中国的房价这么疯狂的涨，不利 于整个行业的发展，很容易大起大落（当然了，因为我们的房地产市场虽然有竞争，但是也是在政府管控下的竞争，不完全是自由竞争的市场，畸形儿，所以很少大起大落），总让人心惊胆战，我跟我同事开玩笑说，等哪天房地产雪崩了，咱两扫大街去吧，咯咯。显示全部
最暴利的是把地卖给人家造，人家造的过程要不停缴费给你，神马名义都可以收钱，而且还是把所谓“大家”的地卖了，这无本生利的生意太爽了，何止是暴利呀！
第1-10条,共19条 &
位提问人正在寻找答案
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:7,asku:0,askr:1988,askz:20,askd:3153askR:7,askD：0 mz:hit,askU:0,askT:0askA:9
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？-中国学网-中国IT综合门户网站
房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？
来源：互联网 发表时间： 23:31:36 责任编辑：鲁晓倩字体：
本内容来自互联网,有网友碰到房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？,具体问题为:房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？――――――――――――――――――――――――1.城市化必然导致大量人口涌入城市，中国传统思想和资源高度集中于大城市，所以大城市房子需求大，大城市房价自然居高不下，让人民觉得价格高。相较于欧美发达国家，人们不会过于追求大城市，也可能是小城市的基础设施较为完善。2.房地产开发商拿地成本高，缴纳的相关税费也较高，为了保证一定的利润，最终导致大城市房价高。我们通过互联网以及本网其他用户共同努力为此问题提供了相关答案,以便碰到此类问题的网友参考学习,请注意,我们不能保证答案的准确性,仅供参考,具体如下:(注意:本网只是整理不享有版权及不承担相关可能的其他责任,版权归原作者原网站所有,本网仅为了知识传播.)======以下答案可供参考======供参考答案1:
和 是前辈，回答已经非常完整地对房地产行业的盈利情况进行披露。最近在看一些关于行业分析（Industry Analyse）的书，试图换个角度给一些观点。但，我的基本态度是：房地产行业在过去，确实是获得了超额利润。首先需要解释一点：诸位喜爱使用年报中的净利润率来讨论，但净利润率是个静态指标，并不代表资金获取利润的效率。在地产行业，大家更看重IRR（内部收益率）指标（或NPV）。【IRR可参考：】举个简单的例子，如果一个项目净利润率高达100%，但若其需要100年去完成。那么100年后，1万才变成2万；而以3%的年利率存银行，大约23年就能将1万变成2万。反之，如果这个100%净利润的项目周期是一个月，那么一年12轮的滚动，收益率就难以想象了。而对于房地产而言，一般净利润率在10%的项目，全投资IRR可以达到20%-30%，自有资金IRR达到30%以上并不难（依项目大小而异）。下文是答题：观点：讨论一个行业暴利与否，不能只看其绝对收益率。更应该看其风险――收益的匹配程度，并分析其成因。医药行业曾被扣上暴利的帽子登上过媒体头条，如每盒成本10元的药丸，市价高达上百元。抛开部分媒体的浅薄，我们会将其背后所产生的巨额研发费用分摊在每颗药丸上。即使如此，我们可能也会得出一个很高的利润率（就单个上市药品而言）。但细数投入资本研发的药品，成功率是比较低的。因此，医药类的投资者会将资金池里的资金分散投资给不同的项目以分散风险，这样可能10个项目有2个成功便不至于整个基金亏损。所以我们在成功上市药品上看到的高收益，其实是与其高风险匹配。那么对于地产行业而言，其年化30%+的收益率确实不算低，具体现象如下：为什么VK在推出“合伙人计划”后，员工们愿意将自己的钱作为LP投入项目，以期许20%以上的年化收益？要知道，目前的理财收益10%已是难得。为什么信托产品中，涉房地产的信托劣后收益可以达到10%-13%，而其他类信托产品一般在9%-11%？为什么大型国营企业纷纷涉猎地产，导致政府需要列清单，强制清退涉房国企？为什么落马高官中，常与地产行业有千丝万缕的联系，比如最近著名的某一线城市市长？我无法充分证明房地产行业获得超出其承担风险的收益，但以上事实可窥知一二；一般而言， 能够获得超出其承担风险收益的行业/企业，往往能够制造一些行业壁垒。说到行业壁垒，苹果（APPLE）生产的IPHONE手机，其成本（包括研发、推广等）和其售价相距甚远，但人们却愿意为高溢价买单。其中一部分原因是由于其独一无二的IOS系统对包括我在内的用户而言确实胜过竞争对手安卓，另一部分原因是其品牌的溢价。一些外资运动品牌（阿迪、耐克）相对于本土品牌（鸿星尔克、匹克）的溢价也是来与此，品牌可以带来一定的溢价。