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邻居投诉群租客业主打算收房 二房东怒砸物业办公室
邻居投诉业主打算停租 气急败坏的"二房东"砸了物业办公室
根据杭州市最新规定，群租房界定由业主大会商议
135平方米的大房子，打通了客厅和厨房，一古脑儿隔成了10间，已经出租两年。
眼看业主不愿再出租给自己，专做群租生意的二房东赵某急了。
昨天上午，之前就和物业公司发生过冲突的他，带着一大群老乡、租户冲进了物业办公室，稀里哗啦一通砸，还惊动了派出所和PTU。
最终，闹事人员都被警方带走，而这么一闹，赵某的生意也就更难做下去了。
群租客半夜回家，邻居不胜其扰
事情发生在江干区太平门直街上的滨江庆和苑小区。小区于2007年交付，但二手房的房价仍在3万元以上，属于比较高档的小区。
在小区里转了一圈后，记者了解到，小区内大户型的房子不少，多以130到150平方米为主。
前几年，小区里的群租现象比较突出，但随着一次次更新的《杭州市物业管理条例》对群租现象越来越关注，小区物业和业委会也进行过多次上门劝说工作，这一现象得到好转。
据物业公司介绍，目前小区内大概也就只有三四套房子还存在群租现象，其中特别夸张的只剩10幢2单元的这一套。
这是一套135平方米的房子，被隔成了10间，里面至少住着十几人，有时甚至达到20人，而且人员流动比较大。
同住在一幢楼内的一名女士向我们抱怨，因为这户的群租房生活时间不太规律，经常要到凌晨一两点才回来，发出的噪音让他们很郁闷。
因为如此，有不少业主对这事进行了反映，物业也多次沟通，但没有太大效果。
房东收房不再出租，“二房东”急了
不过前不久，事情有了转折——这套房子的业主也不愿意继续出租了。
按照此前的模式，房东和二房东之间的经济关系，是通过房产中介完成的，中介向房东支付租金，再向二房东收取租金。
但因为几次没能谈拢，房东便委托物业公司协调处理收房的事情。也就是在这个过程中，二房东和物业公司有过几次不愉快，期间还发生过肢体冲突。
关于这件事，双方是这样表述的。
姓赵的二房东是安徽人，他说之前物业在一个星期内给他们房子断了好几次电，5月6日晚上他和物业谈判，但起了争执，后来还打了起来。
赵某说当时自己人少，所以吃亏挨了打。
而物业服务公司的王副主任和几名保安说，当时确实出现了推搡，但肯定没打人。之前断电事件也是意外，赵某还拿车堵过大门。
反正，梁子就这么结下了。
在被警方带走前，赵某还理直气壮地说他叫了男男女女一群老乡和几个租户去物业办公室，就是为自己被打的事讨说法。
但最后，反正这事情失控了，一群人在办公室里闹腾了半天，大量玻璃、办公用品遭了殃。物业公司说，初步估计损失达上万元。
最后这事惊动了派出所甚至PTU，所有参与闹事的人员都被警方控制并带了回去。事情目前还在进一步调查中，但是否定性为简单的纠纷冲突还要研究，赵某等人也可能会负刑事责任。
管好群租现象，需要业主直接参与
这件事的背后，也再次折射出了群租房的管理问题。
继北京、上海等地连续出台了针对群租房管理的规章制度，杭州市在今年5月1日新出台的物业管理规定中，也在第一条就提到了对群租房的管理问题。
那么，群租房究竟该怎么管？
今年2月18日上午，杭州市召开了新《杭州市物业管理条例》培训会。而这一新《条例》)，5月1日起已正式实施。
其中新《条例》对于群租问题以及由此产生的物管纠纷，主要有这么几条。
条例第42条规定了物业使用中的禁止行为，包括禁止违法拆改、变动房屋承重结构、禁止将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方等；业主在房屋分隔出租时不得有违反上述规定的行为，一旦发生了违反上述规定的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。
对违反条例第42条第一款第一和第二项规定的，条例第64条规定了处罚形式和额度，即由区、县(市)房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处5万元以上10万元以下罚款；情节较轻的，可以处1万元以上5万元以下罚款。
条例第47条第二款规定了业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。(管理规约对全体业主具有约束力，如有业主违反管理规约，应当按管理规约的相关约定处理)
杭州规定群租房界定
由业主大会商议
针对这些条例，记者请教了中国物业在线董事长娄云林。
娄云林说，看待群租房的危险，实际上要从两个角度分析。
一方面，随意将设计好的居室重新分割，势必存在敲墙等一系列改造工程，这其中就存在很大安全隐患。而且因为群租房内住得人很多，噪音也大，势必影响到其他业主。
另一方面，因为大部分群租房内都存在线路改造、私接乱拉等现象，对里面居住者本身的安全问题也存在巨大威胁。
“因此，我认为对群租房的管理整治问题是刻不容缓的。”娄云林表示。
至于如何根据杭州市出台的新规定具体来操作，需不需要条条框框，娄云林也提出了自己的看法。
“比如说一个三室一厅的房子，里面住着哥哥、弟弟、妹妹三户人家，每家有三人，虽然住了9个人，但我们可以认为他们是合租。但同样的一间房子，如果住着不同来历的9个人，连客厅都拿来住人了，那这就是群租房无疑。”
娄云林表示，杭州市出台的这个新规定，实际上也是促进更多业主参与到对小区的管理中来。
