深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)
　　深圳市人民政府令(第292号)
　　《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)〉的决定》已经市政府六届五十四次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
　　市长 许勤
　　第一章 总则
　　第一条为保障被征收房屋所有权人的合法权益，维护公共利益，规范本市房屋征收与补偿活动，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)补偿的活动。
　　第三条区人民政府(以下简称区政府)负责本辖区内房屋征收与补偿工作。跨区的项目由所涉区政府分别负责房屋征收与补偿工作，确有必要由市人民政府(以下简称市政府)统筹的，须经市政府批准后，由市政府责成有关区政府或者相关部门具体负责房屋征收与补偿工作。
　　市规划国土部门负责对本市房屋征收与补偿工作的实施进行指导、监督与管理，履行下列职责：
　　(一)依法制定和完善本市房屋征收补偿政策体系、规范准则、运行规则与保障机制;
　　(二)依法制定和完善产权调换房屋的规划、建设、调配、产权制度等配套政策措施;
　　(三)在房屋征收决定作出前，组织对未经登记建筑的调查、认定和处理;
　　(四)建立房屋征收的评估、测绘机构预选库，并对从事房屋征收价格评估、面积测绘的评估、测绘机构进行监督管理;
　　(五)负责受理对征收工作的举报并及时依职权处理;
　　(六)其他房屋征收指导、监督、管理职责。
　　第四条深圳市土地整备机构(以下简称市房屋征收部门)负责组织实施由市政府确定的房屋征收与补偿工作。
　　区政府依法确定的房屋征收部门(以下称区房屋征收部门)负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作，其中本辖区内设置有新区管理机构的，区政府应当另行确定新区房屋征收部门。
　　市、区房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)履行如下职责：
　　(一)拟定房屋征收补偿方案;
　　(二)组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查;
　　(三)确定房屋征收范围后发布征收提示，在房屋征收决定公告后书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的征收行为限制事项的受理、审批、登记等相关手续;
　　(四)专户存储、拨付与监管房屋征收补偿费用，提供周转用房或者安置房，对签约期限内达不成补偿协议的，负责报请政府作出补偿决定并予以公告;
　　(五)自行或者委托房屋征收实施单位实施签订补偿协议、组织选定房屋征收评估、测绘机构等征收与补偿的相关具体工作;
　　(六)负责房屋征收补偿档案的管理，公布分户补偿情况;
　　(七)负责对房屋征收工作人员进行培训和管理，做好房屋征收及补偿的宣传、解释工作，保障被征收人的合法权益;
　　(八)市、区政府交办的其他房屋征收与补偿工作。
　　第五条房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托，承担下列房屋征收与补偿的具体工作：
　　(一)对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查;
　　(二)与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判;
　　(三)开展被征收人选取房屋征收评估、测绘机构的具体组织工作;
　　(四)依法拆除被征收的房屋及其附属设施;
　　(五)房屋征收部门委托实施的其他房屋征收和补偿工作。
　　房屋征收实施单位不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织，均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投(出)资、被投(出)资的关系。
　　房屋征收部门应当对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其在委托范围内实施的行为后果承担法律责任。
　　第六条新区管理机构、街道办事处以及各级发展改革、财政、住房建设、人居环境、市场监管、公安、税务、侨务、劳动和社会保障、经贸信息、审计、城管、教育等部门，应当根据《条例》、本办法及政府规定的职责分工，充分履职，相互配合，联动协调，为房屋征收与补偿工作提供协助。
　　第七条任何组织和个人对违反《条例》及本办法规定的行为，都有权向市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门及其他有关部门举报。市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门及其他有关部门接到举报后，应当及时核实、处理并对举报人信息进行保密，将核实、处理情况及时书面告知实名举报人。
　　监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督检查。
　　第二章 房屋征收决定
　　第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，按照本办法规定纳入全市年度房屋征收计划后，由辖区政府实施房屋征收：
　　(一)国防和外交的需要;
　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要;
　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
　　因政府土地整备确需征收房屋的，应当符合《条例》、本办法的规定，并纳入全市土地整备年度计划。全市土地整备年度计划对土地整备涉及房屋征收的计划安排，与全市年度房屋征收计划具有同等法律效力。
