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天津住宅区必须建物业管理用房
天津住宅区必须建物业管理用房
　近日，天津市政府颁布了《天津市物业管理服务用房管理办法》，对住宅区的物业管理用房建设面积等作了明确规定。 　　《办法》规定，规划行政主管部门负责本市物业管理服务用房规划、设计的监督管理。应当按照本规定规划物业管理服务用房，在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在经济指标中注明面积，并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。设计部门应当按照本规定和设计规范执行，并在图纸上注明设计的实际面积。建设行政主管部门负责本市物业管理服务用房建设的监督管理。应当监督开发建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理服务用房。房地产行政主管部门负责本市物业管理服务用房登记、移交和使用活动的监督管理。新建商品房项目应当按照开发建设项目总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房。住宅小区的物业管理服务用房不得设置在地下。 　　《办法》还规定物业管理服务用房面积不计入分摊的公用建筑面积内。物业管理服务用房属于全体业主所有，用于物业管理服务活动和业主活动，由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。 ——《中国建设报》
　近日，天津市政府颁布了《天津市物业管理服务用房管理办法》，对住宅区的物业管理用房建设面积等作了明确规定。 　　《办法》规定，规划行政主管部门负责本市物业管理服务用房规划、设计的监督管理。应当按照本规定规划物业管理服务用房，在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在经济指标中注明面积，并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。设计部门应当按照本规定和设计规范执行，并在图纸上注明设计的实际面积。建设行政主管部门负责本市物业管理服务用房建设的监督管理。应当监督开发建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理服务用房。房地产行政主管部门负责本市物业管理服务用房登记、移交和使用活动的监督管理。新建商品房项目应当按照开发建设项目总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房。住宅小区的物业管理服务用房不得设置在地下。 　　《办法》还规定物业管理服务用房面积不计入分摊的公用建筑面积内。物业管理服务用房属于全体业主所有，用于物业管理服务活动和业主活动，由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。 ——《中国建设报》
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　　□　本报记者　尹　彤　　　　　本报通讯员　任向阳　　4月13日上午9点钟,在济宁高新区人民法院行政审判庭里,一场关于社区服务用房权属的辩论正在激烈进行。济宁市任城区龙城美墅小区业委会起诉济宁市房产管理局为山东九巨龙房地产开发集团有限公司颁发的房屋所有权证书不合法,九巨龙公司作为第三人参与了审判。双方“争抢”的焦点是龙城美墅1274平方米的社区服务用房的产权。服务用房变成员工宿舍　　“每天在这里经过,却从没想过这些房子可能属于我们,我们可以在这里运动、休闲。”居民张大哥说出了大家的共同感受。　　位于太白路草桥口西侧的龙城美墅是商品房,共有14排楼,2000余名居民。小区居民2010年入住,到现在也有6个年头了。2014年年底,小区在街道和社区的指导下成立了业委会。刚刚成立时,业委会对工作不熟悉,正巧作为“邻居”的水景花苑小区在业委会的积极活动下,小区环境发生了很大变化。有了这样一个好榜样,龙城美墅也开始为居民的利益出谋划策。第一个问题就是社区服务用房的归属问题。　　据了解,水景花苑有一个270平方米的社区服务用房,此前一直被物业作为杂物室使用。2014年年初,经过和物业公司、开发商多次协商,最终该用房的权属划给了业主委员会,作为居民的活动中心使用。有了载体,济阳街道积极向相关部门争取政策,很快配套了跑步机、图书等文化体育用品,并面向小区开放,现在已成为居民休闲娱乐的好去处了。　　这一切被相隔不远的龙城美墅居民看在眼里。