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小区开业主大会解聘物管 遭神秘人闹事砸场 07:24:32
12月20日，成都市一小区举行业主大会，讨论是否续聘物业管理公司。就在现场进行投票表决时，约20个陌生男子突然闯入，与业主起了争执，引发混乱。
小区居民说，这群神秘人应该是开发商和物业公司叫来的，因为多数业主都已经同意解聘物业公司。
据住户韩女士介绍，因为与物业签订的三年合同到期，小区在一个月前就是否续聘物业一事发起了投票。经过1个月的筹备，部分业主已经通过短信、微信投了票，尚未投票的业主则选择现场投票。整个程序都是在社区指导下进行的，已经经过街道办、社区的审核。
小区有800多户住户，其中100多名业主因为未联系上按“弃权”处理，还有400名业主联系上却没有回复，按照小区业主管理规约，他们的意见将“依照参与投票的大多数人意见”处理。
事发当天下午4点左右，投票结果出炉，262票投向“解除”，36票投“续聘”。这就意味着，小区即将与物业管理公司解除合同。
闹事的陌生男子是在大会开始没多久后闯入的，其中一个人称，自己代表170个业主来投票。有人要求他出示委托书及业主身份证，该男子一边掏一边与居民争吵并互相推搡，导致现场陷入混乱，挂在墙上的横幅也被扯掉。
居民报警后，辖区民警前来调解，并带走了争执双方。经调查，警方认定此事为小区内部纠纷，并组织双方签订了和解协议。
小区居民说，他们之前就跟物业提出过整改意见，但对方不接受。
而开发商和物业则说，神秘男子是居民带进去的，不清楚是什么人。开发商负责人还称，小区大会没有获得相关部门批准，是“非法聚会”。（据《华西都市报》）
答疑签约律师廖志松（浙江金道律师事务所专职律师，毕业于浙江大学，硕士学位。擅长民商、刑事、公司、建筑房地产方面的法律业务以及物业纠纷处理。）
首先，依据《物业管理条例》的规定，小区业主有权选聘和解聘物业服务企业，这项权利是受法律保护的，是业主自治管理的重要表现。而业主大会是业主共同决定事项、行使业主管理权利的自治自律机构。
其中，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。物业公司认为业主大会是“非法聚会”，完全是因为缺少相关的法律知识。
其次，业主大会的举办和决定的作出是有法定条件和形式要求的。例如，选聘和解聘物业服务企业，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中有400名业主联系上却没有回复，能否依照参与大多数人意见处理，存在商榷的地方。
如果物业公司和开发商认为业主大会的决定不符合法律法规的规定，可以向当地的街道办事处、房地产管理部门反映，要求予以撤销。
最后，任何通过打砸闹事来干扰、阻碍业主行使上述权利的行为，都是违法的。视其损坏财物等情节，可以对闹事者及其幕后指使人处以治安处罚；情节严重的，还可以追究其刑事责任。来源：都市快报&&&&作者：记者 林琳 通讯员 伍娜&&&&编辑：高婷婷&&&&
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第07版：滨州日报-楼市·汽车
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物业公司不服解聘决定，业主委员会有权起诉
　　窦律师：　　我是某小区业主委员会的执行委员，2009年6月，经业主大会的委托，业主委员会通过协议的方式选聘了某物业服务公司，并签订物业服务合同，合同期限一年。该物业公司入驻小区之初，小区有明显的改观，但最近的两个月，经常有业主反映在小区内丢东西，楼道经常无人打扫，物业维修人员难联系，部分物业服务人员态度差等问题。我曾多次联系物业公司领导，希望其公司服务人员按照合同的约定做好管理服务，但并未见明显改善。现在已有三分之一的业主提议业主委员会召开业主大会临时会议，讨论解聘该物业服务公司。请问：若该物业服务公司不服业主大会作出的解聘决定，拒绝解除物业服务合同，业主委员会该怎么办？　　田某　　田某你好！　　根据你所说的情况，只要小区业主大会按照法定程序作出解聘该物业服务公司的决定，即便物业服务公司拒绝解除物业服务合同，业主委员会有权起诉要求解除该份物业服务合同。根据《物业管理条例》第十三条的规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主大会决定解聘物业服务企业事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　咨询律师：窦浩君　　咨询电话：　　律师说：这种情况　　解聘物业由小区所有业主共同决定，操作难度大　　市民刘女士：我们现在对小区的物业不满，想解聘现在的物业。但我们听说，如果没有业主委员会，就不能解聘物业，是这样的吗？如何成立业主委员会，有哪些程序？如果成立了，业主委员会有哪些权利？请“包打听”给我们详细地问问。　　据律师介绍，刘女士的想法很难迅速实现。根据物权法的规定,选聘解聘物业服务企业由业主共同决定。业主可根据前期物业服务合同督促物业服务企业改进服务，物业服务企业拒绝改进的，业主可根据合同约定追究物业服务企业的违约责任，严重的可通过业主共同决定解聘物业服务企业。　　所以，如果没有业主委员会，只能由小区的所有业主共同来决定解聘该物业公司。但这个操作起来有一定难度。有这个时间和精力召集所有业主讨论这个问题，那倒不如顺势把业主委员会成立了。　　现象　　60%以上的小区　　没有业主委员会　　无独有偶，昨天，“包打听”还接到家住南三环一处居民小区李女士的电话。她说，今年小区供暖的预收费通知已贴出来了。按这个标准，130多平方米的房子，每月要交到1000多元的取暖费。和小区物业交涉时却发现，由于小区迄今为止还没有业主委员会，谈起来很麻烦。“等我过几年退休了，我得出面组织一下，召集我们小区成立业主委员会，要不然太麻烦了。”李女士说。　　据了解，目前我市有60%以上的小区没有成立业主委员会。因为没有业主委员会，遇到了如供暖、小区环境、道路、停车等问题时，业主和物业交涉时很麻烦。类似的报道屡屡见诸报端。　　业主委员会成立后，在维护小区居民权益、保证小区正常管理、选聘监督物业服务等方面的好处是显而易见的。但成立业主管理委员会必须是业主自发行为，需要有小区内热心公益工作的居民积极参与。市房管局物业管理处有关人士表示，职能部门一直积极推动这项工作，但作为小区自治管理的重要内容之一，成立业主委员会这件事更多地需要小区居民的自发组织。　　