　　第九条区(含新区)房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划以及本办法第八条的规定，编制本区年度房屋征收计划草案，并于每年11月1日前将本区下年度的房屋征收计划草案送市房屋征收部门。
　　市房屋征收部门汇总各区下年度房屋征收计划草案形成全市年度房屋征收计划草案后，应当在每年12月1日前报市规划国土部门。市规划国土部门应当征求市发展改革部门意见进行审核，在每年12月31日前报市政府批准。
　　全市房屋征收计划经批准后，确有必要调整的，应当报市政府批准。
　　未列入全市年度房屋征收计划或者全市土地整备年度计划的，不得实施房屋征收。
　　第十条项目建设单位应当根据年度房屋征收计划，开展项目立项、选址等工作，取得规划选址与土地预审相关文件，并在取得规划选址与土地预审相关文件后3个工作日内提交房屋征收部门。
　　房屋征收部门根据规划选址与土地预审相关文件规定的用地范围，结合房屋产权等实际情况，确定拟征收房屋的具体范围(以下简称房屋征收范围);城市更新项目确需征收房屋的，房屋征收部门应当按照经批准生效的城市更新单元规划确定房屋征收范围;土地整备确需征收房屋的，房屋征收部门应当按照经批准的土地整备项目实施方案确定房屋征收范围。
　　第十一条房屋征收范围确定后3个工作日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示，告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止，因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的，对增加部分将不予补偿：
　　(一)新建、改建、扩建、装修房屋;
　　(二)改变房屋和土地用途;
　　(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;全文请看：
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原村民非商品住宅补偿将迎新规 深圳市房屋征收与补偿实施办法（全文）
从深圳市规划和国土资源委员会获悉，为进一步完善深圳市房屋征收补偿标准及相关工作机制，促进公共基础设施和民生的顺利建设，市规土委代市政府草拟了《深圳市人民政府关于修改&深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）&的决定》（征求意见稿）、《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（征求意见稿）。为充分听取社会公众对上述规定的意见，即日起至10月11日期间将面向社会公开征求意见。 深圳市人民政府关于修改《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》的决定 （征求意见稿） 为进一步完善房屋征收补偿标准，推进我市房屋征收工作，维护被征收人的合法权益，保障城市发展与公共利益，现决定对《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（以下简称《实施办法》）作出如下修改： 一、第二十五条进行如下修改： （一）在第三款“根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法若干规定》（以下简称“两规”）”后增加“《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）”字样； （二）第三款第（一）项修改为“符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿。” （三）第三款第（二）项修改为：“被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。” 二、第二十六条增加一款作为第三款：“市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿基准价格确定。” 三、第三十三条第一款修改为：“房屋征收范围内未经产权登记的建筑，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿： （一）原村民所建的住宅类建筑，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分可参照《实施办法》第二十五条第三款第（一）项的规定给予产权调换或货币补偿。符合原村民非商品住宅建设用地标准且超出480平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建设用地标准的多栋部分，按照本决定附件有关规定给予货币补偿； （二）原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑，经规划国土部门批准建设的部分，给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照本决定附件有关规定给予货币补偿。未经批准建设或者超出批准面积建设的部分，按照本决定附件有关规定给予货币补偿； （三）非原村民所建住宅类建筑在扣缴本决定附件规定的罚款和地价后，以一户一栋为产权调换基本单位，参照《实施办法》第二十五条第三款第（二）项的规定给予产权调换或按照本决定附件有关规定给予货币补偿； （四）原农村集体经济组织继受单位所建的生产经营性、商业办公类建筑，位于非农建设用地范围内，对被征收建筑物所占土地予以土地置换，相应建筑物按照重置价扣减本决定附件规定的罚款后给予补偿；被征收人选择货币补偿的，按照本决定附件有关规定给予货币补偿； （五）除前项规定情形外的其他生产经营性、商业办公类建筑，按照本决定附件有关规定给予货币补偿。 