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“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议
发布者：李永强律师|时间：日|分类： |759人看过
一、“工业地产”限制分割销售转让原因我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下：（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。（一）杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资源优化和市场化配置程度。日，杭州市人民政府出台《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》杭政〔2014〕12号文件，被媒体解读为杭州市解禁“工业用地”分割销售、转让。该文件第三条第二项规定：“引导工业用地向开发区（园区）集中。市区原则上停止向开发区（园区）以外供应零星工业用地；市区以及国家级开发区、省级产业集聚区停止向高能耗、高污染、科技含量低的一般性传统工业项目供地。鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”（二）上海市有条件允许“工业用地”分割销售、转让日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》。文件规定：本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。在国有建设用地使用权出让合同中，应当包括以下土地使用条件，并应当对受让人的违约责任作出约定。发生违反约定擅自分割转让、改变出资比例结构、项目公司股权结构等行为，应当依约承担违约责任，直至无偿收回土地使用权。（一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。（二）工业用地标准厂房类1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。4.土地房屋整体转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。（三）研发总部通用类1.可出租；建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。2.土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意，也可按照出让合同约定，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应纳入全市统一土地交易市场实施。3.建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。（三）南京市有条件允许“工业用地”分割销售、转让日，南京市人民政府《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》对“工业地产”分割转让规定如下：一般工业用地及地上房屋原则上不得分割转让、分割销售、分割抵押。项目竣工后确有剩余土地或房产需分割转让、销售的，可由开发园区、工业集中区按成本价回购；或者经开发园区、工业集中区同意，转让给符合规定条件的其他企业用于工业项目。开发园区、工业集中区内的标准厂房项目，项目竣工后，在不改变原规划设计且不影响分割后使用效益的，经园区管委会同意，可以将厂房整栋、整层或分单元转让，但不得转让给个人。科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。科技研发用地出让时，原出让合同约定土地及房屋不允许分割转让、销售，现用地单位申请分割转让、销售的，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，明确可转让、销售的范围及限制条件，且允许分割转让、销售的建筑面积不得超过全部建筑面积的50%，并按规定补交土地出让金。（四）武汉市“工业地产”分割销售、转让的政策一直以来，武汉市政府对“工业地产”分割销售、转让持默许态度，没有规范性文件做严格规定。最早涉及“工业地产”分割销售、转让的文件是2010年9月《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》，文件规定：按照《出让合同》约定的期限和条件投资开发、利用的工业用地，可以依法进行转让。工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地，待其建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。日，武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》武房发［号。主要内容如下：1、本通知涉及的房地产开发项目是指原规划用途为酒店类（含酒店、宾（旅）馆、度假村等）项目和有明确生产用途的工业项目（以下简称“该类项目”）。