同样是九巨龙公司开发的楼房,同样有一片社区服务中心,而且面积比水景花苑大四五倍,可居民却丝毫没有享受到任何权益。在草桥口社区的帮助下,龙城美墅业委会和开发商进行了协商,但结果并不理想。　　“多年前,房子的一楼确实是为居民提供服务用的。”草桥口社区居委会主任张爱华介绍,该房在小区的规划图上就是社区服务中心,一楼划分了儿童活动区、图书室等服务区,二楼有3间房屋作为物业用房。此前社区还引进了器材、图书等供居民使用,然而2013年3月份,开发商突然将一楼所有的东西都撤了出来,将其改造成了员工宿舍。而且,还在2013年4月份向济宁市房产管理局提交申请,为该用房办理了房产证,这一切业主并不知情。服务用房所属权究竟归谁　　“业委会成立之前,没人深究过服务用房的用途。”业委会主任黄俊坦言,业委会成立后,他们翻阅资料、查阅法条,认为社区服务用房的所有权应该属于全体业主所有。　　山东宏易律师事务所律师王家伦是龙城美墅业委会的代表律师,据他介绍,《中华人民共和国物权法》第七十三条提到,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”按照规划图,社区服务用房在设计之初就是为居民服务的公共场所,应该属于全体业主所有。　　在庭上,开发商对这一说法提出异议。他们认为,《物权法》第七十三条只明确提到了物业服务用房归业主所有,因此他们在办理房产证时,并未将三间物业用房共70多平方米纳入进来,至于其他1000多平方米,是原告方对法条理解有误。“通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设,本着谁投资谁受益原则,配建的社区办公用房应该属于开发商。”开发商认为,如果居委会要用,政府可以通过行政征收或租赁方式取得使用权。其法律依据是民法基本原则和《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”　　而且,开发商提到,在最初和业主签订购房合同时,补充协议中第九条特别注明了,“该商品房所在小区的社区服务中心及幼托中心等公共设施归出卖人所有。”因此,业委会的要求是不合理的。作为被告方的济宁市房产管理局认为,开发商在要求办理房产证时所提供的资料符合《房屋登记办法》相关法律规定,他们是依据法定程序给予登记。至于没有在小区内公示,是因为房屋初始登记本身就是一种公示,没有特别要求在小区内公示。　　“如果按照开发商所说,依照法律规定社区服务用房就属于其所有,那么还有必要在附加条款中强调这一点么?而且,还是在没有告知业主的情况下办理的房产证。”王家伦说,即使确实签订了附加条款,如果不符合法律规定,一样是无效的。法律空白　无前例可循　　记者了解到,为满足居民的生活需要,很多城市都规定开发商在规划时,必须建造社区服务用房、幼儿园等配套设施。去年惠州市就出台规定,要求1000户(套)以下的社区按照600平方米的标准配套公共服务用房。不按此标准建设的新建社区将不予以验收,公共服务设施建好后应无偿移交给所在地县(区)政府,产权属于县(区)政府。济宁市也于2006年制定了《济宁市市中区人民政府关于加强和改进社区建设工作的意见》,“新建住宅小区和旧城区连片改造居民区的社区居委会办公和服务用房,不低于300平方米建设标准。”但事后,很多社区发现公共服务用房只存在于规划图中,现实中往往或者缩了水,或者根本看不到。　　“即使法院最终判决所属权归开发商,我们也会继续就其改变房屋用途进行民事诉讼。”王家伦说。其实,关于社区服务用房的归属问题,也是这些年才慢慢进入人们的视线。人们的维权意识越来越强,但相关的法律解释却没有跟得上。他查阅了不少资料,也找了不少案例,始终没有找到对此项内容的明确解释,也没有案例可以借鉴。“关于小区内的车位、物业用房等归属权问题此前都有过案例,但唯独社区服务用房没有。”　　王家伦在法庭上提出,如果按照开发商的说法,房屋所有权属于开发商所有,那就享有占有、使用、收益、处分的权利,恰如目前的状况,用作员工宿舍,那此前规划中设计的儿童活动室、图书室等用途又该如何实现呢?　　彤言彤语:　　当天,法庭并未对案件作出裁决,双方律师也在积极搜集相关证据材料佐证自己的观点,最终的裁判会走向哪里还是未知数。究其根源,还是因为没有明确的法律规定,才使得双方在不同的法条上争论不休。相信此次裁决将给这一空白写上重要的一笔,也希望相关解释可以尽快完善。
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社区用房不能放在小区里法律依据.
本帖最后由 花城业主 于
19:05 编辑
对于社区的事情,我们除了情绪上的反地,更应该在行动上拿出有效措施.
