基于旧厂房改造的共赢模式分析——以广州市某国企为例--《中国市场》2014年29期
基于旧厂房改造的共赢模式分析——以广州市某国企为例
【摘要】：改革开放30多年来,广州市发展取得了瞩目的成就,国民经济持续高速增长,但这种增长是建立在高投入、高消耗、高污染的基础上。粗放的经济增长与资源环境的约束日益加剧,传统发展的老路已经不适应新的发展要求,经济发展亟须转型,广州市适时推出"三旧"改造正是破解这一发展难题的重要举措。本文通过总结推进旧厂房"三旧"改造工作的做法,探讨企业、政府、社会共赢模式,为加快"三旧"改造的实施提供更具针对性的经验。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F276.1;F293.3【正文快照】：
随着城市进程化的加快,一些曾经位于城市边缘化地区的旧厂房逐步被围合在了城市的中心地带,这不仅给企业的发展带来不便,而且也影响了整个城市的规划发展[1]。许多工业企业由于环保、安全等要求,逐渐停产,并将原生产企业搬迁到二三线城市的郊区,而原旧厂房用地则腾空出来,或临
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旧厂房改造的发展
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旧厂房改造的发展
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旧厂房改造　创意创出新空间――解读我区“三改一拆”之招四
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　　瓯海新闻网讯(记者　陈婵娟)改革开放以来，随着&一户一厂、一村一品&模式的不断延续，我区逐步建立了32个镇街工业园区，总规划面积4995亩，企业1403家，但大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低。这些令人堪忧的旧厂房如何才能飞出金凤凰呢？
　　挖潜节地省出发展新空间
　　瓯海开发区的大鸿运箱包有限公司内，原有的3层旧厂房早已被夷为平地，原址上建设的是一幢6层新厂房。新厂房建好后，比原厂房扩大建筑面积近8000平方米。
　　近年来，我区深入实施&挖潜节地&，加快工业用地二次开发。一部分企业在消防、规控等建筑指标达标的前提下，在原有的楼层上直接加盖楼层；另一部分企业在拆除旧厂房后，充分整合园区内的边角地建设更宽、更高的新厂房。1&5月份，我区已组织相关部门现场踏勘37家企业，符合规划、消防等审批指标条件已进入项目审批20家，开工建设20家。
　　退二进三寻路电商促转型
　　走进位于郭溪街道的金州工业园，记者发现园区内生产线的隆隆声减轻不少。这个一度云集数十家鞋服制造类企业、员工达8000多人的工业园区，现在正在加快步伐，向着打造一流的电商产业园区转型。整洁舒适的电子商务办公区，代替了灰尘肆扬的生产车间；新潮现代的时尚产业风，取代了低效落后的淘汰产能&&如今，金州工业园里的旧厂房摇身一变，成了网络经济&聚宝盆&。
　　据悉，金州工业园25万平方米的建筑空间，正在实施整体转型改造。届时，可容纳入仓式电子商务企业200家，电子商务总部企业200家以上，专业市场经营户200家，年销售产值将超过100亿元以上。
　　凤凰涅工业小区改造再提升
　　梧田街道朝霞工业小区是去年我区第一批旧厂区改造对象，建造于上世纪90年代初，占地面积156亩，共有企业73家，建筑面积16万多平方米，但合法产权面积仅3.8万平方米。
　　如今，朝霞工业小区部分厂房已腾空，并已启动拆迁工作。改造后的朝霞工业小区规划功能为商务小区，建成后将与周边的龙霞住宅区、梧田西单元等住宅区及温州汽车城相融合，发挥区位优势，带动瓯海经济开发区、温州汽车城的进一步发展。