2、各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复该文件后，必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分（套）间分割转让。切实发挥该类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能……该文件还对各部门的监督管理职能进行明确分工，要求房管部门不得对“酒店类”和有明确生产用途的“工业项目”办理分层、分（套）的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。一般不予受理产权分割，并在预售许可证或现售备案证上记载“该项目进行整体销售，不得分割转让”的字样。对武汉市文件内容解读如下：1、文件出台原因及管理目的由于商品房住宅价格持续坚挺和房地产调控政策的双重影响，武汉市部分房地产开发企业受利益驱动，将通过政府招商引资优惠政策（较低地价）取得的“旅游用地”或“工业用地”项目，擅自变更规划用途，改建商品房住宅，“分层、分套（间）”分割对外销售，并利用“非住宅”不限购、不限贷的特点，许以“售后包租”、“返本销售”等承诺，误导房地产投资和消费，造成一系列群体性上访事件和诉讼纠纷案件，严重扰乱了房地产市场秩序，引起了政府高度关注。2、不禁止“工业地产”作为商品房销售将“工业地产”纳入商品房销售的管理范围，依照商品房住宅销售管理模式进行管理，核发《商品房预售许可证》，签署《武汉市商品房买卖合同》，办理合同备案和产权登记手续，不限贷，不限购，并可获得银行贷款支持，是武汉市房地产市场的现状。虽无明文规定，但至今无限制或禁止性规定。已销售的“光谷软件园”项目受益于上述模式。3、文件不禁止“分层、分（套）间分割转让”文件要求，对“分层、分（套）间分割”销售的“非住宅”地产项目的管理方式如下：1、目前在售或可进行“分层、分（套）间分割转让”的“非住宅”地产项目，应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质，并应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。2、文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目，开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。因此，“工业地产”地产“分层、分（套）间分割”销售具有合理性，在一定时期内仍将长期存在。三、法律风险防范措施鉴于上述政策背景，本律师针对“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议如下：1、对《土地出让合同》、《建设工程规划许证》、《商品房销售许可证》的限制转让事项和内容，进行审慎审查和研读，有不明确内容应及时与土地规划部门咨询，取得确认。2、签订《武汉市商品房买卖合同》时，应明确约定和提示客户注意“房屋规划用途”、“房屋使用年限”、 税费标准”、 物业服务费标准”、 水电费标准”、 房屋使用注意事项”等，买受人须书面承诺自行承担擅自改变规划用途的法律责任。3、申办《商品房预售许可证》中须注意明确分割（分户）销售的范围，作为商品房销售行为法定依据。4、建议买受人为公司客户，买受人为“自然人”的应在签订认购书和合同时约定由买受人在签订《武汉市商品房买卖合同》后合理期限内，申办以注册地为东湖开发区的《公司法人营业执照》，并作为房屋登记的产权人，以免在房屋产权交易过户过程中发生办理风险。 5、将政策不确定风险约定为“不可抗力”，就房地产政策原因导致合同履行成本增加，或合同目的无法实现的解决方式给予合理约定，以免 &“情势变更”事由出现时，合同履行发生争议。综上所述，在中国经济逐步下行的大环境下，历来对“工业地产”分割转让管控严格城市（上海、杭州、南京）纷纷在年放松对“工业地产”转让的要求，不是偶然现象，而是经济趋势使然。律师认为武汉市今后两年不会有更严厉房地产调控政策，出台对“工业地产”加强调控政策的可能性不大。也说“工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证” & & & & & &黄为森 &著近日，有同行向我提问：黄老师，有个业务问题向你请教。关于工业用地上建设的厂房分割出售的问题，我见“国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组”有专家在光明日报上撰文，称：“目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。”关于这一点，我没有找到相应的法律、法规、部门规章或规范性文件，仅见《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”而我理解这一条指的应该就是房屋登记和土地登记。对于“工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。”的依据，想听听你的指导，谢谢！对于以上问题，我尝试答复如下：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指有固定封闭界限、有独立使用价值并且有明确、唯一编码的房屋或者特定空间。