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国内外老年社区考察报告.ppt 115页
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国内外老年社区考察报告
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落杉矶fair oaks老年公寓 卫生间均有坐座和扶手 卫生间均有应急呼叫器 * 开门式浴缸 * 配套设施 *
落杉矶Keiro日裔老年公寓 服务于日裔老年人的非盈利性老年公寓 * 考察与会谈 * KEIRO的来历 在美国的日本老人很多，在南加州有19万日裔，其中20％约3.8万人是老年人 第一代日本移民，语言沟通差，文化水平相对低，收入低，社会关注度低 在1961年，由9位日裔人员发起了KEIRO项目，属于非盈利公益性，专门服务于低收入的日裔老人群体 老年公寓占用的土地是由当地的日本人捐赠的，资金主要由在美国的日本商会捐助，每年捐助250万美元，并且通过与大学合作，召收大学生充当义工，解决了劳动力问题，基本可以作到收支平衡 * 自立型 针对健康老人出租的居室，无政府补助，每套月租金2500美元，由个人负担 两种经营模式 医疗型 按床位出租，每室两人，可从政府的保险中获得一部分资金，65％从医疗保险中出，35％由自己出 * 公寓外景 * 办公室 * 配套设施 * * 手工房 * 大餐厅 *
　新泽西sterling pointe老年社区 * 基本情况 购买条件 至少有一人年龄在55岁以上，而其他入住者年龄必须在49岁至54岁之间 18岁以下的未成年人，一年内累计居住不超过30天 购房后可以出租，但承租人也必须满足55岁的要求 老年社区的政府优惠 主要是购房者可以免征或减征地产税 老年社区项目，由于政府无需为该项目配备学校等设施，因此可减免地产税 * 价格 房屋价格 每种方案不同，见后图 280平方米的使用面积，按350平方米建筑面积，总价50万美元，合1万人民币1平方米 以后每年需交纳约9000美元地产税（1.8%) 物业费：252美元/月，包含以下内容 公共部分的清洁 冬季公园内部、汽车出入口、道路除雪 修剪草坪，土壤养护、除野草 人行道清理 俱乐部（会所）服务 * 总平面图 土地划分为小宗，上面可建一幢别墅，方案买房人可选 会所 联排别墅 独栋别墅 * 日本老年社区 * 日本的人口情况 根据日居民基本登记，登记东京居民1233.9万人。这个数字分成三个年龄范畴：少年儿童（0-14岁）有146.1万人；工作年龄人口(15-64岁)有854.6万人；老年人口（65以上）有233.2万人。这些人数构成的比例分别为11.8%、69.3%、18.9%
日本的老龄化 日本老年人口的构成比例在1978年已经超过了联合国规定的“老龄化国家”7%的标准，之后老龄化的速度不断加快 至1998年，已经超过了“高龄社会”14%的标准 《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40% * 日本考察 热海老年公寓 *
日本静冈县热海老年公寓项目 * 位置 静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由于新干线经停此地，交通方便，使得热海温泉成为日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。我们考察的这家老年公寓，由日本大和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米 * 考察 老年公寓的负责人热情地接待了我们，现场交流了项目的运营模式与管理经验，并带领我们参观了老年公寓的硬件设施 * 两类经营模式 公寓出租部分 生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。 