每个房主出售房屋之前都必须对自己的房子进行定价，那么如何才能准确判断自己的房屋价格呢？可以从以下几个方面入手：
对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。
较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地提供2%至5%的加价空间。
三、外部环境
所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。
好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。
五、电梯数量和品牌
相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。
想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。
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自定义标签拆迁时，房屋装修款可以要求补偿吗？
遇到拆迁时，通常被拆迁人最在意的话题就是拆迁补偿款如何计算，许多人通过搜索相关的法律法规，了解到拆迁补偿款一般包括房屋价值补偿、搬迁及临时安置费、停产停业补偿等内容。
但是，由于法条对此的规定较为笼统，很多人对于其中的细节都有很多疑问。处理咨询时经常遇到的一个问题就是：拆迁补偿中所谓的“房屋价值补偿”中是否包含房屋装修过程中所花费的装修费用呢？
李先生为了结婚，于2015年购买了一间二手房作为婚房。在结婚之前，李先生对房屋进行了装修，前后装修费用共花费了十万余元。2016年的时候，该房屋被当地有关部门划入了房屋征收范围，并开始房屋征收的相关工作。
在房屋评估过程中，评估机构对于李先生家的房屋做出的评估结果并未考虑房屋的新旧程度。李先生认为，自家的房屋进行装修还不满一年，现在进行房屋征收，拆迁方应当对自己一年前对房屋进行装修的费用进行补偿。于是便通过电话联系到我们，针对这一问题进行了咨询。
那么，拆迁时，房屋的新旧程度对拆迁补偿款有影响吗？对于房屋装修的费用可以要求拆迁方进行补偿吗？
首先，对于拆迁补偿款中是否包含房屋装修款这一问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中仅仅规定要对房屋价值进行补偿，对于补偿款并未做出明确的规定，但是住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条中对此规定如下：
“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
由上可知，房屋征收评估过程中，首先对于房屋价值的评估是应当考虑房屋新旧程度的；其次，对于被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，应先由双方协商确定，对于协商不成的，可通过评估机构评估确定。
因此，可以肯定地说，房屋装修款是应当算入拆迁补偿之内的。如果在拆迁过程中，被拆迁人遇到了拆迁方不对房屋装修进行补偿的情况，被拆迁人则可以积极地依据上面所提到的《国有土地上房屋征收评估办法》来主张自己对此的权利，必要时也可聘请律师帮助维权。
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北京晏清律师事务所专注保障被拆迁人和被征收人的合法权益。
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　　一、房地产项目评估开发贷款本质透视　　1、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别　　房地产评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算;二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程;三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。 　　2、房地产项目评估开发贷款的实质为项目融资　　项目融资是一种国际通行的融资方式，通过成立项目公司，作为项目建设主体和贷款载体，以项目合约为保障，以自身现金流为还款来源，并以项目资产作为贷款担保，其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产项目评估开发贷款基本符合项目融资的概念，但有所差别：一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司，有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体，在项目评估时不能脱离原公司;二是若在贷款融资前，开发项目未得“预销售许可证”，则开发商不能与购房者签订“房屋购买合同”，此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。 　　二、我国房地产项目评估开发贷款现状分析　　大部分商业银行已对房地产贷款实施项目化管理，在贷款发放前必须进行项目评估，在规范房地产项目评估开发贷款运作、防范金融风险等产生积极作用，但由于银行房地产项目评估工作实施较晚，无论在项目评估理论、实践，还是在评估组织、实施上，都亟须进一步改进。 　　1、在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。部分金融机构在项目评估前，即已明确贷款意向，存有“为评估而评估”现象，评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款的“工具”。 　　2、缺乏专业的项目评估机构和人才。商业银行尚未建立内部专门的房地产项目评估机构，多采取委托评估的办法，而外部评估机构职业素质和职业道德良莠不齐，在很大程度上仅将银行委托的项目评估视为创效之源，同时其不承担也不具备承担终级责任的能力，不可避免的导致评估可信度较差，项目评价出现偏失。 　　3、项目评估报告不规范。一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上随意性较大，缺乏科学和事实依据;二是缺乏系统性，关联度较差，在房地产评估报告由多人撰写时，常出现数据前后矛盾，所得结论没有支撑，互为脱节;三是不加分析的抄袭项目可研报告和贷款调查报告;四是重形式、轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。 　　4、项目评估人员素质偏低。房地产评估工作综合性较强，评估人员需要熟悉项目评估、房地产、法律、财务等多方面的相关专业知识，而商业银行多没有专业的房地产评估人员，相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员已成为制约项目评估工作的首要“瓶颈”。 　　5、项目评估缺乏有效监督、评价和责任追究机制。对外部评估机构，商业银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。总裁学习网专家指出，对于银行内部人员的评估工作，常存在重数量、轻质量的考核误区，评估人员的责权利也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。 　　三、房地产项目评估运作内容和要点分析　　1、房地产项目评估资本金内涵　　项目资本金是项目融资的基本保障，房地产开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业&所有者权益&(央行121号文件规定)，对新设的房地产公司而言，其&实收资本&即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产公司而言，其只能为&所有者权益&中可以使用到该项目的现金部分。 　　新设房地产公司，其&注册资本&通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。 　　项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母公司和房地产项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。 　　对存量房地产项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金;其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。存量房地产公司可使用于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算：
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对住宅拆迁中房屋装修评估方法的探讨
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可以对房屋装修费用进行评估吗?在分割财产的时候
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可以的,但要选择合适的评估第三方机构,有标准的
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