本人抽空研究了一下相关依据, 找到这么一条关于小区内道路绿化等权属的说明
物权法有明确解读道路和绿化共有：
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
而&杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定&里是这样定的,
(一)社区配套服务用房按每百户建筑面积30平方米标准集中设置，由建设单位建成后无偿移交给所在区政府，其所有权属于所在地街道办事处，社区居民委员会享有该房屋的使用权。民政部门监督用房的使用管理情况。
两条一对比,也就是说社区用房的所有权单位为所在地街道办事处. 显然是不能作为万家花城小区的业主
因此对小区内的道路及绿化等设施不享有共有权.
所以社区用房在使用时进入小区内部通道是违反物权法的.侵犯了全体业主的集体权益.
本帖最后由 zhangyq77 于
19:32 编辑
是呀，小区是相对安静的地方，不适合做成对外服务的窗口。再说以后门口有限的停车场所，电动车乱停，停车位被占，小区本来就不多的资源凭什么给外来办事人员占用。
还没看明白，社区用房到底所有权者是谁？按物权法理解，应该是小区业主共有吧？
支持版主找出依据,斗争不是意气用事,我们要善于应用法律当武器.
用社区用房可以,但请空降进出小区,道路我们不给他们用
杭州市的地方规定是2005年发布的
物权法是2007年颁布的
杭州市的规定与物权法冲突的部分，是要作废的。
那个《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》本身就考虑欠缺
再说是暂行规定，不是法律
是没有法律效力的
滑稽的是居然还拿它做为依据
同志们，要与时俱进呀！
网上查到重庆市人民政府处理类似问题的办法----单独成立居委会。如果真要用于社区用房，单独成立居委会的办法值得借鉴，即仅为本小区服务。
原文如下：
邮件字号: 市长信箱[
发布单位: 南岸区政府
来信内容: 南坪康德国会山小区内设置社区办事处，侵害业主利益康德国会山小区，是大型商品房小区人口数万，而且又是教育大盘，买房的大多数是为了孩子，所以小区内平时都是老人小孩为主，买房时宣传是封闭式综合小区，才觉得比较安全和放心，并未提及会在小区内设社区办事处，现小区管理尚不健全，常有广告、推销、二手房中介直接敲门入户骚扰业主，业主对此颇多抱怨，但物管以小区尚有很多业主正在装修，出入人员复杂为由，使业主也无更多怨言。但就在这样一个管理混乱的情况下，小区内一处建筑装修一新，开始大家都以为是物管中心，可现在才发现上面挂的是“辅仁路社区办事处”，这样一来，小区所谓的封闭式管理已不可能实现，且不谈小区治安环境会受到多大的影响，从法律层面上讲，社区办事处设在小区内，也就意味着凡事办事处办事的人都可以自由进出小区，同时享受小区公共设施，而《物权法》明确指出“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，使用我认为这侵害了业主利益，退一万步，即使要在小区内设置公共机构，依法也应该取得业主同意，而我们小区的业主却没有得到这样的尊重。
办理单位: 南岸区政府
办理结果: 来信人：
您好！来信收悉，我们责成南坪镇办理，现将有关情况回复如下：
根据（渝府发[2005]86号）、（南岸府办发[号）文件精神，开发商应按照每100户配置15平米的标准无偿提供社区用房。日，按照国会山全部项目6192户的规模，南坪镇与重庆康德实业（集团）有限公司达成协议，将规划认可的社区用房提供给南坪镇作为居委会办公服务用房和活动用房，协议中明确了该房屋的使用功能及交房时间。根据辅仁路片区入住居民情况，2010年3月南坪镇报区民政局申请成立南岸区辅仁社区居民委员会，并报区政府次常务会议通过。
综上所述，南坪镇表示：原定国会山小区社区用房暂时保持不变。但考虑到小区居民的利益，社区用房暂不进驻，待国会山小区入住居民达到成立社区居委会的最低标准后，再根据实际情况报审，单独成立社区居委会。
楼上的资料很重要,有借鉴意义.如果社区一意孤行,我们也要和他们法律层面斗争到底.
网上查到重庆市人民政府处理类似问题的办法----单独成立居委会。如果真要用于社区用房，单独成立居委会的办法值得借鉴，即仅为本小区服务。
原文如下：
邮件字号: 市长信箱[
发布单位: 南岸区政府
zhangyq77 发表于
很有借鉴意义,
同时呼吁大家,
大家情绪上反对这件事,都是于事无补的,我们现在要做的就是找出法律依据,合理合法地保卫花城安全.
