如何划分物业管理公司和业主的维修范围？来自:
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物业管理小常识
& 物业管理小常识默认分类&&& 一、物业公司何时开始收取物业管理费？&&& 答：物业公司收取物业管理费一般分两种方式：&&& ①从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；②物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费。&&& 二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？&&& 答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。&&& 三、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？&&& 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。&&& 四、公共区域的照明费用，谁来负担？&&& 答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。&&& 五、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？&&& 答：住户对房屋进行装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在办理入住手续时与物业公司双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。&&& 六、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？&&& 物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代开发商履行房屋保修义务；另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次独立的有偿服务。（注：本小区属第二种情况）&&& 物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。&&& 一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。&&& 一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责任。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。&&& 七、什么是物业？&&& 答：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以使住宅区，也可以使单位的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、工业厂房、仓库、宾馆和饭店等。以之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路等。&&& 八、什么是物业管理？&&& 答：所谓物业管理，就其广义而言，是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。包括房屋及其设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的秩序维护、环卫、交通、绿化、管理，以及社区康乐类有益活动与生活服务等事项，范围非常广泛。&&& 九、业主装修过程中的禁止行为和注意事项：&&& 1不得在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。&&& 2不得随意拆改墙体，不得擅自改动燃气、电气线路或增加线路负荷。&&& 3不得擅自开凿楼面层、破坏防水层。&&& 4不得随意拆掉阳台配重墙。&&& 5不得随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门等颜色和格调。&&& 6不得随意封闭阳台和安装防盗门、网。&&& 7不得擅自占用公共通道、天台、屋面，不得擅自在室外加装灯、牌、广告。&&& 8不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改烟道、阻塞排气孔。&&& 9不得擅自改动消防设施设备。&&& 10不得随意丢弃装修垃圾，严禁高空抛物。&&& 11不得利用公共部位、场地加工或存储装修材料。&&& 12施工人员必须在指定现场施工，不得乱窜场地。非现场施工人员不得在小区内留宿。&&& 13施工单位不得再私下接活而不办理审批手续。&&& 14不得在规定施工时间外施工（每日8：00—12：00、14：00—20：00）&&& 15不得擅自进行动火作业。
1、什么是物业管理？
　　是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　2、推行物业管理的目的是什么？
　　就是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明程序。
　　3、业主室内装饰装修时，物业管理企业可以收取哪些费用？
　　（1）装修管理服务费：按房屋建筑面积如装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修管理费主要用于装修其间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等的费用。
　　（2）装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
　　（3）出入证件工本费：物业管理企业对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，可以装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。
　　（4）装修押金：根据住宅室内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于装修期间损坏的共同部位（公共走廊、墙面等）修复和承担违约现任，其余部分在装饰装修工程完成，物业管理企业验收认可后全额退回。
　　除上述费用外，物业管理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。
　　4、物业管理费按什么面积收取？
　　（1）已办理房产证的，按房产证记载的建筑面积计算。
　　（2）未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积计算。
　　5、业主委员会的职责有哪些？
　　（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　6、哪些人不得担任业主委员？
　　（1）已经不是业主的。
　　（2）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的。
　　（3）被业主大会罢免7年内的。
　　（4）有组织煽动群众闹事，干涉物业管理企业正常物业管理活动的。
　　（5）有违章装修、侵占公共场地、私搭私建的。
　　（6）违反业主公约行为的。
　　7、《业主公约》是属什么性质？它对哪些人具有约束力？
　　“业主公约”是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。因此，业主公约对全体业主都具有约束力。
　　8、业主在首次业主大会会议上的投权数是怎样计算的？
　　根据业主拥有物业的建筑面积确定。原是上，住宅、非住宅物业按每50平方米建筑面积为一个计算单位，不足50平方米的以每本房屋产权证为一个计算单位，不足50平方米的以每本房屋产权证为一个计算单位。
　　9、什么公司具备物业服务收费条件？
　　经工商行政管理机关登记注册并经房地产管理部门颁发物业管理资质证书，对城市住宅和非住宅提供社会化、专业化服务收取物业管理服务费的物业管理单位。
　　10、物业管理服务收费指什么？
　　是指物业管理单位接受业主或使用人（以下简称委托人）委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、安全保卫、环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务和提供其他与委托人生活、公众服务相关的服务所收取的费用。
　　11、公共服务的主要内容？
　　（1）房屋共用部们的维护与管理。
　　（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。
　　（3）环境卫生、绿化管理服务
　　（4）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。
　　（5）物业管理装饰装修管理体制服务，包括房屋装饰装修的申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作。
　　（6）房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务。
　　（7）物业档案资料的管理工作。
　　（8）代收代缴收费服务。
　　12、物业管理有哪些处？
　　（1）物业管理可以延长物业使用年限并确保其功能的发挥；
　　（2）物业管理能为业主创造与保持一个安全、舒适、文明和谐的生活与工作环境和氛围；
　　（3）物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程序；
　　（4）物业管理不仅可以使物业保值，而且可以使物业增值。
　　13、什么叫业主？
　　业主是指房屋的所有权人。
　　14、业主在物业管理活动中，享有哪些权得？应履行哪些义务？
　　业主享有如下权利：
　　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（4）参加业主大会会议，行使权；
　　（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（6）监督业主委员会的工作；
　　（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（10）法律、法规规定的其他权利。
　　业主同时履行如下义务：
　　（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（5）按时交纳物业服务费用；
　　（6）法律、法规规定的其他义务。
　　15、物业管理收费标准是否越低越好？
　　物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为，物业管理公司提供的是有偿服务。但目前，大多数管理公司将业主所交的管理费都花在了业主身上，根本没有利润。作为业主除了关心管理费收费标准外，更需要了解所交的管理费包含的服务内容。服务的深度和广度不同，服务收费标准就不同。管理公司提供的服务项目越多，服务质量越好，其管理费标准就越高；而管理费标准较低时，不仅服务项目较少，而且服务不到位，服务质量不高。
　　具体来说，不同类型、不同档次的住宅，管理服务收费不同，但其费用构成和所包含的服务项目基本相同。因而业主可根据政府的有关规定，核对管理公司制定的管理费标准及所提供的服务内容。若管理公司或开发商有越权定价、擅自提高收费标准、擅自设立收费项目、不明码标价、收费不服务或收费多服务少等行为时，业主有权向市场物价局、物业管理主管部门等投诉，有权要求其改正。
　　16、物业纠纷的解决方式主要有哪几种？
　　（1）协商与调解：通常在有分歧或纠纷时，由双方协商解决，协商不成的，由双方愿意接受的第三方调解，这是解决纠纷的最快途径。
　　（2）仲裁：若协商与调解不能解决纠纷的情况下，就要申请仲裁或提起诉讼。
　　（3）诉讼：是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院根据有关法律和事实作出判决。
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