共185套，面积从46平米至70平米不等 可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭 需要医疗护理的老人的护理室 护理室面积从20～28平方米，共43套 出于卫生考察，我们没有进入此楼参观 * 收费标准 入住时交纳2000万日元（160万人民币）作为押金，退房后可退还。 每月交纳房租，个人为每月5.9万日元（4700元人民币），如夫妻双方住，则月租为8.8万日元（7040元人民币） 房租里包括生活费用，如果自己作饭，则可以从房租里扣除餐费 很多人是卖掉自己的房屋作为押金，也有教师和公务员在退休时可以得到一大笔养老金作为押金 * 居室设计－老年社区的设计更具有特殊性 浴室外的红外感应器 大浴场里的紧急呼叫按钮 * 走廊中的扶手 扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。
* 配套设施 会客室 亲属探望的客房 茶道室 大浴场2所 图书室 和室 麻将室和棋牌室 陶艺室 健身房 小卖店 停车场 美容理发室 菜园 超市班车服务 会客室 寿和室 * 餐厅 配餐室 产品类型及会费缴纳 产品类型 多层护理型养老公寓34㎡
90㎡,三种户型 多层自理型养老公寓90㎡
156㎡，两种户型 村落居家型养老公寓580㎡
730㎡，两种户型 会费缴纳标准 多层公寓售价：7500元/㎡，长租，156㎡，50年使用权，一次性付款。 老年公寓售
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图源：assets.yellowtrace.com.au据欧洲央行最新数据显示，丹麦1至5年期购房贷款平均利率为欧洲最低，丹麦人购房贷款成本很多的情况下仅为欧洲其他国家的一半。在丹麦购房者每月用于偿还贷款利息的支出部分还可以享受免税，即用于偿还房贷利息的工资收入是不需要交纳个人所得税的。那么在租房租金和买房的还贷金额相等的情况下，买房还贷比租房更有优势。02 瑞典▏房产市场概况▕因为瑞典的租屋市场受到严格管制，租一个合适的房子都要排队，几个月到几年不等。面对租房难的情况，买房更能解决居住的问题。▏房产形式▕瑞典的房地产市场交易主要分为三类：Villa（别墅），Radhus（连幢别墅）和Bostadsr?tt（公寓）。别墅的产权都属于房主，一般不用或只需要交纳很少的管理费，因为房屋的维护都需由房主自己负责。至于公寓，房主只有居住权，产权属于房屋管理委员会。房主每月需要交纳管理费（相当于国内的物业费），根据房屋的年代和面积的不同，管理费通常在每月人民币不等，售价越贵，管理费越便宜，售价越便宜，管理费越贵。▏房价▕▲ 图源：随着越来越多的人口的涌入，瑞典的住房已日益紧张，房租和房价出现了前所未有的连续上涨趋势。以斯德哥尔摩地区为例，市中心的房价在每平方米9万瑞典克朗以上。但这里的住房面积计算的都是套内实际使用面积，不仅没有所谓的公摊面积，连阳台面积都不算在内。▏买房过程▕在瑞典买卖房地产，大多公开竞价标售，由卖方决定最后买家。买主在交易过程中不用支付任何费用，就算最后竞标成功，觉得出价高了，也可以反悔，不用支付违约金。这时，房屋中介就会联系出价第二高的买主，而如果那个买主也不愿意按自己的出价买，这种情况下，房屋中介就会考虑重新进行一轮竞拍。▲图源：你要和瑞典人一起竞拍，你在网上看到的售价是200万，最后拍到500万都有可能。所以你不一定可以用网上的售价把房子买到手。二手房除了拍卖外，有的房主因为急于出手，也会采用“一口价”的方式卖房，这种房屋都比较抢手。