非住宅房屋可以以房屋的幢（即“整栋”，下同）、层、套、间等有固定封闭界限、有独立使用价值并且有明确、唯一编码的部分为不动产单元进行登记。如果计划行政主管部门的计划文件、规划行政主管部门的规划文件、国土行政主管部门的用地文件、建设行政主管部门的施工文件和综合竣工验收文件，将“整栋”作为“工业用地上的产业用房”的“不动产单元”，则该房屋“只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割”。否则，可以以该房屋的幢、层、套、间等有固定封闭界限、有独立使用价值并且有明确、唯一编码的部分为不动产单元进行登记。国务院《不动产登记暂行条例》和国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》，是不动产登记机构办理“工业用地上的产业用房”权属登记必须依据的行政法规和规章。建设部《房屋登记办法》是未经整合的房屋登记机构办理“工业用地上的产业用房”权属登记必须依据的规章。“工业用地出让、使用政策”关于“工业用地上的产业用房”权属登记的规定，如果与国务院《不动产登记暂行条例》和国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》以及建设部《房屋登记办法》的规定不符的，遵守或者执行国务院《不动产登记暂行条例》和国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》以及建设部《房屋登记办法》。注：本文系转载 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工业厂房“定向建造”销售模式达到双共赢
工业厂房“定向建造”销售模式达到双共赢 目前，随着国土资源部严控工业用地，企业要直接通过招拍挂方式获得工业用地建造工业厂房难度越来越大，而经过政府批准开发的工业园区以及部份工业地产开发商却囤积着大量的土地资源，因此目前企业获得工业厂房主要途径是从工业园区或工业地产开发商直接购买标准工业厂房。
然而标准工业厂房并不是适合每个企业的生产需要，因此根据购买企业的特定需求建造工业厂房就成了目前工业地产发展主要模式之一，即所谓“定向建造”模式。“定向建造”不光对于需要工业厂房的企业来说好处显而易见，对于工业地产开发商角度来说，也是好处多多：其一是市场风险小，不存在销售不出去的风险；其二是减少融资成本，一般需要定向建造的企业都会预先支付定金并按项目进度支付工程款或购房款，开发商自用资金相对来说较少；其三是销售费用大大降低，定向建造项目由于在项目开工前就已被订购，因此销售的广告成本大为降低。然而随着定向建造的项目越来越多，也凸现出定向建造的投资风险问题及法律问题越来越多。
一、定向建造的投资风险问题
在工业厂房定向建造中，开发商在收到企业的定金后，开始立项审批，往往有些项目立项审批要等较长的时间才能开工，加上项目的周期较长，有些开发商会因企业的各种各样问题陷入出现资金周转困境，导致无法按期完成定向建造项目，在合同的约定的交付期限内无法交付工业厂房，而导致定向建造的企业投资风险。另外，由于近年工业用地的地价不断上升，再加上工业厂房建设的周期较长，有部分开发商利用定向建造合同的效力问题，在土地增值后加价或将工业厂房销售给第三方，从而导致了定向建造企业的投资风险。
另外一方面，由于定向建造的企业在交付定金后可能会因企业的经营不善无力支付工程建设进度款，也无力购买工业厂房，由于定向建造的工业厂房一般都非标准工业厂房，在建造中有其独特的个性化一面，因此一旦定向建造的企业无力购买，很有可能就变成一个烂尾楼工程，即使建成一般也很难销售出去，这也给开发商产生了一定的投资风险问题。
二、定向建造合同效力问题
目前，大多数定向建造合同的实质是土地使用权转让合同，我们首先来看看工业厂房定向建造合同双方的权利义务：开发商（转让方）负责项目的立项、报建、建设、验收备案、交付使用并在取得房地产权证后转让给定向建造的企业（受让方）；定向建造的企业确定工业厂房建造的面积及其他参数，并按约定支付购房款或项目工程款。从其内容及形式上看，符合共同合作开发工业厂房，但从其实质上看，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释［2005］第5号)第二十四条的规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同” ，因此其实质是一种土地使用权转让行为，即受让方出资承担全部的工程价款，再由受让方支付土地使用权转让的费用而取得工业厂房。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）……”,其中第三十八条明文规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件…”。然而在工业厂房定向建造中，几乎所有的开发商（土地使用权转让方）仅仅取得了土地使用权及项目的立项，而项目均未真正的开工建设，定向建造的合同均是在项目尚未开工建设的情况下签订，很显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、三十八条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定应属无效的合同。
