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用公用房产置换都有哪些涉税问题
来源：转自互联网&　　 |
&&& 【问题】&&& 我公司是福建纳税人，因城市改扩建，政府将我公司原有一批公用房产，重新置换另一批房产，请问是否存在涉税事项？如果置换的主体不是政府，是其他普通单位又如何处理？&&& 【解答】&&& 一、政府行为。&&& 政府改扩建，以房产置换你单位的房产，实质为政府以房产作为征用你单位土地房屋的对价。房产应划分为对应土地补偿及房屋补偿。&&& 1、营业税&&& 《》（国税函[号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《》（国税发[号）规定，不征收营业税。&&& 《》（国税函[号）规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。&&& 因此，你单位能出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件的，取得土地补偿不缴纳营业税，否则需按&转让无形资产&缴纳营业税。&&& 《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[号）规定，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。&&& 根据上述规定，对于地上建筑物的补偿在标准内的不缴纳营业税，地上建筑物的超标补偿，需按&销售不动产&缴纳营业税。&&& 按照福建省的规定，建筑物超标补偿部分，免征营业税。&&& 《福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）第1项规定，被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。&&& 2、&&& 《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：&&& （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。&&& 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。&&& 根据上述规定，你单位若因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的，免征土地增值税。你公司需向房地产所在地主管地税机关提交相关资料及免税申请，经批准后，可免征土地增值税。否则，取得的补偿款应按规定计缴土地增值税。&&& 3、&&& 《》（国税函[号）第一条规定，本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。&&& 第二条规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：&&& （一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。&&& （三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。&&& （四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。&&& 第三条规定，主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。&&& 根据上述规定，你单位因政府改扩建，若因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因取得的置换房屋，为政策性搬迁收入，可按上述文件规定进行所得税处理。&&& 4、契税&&& 《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。&&& 土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。&&& 根据上述规定，你单位因政府改扩建，取得的置换房屋，若交换价格相等，免征契税。&&& 5、印花税&&& 你单位取得置换房屋的产权证书属于权利、许可证照，应按5元/件贴花。&&& 二、其他主体。&&& 此种情形，你单位与对方单位属于非货币性交换。&&& 你单位属于销售不动产和购入不动产。&&& 你单位销售不动产应缴纳营业税及附加，土地增值税、所得应计入企业应纳税所得额缴纳企业所得税。签订的合同应按&产权转移书据&贴花；取得的置换房屋产权证应按5元/件贴花。因置换房产价格相同，可免征契税。【】 责任编辑：Sasha
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房地产开发公司以房屋产权置换方式补偿给被拆迁户的房屋需要缴纳营业税吗？
[省地税局]&&
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　　根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔号）规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
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房地产开发公司以房屋置换方式补偿给被拆迁户的房屋需要缴纳营业税吗？
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根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定：“房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”
关键词：拆迁补偿 销售不动产
是否有效：有效
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河北省人民政府版权所有 冀ICP备字号房屋征收：“货币补偿”还是“房屋产权置换”房屋征收：“货币补偿”还是“房屋产权置换”黄山房产百家号所谓房屋征收是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人给予公平补偿的一系列法律行为。关于房屋征收的补偿方式可见于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”可见，货币补偿和产权置换都是房屋拆迁或征地补偿中的方式，孰优孰劣，因人而异。拆迁户在选择补偿方案的时候，要根据自己的生活需求综合考虑。一、被征收房屋的情况如何确定？对被征收人进行补偿之前，征收人会对房屋相关情况进行调查，然后委托专业机构对房屋进行评估，以此作为补偿的依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条，由房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。根据《房屋征收评估办法》，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定或者投票决定或者摇号、随机选定。二、“货币补偿”还是“房屋产权置换”货币补偿是房屋征收补偿中最常见的补偿方式，是根据被征收人的选择，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门以货币的形式对被征收人的房屋价值给予补偿的方式。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。与房屋产权置换相比，货币补偿是一种简便易行的补偿方式，付清补偿后几乎没有后续问题出现，因此成为多数征收人更愿意接受的补偿方式。所谓产权调换，是指在房屋征收补偿中，根据征收人的选择，市、县级人民政府用自己购买或建造中的房屋所有权补偿给被征收人，并按照被征收房屋的价值与用于产权补偿的价值进行差价结算的补偿方式。被征收的房屋价值和用于产权调换的房屋的价值均由有相应资质的评估机构按照房屋征收评估规则评估确定。产权调换方式通常是由于被征收人无其他住房或者不愿意到其他地域生活，而选择搬至征收人提供的安置房屋居住。由于房屋价格久高不下，被征收人在房屋被征收后，基本生活无法得到保障，如果征收部门提供的房屋区位、价格、周边环境合适，部分被征收人就更乐于选择产权调换了。三、选择产权置换别忘了搬迁补偿费、临时安置补助费《国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”1、搬迁补偿费。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应该向被征收人支付搬迁费。搬迁补偿，针对所有被征收人，通常按被拆迁房屋面积每平方米多少元计算。过渡期限内，被拆迁人或房屋承租人，按照入学、入托、在职工作人数计算，由拆迁人按照市规定的公共交通月卡标准支付补助费。2、临时安置补偿费。因房屋征收导致被征收人或者房屋承租人无房居住、使用，在搬迁至房屋征收部门安置的新房前或者产权调换房屋交付前，被征收人自己找房过渡的，征收人应支付临时安置补助费补偿的过渡费用。因房屋征收部门延长过渡期的，应当自逾期之月起增加临时安置补偿费。承租人使用拆迁人提供的周转房的，周转房租金标准高于原租金标准的，由承租人按照原租金标准支付周转房租金。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。黄山房产百家号最近更新：简介:集黄山本地房产资讯、旅居度假内容为一体。作者最新文章相关文章}