如何成立业主委员会，“包打听”帮你了解了　　结合《江苏省物业管理条例》，江苏茂通律师事务所刘茂通律师介绍了居民小区业主委员会成立的程序。　　成立条件　　新建物业在竣工（分期竣工）后，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过1年的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。原有住宅区房改售房率超过30%的，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。　　成立流程　　1、由一个物业管理区域5个以上业主向所在区物业管理行政主管部门书面申请，也可委托建设单位（公房出售单位）或物业管理企业书面申请成立业主大会。&　　所在区物业管理行政主管部门审查该物业，管理符合成立业主大会的条件后，指导成立业主大会筹备组。　　筹备组：由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。　　2、筹备组负责起草业主大会议事规则及业主公约，并将拟定的文稿公示一周，广泛征求业主意见。　　筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。筹备组负责审查业主委员会候选人资格。业主委员会候选人可采取自荐、筹备组商议的方式产生。　　筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由10个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少7天提交筹备组并由其公示一周。　　3、筹备组应当自成立之日起两个月内，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主召开业主大会会议（提前15天将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。　　4、业主委员会应当自选举产生之日起，3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。　　5、首次选举产生的业主委员会，全体委员名单必须在物业管理区域内公示一周，并自选举产生之日起30日内报物业所在区物业管理行政主管部门备案。业主委员会自所在区物业管理行政主管部门同意备案之日起正式履行职责。　　业主委员会的权利　　有了业主委员会，方便维护居民权益　　成立后的业主委员会有哪些权利？刘茂通律师介绍，作为业主大会的执行机构，业主委员会代表所有的业主履行下列职责：　　1、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；　　2、拟定专项维修资金的使用、续筹方案，依照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集；　　3、拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案；　　4、会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案；　　5、拟定物业服务费用分摊及交缴规定的方案，业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法的方案等。　　这些好处，在那些产生了业主委员会的小区已得到很好的体现。学府嘉苑小区在今年2月份选举产生了业主委员会后，立即重新选聘了新的物业公司，合同1年1签，业主委员会负责监督。物业管理中遇到什么问题，双方及时沟通协商。业主委员会主任刘义超说，有了业主委员会，小区居民的诉求权被尊重，居民的合法权益得到更好地维护。　　采写/本报记者&周爱田
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合作伙伴：业委会擅自选聘新物管&部门：须经业主大会同意
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原标题：业委会擅自选聘新物管 部门：须经业主大会同意
　　业委会：老物管做不下去所以公开招投标
　　香江明珠业委会成立于今年3月15日。业委会林主任说，业委会成立后与中庚物管进行过多次洽谈，对方提出的新收费标准较高，一直没有谈拢，最终与之签了临时协议，决定通过市场竞争确定新的物业管理公司。9月22日，业委会向全体业主正式宣布，小区向社会公开招标物业管理公司。最终，厦门的有朋四方物业公司中标。
　　在业委会贴出的《关于物业服务公开招投标的说明》中指出，中庚物管虽然买了标书，但表示经营风险较大，放弃了此次投标，并决定于12月1日撤盘，同时与新物管交接。
　　对于是否有召开过业主大会，林主任表示，召开业主大会成立业主委员会，就是为了要结束前期物管，因此当时决定在新物管公司招标结果出来后再召开业主大会。此外，很多业主是对老物管不满意，只是换新物管会对违法加盖的业主造成利益损害，所以才有人反对。
　　“未经业主大会，业委会无权决定我们去留以及发标书。”中庚物业管理公司的王经理说，公司此前决定撤离，主要是因为业委会提出苛刻条件，如物管公司要交20万元保证金，若违反合同条款，就处罚10%保证金。
　　因部分业主挽留，昨日中庚物管并未答应撤离。
　　房管部门：必须经业主大会同意
　　据查，《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行“选聘、解聘物业管理企业”职责，此外《物权法》七十六条也明确“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定。即应召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　昨日记者联系仓山区房管局物业科相关工作人员，得知此事他们已经了解核实，业主委员会的确未经过业主大会同意擅自招投标，这并不合法。她表示，已交代社区指导业主委员会重新召开业主大会，对是否选聘、解聘物管公司进行表决。
　　建新镇江滨社区莫主任告诉记者，社区方面正在努力协调，希望能补开业主大会。
(责编：朱江、孙红丽)
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