三、如何规避定向建造的投资风险及法律风险
首先，我们应该考虑怎样使工业厂房定向建造合同有效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。很显然根据上述法规作为定向建造的双方，开发商（转让方）可以以土地使用权作为出资，受让方以预算工程款出资建立新的项目公司，进行工业厂房建设，无论是在工程建设中还是在工业厂房完成建设后作为受让方均可以另外通过股权收购的方式受让转让方的股权，从而达到购买工业厂房的目的。同时通过这种以土地使用权作价入股的方式还可以合理的降低买卖双方的交易成本，作为转让方来说可以减少营业税、土地增值税等相关税费。
其次，我们应该考虑如何规避企业的投资风险问题。作为转让方企业来说在定向建造中可以要求受让方企业提供相应的担保，在定向建造完成后确保企业成功将工业厂房成功售出。作为受让方来说，如果是买卖是通过作价入股的方式可以要求在完成新公司注册后及时收购转让方的股权，若是以签订附条件生效的工业厂房买卖合同在受让发支付定金后，可以要求转让方提供相应的担保，同时在合同中工业厂房的用途及违约责任的计算方式，以最大的程度控制投资风险。
当然，上述风险控制及解决合同效力问题的方法，仅仅是在工业厂房定向建造中有效方法之一，当然其中还涉及到很多操作细节及法律问题，需要专业的法律人士来解决，在这里不再一一赘述。另外，在工业厂房定向建造中还有很多技术手段和方法，可以有效的控制合同双方的投资风险及法律风险问题，从而使工业厂房“定向建造”的销售模式达到投资双方的共赢。
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如何规避电影投资风险
　　 中国论文网 /7/view-7353823.htm　　“每年国产电影多达数百部，但只有不足五分之一能够从市场上获取回报。”谈及电影行业的高风险，保利影业总经理柳德彬对《?t望东方周刊》这样描述。 　　无论是电影的投资和制作，还是发行和营销，整合资源与规避风险都是实现收益最大化的必由之路。柳德彬认为，现在的中国电影投资，完全由一家或两家机构独立完成的情况逐渐减少，越来越多的影片选择“拼盘投资”，这有利于各方资源的整合。 　　当下市场上的爆款电影，大多数是凭借着精确的定位、数据化的用户追踪以及合理的发行和营销模式，成功地规避了风险，才能满载而归。 　　“互联网金融成为电影行业新宠之后，电影投资的风险将会加大，因此电影人越来越需要学习如何规避风险。”柳德彬说。 　　除了懂内容，也要懂市场 　　如今，银行、信托、债券、基金和众筹等金融资本不断涌入电影行业。在这股资本洪流中，为了降低风险，更多的投资玩法开始出现。 　　越来越多的影片偏爱拼盘投资，既能优势互补，也可降低风险。 　　柳德彬向本刊记者介绍说，保利影业投资电影分两种情况：“如果是参与一个项目，我们并不太在乎有多少人共同参与;但如果是我们操刀承制的片子，会吸纳三四个合作伙伴，其中必然有一家在线票务合作伙伴，而线下就不再需要与别的投资人进行资源交换，因为我们本身的发行团队就很完备。” 　　很多影视公司在作品类型、投资规模以及上映档期上也呈现出多元化的特点。这样的分散投资更有利于利润回收、避免风险。此外，一些中小成本电影往往会通过政府奖励补助、网络版权和广告植入等方式收回大部分成本，甚至有盈余。对于这样的电影来说，票房并不是最重要的营利方式，相比之下，反而具有更高的投资性价比。 　　据上海星狐影业董事长宋一凡介绍，中国电影市场最近两年变化剧烈，明星和知名导演参与的电影也可能遭遇“滑铁卢”。与此形成反差的是，许多敢于创新的年轻导演和演员有时更容易取得票房成功。所以很多投资更偏向于中小成本的潜力项目。 　　另外，明星片酬过高，因此许多中小型公司也会“避其锋芒”，选择强IP，或是寻找新卖座题材，并借此吸引明星低价出演。许多人已经意识到，在一个成熟的电影市场中，电影的类型才是决定其市场容量的关键因素，而演员也只有在合适的题材和类型中才能发挥更高的价值。 　　“类型决定了票仓，观众决定了市场。”爱梦娱乐创始人雷鸣对《?t望东方周刊》说。他以2015年的青春悬疑电影《我是证人》为例，认为杨幂和鹿晗的影响力虽然很大，但电影的小众题材一定程度上限制了市场空间。 　　总之，一部电影的票房不仅仅取决于作品质量，而是由市场供求关系和营销宣传等多种因素决定的。 　　2015年，徐皓峰执导的电影《师父》最终票房惨淡，柳德彬认为，这样的品质型电影却没有在票房上得到应有的体现，是因为电影的发行环节出了问题。他透露，保利影业将会利用其发行优势，投资制作徐皓峰导演的最新作品《刀背藏身》。 　　“做好内容，才是规避电影投资风险的最佳方式。但除了懂内容，也应该懂市场。”他说。 　　调研，不只是数据那么简单 　　如今，许多从业者已经意识到，电影投资并不仅仅是拍摄投资，营销和发行等环节的资本投入也是重要部分。“正所谓兵马未动，粮草先行，在推出一个电影之前，必须做好全方位的市场调查，寻求市场最需要的主题和营销发行模式。”自在传媒董事长朱玮杰对《?t望东方周刊》说。 　　对于很多电影团队而言，市场调研已成为降低风险的必要手段。通过对有效数据进行统计，对电影受众进行综合而立体的考量，借此明确市场需求，进而调整目标项目，这样的反向思维被越来越多的电影团队接受。 　　