除此之外，资金门槛、规模效应等相对优势也是可以带来超过承担风险的收益率，这考验企业树立品牌、运作资本和企业管理能力。然而，以上原因带来的溢价并不会吸引大量的镁光灯，为什么房地产行业则会呢？原因则是地产行业的超额收益来源：常是桌面下的交易――权力寻租行为带来的。我在中对房地产行业土地资源的重要性进行了说明。相信各位前辈会认可，在前些年（甚至目前在一些城市），权利寻租沾染房地产市场是非常常见的。低价地带来高利润，甚至有时地价都可以拖付。在外部资金较易获取的年代，只要有土地资源，千万的启动资金即可撬动一个上亿的项目，获取上亿的利润，通过这种方式带来的高利润，怎么能不被媒体、民众诟病？当然，很多前辈也提到，如今地产业利润已不再那么高企，土地市场的竞争也非常充分。我相信去年在北京、上海等地通过充分市场竞争，在十几家甚至几十家报名房企中高价获取的项目再难以获得高额的利润。如今外部资金价高且难获得、土地出售越来透明化、房地产也在经历一轮轮调整，在这样的背景下，房地产行业很快将褪下“暴利行业”的“光环”，这个行业里的参与者们，更将赤裸裸接受市场的考验，进入一个真正优胜劣汰的时代。
供参考答案2:
利益相关：万科地产投资系统员工。题主问了两个问题，我们逐个解决。一、房地产是暴利行业吗？答：不是。0.首先我们要定义“暴利”：在日常生活中我们经常使用“净利率极高”来定义“暴利”，但这显然是比较片面的。先捡矿泉水瓶之后卖废品是一种成本极低的活动，其净利率高得无法计算，但我们显然不会把这门生意看做“暴利生意”。1.我倾向于联动使用两个指标来审视房地产行业，即ROE和IRR.ROE，即净资产回报率，是用来描述企业盈利能力的常用指标。ROE越高，就代表企业盈利能力越强；IRR，即内部收益率，是用来描述项目风险的常用指标，IRR越高，就代表此项目抗风险能力越强，即项目本身风险越低。我们都知道投资的重要原则之一就是风险和收益是对等的。所以，我个人认为，真正的暴利行业，是风险和收益不匹配的行业，即收益很高而风险很低的行业。表现在财务指标上便是ROE和IRR的双高。2.地产行业的ROE与IRR较为同步，且无明显偏高，不是暴利行业。ROE:以万科为例，2013年年报显示万科的ROE约为20%，低于银行业（招商银行23%）、互联网行业（腾讯30.8%）及酒业（泸州老窖33.2%）。这个数字确实优于很多行业，但是距离“极高”和“暴利”还是有很大差距的。IRR:一般来说，常规住宅销售项目的IRR在20%左右。这表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值20%，即年通货膨胀20%。这显然也不是一个风险极低的数字。3.阻止地产行业成为暴利行业的主要原因是税收。地产行业在经营过程中要缴纳大量税赋，其中用来限制地产行业利率最重要的税收是土地增值税。土地增值税，简称土增税，民间称为“反房地产暴利税”，其作用一目了然。我这里不去描述土增税的构成方式，只举一个简单的例子。甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土增）10000元/平。此时土增税为20500元/平。所以，消费者缴纳的大部分房款是进入了财政，而不是开发商的腰包。税收对ROE的限制体现在净利率上（ROE=净利率X周转率X杠杆）。一般来说，地产项目的净利率在10%-12%，最高能达到25%左右（食品医疗行业平均水平为25.58%）。题外话1.真正的暴利行业为“类税务局行业”，典型代表：博彩业（合法部分）。合法合规的博彩业相当于“无痛税务局”，其经营方式是提供一个可以赌博的场所及配套服务，并从赌客的赌资当中抽取水钱作为收入。显而易见的是，这门生意的边际成本极低，ROE（净利率及周转率极高）和IRR双极高，是典型的暴利行业。然而，非法的博彩业则不是暴利行业，详见下文。题外话2.如果片面追求高净利率和高净利润，那么血酬、法酬和宗教酬则是获取最高净利率的办法。1.血酬，即卖命获得的收入，通常为最“暴利”的行业。然而，此类收入一般都严重违反法律法规，伴随着极高的风险。2.法酬，即出卖公共安全的收入，同样严重违法。典型案例：挂旗费。3.宗教酬，即通过垄断宗教解释权带来的收入。典型案例：赎罪券。这门生意同样伴随着极高的风险，但其风险爆发启动周期非常长。以赎罪券为例，此产品直接引发了路德宗的出现，并最终导致了三十年战争的爆发。三十年战争的残酷程度可以和世界历史上任何一场战争相提并论。战争的双方以屠杀他宗信徒为重要目的，手段极为残忍，最终共同消灭了德意志全境60%以上的人口。例如瑞典士兵就喜欢把俘虏从高楼顶扔进楼下的长矛方阵里面：中国学网
（原图找不到了，用画图画的）（原图找不到了，用画图画的）二、房地产开发商利润率有多少？答：平均为10%-12%.以上。
供参考答案3:
答案被选入《知乎日报》时就有一些更改；而之后我也对答案进行了很多修改。如果有知友看了《知乎日报》后特意来与我讨论，麻烦请先看一下更新后的答案。另，欢迎各位前辈指点。===（以下是正文）房地产的净利润率（净利润除以总收入）究竟有多少？如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。利润率和收益率有什么区别？这一部分是后来加的，因为好多人都弄不清楚。简单点说：利润率，通常指净利润率，= 净利润 / 销售收入收益率，就是投资回报率，= 净利润 / 股东实际投入资金 / 年数10% 在国内什么水平？算暴利行业吗？大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2?0?1?2? 年?中?国?企?业 5?0?0 ?强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。房地产行业的公司：华润：排名 52，利润率 22.47%；世茂：排名 53，利润率 21.97%；恒大：排名 70，利润率 18.24%……等等 房地产企业超过 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？（题目被修改，可以看问题日志）大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；2. 有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；3. 对高房价的宣泄；4. 把利润率和回报率搞混了，回报率确实高，但是利润率没那么高；5. 确实有一些不合法合规的暴利个案存在；6. 对房地产行业的认识还停留在曾经的黄金时期。很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。我们看过大公司既平均水平，接着看看比较挣钱的项目，具体的盈利情况。比较暴利的项目应该是什么样的呢？ 老师和
老师都提到了一个案例。我就用这个例子，但它是高利润个例，不能代表行业平均水准。（ 老师没有考虑行政和销售费用，
老师的营业及附加税和企业所得税计算有些不合理。）该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 每平方米（按照 2100 计）。毛利润=00① 扣除 营业税及附加=%=274.4② 扣除行政及销售费用=%)=294③ 土地增值额度=-294-11 扣除土地增值税=3.3④ 企业所得税=(-294-543.3)*25%=422.1⑤ 净利润=4.4-294-543.3-422.1=1266.2项目净利润率=0=25.8%这里不能除以时间，答案就是25.8%那我们再看看资金效率：2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。自由资金投资回报=/2.5=72.35%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 72.35 元。这些公司怎么做到如此高的利润率的？1. 地价便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。2. 利用财务方法做高成本，以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。写在最后每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。利益关系：资金方。===祝愿各位能买到便宜的房子！以上。
供参考答案4:
同意 的答案。补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润率。那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在高端市场的房地产企业-----世茂，来看看（原谅我喜欢香港上市公司，一来数据可信度高（这里不解释），二来年报界面友好）：2013年世茂年报第九页，营业收入101.5亿，同比增长49.6%，净利润18.7亿，同比增长33.6%。怎么样，和万科的苦逼差不多吧。为什么发生这个现象呢？我们再去看一看土地增值睡（来自百度百科）：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政府的腰包里。请不要质疑这个税种的合理性。你把地卖给人家一次了，人家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社会主义真好。那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家也有股东，人家借钱也要利息），原来成本加50%可以办到的事，因为这个税，可能就要加到80%。谁是房价高最大的受益者，不言而喻。回应 的分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~您的资金杠杆理论上是可行的，在实际上：1. 低息贷款。多么美好的字眼，你说低息就低息了么？