休斯顿房价怎么样_休斯顿房价适合投资吗_休斯顿房价收入比_邦海外
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休斯顿房价怎么样
简介：相比于纽约、洛杉矶和旧金山，人们对休斯顿的了解可能并不够深，大多数人认识休斯顿还是因为姚明。然而，这些年来，休斯顿的发展非常迅速，目前已经成为全美排名前几的大城市。因此，伴随着越来越多的人入住休斯顿，其房价也在不断攀升。
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休斯顿房价怎么样
介绍：NAHB经济学家预测，预计今年第4季度单户生产将上升到正常活动(经济危机前水平)的61%。经济学家还预测，到2016年年底单户型开工将上升到正常的81%。“目前人口增长，就业增长和收入增长，正在推动着住房需求”罗伯特Denk开发的，NAHB高级经济师说。总体而言，单户型新屋...
介绍：休斯顿这几年因为经济比较快速发展，同时也带动了该城市的房产行业。想要在美国休斯顿买房的话，就要知道该城市的房产价格。那么现在休斯顿的房价高还是很低呢?大概需要多少钱才可以在休斯顿买到房源呢?想要知道休斯顿的房价就要清楚这里的房价是地段是有关系的。所...
介绍：休斯顿是一座充满活力的城市。该城市的房产市场也是很有活力的。这几年在美国休斯顿买房置业的人是相当多的。因为休斯顿的房产现在变得成熟稳定了。在休斯顿买房可以满足很多人的需求。休斯敦的教育在全美是非常有名气的，德州的中教育质量是有口皆碑，高等教育也毫...
介绍：休斯顿是一座经济比较发达的城市。我们在知道了2016年休斯顿的房价上涨情况以后。那么2017年休斯顿的房价如何呢?2017年美国休斯顿的房价高不高呢?美国休斯顿的房价较于洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图(购房)、波士顿等地房价较便宜，40万美金左右应该就可以买到优质的...
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美国休斯顿每套房平均仅卖20万美元 投资6至7年即回本 ——凤凰网房产北京
凤凰房产8月4日讯国内房地产市场的表现乏力，却为海外购房“扬旗呐喊”，使其火热程度“更上一层楼”。据悉，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房
-来自凤凰新闻客户端
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美国休斯顿每套房平均仅卖20万美元 投资6至7年即回本
凤凰房产8月4日讯&近期，“北京一套房换休斯顿六套”的现象引发热议，一时之间，置业休斯顿成为热点话题。据悉，该案例来源于国信美投置业投资（北京）有限公司（以下简称“国信美投”），其具体“案情”为北京人李女士卖掉了她唯一的一套房子，这套位于区的两居室老楼民宅，价值300多万人民币。利用这笔钱，她在休斯顿成功入手了六套房。“事实上，我们也有一个客户，在休斯顿置业套数达到12套。”国信美投副总裁郭道明坦言。
目前国内房地产市场的表现“疲软”，使得诸多购房者对海外投资跃跃欲试，这促使海外购房的火热程度“更上一层楼”。根据数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。
休斯顿平均房价20万美金 低价“法拍房”受追捧
对于上述新闻，意欲海外购房的周先生提出疑问，美国休斯顿的房源真的如此便宜吗？对此问题，国信美投陆鹤壬表示：“在如今的互联网时代，查询美国任何一个城市的房价都是轻而易举的。完全不需要千里迢迢的电话询问几十年不见一面的亲戚朋友，只用登录Zillow.com或者Realtor.com这样的网站，输入你想要多少钱的房产，在哪个位置，几秒钟即可得出结论。”