▲ 图源：design-living-room在申请贷款、竞拍成功之后，房屋中介就会安排买主与卖主在中介处见面，签署购房合同了。通常在交易当天，买主将银行贷款打入房屋中介的账户，在扣除一定的中介费后，房屋中介就会把钱转给卖主，而卖主则将房屋钥匙交给买主。整个过程一个小时左右就能完成。▏贷款▕在购房时，买主必须支付房价15%的首付。如果你觉得首付有困难，也可以与银行协商，通过向银行短期贷款来支付这15%的首付，还款期限为半年至一年。所以从理论上来说，在瑞典买房一开始你可以不用花一分钱。▲ 图源：瑞典新法规定房贷还款年限为105年！瑞典之前并未限制房贷还款年限，此前是平均140年。剩下85%的房屋贷款的还贷大大减少了买房者的还款压力。也有不少人的房贷选择不还本金，只缴利息，算起来就更和租房子差不多了。03 挪威▏房产市场概况▕挪威的房屋政策的宗旨就是要让越来越多的人民可以拥有自己的房子。所以挪威没有所谓房地产炒作的现象。根据普查资料显示，挪威80%以上的人都有自己的房子，而且挪威第一次买房的年龄阶层近些年略有下降，越来越多的人毕业一两年就可以负担一所小公寓了。为了落实房屋政策，挪威在税务政策上也有配套。在挪威房贷利息支出可以得到减税的优惠，而租金支出则是没有享受减税的优惠。▲ 图源：挪威银行还有一种为18-34岁的年轻人设立的购房存款账户(BSU)，这个账户的钱只能用来买房，不能用在其它用途上。挪威定存高利息的户头利息最高大约是在3.5%上下。但BSU的利息可以高达5%以上，最高的甚至还到达10%。而我们余额宝的利息才3.9%。▲ 图源：但是这种户头有个存款上限，一年限存20,000kr（约等于16,000人民币），存进去的钱的20%以退税方式再还给你。不过由于通货膨胀和其它因素，这个存款最高上限和减税额度每隔几年就会被调整。很多挪威年轻人从18岁就开始在这个户头存款，等到要买房时这个账户里的钱就是买房的首付款来源。▏房产形式▕自有永久产权：这种产权意味着你对产业有完全的自主权，同时拥有对应的土地或者土地的一部分。你可以自由决定购买，出售，出租或者抵押这类房产。住房合作社共管公寓：这种住宅具有一定的北欧特色，房屋的产权由住房合作社所有，住客通过购买一定的产权份额获得房屋的使用权，同时受到合作社内部规则的约束。这种产权一般是公寓，相对永久产权的公寓，业主只有居住权。如果要出租就要先获得合作社的许可并且有一定的时间限制。▏房价▕挪威的房价上涨一直保持年均超过 10% 的涨幅，昂贵的人工成本和不断提高的建筑标准使得新建住宅建造成本居高不下。▲ 图源：在挪威卖房子，房主或者中介会请中立的房屋测量师来对这间房子来评估价值。测量师会根据房子的结构，内部状况，使用面积，地价和地区等因素对房屋价格做一个评估，然后买房者再和中介一起依据测量师评估的价值来决定叫价。由于有测量师中立的价值评估，大家都知道一间要卖的房子价值。这样要炒作和漫天叫价的空间就被缩的更小了。挪威各地区房屋的每平米的单价价格是公开的，所以测量师很难做到不合理的抬高房价。▲ 图源：挪威也有学区房，该区域房价也会相对会高出不少。另外方便的公共交通、超市、购物中心、健身体育设施等情况也决定了一个区域的房价水平。由于气候原因，日照在挪威尤其宝贵。国内不喜欢的西晒在挪威却很受欢迎，西南向被认为是住宅的最佳朝向。挪威房屋的日常维护费用相对较高，每月都要支付高额的维修费。和国内高达六七种的房屋交易税费不同，挪威的房屋交易只有一种2.5% 的印花税，再加上5000kr（约4000人民币） 左右的各类过户法律文件和手续费用。▏买房过程▕▲ 图源：新房：和国内不同的是在挪威没有毛坯房一说，所有新房都是拎包入住。由于是期房，室内结构可根据买方要求进行一定程度的订制。购买二手房流程和瑞典一样，有一口价和竞价两种形式，竞价是常态。▏贷款▕在挪威买房，首付款是房屋成交价的15％，然后剩下的85％可以跟银行贷款。