　　为破解工业&低小散&，加快工业用地二次开发，推进产业集聚发展，去年开始我区就计划用3年时间对全区工业小区进行改造提升。其中今年重点推进13个工业小区改造提升，计划建设10余个小微企业园，为实体经济发展提供空间。据悉，我区今年旧厂房(区)改造目标是完成改翻建面积30万平方米。截止4月底，我区累计完成旧厂房(区)改造面积13.99万平方米，完成市下达年度任务的63.59%，完成区下达年度任务的46.63%。
&&责任编辑：陈锵）岁月变迁，时光轮回。
昔日轰鸣的机器、壮观的产房黯然沉寂，成为工业时代的一个符号，述说过往的故事。
高耸的烟囱与天空的白云默然对视，荒寂的野草似乎在哀叹时光的流逝。
城市发展的目光投向旧厂房改造，这里的一砖一瓦重获生机，我们将赋予它新的故事——一张张蕴涵人文底蕴的城市底片，怀旧、艺术、文化、优雅、人文、民俗等元素将让这里成为文创产业的心灵之根，对家园的思念找到一种信仰与情感的依托。
从20世纪70年代起，欧洲开始重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“修旧如旧，修新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度、历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市区旧厂房改造中。广泛兴起的城市中心复兴运动，旧厂房的改造和利用占有相当大的比例，在西方工业发达国家，旧工业建筑更新的活动早已成为一种趋势。
随着城市的发展，原处城市近郊的传统工业区往往越来越接近城市中心区，它们的衰败会对城市空间造成巨大的影响，从而引发人们对城市复兴的关注。2002年，英国城市峰会提出了城市复兴、再生和可持续发展的口号，城市复兴理论旨在再造城市社区活力，力求重新整合现代生活要素，重构一个紧凑、方便宜行的邻里社区，让自然回归城市，使城市重获新生。“城市需要不同年代的建筑，以维护城市的多样性。”随着众多学者的关注与研究，一向以大规模拆迁重建为主的城市更新转向谨慎渐进改造为主，目标更为广泛，内容更为丰富的城市复兴。这期间建筑界开始重新审视城市更新过程中产生的大量旧厂房的改造利用问题。旧厂房的改造利用日渐兴盛，其主要原因在于：大城市中心区的衰落，对现代建筑运动的反思，生态环保意识的觉醒，社会生产力的发展，政府的积极支持作用。
纵观国外工业废弃建筑改造利用发展进程的演变，可以看出改造再利用的方法从急剧的动外科手术式的推倒重建向谨慎渐进式改造的转变，强调工业废弃建筑的改造利用是城市更新运动的有机组成部分，是一个连续不断的过程。2
主要案例：1 ）
美国纽约SOHOSOHO位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足平方英里，居民人口不到人的小社区，却是闻名于世的文化创意产业集聚地，也被视为创意产业的策源地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。SOHO原是工业区，区内有多座独具风格的铸铁工业厂房建筑。二战之后制造业不再是纽约经济的支柱产业，工厂开始搬出厂区，许多厂房成为空置房。世纪年代，随着大批艺术家的入驻，稍作改造的逐渐成为艺术家聚集的场所。年，被列为保护区，这是美国也是世界上首次将工厂仓库区列为历史文化遗产得到法律保护。政府在新城市规划中明确了以艺术品经营为主，辅以餐饮、旅游、时装的时尚化历史文化景区，建筑的再利用，还吸引了许多著名品牌的时装、家具、床上用具摆设等的时尚商铺。2
法国巴黎奥赛艺术博物馆奥赛艺术博物馆坐落在塞纳河的左岸，是当今巴黎三大艺术宝库之一，现有艺术收藏多件，包括绘画、雕塑以及家具陈设等，展出面积超过万平米。奥赛博物馆原是一座火车站，因跟不上时代的进步，不能发挥应有的功能，形同废置，曾被列为被拆除建筑。年法国政府决定把它改造成为一座艺术博物馆，年奥赛艺术博物馆开幕。3
日本名古屋丰田产业技术纪念馆丰田产业技术纪念馆位于日本名古屋市西区，是日本著名的产业纪念馆，也是日本有名的收费旅游景点，日均接待参观人数超过人。丰田产业技术纪念馆占地万平米，建筑面积万平米，展览面积万平米，馆内陈列的主要是丰田集团的发展历史、产品、发明、设计等。丰田产业技术纪念馆是于年由原丰田纺纱织布株式会社厂房改造而来，使丰田集团的发祥地建筑物作为珍贵的产业遗产得以有效利用。二