陆鹤壬继续指出，如果在美国最权威房产网站Zillow.com，输入8万美金的上线房源，选择所有可以居住型房产（去掉工厂，空地）进行搜索的话，约918个搜索结果。如果只搜索7万到8万美金，也就是符合热点新闻当中李女士所购买的类似房产，搜索结果约为250个。
值得一提的是，根据Zillow网站统计，休斯顿的平均房价是在20万美金左右一套，该房价是对休斯顿地区所有房屋的统计，包括了美国最普遍的独栋别墅和动辄百万的豪宅。 陆鹤壬介绍说，在美国，除这些独栋豪宅之外，受到次代危机的影响，美国很多人口密集城市产生了大量的“法拍房”。 这些房产一部分会以极其便宜的价格出售给美国有支付能力的家庭， 而大部分则被财力雄厚的国际财团或者房屋公司以低价收购，并统一装修后以比较便宜的价格出售以实现资金的快速回笼。 因为中国人习惯用现金直接买房， 中国投资人自然而然成了这次投资机遇的赢家之一，并受到了国际财团的青睐。
事实上，自2009年开始，很多美国本地和外国的大财团进入休斯顿市场，收购“法拍房”，进行翻修。实际上，有“中国第一海外地产基金”的盛世神州基金，就于2013年上半年购入了休士顿一个286套公寓小区的80%股权。
“由于当年经济危机时影响到很多中产阶级的&个人信用&，银行暂时不会贷款给他们，所以造成本地购房者无法合理贷款的现状。美国&个人信用体系&恢复时间为7年的时间，所以预计未来3-5年后，&个人信用体系&&复活&后，或将迎来美国本地人购房的高潮期。此时为中国投资者提供了机会，也将是国际买家出手变现的好时机。”陆鹤壬认为。
公寓年收益达8% 6—7年可收回成本
对于海外投资者而言，其注重投资回报，而国外房产税成为关注重点。“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，如此算来，六七年就可能收回成本。”陆鹤壬表示。
实际上，“中国的投资者对于国外的房产税有一定的误会，比如认为购买了休斯顿6套房产，一共300万人民币，一年就要缴纳9万元的房产税。而事实却并非如此，美国绝大多数的地区，房产税每年是交给当地政府，是用计税价值来计算房产税。而房屋的计税价值比房屋的售价要低的多。拿我们正在售卖的一处房产做比方，房屋售价七万多美金，而政府规定的计税价值只有一万八千多美金。”
据悉，美国今年的York公寓一年的房产税为$279.58美金，按此数据计算，如果购买类似上述李女士6套公寓，那么6套公寓一年的总税务约为：$279.58&6=1677.48美金。注意，房产税是一年一交，6套公寓总计每个月约合人民币866元，也就是说每套公寓的每月房产税大约在145元人民币左右。
美国房产的管理成本和投资回报计算
上面讲了房产税，那么投资一套休斯房产，还有哪些管理成本呢？下面以一套7万美金左右的公寓为例子，具体投资回报计算表格如下：
数据来源：国信美投（单位：美元）
具体逐条解释本表格的一些成本开销：
1. 交易费用
此公寓的交易不需要聘请律师，只需要支付给产权公司600美金的交易费。产权公司会帮助客户开设交易所需要的监管账户，并且做产权搜索，保证产权上是“干净的”，即没有任何和房屋相关的债务。
2. 出租管理费
如果购买本套房产出租的话，中国投资人远在千里之外，无法自己管理出租，所以需要在当地聘请一个专业的管理公司，帮助收房租，找租客，租客更替的时候清理公寓等等。一般这样的管理公司费用约在月租金的8～10%左右。在这里，出于保守起见，考虑到一些修修补补开销的可能性，每月840美金的租金中，预估管理费平均要支付100美金。一个好的管理公司非常重要，他们对于租客的把关直接关系房屋的保护。
说到出租，就不得不提到很多读者疑问的“赖租”问题。传言说美国对人权保护完善，轰走一个不交房客的租客非常麻烦，有的时候甚至长达半年，这个说法不是完全正确。实际上，在这方面，美国每个州之间有很大区别。美国绝大多数的州，都设有州政府管理的房东房客法庭或者州级法庭，专门管理比较简单的房东房客纠纷。而每个州对这方面的政策是不一样的。例如，纽约州的法律对房东不利，驱逐租客是比较难的，一般最起码需要3个月的时间，更甚者是需要半年。但是，德州的法律却对房东非常有利，一般驱逐一个租客最多只需要23天；甚至房东更有充分理由的话，这个时间可以缩短到10天。所以，投资休市顿的出租房产，在处理“赖租”问题上有着突出优势。