挪威2017新年新规，贷款总额不能超过申请人税前年收入的5倍，贷款最多30年。对于非首套房首付要40%，很大程度上避免了炒房的现象。▲ 图源：assets.yellowtrace.com.au银行会根据你的收入和房子来决定能贷多少钱给你，因为有一些房子会附带一些公共债务，公共债务越多，你能贷的钱就越少。目前挪威的房贷利率正处于历史低点，现行房贷利率在年2.7% 左右，而且贷款如果低于70%的话就可以永久不用还本金。▲ 图源：不同的银行允许贷款的额度和利率都不同，但大体策略是类似的：35 岁以下首次购房者所得优惠最多，而且政府会要求银行提供一笔低息贷款用以支付首付款来帮助年轻人置业。刚在职场上起步的年轻人可以考虑选择前五年免还本金。挪威的贷款利息可以用来扣税，这也是为什么挪威人不是很热衷于赶快把房贷还清的原因。04 芬兰▏房产市场概况▕芬兰人也供房贷，但压力并不大，因为居住在城市中的芬兰人购买的房屋均控制在70平方米左右，政府再房屋面积上游控制，一般不需盖大面积住宅。因为芬兰租房非常贵，大多数的房子租金和买房的月供加每月的物业费差不多，甚至更高。所以买房比租房划算。▲ 图源：asunnot.oikotie.fi和挪威一样，芬兰也设有青年住房储蓄基金帐户（ASP），以支持年轻人在芬兰境内购买首套住房。年龄在15-39年的无房青年人都可以开设此帐户，Nordea 银行现在ASP存款利率第一年为1%，以后连续五年利率4%。▏房产形式▕房产带有自己的土地：优点是物业管理费低，升值机会大。房产是租用的土地：价格便宜，物业费高（土地租金）， 升值率低政府廉价房：价格低，升值价格由政府规定。在一定时间后可以解除限制契约（ 15-20 年）， 购买时需要排队订购。居住权房: 一种租赁方式，保障租赁时间。物业费高，容易进入，门槛低，升值机会低。▏房价▕▲ 图源：芬兰统计局据芬兰统计局的初步数据显示，2017年第三季度，全国二手房价格较上一季度上涨0.1％。在赫尔辛基，价格上涨了0.3％。▲ 图源：芬兰房子都是按实际使用面积卖，阳台面积不算在其中，无论大小数量都是附送。芬兰没有所谓的建筑面积和公摊面积。房子都是精装修，厨卫设备齐全，直接入住。80年代后的房子基本都带桑拿房。和国内一样，一般来说楼层越高价格越贵。▲ 图源：芬兰房子一般会有2个价格，一个是in-debt，另一个是debt-free。In debt的价格是房屋价格但是不包含房屋维修贷款，用这个价格购买，房屋维修贷款会算在每月物业费里面。而debt-free的价格是房屋价格+房屋维修贷款。物业维护费一般按平方米来计算，一般来说每个月物业费在人民币不等，包含物业费、暖气费，维修费等杂费。▏买房过程▕▲ 图源：和其他北欧国家一样，在没人和你竞争的情况下，有希望与房主还价，以更低的价格购买房屋。多人竞争时需要竞价。▏贷款▕原来芬兰可以零首付贷款，现在因为经济形势不好，现阶段在芬兰，首付最低要房子总价的25%，但是可以申请国家担保，银行就可以多借10%，也就是首付一般为15%。芬兰的贷款年限为10-25年，最长25年。贷款年龄要满18周岁。如果你存够了首付的10%，银行会贷给你剩下的90%不需要任何保证抵押。▲ 图源：贷款利率是由两部分组成：保证金+欧元银行同业拆借利率。保证金是根据你的收入情况银行自己定的，一般情况下，经济好的时候，保证金低，经济不好的时候，保证金高。欧元银行同业拆借利率是每天变化的，这个银行无法控制，整个欧元区是统一的。在芬兰银行给你3个选择，3个月、6个月和12个月。如果你选择3个月的拆借利率， 那么你的贷款利率就是保证金加3个月一变的拆借利率。如果贷款人选择12个月，那就是每年变化一次拆借利率。▲ 图源：现在贷款利率超低，具体和银行谈，在1-1.5%内.如果10年间贷款利率超过3.8%，超过的部分由政府支付。芬兰规定第一套房买主是在18-40岁之间，无须支付房产税。芬兰的贷款随时可以提前还，只要提前告诉当时给我办贷款的人就可以，没有额外的费用。更多的原创家装内容欢迎关注我们的公众号：住范儿（ID：zhu-faner）查看。需要改造翻新你的家吗？点击 30添加评论分享收藏感谢收起1217 条评论分享收藏感谢收起从“弃老国”到“养老天堂”，日本如何做养老？