您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？资金成本，是每一个房地产企业的生命线，我见过8%已经很自豪的开发商，也见过15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。听说还有更高的。这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。2. 投资5亿的房地产项目，土地成本占项目10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是5000万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷款？3. 这一点非常被人忽视，就是周转时间。房地产项目投资大，周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是3年以上，哪怕这个项目财务静态利润是100%，三年平均年利润也就是33%。再算上资金成本，又低了一层。这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到12个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞安的新天地太平湖项目，13年了开发了一半不到，大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。4. 刚才看到评论里说到拿到银行贷款，再去投其他项目，这个就更不现实了。一般而言，我们都是用项目做抵押，以项目公司为主体得到贷款的，这笔钱叫建设贷，银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就是你自己卖了房子的钱，也不是你想拿走就拿走的。卖不动，很有关系。概括来说，和我们个人炒房不一样，利息，监管，税收等等要严格多了，我和 的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就不贴出来了。总之，资金杠杆是存在的，但是没有这么离谱。感谢大家的意见和支持，再次更新，回应 童鞋的答案~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~在三线城市一期就开发15万平方，我猜一定是大盘，也是大发展商。好吧，我们就算算他的利润：毛利很好算，00这个毛利毫无意义，路上捡瓶子的老太太毛利超过10000%，不是一样苦逼？我们要算算净利润：1. 企业营业税： 5%， 4900 x 5% = 2452. 企业所得税： 10%?12%, 按10%算吧， 4900 x 10% = 4903. 土地增值税： 这个大概算一下吧， 1100 x 30% + 1100 x 40% + 500 x 50% = 10204. 销售及广告费 2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告） 4900 x 2% = 985. 行政管理费用（员工，总部管理费，法律费用，行政开支等） 3% 不过分吧， 4900 x 5% = 147项目粗算净利润= 0-= 700这个项目这么大，一般来说，从立项，报规，拿地，设计到开工，一年不过分吧。15万方，不可能是多层小区为主吧，一定是高层，建设周期1.5~2年是行业基准吧。算算整个周期，按2.5年计算，年净利润为; 700/ = 6%。这个是粗算，实际的情况不会有太大差距。大哥，您跟我说这是暴利行业我还真不好意思和您打招呼。。。。。。。。好，很多同学说房地产是不全部用自有资金的，那咱们也算一下，土地是自有资金的，算1000吧，其他的在500吧，也不至于交完土地款就全部空手吧？至少设备场地人员和启动资金总要一点吧？700/=19%。这是把杠杆算掉以后哦，也不高啊。从这个案例可以看出，一个卖4900的房子，政府除了卖地拿钱（我估计800~1000每平方），直接税收又拿了1700，间接税收（开发商付给材料，设计，工程，广告，销售，员工的钱里也包含着税收）更不好算。谁是最大的受益者？别忘了，购房者去买房子的钱也是被先征了一遍税的！！！然后还有契税啥的，呵呵。。。。。什么是暴利？我觉得在高速公路上设个卡，敬个礼就可以几百几百一辆车收钱的是暴利，我觉得卖给你兑酒精的劣质汽油却和国际北海布伦特精炼油价格挂钩的人是暴利，所有的烟，酒，盐，通信和其他垄断行业是暴利。一个充分市场化的行业，是没有暴利的。社会主义万税！！！不知为什么，这个老答案最近受到很多关注。我关于税的算法有误，我在评论区已经说明，这次再在答案中更新。 同学的答案是靠谱的。我的算法有问题，但是我坚持我的思路，暴利来自于垄断，而不是充分市场化。社会主义万税！
相关信息 [
相关文章：
最新添加资讯
24小时热门资讯
Copyright © 2004- All Rights Reserved. 中国学网 版权所有
京ICP备号-1 京公网安备02号}