不过他也直言：“如果一个小区人口流动较大，业主大会、业委会也不健全，那么对群租房的管理就会比较困难。”（今日早报记者 朱寅 通讯员 朱鑫华）
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物业纠纷的常见问题分析及解决
来源：搜狐焦点论坛 &&发布时间：
物业纠纷已成为广大市民很头痛的一件事，这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案，供参考。案例：1公共设施的主人究竟是谁?某的地下停车库被卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为方面的主要焦点之一[解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。[解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。案例：2签委托合同还是服务合同?目前很多小区的与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。据悉，这方面的混乱使得目前较高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。[解读]这主要是因为对于合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于的稳定性。)[解决方法]在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。案例：3近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后， “物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。[解读]由于“物业管理费” 是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。 《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。[解决方法]在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。案例：4开发商与物业的“父子关系”如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。[解读]《物业管理条例》第2十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系” 依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。解决方法]人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。案例：5谁做纠纷诉讼人?由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。[解读]据了解，在《物业管理条例》出台之前，一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，以前，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。[解决方法]在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担败诉的责。案例：6物业公司是管理还是服务?由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主也时有发生。[解读]《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主违规搭建、装修、拆除等危害其他业主的行为无力阻止。[解决方法]此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。为治群租业主放权物业断水断电 群租等问题妥善解决_新浪上海_新浪网
为治群租业主放权物业断水断电
　　记者　邵丽蓉
　　晨报讯　群租、黑旅馆、楼道堆物被称为小区“三害”，往往整治复整治，回潮复回潮。如何彻底打造一个安全文明的小区？徐汇区正南花苑小区首次尝试以小区业委会、物业、居委三方订立规则合约的方式整治社区顽疾，目前已见成效。
　　位于徐汇区石龙路上的正南花苑小区，与上海南站仅一墙之隔。也正因为与火车站靠得近，小区内曾有8家无证经营的黑旅馆，还有不少群租房。每天大量的陌生面孔进出小区，给小区的治安带来了很大的问题。
　　“我们小区仅400多户，算是规模比较小的，但是过去几年，小区的失窃案发率占整个漕河泾地区18%！可见小区的治安问题多严重！”说起小区的种种问题，业委会主任黄志浩认为，首当其冲的就是安全问题。其次，小区是脏乱差的典型，比如垃圾桶没有人冲水经常臭气熏天，路灯坏了没人修，楼道里乱堆杂物，小区没有门禁，绿化也乱糟糟……
　　如今，这些问题基本上都解决了，靠的是一份“小区规约”——由小区业委会、居委、物业三方经业主大会表决和全体业主投票而订立的规则合约。
　　这份“规约”写明：对群租户等可采取停水停电的措施；对不按规定私自安装停车地锁的予以拆除等（详细情况见制图）。
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