去过日本旅行的人多半会惊讶的发现，工作日的日本街头，多是三三两两结伴的老年人在晃悠，乘坐地铁时遇到的乘客也大多是65岁以上的老人。
日本是世界上老龄化程度最严重的国家，国民平均寿命高达83岁，位居世界第一，这也显示了日本在养老保障上做的成功。
事实上，日本并非一开始就是老年人的天堂。在古代日本，由于贫穷而无法给老人善终，很多年轻后代将上了一定年纪的老人背到山上，让他们自生自灭。
曾经的“弃老国”如何发展成为“养老天堂”？本文主要介绍日本的养老制度和相关服务，希望能帮助大家进一步了解日本养老产业。
一、养老制度
养老问题，首先是一个财富问题。二战后，随着经济起飞，日本凭借其强大的经济实力，建立起了一套三个层次的养老保障体系，为养老奠定了雄厚的经济基础。
第一层次是国民年金，覆盖全体国民，凡20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民，都必须参加国民年金保险。
第二层次是与收入关联的厚生年金和共济年金，在参加国民养老金的基础上，企业雇员和公务员等依据身份不同分别加入厚生养老金和共济养老金。
第三层次是可以任意加入的养老保险，主要是私人机关经营管理者的职业养老金或公司养老金，加入的条件是以加入了第一、第二层次养老保险为基础。
二、基本养老形态
日本养老也有三种主要的形态并行存在：养老院、居家养老、社区互助。
01.日式养老院
日本政府将养老设施分为多种类型：
老年公寓——没有太大限制，只要是老年人想去住基本上都能去住；
付费养老院——介护保险负担比较少的，适合身体状况通过了养老评估，有意愿入住养老院，但没有保险的老人；
收住有认知症缺陷特别是老年痴呆症的养老院——老年痴呆症的患者日本是比较重视的，专门有一些认知症的养老院包含该类功能，或者楼层；
介护疗养型机构——带有一定医疗功能的养老院；
老人保健设施——适合需要高龄介护的老人，相当于社区服务中心，主要提供上门介护服务；
特别养老院——适合护理级别比较高、需要介护的高龄老人的综合性的养老机构。
02. 居家式养老
跟很多中国老人一样，对于受东方文化熏陶的日本老人来说，能够“死在自家的榻榻米上”才算是比较像样的晚年。而且，养老院一般建在郊外，亲人探视不方便，老人也有一种“被社会遗忘”的感觉。因此，日本养老的重心也逐渐向居家养老偏移。
2000年，日本开始实施护理保险制度，主要的内容就是提供居家养老服务，包括上门护理、上门帮助洗浴、日托护理等多种项目。
说到居家养老，令笔者印象深刻的还有他们的一系列制度和服务。
日本有一种老年人服务，就是政府通过补贴的方式给孤寡老人送盒饭。这些盒饭委托附近的24小时便利店配送。由于盒饭一日三餐都需要配送，因此盒饭配送员就成了老人们健康的监督员，并每天要负责填写老人情况报告书，向当地的市政府报告，而当地政府支付给24小时便利店一笔资金作为奖励。
对于孤寡老人，日本各地政府还有一项特殊的“安危确认制度”，也就是要随时掌握老人的健康状况、是否还活着、有什么需要。譬如说电力公司、自来水公司、煤气公司的抄表员、快递公司和邮局的快递员、还有各报社的送报员等，他们在巡视中，如果发现订的报纸有好多天没人取了、白天也一直亮着灯等等，必须向指定的政府部门报告，以防止孤寡老人遭遇意外之后无人知晓。
正因为日本的居家养老的制度和政府援助政策的完备，日本70%以上的老年人都选择了居家养老。
03.社区互助