国内旧厂房改造概况1
我国对旧厂房的改造利用大约始于年代后期，在国内的旧厂房改造中，北京、上海、沈阳等几座大城市充当了改造的领头羊，许多艺术家、工程师在这些大工业城市开始了对旧厂房改造的探索，并获得了一些成功的实践。例如上海的中华印刷厂改造的汉生大酒店、上海一百假日酒店、美加美大酒店、哈雷酒吧等，前卫的艺术家还将国外时尚的创意生活模式引入中国，形成国内的。
旧厂房的改造利用是一项新兴行业，由于旧厂房的历史文化性、空间特性、结构状况，改造利用过程中受到的制约因素相当多，运行机制也有别于新建筑的开发，改造设计必须从现实出发，因地制宜，挖掘和利用有利的因素，探索可利用的方向，从而使其在城市中扮演一个适当的角色。国内旧厂房大致分为三个阶段：第一阶段是萌芽阶段，以拆为主，第二阶段以北京、上海这两座城市最具代表性。第三阶段由北京、上海向其他城市逐渐扩散。对旧厂房进行改造和利用走可持续发展的道路，成为共识，一定程度上是时尚、文化的代名词和标签。2
主要案例：1
在钢铁车间里听摇落乐，在生产线遗址上喝咖啡，北京就是这样一个洋溢着艺术气息的艺术家聚集艺术区。如今的是中国城市先锋文化的聚集展现，成为时尚的风向标，演化为一个文化概念，吸引了大量的关注和支持。798厂过去是大型国有军工企业，由于产业结构调整，厂闲置了大量厂房，大批的自由艺术家进驻，将其改造成风格各不相同的艺术空间，设计工作室、酒吧、画廊、展示中心等，一个新兴的文化产业区覆盖过去曾经辉煌的电子工业产区，汇集了多家艺术机构，多个艺术工作室，形成了一个艺术中心区。改造手法：1）保留原有建筑形态。
2）空间的二次划分。
3）玻璃幕墙的大面积使用，赋予了项目强烈的现代感。
天津红桥意库
意库创意产业园是在天津外贸地毯厂老厂房的基础上改造而成，占地平米，建筑面积平米，园区内保留了世纪年代到年代的幢建筑，将城市的历史巧妙的延续下来。意库所处的地段是天津商业的发祥地、天津近代教育的发祥地、华北工业的摇篮和天津酒文化的发祥地。红桥意库创意产业园保留了工业建筑的风格特征，不破坏楼房的外在面貌，沿袭原有建筑所有外部风格和内里气质，采用“以旧做旧”的改造方法——改造的只是其局部设施，因而比较简洁大气，着重于表现建筑本身的形体和结构本身的美感，有返璞归真的魅力，创造出富有时代气息、符合市场新需求的新建筑，给园区带来全新的视觉体验。1
保留原有立面，运用玻璃和钢质框架外挑结构，实现内外景观的互相渗透2
颜色上也保留了原有的本色，使人产生一种怀旧感和朴素感。3
有序的排列方式创造出理性而简洁的美感。3
红坊位于淮海西路号，改建于上钢十厂原轧钢厂厂房，该项目总占地约有平方米，总建筑面积约平方米。项目由上海红坊企业管理发展有限公司开发建设，具有浓郁的文化艺术气息，为上海的新文化地标之一，包括商务办公、大型展示、画廊、休闲餐饮、手工作坊等多种功能。
项目特点：（1） 项目南邻淮海西路、徐家汇商业中心，西靠虹桥商务区和新华路历史风貌保护区，距轻轨号线虹桥路站步行不到分钟，地理位置优越，交通便捷；（2） 项目建有上海城市雕塑艺术中心及平方米大型展示厅，文化交流活动频繁，文化艺术气息浓厚；（3） 工业筋骨与现代建筑融合，传承了老建筑与生俱来的历史肌理，同时在细节处理上彰显时尚，和谐自然；（4） 硬件设施先进，供暖系统和保温系统使用法国节能新型材料，中央空调设施、中央监控、红外线报警系统、消防系统、法国新型节能技术的供暖系统等写字楼的标准；（） 拥有宽阔的中央绿地，是都市中少见的资源。
入驻该项目的多为传媒、建筑规划设计、广告和艺术经纪类企业，包括财富强企业纽威尔集团和伊莱克斯生活馆等。目前入驻率达到以上。三
旧厂房改造模式
旧厂房改造至今已有余年的历程，当旧厂房改造与文化创意产业集聚的联姻，旧厂房这个曾经遭人遗弃的残废建筑，一时间变得珍贵起来，并大规模地进入到人们的视野。但细数整个旧厂房改造的历程，旧厂房改造的产品模式存在着一条演进的过程.，主要为四种模式。1） 以休闲商业为特色业态的改造模式