3. 物业联盟费
很多人都说，在美国养房不容易，维修护理费用一大堆，不割草还要罚款，请个园丁还要很多钱。这个说法是有些道理的。美国大多数都是独栋别墅，养房的确不便宜。可对于小区型的公寓建筑来说，在管理房屋建筑，花园环境这方面，可就轻松多了——这都是由物业管理联盟会统一管理。类似草坪，植物，游泳池等公共区域和公寓房屋外围。
除了对整体设施的维护之外，物业管理费HOA也会包括的房屋外围的保险。虽然每个小区物业包的保险额度，范围都不一样，但是类似于火灾，飓风之类的意外险往往都会包括在内，另外还有责任险，如果有工人在小区内工作受伤之类也可以得到赔付。
以上就是购买一套休士顿公寓的所有基本费用。每年的租金，减去所有的费用，折算年回报约为8%——也就是美国房地产行业常说的资本回报率。 除了投资本身相关的费用之外，最常见另外两个开销是申请一个美国税号（一次性）和聘请一个美国注册会计师帮助报税（每年）的费用，均在200美金左右。
在金融危机衍生国外房价大跌，以及国内行业“不景气”的双重因素之下，中国的投资者瞅准海外置业机会，及时出击或是一种好的选择。
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休斯顿房产投资前需要考虑的几大重点
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休斯敦，立足于美国德克萨斯州，是全美第四大城市，拥有着世界著名的海港，同时也是著名的工商业中心，良好的地理位置优势和文化教育优势，让休斯敦房产供不应求，房产需求量的提高带动了地区房价，使得其房价市场多年来稳步上升。今天，小居（Uhouzz异乡好居）就来给大家分享一下在休斯顿买房之前需要考虑哪些重点问题。
一、投资预算要有计划 按预算购房
投资者要根据自己财力和收入预期来决定投资的预算，切忌不能超出自己的承担能力范围，这样投资会有很大的压力。
如果你注重租金的回报，置业专家建议您购买15~30万左右、位于人口密集区、易出租的房产，起码现金流得到了保障；如果你注重房价的涨幅，那么就建议你购买价位高、区域好、或是学区房，这样的房子一般会有较大的升值潜力。
二、购房方式：贷款or全款
一般来说，购房付款有两种选择：贷款和全款。
通常情况下，在最好是贷款，尤其是现在利率还是比较低的，简单直白的说就是用别人的钱来给自己赚钱，从而提高投资收入。
但是也有买家选择全款购置，这样卖家有可能会接受压价，同时买家还能省下几千块的贷款手续费。特别值得注意的是，全款买房后6~12个月后可用房抵押贷款，钱还能在进行投资！
三、10年划分新房旧房 哪种更合适？
在美国，出租房的维修费用是全部都要由房东承担的，这其中包括：家用电器、水管、电路、屋顶、地基等等。
相比较而言，在其他条件差不多的情况下，新房的维修成本就相对来说比较低，而旧房就略高一些啦！
四、房屋类型：独立别墅or公寓or联排别墅
1、土地面积及土地权
独立别墅拥有较大的土地而且拥有土地权，联排别墅则拥有的土地就比较小，而公寓是没有的。如果在条件相当的情况下从房屋潜力来看，独立别墅大于其他两种物业类型。
2、维修与物业
若购房投资，独立别墅在维修费用上要比公寓和联排别墅话费更多，但是独立别墅的物业管理费却很低。
独立别墅一般在郊区，人口密度相对来说较低，租客一般以家庭为单位，而且比较稳定，缺点是出租屋的空置期；而公寓和联排别墅一般在市区，人口密集的地方，容易出租，空置期也比较短，但是租客多是学生和白领，流动性比较大。
五、学区的选择
投资休斯顿房产，人们通常会认为好的学区地段，出租房会比较挣钱，但事情并不是绝对的。
普通的学区周边的房价相对较低，因此租金回报率也就相对较高，而好学区的房子房价就比较高了，但是房屋的升值潜力要比普通学区好，当然如何选择，也要看投资者的期望与需求来定。