四、第三十三条第二款修改为：“对经规划国土部门审查属于依法应当拆除或者没收的农村城市化历史遗留违法建筑，不予补偿；但具有下列情形之一，且建设行为发生在土地用途依法确定前的，参照可以处理确认的历史遗留违法建筑的征收补偿标准给予货币补偿： （一）占用基本农田； （二）占用一级水源保护区用地； （三）占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地； （四）压占原水管蓝线； （五）不符合橙线管理要求； （六）位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。” 五、删除第七十八条的内容。 六、《深圳市房屋征收补偿规则》第一部分进行如下修改： （一）本部分的标题修改为“各类房屋补偿方式”； （二）本部分原有表格名称“各类型非商品房货币补偿的计算方式”前增加“表1”字样；表格中所有“被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格”的表述修改为“被征收房屋的价值”；删除表格说明第2点中“日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经”的字样，并在“《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》”之后增加“、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》”字样； （三）本部分增加一个表格“表2各类未经产权登记房屋的补偿方式”。 本决定自发布之日起施行。《实施办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
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增值电信业务经营许可证：粤B2-专家解读《深圳市房屋征收补偿基准价格》
专家解读《深圳市房屋征收补偿基准价格》
08:28 来源：
针对近日公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，13日，市房地产研究中心主任王锋从基准价格政策制定的背景、适用范围及对象等方面进行了解读。他表示，此次发布的房屋征收补偿基准价格并不适用于所有的历史遗留违法建筑，而仅适用于两种情型的历史遗留违法建筑。
房屋征收补偿基准价采取“类似房地产的市场价格”
在介绍价格政策出台的背景时，王锋表示，房屋征收和补偿是在城市化过程中必然碰到的情况，因公共利益需要而实施的城市建设，必然会牵扯到房屋的征收和补偿。在这种情况下，政府需要通过对被征收房屋的所有人进行一定的补偿，来实现房屋的征收。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定，政府可依法实施房屋征收，但对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。今年1月4日，深圳市政府发布了《深圳市人民政府关于修改&深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的决定&》（以下简称292号令），文件结合深圳实际情况，对房屋征收补偿也做出了明确规定，进一步完善了我市房屋征收补偿标准。此次发布的基准价格政策正是贯彻落实国务院令第590号和市政府292号令而建立起的房屋征收补偿基准价格的制度，它使“类似房地产的市场价格”更接近于实际价值，以确实保障被征收人的合法权益。
基准价格政策不是针对全部历史遗留违法建筑
如何正确理解该价格政策所针对的对象和适用的范围？王锋表示，政府因公共利益需要依法实施房屋征收时，仅有两种情形的历史遗留违法建筑可适用于该价格政策，而并非全部历史遗留违法建筑都适用。
一种情形是：根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得“绿本”房产证的原农村私房。
第二种情形是：属于《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策规定的处理范围但尚未处理的违法私房，主要包括：1、原村民非商品住宅超批准面积，但不属于依法应当拆除或没收的违法私房；2、日之前所建，但不属于依法应当拆除或没收的违法私房；3、日之后至日之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的，且不属于依法应当拆除或没收的违法私房。《房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令第248号)颁布实施以来，我市房屋征收与补偿工作取得了实质性进展，但由于经济社会发展和城市化推进，房屋征收补偿标准已严重滞后于房地产市场发展水平，很大程度上影响了公共基础设施和重大民生项目的落地。在此背景下，市政府及时启动了规章修改工作，形成《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)〉的决定》(市政府令第292号，简称《决定》)，《决定》的出台将对完善房屋征收补偿标准、加快推进历史遗留问题处理、保障被征收人合法权益产生重要意义。
《决定》主要从三方面对248号令内容进行调整：
第一、建立了房屋征收补偿基准价格机制。为确保被征收人不因房屋征收导致居住水平降低，使&类似房地产的市场价格&更接近于市场交易价，《决定》规定市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。
第二、提高已取得非商品性质房地产权利证书住宅的征收补偿标准。明确在248号令基础上，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足;被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减相应地价。此外，适度提高了对非原村民产权调换面积标准，由100平方米提高至150平方米。
第三、完善未经产权登记建筑的征收补偿标准。《决定》将未经产权登记建筑按用途分为住宅类建筑和生产经营性、商业办公类建筑，并根据各类型建筑主体的不同对补偿标准进行优化调整，在适当提高补偿标准的同时，也体现了其应当承担的违法成本。
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