在日本，有很多活跃于民间的非营利组织，他们对政府触及不到、又为人迫切需要的服务往往有着第一手的观察，并能寻找第一时间的解决之道。更重要的是，这种组织往往还有上下沟通的作用。
例如，“互助·泉”设立餐饮制作场所来专门为老人、残疾人售卖廉价的便当，另外还开展“接送服务”帮助一些行动不便的老人和残疾人得以乘坐组织的专车，走出长年闭门不出的家。“玲之会”是一个由家庭主妇组成的非营利组织，她们除了组织老人唱歌、做游戏、做手工、健康讲座等，还会通过一些活动来联系不同社区的志愿者和老人，了解他们的需要后试图传达至相关部门。
三、 科技助老，引入大数据
全民医保是日本医疗制度的象征之一。在日本，65岁以下的人需要负担医药费、手术费的30%，65岁以上则负担20%，75岁以上只需负担10%。从费用负担上看，包括日本农民在内，几乎无人看不起病。
但这样的制度设计不具有可持续性，尤其在设计制度的上个世纪50年代，当时日本人的平均寿命大致为六十几岁，而现在早就过了八十岁了。人的寿命比六十年前多出了二十年，即便日本的劳动生产力在过去六十年里有了巨大的提高，但也还是让现在的制度难以维持下去。
在不能承受更多的医疗财政负担、极度缺乏护理人员的时候，日本只能更多地引入科技产品，包括智能设备、机器人、大数据等等。
不论是介护，还是生活照顾、健康管理方面，日本养老产业的科技化程度很高。
比如老人运动方面，有广播体操机器人，带领老人活动身体；也有运动机器人，可以通过摆动机械臂，带动老人活动四肢。老人吃饭方面，有喂饭机器人，还有针对居家养老人群的监视用药机器人，对不按时吃药或者重复吃药的，都会发出警报。
病历电子化可以把相关的检查结果、用药情况等都同步存储在云端。去医院看病，医生也能根据云端的各种信息，为患者开药治疗疾病，避免了重复检查。
护士站屏幕上放出的图像，过去是老人房间里的状况，现在更多的是各个房间老人们的睡眠、脉搏、排泄等等的数据。一旦异常，机器也会及时提醒。科技助老，将智能设备、大数据等技术引入养老产业是一个大趋势。
养老产业正在各国兴起，日本作为一个高龄化社会，老人数量的增长较快，在养老产业的发展上颇有经验。中国也逐渐向老龄化社会迈进，日本的养老产业发展或许可为中国养老产业提供启示。
近一两年，国内也掀起了智慧养老的风潮。 智慧养老服务集纳了线上线下系统，可以通过信息平台、物联网、互联网APP，实现对老人的全方位监护，为我国养老问题的解决提供了新思路。将总部从硅谷迁回深圳的高科技公司DARMA就是一个比较典型的例子。
作为全球最早将高精度光纤技术应用于生命体征监测领域的研究团队，DARMA（大耳马科技）利用全球领先的光纤传感技术精准监测人体生命体征及行为习惯，结合大数据管理进行健康疾病状况分析，持续为养老机构、康复中心、慢病管理机构等场所的介护智能设备提供技术解决方案。其研发的DARMA生命体征监测垫专注于老龄人及高危人群提供生命体征监测和健康数据分析服务。将2毫米厚的DARMA智能床垫置于床垫下面，可以实时监测人体的呼吸、心率等生命体征，提供离床报警。同时建立长期的个人健康数据库，并结合大数据管理进行疾病预警。目前已经大量投入到多个养老机构使用，在为老人健康安全保驾护航的同时也减轻了看护人员的负担，一定程度上缓解了护理人员严重缺乏的困境。
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孤窠老人进养老院后老家的房子拆迁了怎么补尝给他的监护人
孤窠老人进养老院后老家的房子拆迁了怎么补尝给他的监护人
提问者：wl4391***时间： 19:46:18地点：1个回答
你好，补偿给老人，老人可以可以赠予他人。
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梁静飞律师
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