六、租金回报和升值潜力
投资房产的收益一般来自租金和房价的升值，出租房的收益就是有两部分组成的，意思短期的租金回报，而是长期的升值潜力。往往越是价格高的房子租金回报相对就较低，但是升值潜力相对较大，反之亦然。
德州房地产中心的一些经济学家认为，几年后，德州的住房市场将更加趋于像加州那样昂贵的房产市场，而休斯顿房产正是当下最佳的投资置业选择。
（小居，即异乡好居，一个专注于海外留学生租房买房的平台，致力于帮助留学生在海外找到自己的家并让留学生活更美好。异乡好居的房源遍布美国，英国，澳大利亚，加拿大，新西兰，日本，新加坡等热门留学国家的693座热门城市，覆盖3,000所海外学校，120万套学区房源出租出售。）
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——在国内，别说买个大别墅了就是个2居室，对于月入3万左右的一般中产家庭来说也都得至少奋斗个10多年，可你知道吗，同样的10年，在休斯顿，你可能已赚到了2栋别墅了
不同机构对中产定义不同
瑞士信贷对不同国家的中产就有不同定义，他们将中国中产定义为拥有至少28000美元资产的家庭。根据该定义，中国自2000年至今增加了4300万个中产阶级。
联合国及经济合作发展组织对中产的定义则是每天赚取或消费10-100美元的消费者,意指具有购买冰箱甚至能考虑汽车能力的人。
咨询机构麦肯锡将中产分为年收入10.6万元-22.9万元为上层中产，6万元-10.6万元家庭为下层中产。2012年中国上层中产占14%，中产占54%，同时预测2022年 上层中产会增加为54%。
美国调查机构Pew将每天收入10.01-20美元的消费者定义为下层中产，20.01-50美元者定义为上层中产。在该机构调查中，美国约80%人自认为中产。
瑞士信贷发布《2015全球财富报告》统计显示，中国中产人数达1.09亿人，占全国成年人口的11%，正式超越美国的9200万人。我国这些中产家庭偏爱的一种投资便是美国房产，一般的中产家庭还是希望能在美国买套房，既能自住，又能投资。
月入￥3万的中产家庭在休斯顿生活最舒服，为什么？
根据Zillow的最新数据显示：
休斯顿市区整体房价中位数在39.7万美元左右
休斯顿大都会的房价中位数在16.2万美元左右
其中大家最关注的优质学区之一--凯蒂学区（Katy）的房价中位数约为23.2万美元左右。
也就是说，月入3万人民币的家庭基本5年就能在休斯顿买一套至少3室的花园别墅。
物美价廉，工作多多
是美国27个超过170万人口的重要大都会地区中生活消费最低的。这里的汽油价格仅为每加仑3.18美金，休斯敦市的购物税为8.25%，纽约约为8.75%。
《福布斯》杂志曾评选的十大就业增长最佳城市中，休斯敦排名第三，工作增长率3.5%，失业率仅有6.4%。休斯敦的家庭收入中位数虽然只有5.8万美元，但刨去低廉的生活成本，实质收入却为全美第一。
在得德州，广大人民所支付的地税的大约30%都是给教育和学校的，所以从小学到高中，公立学校的评分都很不错。尤其是休斯顿及其周边地区，休斯顿市区有着“南方哈佛”之称的莱斯大学，周边还有Katy学区，Cypress学区等等。让孩子在此能够享受小初高的优质教育。
房租收入较高
中产家庭往往不再担心“糊口”的问题，更多关心的可能是如何“理财”。可以买一些股票，基金，有的可能一天就能赚几千人民币，有的一夜之间可让人“倾家荡产”。不稳妥的投资方式，会让人渐渐不敢出手投资，放在银行里没准儿哪天人民币又跌了，一样损失惨重。所以不如拿出来投资美国房产！而对于中产家庭来说，休斯顿真的是个合理的选择。
就拿凯蒂地区（Katy）来说吧，该地区买一套25万美金的房，每月出租收入大概有1600美元，算下来一年的租金收入与房价比将近在7%左右，而且由于是优质学区，该地区的租客相对稳定且素质较高。
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