本帖最后由 zhangyq77 于
21:36 编辑
据了解，万家花城2600多户居民，符合单独成立社区的条件，建议成立新的社区，跟阮家桥拆迁改居的农民还是分开好，反正我们也享受不到他们的政策。
本帖最后由 花城业主 于
21:30 编辑
还没看明白，社区用房到底所有权者是谁？按物权法理解，应该是小区业主共有吧？
hidecheung001 发表于
物业办公用房及物业经营用房产权是全体小区业主共有,
但社区用房的所有权是房屋所在地街道办事处.
因此有部分人认为是物业将这些房子给社区用这种说法是严重错误的.
物业无论从哪些方面考虑也应该是反对社区办事中心放到小区内部的,可能碍于某些原因不太好强烈抗议吧.
如果考虑办事中心,当时的设计就会把这个社区用房和小区内部分割开来,至少是独立进出,否则小区的封闭管理从何说起
如果考虑办事中心,当时的设计就会把这个社区用房和小区内部分割开来,至少是独立进出,否则小区的封闭管理从何说起
cantygan 发表于
十幢楼下通往棋牌室的楼梯其实可以通到物业现在办公的地方,
但不知道为什么,当时社区选择了里面的房子,而物业却在现在的地方办公.
没错，虽然我不是搞法律的，但这几天一直在查看有关的法律文件和有关规定，就是因为看多了，了解了一些情况，尽管还有些问题需要物业以及滨江房产的解答，但还是就觉得社区的那种所谓的依据太滑稽了，难道社区就没有法律顾问？
社区用房到底所有权者是谁？hidecheung001 发表于
按现有规定“社区用房”的确归政府所有，但有前提（暂时不提）。
有个概念一定要区分清楚“社区用房”与按《杭州市物业管理条例》规定的“物业管理、经营用房”不是一回事。
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物业用房被出租惹居民不满
　　本报记者建文
　　近日，本报接到城东区信园小区业主打来的热线电话反映，业主委员会将小区物业用房私自出租给私人在小区内开超市，可对此广大业主们并不知情，在没有征得多数业主同意的情况下，业主委员会是否有权将物业用房出租，这种做法是否剥夺了业主们的权利并侵害他们的合法权益？
　　针对此事，记者前去调查了解。在小区记者看到，公共用房的一楼中间几间房子开的是一家超市，旁边一间房子开的是馍馍铺，超市的另一边公厕变成了麻将室。小区的居民对记者说，他们是2005年入住该小区的，小区内老年人比较多，遇到刮风下雨或冬天的严寒天气，大家都需要在一个避风挡雨的地方进行运动，由于当时小区内没有活动室，经过一些老同志向有关部门反映协调后，开发商在小区内修建了一栋二层小楼作为活动室和物业用房，其中1楼是活动室和公厕，2楼是办公用房，可是房子建成后，未经广大业主同意，业主委员会就私自对外出租，将一楼的活动室出租给私人开了一家超市，还将两间公厕改成麻将室，居民们到麻将室活动还要收费。一些居民说，现在活动室被出租后老年人没有了活动场所，实现不了这个基本的需求，影响了小区居民正常的生活秩序。有人说，业主委员会背着业主所作的决定不算数；也有人说，物业用房的所有权人是全体业主，业主委员会有什么资格做房东收租金，收取的租金都到哪里去了。一些小区业主还通过联名的方式，向有关部门反映了此事。
　　面对居民的质疑，小区业主委员会的李主任对记者说，小区距离市区比较远，为了方便大家购物，就决定在小区开一家超市和一个馍馍铺方便居民购物，当时在小区内贴出了公告征求大家的意见，业主们也没有人提意见，就将房子出租开了超市。关于麻将室收费的问题，是因为当时改建麻将室装修费用和买麻将桌的费用及管理人员的工资支出都需要钱，所以才向活动的人收费。现在业主委员会新引进了一家物业公司，从现在起麻将室由物业公司管理，不再向住户收费，每天免费向大家开放。出租房子的租金使用情况都有账可查，业主不放心可以到业委会查账。
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