以北京三里屯酒吧街、成都锦里和田字坊为代表，这类产品需要具备良好的区位，在如今休闲市场蓬勃发展的大环境下，产业培育时间相对短。但另一方面，这类产品对外部条件的要求较高，需要很好的区位和先入优势。例如田字坊主要业态形式是艺术商业街，其中服装和餐饮两项商业业态占比为80%。2）
以文化展览、贸易业为特色的改造模式
以北京艺术区、上海为代表，这类产品多以艺术家画廊、艺术作品展销为主要特征。3）
以创意产业办公集聚为特色的改造模式
这类产品的出现让旧厂房呈现出了再生产的可能，尤其与创意产业的结合，爆发了蓬勃的生命力，代表项目有号桥、和等。另一个现象也说明这一模式对创意产业的依托。4)
以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式
这一类产品伴随体验经济的出现与发展，体现出很强的需求，老厂房所呈现出的独特情境感与体验性产品的结合，使得其商业性具有很大的想象空间。
这里以杭州新天地影院和英国狄更斯世界为例来进行说明。杭州新天地在杭州重机厂改造中，引入影院，成为国内第一个在旧厂房中设置大型影院体验的改造模式，在偌大的老厂房里看现代电影，这个场景的确令人遐想。另一个是英国的狄更斯世界，利用现有的工业遗迹，修复或补充形成狄更斯时代的形象，并引入主题游乐、情境体验，感知狄更斯文学作品中《双城记》、《大卫科波菲尔》的剧情，在厂房里游乐，一种浓浓的穿越感油然袭来，无形中映合了穿越电视剧的热播。
除了厂房游乐、厂房影院以外，构成这些体验活动的项目可能还包括有：厂房剧场、厂房儿童游乐体验中心等等，最终形成以体验游乐为特色、相关产品共同互补配合的旧厂房改造模式，这样的模式可能最终形成厂房综合体的概念，又因其独特的情境感而优胜于其他商业综合体。
综合国内外旧厂房改造模式，具有四大特征：
第一：旧厂房具有城市文脉的延续性特征，是岁月和历史的沉淀，一个时代的缩影，文化性、艺术性、创意性是旧厂房改造的依托和基础。旧厂房作为工业时代的产物，在过往的历史上曾有过辉煌的岁月，与这座城市的人们有着或浓或淡的联系，只是随着城市版图的扩大，旧厂房所在地已成为市区所在地，如何让旧厂房在新的历史条件下发挥新的功效，是改造者考虑的首要问题，无论是把旧厂房作何用途，文创性是旧厂房改造的灵魂。
第二： 旧厂房建筑具有历史的穿越感、时间的一种况味，观赏性、游览性是旧厂房改造的核心要素。这主要是两点因素决定的：一是旧厂房建筑具有一定的特色，经过岁月的洗礼，斑驳的历史印记让旧厂房接近于“类文物”的状态，具有一定的观赏价值，第二就是旧厂房改造要取得成功，如何吸引与聚集人气仍是旧厂房改造的核心要素，有的旧厂房改造在前期规划设计时就考虑到这一点，设置水景、主题雕塑、博物馆、特色景观，甚至有的旧厂房改造项目本身就是一个游览性的主题公园，如嘉兴的铁哥们机器人主题公园。
第三：旧厂房是工业时代的遗存，是赋予城市场所性的历史风貌，某种程度上旧厂房改造具有一定的公益性。成功的旧厂房改造项目是新的城市地标、文化名片，如北京、上海新天地，旧厂房改造项目最终能否取得成功，与政府的引导与支持是密不可分的。
第四：旧厂房改造坚持原貌保留不变，内部根据实际需要做合理更新，这是旧厂房改造的基本手法。旧厂房的“旧”是特色，因为时间与岁月是无法复制与改变的，保持原貌不变这是旧厂房改造的不二法门，内部功能需要根据实际需要做适应性更新，一般都结合现代建筑手法采用。
文化似乎是庙堂之高遥不可及，其实文化也呈现出市井、平民化的一面——文化即生活，它是街头的一壶清茶、树荫下的楚河汉界、夜晚星空下的广场舞、淘古玩赏花鸟的一派悠然心情，其实文化就在我们的日常中，只是我们少了一些从容与淡定，使得人生都在匆忙的行走，没有欣赏的心境。旧厂房改造项目让你在历史与生活中穿越，一张张底片恍然而过，不是过往的回忆，是现在的时尚格调、文艺范的生活。
那份味道是岁月与生活的一杯小酌，也是历史与情怀的一波清影，更是时光的峥嵘风骨。淡淡的悠然拂面而过，一袭小清新。
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