传统电影投资缺乏数据作为依据，更依赖于投资人的主观判断，有时候甚至会成为没有根据的预估。另一方面，目前大部分大数据还过于简单，水分严重，无法反映真实情况。 　　“数据本身不能提供任何东西，关键是团队是否有对影视行业逻辑的洞见，能否用好数据。”雷鸣告诉本刊记者，“很多的数据团队是不懂内容和市场的，这两者才是壁垒。” 　　以演员姜武为例，据雷鸣透露，其微博粉丝数只有50万，曝光度也不高，表面看来没有很大的代言价值，但不久前姜武曾为一款生发洗发水产品做代言，效果非常明显。雷鸣认为，这样的反差是因为姜武的粉丝和受众无法通过微博粉丝数体现出来，而且代言的成功很大程度上取决于演员形象与代言产品的匹配度。 　　早在2014年，百度就曾通过各类数据以及电影受众分析，对《黄金时代》的票房进行预估，但最终归于失败。雷鸣认为，这首先应该归因于目前市场的不规范。“中国电影市场还处于一种混乱无序的状态，没有形成像美国那样完整的工业化链条，因此无法提供一个充分的数据环境。” 　　他说，由于电影产业属性特殊，除了需要使用更精确的手段和技术获取数据之外，对潜在的电影受众进行立体描述，将演员的数据画像与电影剧本的匹配度进行衡量，这才是数据的应有之义。 　　除此之外，许多新技术也被应用于数据的获取，比如脑电波测试以及眼球追踪技术，以了解观众对电影和演员的关注度。目前，市场上一些数据公司正在兴起，希望凭借对数据的精确筛选以及算法和模型的独特构建，为企业和电影项目降低成本，提高效率，规避风险。 　　票房可以预测吗 　　2016年北京国际电影节上，由新传智库和清华大学影视传播研究中心共同出品的《影视风控蓝皮书》发布。这支团队通过做票房回归模型，分析了500部国产电影要素与票房之间的关系，由此对近年电影叙事的趋势作出判断和预警。最终，他们试图开发出一个票房预测系统，运用于电影风险评估和风险管理。
　　雷鸣的团队目前则在尝试“看剧本测票房”。他们通过人工和电脑依次通读200个三年内上映过的国产电影的剧本，再对剧本进行量化分析，从而预测未来上映的同类型电影的票房。 　　雷鸣透露，这是借鉴以色列一家数据公司的经验，不过他坦言，“这件事在中国实现还是很难，因为中国电影市场变数太多。” 　　在《后会无期》上映前两天，导演韩寒曾收到一份神秘礼物――来自爱梦娱乐的“大数据分析报告”。据雷鸣透露，正是通过搜集《后会无期》的网络评价、拍片量等信息，并进行大数据和画像分析，爱梦娱乐最终给出了风险预案：调低预期，因为高于低预期的评价与低于高预期的评价相比，前者更有利于这部电影的宣传与营销。“韩寒的口吻应该适当谦逊，必要的时候可以自黑。” 　　雷鸣透露，通过对互联网人群的兴趣作出精确判断，为电影项目寻找到匹配的演员和准确的目标人群，在整合优质资源与优质项目的同时，也规避了风险。 　　另一方面，影视行业对于数据和画像的应用，已经扩展到了IP的培育和开发层面――通过雷达一般的数据监控，来寻找可能的潜在IP。雷鸣认为，IP能否发挥价值，也需要通过测试来验证：能否“圈住”固定数量的受众;能否具有持久的刺激能力，比如《鬼吹灯》;能否在多个平台获益，比如印刷品、电影、电视剧。 　　此外，一些电影风控从业者、研究者认为，IP也需要管控。南开大学传播学系主任陈鹏认为，由于影视拍摄周期较长，从业者需要通过舆情来判断，该作品两年后是否还有影响力。某种类型如果目前供给量过大，在未来一两年需求就会抑制，“要通过调研去开发新类型。” 　　当然，这与电影创作并不矛盾。“数据只看标准和结果，不应该干预创作。上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，这个特别重要。”雷鸣说。 　　投资新玩法，没“法”玩不了 　　电影投资风险的降低，依然有赖于完善的法律制度保障。 　　柳德彬认为，目前中国虽有票房蹿升的电影市场，但还只能称作一个“放映大国”，离“电影大国”还有很大距离。 　　在市场尚未成熟的情况下，无论是融资方、投资方，或是制片方、发行方，抑或是院线，在资本浪潮中都必须面对新的机遇和挑战。 　　在谈到票房造假乱象时，中国电影发行放映协会副会长赵军对《?t望东方周刊》强烈呼吁，应早日建立中国电影的信用体系，做好电影行业与资本市场管理尤其重要。 　　一些从业者希望，未来通过监管部门的联动，能实现金融创新的健康发展。比如对午夜场电影的上座率设定一个警戒值，当出现异常现象，票房统计系统能够自动剔除可疑数据。 　　电影产业促进法有望在2016年正式出台。其最终目的，就是要解决政策、制度、法律对电影产业带来的消极影响，使之转化为真正的刺激效应。 　　另外，如今电影产业和法律界的跨界合作也开始活跃，很多律师机构将业务拓展到影视行业中，专业的影视律师也已经出现。在这样的语境下，影视律师的角色和地位尤为关键，有利于业外资本和影视圈的对接与融合。 　　无论是影视公司的项目运作，还是公司的股权架构、危机公关等，影视律师都可以帮助影视公司规避法律风险，解决法律纠纷。 　　现在国内已经出现很多法律服务产品，比如“众乐乐”等影视法律风控平台最近上线，希望为影视纠纷提供多元化的解决方案。 　　“众乐乐”CEO邓亚玲告诉《?t望东方周刊》：“我们发现合同是行业最大的痛点之一，合同条款在分账问题上约定不清晰，容易引发后期纠纷。我们将对此推出合同草拟、审核和修改系统。”
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